TJ 67482, 25 févr. 2025, RG 24/04320

N° RG 24/04320 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MX5M

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/04320 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MX5M

Minute n°

copie exécutoire le 25 février

2025 à :

- Me Marie PHAM (case 12)

- Me Leslie ULMER (case 111)

pièces retournées

le 25 février 2025

Me Marie kim PHAM
Me Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [B]
demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [X]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Marie kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par Me Micky Rafael ROCHAR NIVAR, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A. BATIGERE GRAND EST
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par son collaborateur, Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 17 Décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en dernier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

M. [E] [B] et Mme [Y] [X] occupent un logement appartenant à la SA BATIGERE GRAND EST situé [Adresse 3] à [Localité 5] en exécution d’un contrat de bail d’habitation signé le 06 octobre 2017.

Alléguant un dysfonctionnement de VMC, et suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 15 février 2023, M. [E] [B] et Mme [Y] [X] ont mis en demeure la SA BATIGERE GRAND EST de faire cesser le trouble et de réaliser les travaux de réparation sur la ventilation de l’immeuble.

Face à l’inertie de la SA BATIGERE GRAND EST, M. [E] [B] et Mme [Y] [X] l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Strasbourg aux fins de condamner la SA BATIGERE GRAND EST à réaliser les travaux et d’être autorisés à consigner les loyers dans l’attente de leur réalisation, et ce, suivant exploit de commissaire de Justice, délivré à personne morale, le 10 août 2023.

Le 23 janvier 2024, le système de VMC de l’immeuble a été réparé. Des travaux de traitement par biocide et de remise en peinture dans le logement de M. [E] [B] et de Mme [Y] [X] ont été effectués courant février 2024.

Le juge des contentieux de la protection de Strasbourg s’est déclaré incompétent au profit de son homologue schilikois suivant jugement du 18 mars 2024.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 04 novembre 2024, reprises oralement à l’audience, M. [E] [B] et Mme [Y] [X] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- condamner la SA BATIGERE GRAND EST à payer la somme de 2 000€ au titre du préjudice de jouissance,
- débouter la SA BATIGERE GRAND EST de ses prétentions,
- condamner la SA BATIGERE GRAND EST aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [B] et Mme [Y] [X] font valoir, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que la SA BATIGERE GRAND EST est tenue de délivrer un logement décent, exempt d’humidité, que le défaut de VMC a engendré des moisissures et des champignons dans la salle de bain et dans les chambres jusqu’à la réalisation des travaux en février 2024, qu’un trouble de jouissance est ainsi démontré entre novembre 2022 et février 2024, qu’ils ont été contraints de nettoyer fréquemment ces traces pour que Mme [Y] [X] puisse exercer sa profession d’assistante maternelle sans difficulté et qu’ils ont toujours répondu aux sollicitations de la société bailleresse.

En réplique, et suivant conclusions du 12 septembre 2024, reprises oralement à l’audience, la SA BATIGERE GRAND EST demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter M. [E] [B] et Mme [Y] [X] de leurs prétentions,
- condamner les demandeurs aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA BATIGERE GRAND EST fait valoir, au visa de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que les travaux, initialement prévus en novembre 2023, ont finalement été réalisés en janvier 2024, que les demandeurs ne précisent pas suffisamment le préjudice subi, qu’elle a été diligente dans le traitement des difficultés alléguées, mais que certains travaux ont pris du retard en raison des carences des demandeurs qui n’ont pas répondu aux sollicitations.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [E] [B] et Mme [Y] [X] allèguent que la SA BATIGERE GRAND EST a manqué à ses obligations contractuelles en ne diligentant aucun travaux de réparation de la VMC entre novembre 2022 et février 2024. Il leur appartient de démontrer la faute contractuelle de la SA BATIGERE GRAND EST ainsi que leur préjudice induit.

S’agissant de l’inexécution des obligations du bailleur, la SA BATIGERE GRAND EST ne conteste pas que la ventilation de l’immeuble était défaillante. Au demeurant, il ressort du constat de commissaire de Justice, réalisé le 15 juin 2023, qu’à cette date, les bouches de ventilation ne fonctionnaient pas.

Il ressort de la mise en demeure que la SA BATIGERE GRAND EST a été informée de cette situation dès le 15 février 2023. Si la SA BATIGERE GRAND EST produit aux débats des pièces démontrant qu’elle entretient cette ventilation, et notamment la pose d’un moteur en 2020 et une vérification le 18 octobre 2022, aucune pièce ne démontre les actions immédiates mises en place par la SA BATIGERE GRAND EST dès le15 février 2023, date à laquelle elle a pris connaissance du dysfonctionnement. Il sera au demeurant relevé que dans le constat du 18 octobre 2022, le prestataire AHS pointe déjà une VMC droite HS et une VMC gauche obsolète qui risque de ne pas redémarrer à la prochaine coupure. En conséquence, la SA BATIGERE GRAND EST avait la parfaite connaissance d’un risque de défaillance de la ventilation.

Ce n’est qu’à compter du 12 septembre 2023 que la SA BATIGERE GRAND EST a émis un courrier à destination des locataires. Il sera relevé que les mails (pièces 6 et 7) sont inexploitables pour démontrer les actions réellement mises en place par la SA BATIGERE GRAND EST, puisqu’il s’agit de mails envoyés de la société bailleresse ou de l’entreprise chargée de l’entretien à l’avocat. Ces pièces ne permettent pas de démontrer que la SA BATIGERE GRAND EST a réellement notifié à M. [E] [B] et Mme [Y] [X] sa volonté d’intervenir dès le courrier de mise en demeure.

Ainsi, en restant taisante entre février 2023 et septembre 2023 et en ne diligentant aucune action pour faire réparer la ventilation dans les meilleurs délais, alors qu’elle est une société bailleresse professionnelle, la SA BATIGERE GRAND EST a commis une faute contractuelle.

Cette faute sera nuancée par le fait que la SA BATIGERE GRAND EST justifie avoir fait des travaux d’entretien en 2020 et 2022. La ventilation de l’immeuble n’a pas totalement été laissée à l’abandon. Il est également relevé que la bailleresse a finalement réparé la ventilation en janvier 2024 et remis en peinture l’appartement de M. [E] [B] et Mme [Y] [X], après traitement biocide en février 2024.

S’agissant du préjudice, le constat de commissaire de Justice permet de démontrer la présence de moisissures noires dans plusieurs pièces de l’appartement. Ces moisissures sont la conséquence directe du manque de circulation d’air dans l’appartement, dû, pour partie, à l’absence de ventilation mécanique.

Cette seule présence de moisissures crée, par elle-même, un préjudice de jouissance visuel. Un autre poste de préjudice est constitué par la nécessité pour Mme [Y] [X], assistante maternelle, et M. [E] [B] de faire un nettoyage fréquent de ces taches au plafond, les moisissures pouvant être nocives pour la qualité de l’air. Il n’est produit aucune pièce qui démontrerait un autre préjudice, notamment en lien avec la santé des locataires. Si M. [E] [B] et Mme [Y] [X] allèguent que ce préjudice a commencé en novembre 2022, ils ne produisent aucune pièce le démontrant. Dès lors, la présence de moisissures apparaît suffisamment démontrée entre le 15 juin 2023, date du constat du commissaire de Justice, et février 2024, date de fin des travaux.

Ce préjudice sera justement évalué à la somme de 500€. La SA BATIGERE GRAND EST sera en conséquence condamnée à payer à M. [E] [B] et Mme [Y] [X], ensemble, cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

La SA BATIGERE GRAND EST sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Il est rappelé que le constat de commissaire de Justice, diligenté à l’initiative des demandeurs, n’intègre pas les dépens mais sera indemnisé par l’allocation d’une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SA BATIGERE GRAND EST, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M. [E] [B] et Mme [Y] [X], ensemble, une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 750€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS