TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 24/04727

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier à l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier au délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me Julien AYOUN
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04727 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ICS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [X]
né le 15 Mai 1956 à [Localité 5] (ALGERI), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [F]
né le 24 Mars 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [E] [B]
né le 16 Décembre 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er janvier 2021, Monsieur [P] [X] a consenti à Monsieur [I] [F] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 600 euros outre 50 euros de provisions sur charges;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 1er janvier 2021 ;

Par acte séparé signé le 1er janvier 2021, Monsieur [E] [B] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire ;

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés
Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [I] [F] le 30 décembre 2021 pour un montant en principal de 2032 euros ;
Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte du 07 janvier 2022 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [P] [X], a assigné Monsieur [I] [F] et Monsieur [E] [B] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre le tribunal:
- Prononcer la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [P] [X] et Monsieur [I] [F]
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
-Refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré locatif
Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble qu’ils désigneront ou dans tel lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- Condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 23100 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er juillet 2024, sommes à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-Condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Monsieur [E] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges soit 700 euros, à compter du jugement à intervenir
-Refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré
- Condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant les frais de commandements et dénonces ainsi que le coût de l’assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 septembre 2024 date à laquelle Monsieur [P] [X] a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 14971 euros arrêtée au 12 septembre 2024;

Monsieur [I] [F] et Monsieur [E] [B], cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I - Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir

Monsieur [P] [X] justifie par la taxe foncière pour l’année 2023 produite aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juillet 2024 a été dénoncée le 12 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 12 septembre 2024 ;

Il est rappelé que la saisine de la CCAPEX n'est pas imposée à peine d'irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Par conséquent, Monsieur [P] [X] est recevable en ses demandes ;

II - Sur le fond :

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les relations des parties sont régies par la loi d'ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus  ;

L'article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Cette obligation est reprise à l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : "Le locataire est obligé : ...b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;".

Le locataire est ainsi tenu d'user de la chose louée raisonnablement et de s'abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s'exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Monsieur [P] [X] demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et charges, pour défaut d’assurance et  pour manquement à son obligation d’usage paisible du bien loué;

Le bailleur justifie par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Monsieur [I] [F] ;
Le décompte produit établit que le locataire n’a procédé à aucun paiement depuis son entrée dans les lieux seuls des versements de la CAF étant portés au crédit du compte locatif ;

Monsieur [I] [F] n'apporte aucun élément contraire et ne justifie donc pas de l'extinction de son obligation;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant de nombreux mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire .

De surcroît, Monsieur [P] [X] qui n'est pas un bailleur social et a besoin de ses revenus locatifs pour s'acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux et n'a pas vocation à se substituer aux services sociaux;

S’agissant du défaut d’assurance, aucune pièce n’étant produite aux débats sollicitant du locataire une attestation d’assurance contre les risques locatifs et pouvant établir une carence de cette obligation, ce moyen ne sera pas retenu ;

S’agissant du manquement à l’obligation de jouissance paisible, le contrat de bail du 1er janvier 2021 reprend cette obligation de jouissance paisible imposée au locataire en son article V, outre les nécessités de respecter le règlement intérieur ou de copropriété ;

La gravité des infractions aux clauses du bail s'apprécie au jour où le juge statue sur la demande de résiliation judiciaire.

Le requérant fait valoir que son locataire a gravement et de manière répétée manqué à ses obligations de jouissance paisible des lieux loués, comportement fautif caractérisé par des agressions verbales et physiques, des menaces et violences répétées et des tapages ;
Les pièces produites aux débats établissent qu’au cours de l’année 2022 et 2023 Monsieur [P] [X] a déposé plainte à l’encontre de son locataire pour des faits de violences en réunion, menaces réitérées de violences, et faux et usage de faux concernant une quittance de loyer ;
Les deux attestations satisfaisant aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, produites dénoncent le comportement inapproprié de Monsieur [I] [F] caractérisé par des tapages et nuisances répétés au cours du 1er trimestre 2023 ;

Toutefois, les plaintes de Monsieur [P] [X] qui reprennent ses propres déclarations sont insuffisantes à établir la réalité des violences et menaces dénoncées par le propriétaire et les deux seules attestations sont insuffisantes à établir des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage qui par leur ampleur et leur répétition justifieraient la résiliation du bail aux torts du locataire ;

En définitive, au vu des développements susvisés, il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail d'habitation signé le 1er janvier 2021 entre Monsieur [P] [X] et Monsieur [I] [F] pour manquements graves et répétés à son obligation de paiement des loyers et charges;
L'expulsion de Monsieur [I] [F] sera en conséquence ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans le respect des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Compte tenu du bail d'habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [I] [F] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui s'est substituée au montant des loyers et des charges, soit 700 euros au total, et condamné à payer ladite somme à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail à usage d'habitation constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [P] [X] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer, l'assignation délivrée en vue de l'audience et un décompte actualisé de sa créance arrêté au 12 septembre 2024 à la somme de 14971 euros (loyers et provisions sur charges impayés pour 14339 euros et charges d’électricité pour 632 euros) ;

Monsieur [I] [F] qui a comparu ne conteste pas le montant de la dette locative ;

Le requérant qui ne justifie par aucune pièce produite aux débats le montant des charges d’électricité réclamé à hauteur de 632 euros, établit une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 14339 euros arrêtée au 12 septembre 2024 ;

Monsieur [I] [F] sera dès lors condamné à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 14339 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Il est relevé que l’engagement de caution Monsieur [E] [B] est une page signée qui ne fait pas apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location et l’acte type produit aux débats n’est complété par aucune mention ; il s’ensuit que l’engagement de caution ne respecte pas les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [I] [F] et Monsieur [E] [B] seront rejetées;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [F]  qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation;

L'équité commande en outre de condamner Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 800 euros au titre dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile .

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS