TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 24/03609

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 NOVEMBRE 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente,
Greffier lors des plaidories : Madame Marie-Françoise SIMON,
Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me GAUTHIER C.

EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03609 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CL7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [C] [Z] [S]
née le 17 Septembre 1973 à [Localité 3] (98), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé signé du 08 novembre 2021 ayant pris effet le 12 novembre 2021, Monsieur [I] [Y] et Madame [L] [Y] représentés par leur mandataire la SARL AGENCE FRANCK GESTION ont consenti à Madame [C] [Z] [S] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 420 euros outre 20 euros de charges locatives ;
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de la locataire pour le paiement des loyers et charges.
Suite à des impayés de loyers, la société ACTION LOGEMENT SERVICES faisant valoir que la bailleresse avait actionné la caution VISALE, a fait délivrer le 23 janvier 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 894,67 euros ;
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2023;
Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, dénoncé le 12 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [C] [Z] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, en demandant au tribunal afin de la déclarer recevable dans son action, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire, de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, en toutes hypothèses de la voir condamner au paiement d'une somme de 3314,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2023 sur la somme de 894,67 €, et pour le surplus à compter de l'assignation, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et condamner la requise à lui payer ladite indemnité d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, à lui payer une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et ce sans suspension de l’exécution provisoire de droit.

Elle affirme qu'en application de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions dont le bail est l'objet, la cause ou l'occasion.
Au soutien de son action, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu'elle s'est portée caution solidaire de Madame [C] [Z] [S] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu'elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges.
Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d'obtenir la condamnation de Madame [C] [Z] [S] à lui payer la somme de 2251,20 euros, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;
Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail ;
Elle fait valoir une quittance subrogative émise le 22 février 2024 pour un montant de 3314,72 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du mois de juin 2023 au mois de février 2024 inclus qu'elle a réglés;

Elle ajoute que par acte sous seing privé du 09 novembre 2021, Monsieur [I] [Y] et Madame [L] [Y] ont conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n° A10124711750 garantissant les obligations de Madame [C] [Z] [S] dans le cadre du bail précité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu'en l'espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s'effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu'en tant que personne morale, elle n'est pas soumise à l'obligation d'apposer sur l'acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu'en application de l'article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s'est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n'est pas prescrite puisque l'acte d'assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 septembre 2024 ;

A l'audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réitéré les termes de son assignation;

Madame [C] [Z] [S] citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que la partie adverse ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande. En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Par application de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Vu les articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,
Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
Vu les articles 1103,1217 du code civil,
Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ;
A la suite de la défaillance de Madame [C] [Z] [S], la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les soldes des loyers et charges exigibles du mois de juin 2023 au mois de février 2024 inclus et avoir reçu de Monsieur [I] [Y] et Madame [L] [Y] une quittance subrogative pour un montant de 3314,72 € pour lequel les bailleurs l' ont subrogée dans ses droits et actions contre la locataire défaillant;
D'autre part, le contrat de cautionnement Visale entre Monsieur [I] [Y] et Madame [L] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES validé de manière dématérialisée selon le procédé prévu à la convention encadrant le dispositif Visale , et les quittances subrogatives validées par Monsieur [I] [Y] et Madame [L] [Y] selon les modalités contractuelles ainsi arrêtées, prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ;
L'action subrogatoire de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable;
Sur la clause résolutoire, la résiliation du bail et l'expulsion

La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX en date du 23 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 11 avril 2024 et l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 avril 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 12 septembre 2024, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II et de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023;
L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable;
Sur le fond

Sur la résiliation du bail, l'expulsion et le paiement d'indemnités d'occupation

La société requérante sollicite à titre principal le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire;

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le bail contient une clause résolutoire qui n’offre aucun délai au locataire pour régulariser les causes du commandement de payer; elle ne satisfait donc pas aux exigences de la loi susvisée;
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
Le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives et décomptes produits, que Madame [C] [Z] [S] a cessé de payer régulièrement les loyers et charges à compter du mois de juin 2023;

L'importance de la dette caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.
Par conséquent, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion de Madame [C] [Z] [S] et celle de tout occupant de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique si besoin est suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Une indemnité mensuelle d'occupation sera due par Madame [C] [Z] [S] à compter de la date de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 454,67 euros et Madame [C] [Z] [S] sera condamnée à payer ladite indemnité d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre;
Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires ;

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»
La demanderesse sollicite la condamnation de Madame [C] [Z] [S] au paiement de la somme de 5029,80 euros en principal en faisant valoir deux quittances subrogatives dont une quittance subrogative émise le 22 février 2024 pour un montant de 3314,72 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du mois de juin 2023 au mois de février 2024 inclus qu'elle affirme avoir réglés;

Au vu du décompte de la créance arrêtée au 13 mars 2024, du récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la requérante, de la quittance subrogative émise le 22 février 2024 pour un montant de 3314,72 euros, il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de 3314,72 euros, ;
Madame [C] [Z] [S] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’extinction de son obligation et sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3314,72 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période des mois de juin 2023 à février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2023 sur la somme de 894,67 €, et pour le surplus à compter de l'assignation;

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [C] [Z] [S] qui n’a pas comparu n’a pas sollicité de délais de paiement ; le tribunal se trouve dans l'ignorance de sa situation financière et ne peut, dans ses conditions, déterminer les mensualités susceptibles d'être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité 

Dès lors, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office;
Sur les demandes accessoires
Madame [C] [Z] [S] qui succombe sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;
L’équité commande en outre de condamner Madame [C] [Z] [S] à payer la somme de 300 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l'espèce aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire;
PAR CES MOTIFS
Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action subrogative;
DECLARE recevables les demandes tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et à l'expulsion,
DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tendant à obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail signé le 20 octobre 2022 par l’effet de la clause résolutoire ;
PRONONCE la résiliation du bail signé du 08 novembre 2021 ayant pris effet le 12 novembre 2021, liant Monsieur [I] [Y] et Madame [L] [Y] d’une part et Madame [C] [Z] [S] d’autre part pour manquement grave à l’obligation de paiement des loyers et charges;
ORDONNE l’expulsion de Madame [C] [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique si besoin est;

DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNE Madame [C] [Z] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3314,72 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période des mois de juin 2023 à février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2023 sur la somme de 894,67 €, et pour le surplus à compter de l'assignation;

DIT que Madame [C] [Z] [S] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 454,67 euros, à compter de la résiliation du bail et condamne Madame [C] [Z] [S] à payer ladite indemnité d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre,
CONDAMNE Madame [C] [Z] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,
CONDAMNE Madame [C] [Z] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE