TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 24/03965

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier lors de l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 Novembre 2024
à Me BERENGER-BLANC
-BURTEZ-DOUCEDE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 Novembre 2024
à Mr [B] ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03965 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ENQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CADAMAVA, domiciliée : chez SARL SOGESTIA (Gérant d’Immeuble), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [B]
né le 02 Février 1984 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2024 dénoncé le 25 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, La SCI CADAMAVA a fait citer Monsieur [R] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge,:
Prononcer la résiliation du bail liant les parties pour manquements graves et répétés à l’obligation de payer les loyers ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B]; Condamner Monsieur [R] [B] à lui verser la somme de 1189 euros arrêtée au 18 juin 2024, déduction opérée de la condamnation prononcée par jugement du 22 septembre 2023 à hauteur de 5232,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024 ; Condamner Monsieur [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 436,34 euros jusqu’à l’effective libération des lieux ;Condamner Monsieur [R] [B] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.La SCI CADAMAVA explique par acte sous seing privé du 22 janvier 2013, Monsieur [T] [M] a donné à bail à Madame [X] [O] [V] un appartement situé [Adresse 1] ; que la SCI CADAMAVA a acquis ce bien immobilier suivant acte notarié du 27 juillet 2021 ;
La SCI requérante ajoute que Madame [X] [O] [V] est décédée le 1er avril 2022 et que son fils Monsieur [R] [B] a revendiqué le transfert du bail à son bénéfice, ce qui lui a été refusé dans un premier temps et que Monsieur [B] s’étant maintenu dans lieux, la propriétaire l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection ;
La SCI CADAMAVA indique que par jugement en date du 22 septembre 2023 signifié le 24 octobre 2023, la SCI CADAMAVA a été déclarée irrecevable en sa demande de résiliation du bail et Monsieur [R] [B] a été condamné au paiement de la somme de 6636,60 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juillet 2023 inclus, des délais de paiement sur 24 mois lui ayant été accordé pour apurer sa dette, le juge ayant enjoint la SCI CADAMAVA de signer un avenant au contrat de bail, Monsieur [R] [B] ayant justifié qu’il cohabitait depuis plus d’un an avec sa mère, devenant preneur en lieu et place de Madame [X] [O] [V] sur le logement litigieux ;
La SCI CADAMAVA ajoute qu’un avenant au bail initial a été signé le 30 octobre 2023, Monsieur [R] [B] étant titulaire du bail à compter de la date du décès de sa mère soit du 1er avril 2022 ;
La SCI requérante soutient que Monsieur [R] [B] n’a pas respecté l’échéancier accordé par le tribunal et qu’il a généré une nouvelle dette et qu’en conséquence elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;
S’agissant de la dette locative la SCI requérante fait valoir que déduction faite du montant de la condamnation du jugement du 22 septembre 2023 à hauteur de 6636 euros qui doit être ramenée à 5232,60 euros, une erreur matérielle ayant été commise par le tribunal, Monsieur [R] [B] reste devoir la somme de 1189,80 euros ;
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024 date à laquelle La SCI CADAMAVA, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1916,48 euros;
Monsieur [R] [B] a comparu en personne en déclarant qu’il ne travaillait et qu’il ne percevait aucune ressource ; il n’a formulé aucune demande.
La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
I.SUR LA RECEVABILITÉ
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 novembre 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 24 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Enfin, la SCI CADAMAVA justifie par l’attestation notariée établie le 27 juillet 2021 par Maître [C] [Z], notaire à [Localité 4], être propriétaire du bien immobilier (lot n°7) sis [Adresse 1], et partant de sa qualité à agir.
La SCI CADAMAVA est en conséquence recevable en ses demandes

II.SUR LE FOND

Les relations des parties sont régies par la loi d'ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus  ;

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
L'article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, suivant avenant du signé le 30 octobre 2023, Monsieur [R] [B] est devenu titulaire du bail à compter de la date du décès de sa mère soit du 1er avril 2022 ;
Il ressort du jugement du 22 septembre 2023 produit aux débats signifié à Monsieur [R] [B] le 24 octobre 2023 que Monsieur [R] [B] a été condamné au paiement de la somme de 6636,60 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juillet 2023 inclus, des délais de paiement sur 24 mois lui ayant été accordé pour apurer sa dette ;
La SCI requérante établit que Monsieur [R] [B] n’a pas respecté l’échéancier qui lui avait été accordé, et que la dette arrêtée au mois de juillet 2023 inclus, qui s’élevait à la somme de de 5232,60 euros frais déduits et après rectification matérielle, est devenue exigible, que de surcroît, Monsieur [R] [B] a généré une nouvelle dette en ne réglant pas son loyer résiduel à compter du mois d’août 2023 ;
Les décomptes produits établissent que si Monsieur [R] [B] a réglé la somme de 2010 euros le 02 décembre 2023 et la CAF la somme de 1164 euros le 03 juin 2024 et la somme de 291 euros le 04 juin 2023, ces sommes s’imputent sur les arriérés des mensualités de la dette fixés à 250 euros par mois à compter du mois d’octobre 2023, en sus du paiement des loyers et charges courants;
Les décomptes produits permettent de déterminer qu’au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, la créance de la SCI CADAMAVA s’élève à la somme de 7149,08 euros frais déduits, dont il convient de soustraire la somme de 5232,60 euros correspondant à la condamnation du jugement du 22 septembre 2023 rectifiée ;
En définitive, la SCI CADAMAVA établit une créance certaine à hauteur de 1916,48 euros arrêtée au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;
Monsieur [R] [B] qui a comparu n’apporte aucun élément contraire et ne justifie pas de l'extinction de son obligation;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant de nombreux mois, les seuls versements depuis le mois de décembre 2023 étant ceux opérés par la CAF, caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire qui est prononcée.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [B] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] , selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion;

Monsieur [R] [B] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Au vu des développements susvisés, Monsieur [R] [B] sera condamné à payer à la SCI CADAMMAVA la somme de 1916,48 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période du 1er août 2023 au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [R] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 436,34 euros au total tel que sollicité dans l’assignation, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [R] [B] , qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI CADAMAVA qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter;

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, DECLARE La SCI CADAMAVA recevable en ses demandes ; PRONONCE la résiliation judiciaire du bail et de son avenant liant les parties, pour manquements graves et répétés de Monsieur [R] [B] à son obligation de paiement des loyers et charges;