TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 23/05362

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier à l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier au délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me Serge JAHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2024
à Me Mustapha BENSALEM
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/05362 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32H3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [M]
né le 15 Mars 1940 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [D]
née le 05 Juillet 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Mustapha BENSALEM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2020, Monsieur [M] [R], a consenti à Madame [D] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer de 650 euros par mois.

Une sommation de payer la somme de 1178 euros en principal dans le délai d’un mois a été signifiée le 04 janvier 2023 à Madame [D] [X] par acte remis à sa personne ;

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2023, Monsieur [M] [R] a donné congé à sa locataire pour 30 octobre 2023, congé comportant offre d'acquisition du bien loué pour la somme de 230000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023 dénoncé le 29 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [M] [R] a fait assigner Madame [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties pour manquements de la requise à son obligation de paiement des loyers
Ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] de l’appartement sis [Adresse 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le recours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
Condamner Madame [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer et provisions sur charges,
Condamner Madame [D] [X] au paiement de la somme de 2202 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à mars 2023 ainsi qu’aux intérêts légaux à compter du 04 janvier 2023 sur la somme de 1178 euros et de la décision à intervenir pour le surplus
Condamner Madame [D] [X] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner Madame [D] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2023 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A l'audience du 12 septembre 2024, les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [D] [X] sollicite de la juridiction de :
A titre principal
Constater que Madame [D] [X] fait l’objet d’une procédure de rétablissement personnel
Débouter Monsieur [M] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions
Constater les manquements de Monsieur [M] [R] aux obligations des articles 1719 à 1721 du code civil
Condamner Monsieur [M] [R] à payer à Madame [D] [X] la somme de 3280 euros au titre du non respect de son obligation d’entretien

A titre subsidiaire
Rejeter le jeu de la clause résolutoire
Octroyer à Madame [D] [X] les plus larges délais de paiement
Condamner Monsieur [M] [R] à payer à Madame [D] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle , outre les dépens et l’application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001

A titre principal, Madame [D] [X] fait valoir qu’elle a été informée le 29 juillet 2024 que la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire était définitivement adoptée et que Monsieur [M] a contesté hors délai la décision de la commission de surendettement ;

Madame [D] [X] souligne être bénéficiaire de l’aide au logement et qu’une partie du loyer a ainsi toujours été payée ; elle soutient en outre avoir repris le paiement des loyers ;

Madame [D] [X] indique avoir bien contracté une assurance auprès de la compagnie ECA ;

Sur le congé, la requise soutient que le prix proposé dans le congé est exorbitant, le logement étant vétuste comme constaté par la Mairie de [Localité 4] ;

Madame [D] [X] formule une demande reconventionnelle à l’encontre du requérant en faisant valoir que Monsieur [M] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et que la défenderesse a dû remplacer la chaudière pour un montant de 1500 euros et qu’elle a dû débourser la somme de 1280 euros pour remplacer des fenêtres dont Monsieur [M] avait reconnu qu’elles devaient être changées ;
Madame [D] [X] ajoute que les services de la Ville de [Localité 4] ont constaté de nombreux désordres dans le logement ; elle sollicite la somme de 3280 euros ;

Enfin Madame [D] [X] sollicite à titre subsidiaire la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement eu égard aux sérieuses démarches qu’elle entreprend pour trouver un emploi et apurer sa dette ;

Suivant conclusions n° 3 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [M] [R] demande au juge des contentieux de la protection de ;

Prononcer la résiliation du bail pour violation des obligations contractuelles
Juger que Madame [D] [X] est occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir
Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution
Ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués
Juger que l’huissier instrumentaire pour faire procéder à l’ouverture des lieux loués, constater et estimer les réparations locatives, pourra s’adjoindre le concours de la force publique
Condamner Madame [D] [X] à payer au requérant la somme de 5942 euros
Juger que dès la décision à intervenir Madame [D] [X] sera débitrice d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés

En tout état de cause
Valider le congé signifié par Monsieur [M] à Madame [D] [X] le 13 mars 2023
Prononcer la résiliation du contrat de bail
Juger que Madame [D] [X] est occupante sans droit ni titre à compter de l’expiration du congé pour vendre
Ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin est le concours de la force publique
Débouter Madame [D] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
Condamner Madame [D] [X] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

S’agissant de la résiliation du bail pour manquement de Madame [D] [X] à ses obligations contractuelles, Monsieur [M] [R] fait valoir que la dette locative ne fait qu’augmenter, que Madame [D] [X] n’a pas repris le paiement des loyers courants et ne peut donc bénéficier des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 relatives au surendettement ;
Le requérant fait valoir qu’aucun rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’a été prononcé, seule une orientation du dossier vers ce type de procédure ayant été évoquée par la Commission de surendettement, et qu’il a émis une contestation ;
Monsieur [M] [R] ajoute que Madame [D] [X] n’a jamais justifié d’une assurance contre les risques locatifs pour les années 2023 et 2024;

S’agissant du congé pour vendre délivré, Monsieur [M] [R] fait valoir que Madame [D] [X] ne rapporte pas la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé, que la requise cherche à dévaloriser artificiellement le bien en le présentant comme un bien à rénover ;

Monsieur [M] [R] s’oppose à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, la requise n’ayant pas repris le paiement des loyers ;

Concernant l’indécence du logement soulevée par la défenderesse, Monsieur [M] [R] soutient avoir pris en charge le remplacement de la chaudière et des fenêtres ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I -Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 juin 2023 a été dénoncée le 29 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 27 novembre 2023.

Par conséquent Monsieur [M] [R] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail d’habitation, d’expulsion, de paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de la dette locative

Le bailleur est fondé, en application de l'article 1227 du code civil, à demander la résolution du bail en cas de manquement grave du locataire notamment à son obligation de paiement des loyers et charges et à son obligation d’assurer le bien loué contre les risques locatifs ;.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ;

En l’espèce, Monsieur [M] [R] produit aux débats le bail du 31 octobre 2020 qui établit l’obligation de paiement de Madame [D] [X] à son égard; il produit en outre une sommation de payer les loyers signifiée le 4 janvier 2023 à Madame [D] [X] pour un montant de 1178 euros en principal et un décompte actualisé de sa créance à la somme de 5942 euros arrêté au mois de mars 2024;

Madame [D] [X] oppose à Monsieur [M] [R] l'incidence des procédures de surendettement dont elle a pu bénéficier et plus précisément des mesures d' effacement de ses dettes dans le cadre de la procédure de rétablissement sans liquidation judiciaire.
Il est établi par les pièces versées aux débats que le 09 novembre 2023, la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a déclaré recevable la demande présentée par Madame [D] [X] aux fins de bénéficier des dispositions légales propres au traitement du surendettement des particuliers et que le 4 janvier 2024, elle a décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;
Madame [D] [X] verse en outre aux débats un jugement du 08 juillet 2024 qui a déclaré le recours de Monsieur [R] [M] caduc et constaté que les mesures imposées élaborées le 04 janvier 2024 par la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône étaient définitives ;

Il résulte de l'article L 722-2 du code de la consommation que la décision déclarant la recevabilité de la demande de surendettement par la commission emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ;

Cette suspension et cette interdiction emportent interdiction pour le débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux articles 10° et 11° de l'article L 311-1 née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction;
La suspension attachée par l'article L722-2 du code de la consommation à la décision déclarant la recevabilité de la demande en surendettement n'empêche pas les créanciers de poursuivre une action en justice déjà engagée ; elle ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur les dettes et non les poursuites tendant à la résiliation du bail ;

C'est en vain que le locataire invoque l'article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement pour s'opposer à la demande du bailleur. En effet, l'objet de la demande du bailleur n'est pas de faire constater l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, mais de voir prononcer judiciairement la résiliation du bail pour des défauts de paiement des loyers et pour défaut d’assurance caractérisant un manquement suffisamment grave pour justifier ladite résiliation . Les dispositions légales précitées ne sont donc pas applicables puisqu'elles ne portent que sur la constatation de la résiliation en application de la clause résolutoire.

Au vu du dernier décompte produit par le bailleur, la dette locative n'a cessé de s'aggraver depuis que la demande de traitement du surendettement de la locataire a été déclarée recevable et a continué de s’aggraver après l’effacement de la dette locative retenue par la commission de surendettement pour 3999 euros ;

Il convient de rappeler que l' effacement d'une dette dans le cadre d'une procédure de surendettement ne vaut pas paiement.

S’agissant du défaut d’assurance invoqué à l’appui de la demande de résiliation du bail il est rappelé qu’aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Monsieur [M] [R] reproche à la requise de n’avoir jamais présenté spontanément d’attestation d’assurance contre les risques locatifs;il produit un courrier recommandé du 22 février 2023 dont l’accusé de réception porte la mention “pli avisé non réclamé” par lequel suite à une dégradation de la porte d’entrée, le bailleur sollicite la production d’une attestation d’assurance;

Si Madame [D] [X] justifie avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs à compter du 02 septembre 2024 jusqu’au 1er septembre 2025, elle ne justifie pas avoir souscrit une assurance à compter du 02 septembre 2022 jusqu’au 02 septembre 2023 ni du 02 septembre 2023 jusqu’au 02 septembre 2024, le seul courrier du 09 mars 2022 de la société ECA n’établissant que la locataire était assurée contre les risques locatifs sur les périodes susvisées;

S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail.

Compte-tenu de l’aggravation de l'arriéré locatif, la dette étant établie, déduction faite de la somme de 3999 euros effacée par la commission, à la somme de 1077 euros au mois de mars 2024, et du manquement de Madame [D] [X] à son obligation de s’assurer contre les risques locatifs, il convient de considérer que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail du 31 octobre 2020.

Madame [D] [X] soutient qu’une partie du loyer a toujours été payé et qu’en application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989 le paiement partiel du loyer ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire;

Toutefois, seules les allocations de logement ont continué à être versées, et ce paiement ne peut être considéré comme un paiement partiel par le locataire;
Et si en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation, le paiement du loyer résiduel par le locataire ne peut fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail c’est uniquement dans le cas où les allocations de logement ont été suspendues par l’organisme payeur lorsque ce dernier a constaté que le logement ne satisfait pas aux critères de décence, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

La dette locative étant établie au mois de mars 2024 à la somme de 1077 euros, Madame [D] [X] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [R] ladite somme de 1077 euros arrêtée au mois de mars 2024;

Il a été jugé que le bailleur peut mener à bien la libération des lieux, y compris avec le concours de la force publique, car la mesure d'expulsion ne constitue pas une procédure d'exécution portant sur les biens du débiteur ou sur des dettes

L’expulsion de Madame [D] [X] sera en conséquence ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], si besoin est avec le concours de la force publique, selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Madame [D] [X] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en condamnant Madame [D] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 650 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

Compte tenu du prononcé de la résiliation du bail pour manquement grave de la locataire à ses obligations, Monsieur [M] [R] sera débouté de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet du congé pour vendre, le contrat de bail ne pouvant faire l’objet d’une seconde résiliiation;

Sur la demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [M] pour manquement à son obligation de délivrance
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d' habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d' habitation (...) Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...).
Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l' habitation . Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l' habitation , bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre».
Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
[…]
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'article 1731 du code civil dispose qu’à défaut d'établissement d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative, et se trouve responsable des dégradations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Madame [D] [X] soutient que son bailleur a manqué à son obligation d’entretien du bien loué en ce sens qu’elle a remplacé la chaudière à ses frais pour un montant de 1500 euros et qu’elle a dû débourser la somme de 1280 euros pour le remplacement de fenêtres outre une franchise de 500 euros, alors que ces frais auraient dus être pris en charge par le propriétaire;
Elle fait valoir en outre un rapport de visite des services de la Ville de [Localité 4] du 07 mai 2024.

Il ressort du procès-verbal du 16 juin 2021 que Madame [D] [X] a déposé une plainte contre Monsieur [E] [H] pour des faits de dégradations d’un bien appartenant à autrui , en déclarant que celui-ci et plusieurs autres personnes ont fendillé la vitre en double vitrage de la porte d’entrée de son logement;

S’agissant du remplacement de fenêtres, Madame [D] [X] produit un devis établi le 22 novembre 2021 par [I] [W] (VIVRE AU CHAUD) accepté par la locataire pour un montant TTC de 1280 euros;
Des échanges de courriels entre le propriétaire et la locataire établissent l’existence de discussions concernant le remplacement de la chaudière et des fenêtres et les aides possible à obtenir;
Une facture a été établie par AEROTEK ELIOTTEK le 23 septembre 2021 adressée à Madame [D] [X] pour règlement de la somme de 1500 euros TTC concernant le remplacement et l’installation d’une nouvelle chaudière;

Toutefois, Madame [D] [X] n’établit pas avoir réglé la somme de 1280 euros ni la somme de 1500 euros et ne verse aucune pièce aux débats concernant la franchise de 500 euros qui serait restée à sa charge;

Et Monsieur [M] [R] produit un relevé de son compte bancaire ouvert auprès du Crédit Mutuel dont il ressort un paiement de 1500 euros par chèque le 06 octobre 2021 correspondant au montant de la facture du 23 septembre 2021 de la société AEROTEK ELIOTTEK et un chèque de ce même montant en date du 13 septembre 2021 dont le bénéficiaire est la société AEROTEK ELIOTTEK ;
Le propriétaire verse en outre aux débats deux chèques, l’un émis le 22 avril 2021 au bénéfice de Madame [D] [X] pour un montant de 310 euros, un deuxième émis le 02 décembre 2021 au bénéfice de la société VIVRE AU CHAUD pour un montant de 578 euros ;

Si Monsieur [M] [R] n’établit pas que le solde du devis établi le 22 novembre 2021 soit la somme de 392 euros, a été déduit du montant du loyer, Madame [D] [X] n’établit pas que cette somme est restée à sa charge;

Le rapport de visite de la Ville de [Localité 4] du 07 mai 2024 reprend le ressenti de la locataire qui dit avoir eu froid l’hiver dernier, décrit un bâti vétuste, un taux d’humidité non significatif, de 44% à l’intérieur et de 37% à l’extérieur, des infiltrations d’air au niveau des fenêtres. Ce rapport est informatif et ne constitue pas un rapport d’expertise; Madame [D] [X] n’en tire d’ailleurs aucune conséquence;

Il s’ensuit que Madame [D] [X] qui échoue à démontrer que le logement pris à bail est indécent et à démontrer avoir réglé la somme de 3280 euros sera déboutée de sa demande reconventionnelle de ce chef;

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire er l’octroi de délais de paiement

Monsieur [M] [R] n’a pas sollicité la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire mais le prononcé de la résiliation du bail liant les parties aux torts de la locataire et sa demande a été accueillie;
Il s’ensuit que Madame [D] [X] sera déboutée de sa demande de suspension de la clause résolutoire;

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Madame [D] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement en produisant une capture d’écran d’un virement de 350 euros à Monsieur [R] [M];
Cette capture d’écran n’est pas suffisante pour établir que la somme de 350 euros a été créditée sur le compte de Monsieur [M] [R] et qu’au jour de l’audience le 12 septembre 2024, Madame [D] [X] a repris le paiement intégral du loyer;
Dès lors sa demande de délai de paiement sera rejetée;

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [X] qui succombe supportera les entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et sera déboutée de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile;

L’équité commande en outre de condemner Madame [D] [X] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS,