TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/02563

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 09/12/24
à Me MERGER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/12/24
à Me CONSOLIN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02563 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4264

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [P]
né le 14 Juillet 1957 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B], [D], [H] [W]
née le 17 Juin 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [T]
né le 09 Septembre 1979 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pascal CONSOLIN de la SELARL SELARL CONSOLIN ZANARINI, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [Z]-[T]
née le 04 Décembre 1982 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Pascal CONSOLIN de la SELARL SELARL CONSOLIN ZANARINI, avocats au barreau de MARSEILLE

Par contrat sous signature privée en date du 15 juin 2005, M. [F] [P] et Mme [B] [W] ont donné à bail à Mme [Y] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 640 euros et 60 euros de provisions sur charges.

M. [N] [T] s'est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire par acte de cautionnement contenu dans le contrat de bail.

Par avenant du 1er novembre 2006, le contrat de bail a été étendu à M. [N] [T], en sa qualité d'époux de Mme [Y] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, M. [F] [P] et Mme [B] [W] ont fait signifier à M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] un congé pour vendre à effet au 14 juin 2023.

Par courrier recommandé du 19 août 2023, M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] ont donné congé à M. [F] [P] et Mme [B] [W] avec un préavis de trois mois et un départ au 19 novembre 2023.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 27 novembre 2023.

Invoquant une dette locative, par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, M. [F] [P] et Mme [B] [W] ont fait assigner M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

condamner solidairement M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] à leur payer la somme de 12 157,72 euros au titre des loyers et charges impayés et dommages-intérêts sur les réparations locatives,condamner solidairement M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] à leur payer la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2024 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, M. [F] [P] et Mme [B] [W], représentés par leur conseil, réitèrent leurs demandent initiales sauf à demander que le bail du 1er juin 2014 dont se prévalent les défendeurs leur soit déclaré inopposable et que l'ensemble des demandes des défendeurs soient rejetées.

Ils font valoir que M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] sont redevables d'une dette locative d'un montant de 11 519,78 euros et de la somme de 637,94 euros au titre des réparations locatives telles que chiffrées à la suite de l'état des lieux de sortie établi le 27 novembre 2023. Ils ajoutent que M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] ne justifient pas d'une insalubrité du logement loué, que le rapport de l'ARS ne retient que quelques points d'indécence et qu'ils n'ont jamais été mis en demeure par cet organisme ou par la caisse d'allocations familiales de réaliser des travaux. La suspension des allocations logement résulte du fait que les locataires ne payaient plus leur loyer et les quittances n'ont pas à être délivrées en cas de paiement partiel du loyer. Ils n'ont jamais consenti à un effacement de la dette ou une suspension du paiement des loyers et les locataires ne peuvent se prévaloir d'un contrat de bail signé en 2014 auquel Mme [B] [W] n'est pas partie et conclu par son seul son ex-mari, M. [F] [P], pour contester la révision du loyer. Les griefs sur l'état du logement qui remonterait à 2019 ne sont qu'un stratagème pour se soustraire à leur obligation de paiement et les préjudices tenant aux souffrances endurées comme à leur préjudice moral ne sont pas démontrés par les époux [T].

M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T], représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles ils se réfèrent de :

à titre principal,

Ordonner l'effacement de la dette locative de 11 519,78 euros,

Rejeter les demandes formulées au titre des réparations locatives à hauteur de 637,94 euros,

Condamner M. [F] [P] et Mme [B] [W] à leur restituer la caution de 700 euros,

à titre subsidiaire,

Réduire la dette locative à 90 % du montant dû et les condamner à régler la somme de 840,15 euros à ce titre,

Rejeter les demandes formulées au titre des réparations locatives à hauteur de 637,94 euros,

en toutes hypothèses,

Condamner solidairement M. [F] [P] et Mme [B] [W] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des souffrances endurées et celle de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues par eux avec les dommages-intérêts accordés,

Condamner solidairement M. [F] [P] et Mme [B] [W] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais de justice ainsi que les entiers dépens en ceux compris les frais du constat d'huissier.

Au soutien de leur position M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] font valoir que le logement loué, affecté d'infiltrations et d'une forte d'humidité à l'origine d'importantes moisissures dans toutes les pièces du logement, est insalubre comme cela résulte du constat d'huissier de justice qu'il ont fait établir et du rapport de l'ARS en janvier 2023 de sorte qu'ils sont fondés à invoquer l'exception d'inexécution du bailleur qui leur a mis à disposition un logement impropre à sa destination. Ils estiment que les loyers et chargés réclamés ne sont pas dus. Ils ajoutent que les bailleurs ont consenti à l'effacement de la dette locative et à la suspension du paiement des loyers jusqu'à leur départ comme exposé dans le courrier que leur conseil leur a adressé 17 mars 2023, lequel n'a d'ailleurs été suivi d'aucune mise en demeure de payer ou commandement de payer à leur encontre. Ils indiquent que M. [F] [P] et Mme [B] [W] étaient informés des désordres affectant le logement comme cela ressort de la plateforme HISTOLOGE dans laquelle l'ARS indique avoir adressé son rapport signé aux bailleurs le 12 avril 2023 et qu'ils leur avaient adressé un état des lieux en novembre 2022 faisant mention de ces désordres. Ils ajoutent qu'ils n'ont pu jouir de la cave laquelle est restée occupée par les affaires des propriétaires et que l'installation du cumulus dans celle-ci était inadapté de sorte que celui-ci a dû être remplacé à trois reprises. De plus, le mauvais état du logement a conduit à une surconsommation électrique et ils ont dû acquérir des chauffages d'appoint, en installer un dans la chambre d'enfant qui était dépourvue de tout chauffage et acquérir un déshumidificateur.

A titre subsidiaire, ils estiment que la dette locative doit être réduite du montant du loyer révisé alors qu'un nouveau bail a été conclu le 1er juin 2014 fixant le loyer à 729,20 euros et les provisions sur charges à 70 euros par mois mais dans lequel la clause de révision annuelle du loyer a été barrée. Ils exposent que les allocations logement leur on été supprimées à compter du mois de janvier 2023, soit 231 euros par mois, en raison de l'insalubrité du logement et que ces sommes doivent être déduites du montant réclamé par M. [F] [P] et Mme [B] [W]. La dette doit ainsi être ramenée à la somme de 8 401,54 euros et doit être minorée de 90 % compte tenu de l'indécence du logement qui est à l'origine de lourdes factures d'électricité. Enfin, l'état du logement leur a causé un pretium doloris important, le bailleur ne réalisant aucun travaux malgré leurs demandes et mettant en danger leur santé physique et celle de leur fils, comme en atteste un certificat médical.

En toute état de cause, les réparations locatives qui leur sont réclamées et qui tiennent principalement à un nettoyage et un lessivage de l'appartement sont injustifiées dès lors qu'elles résultent des désordres affectant le bien loué et du refus des bailleurs de procéder aux travaux nécessaires et non de leur occupation des lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S'agissant du paiement des loyers, les sanctions de l'indécence sont prévues à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le locataire ne peut répondre à l'indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.

Enfin, il ressort de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l'espèce, il ressort de la fiche décence établie le 11 avril 2023 par un technicien de l'Agence régionale de santé que le logement loué par M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] à M. [F] [P] et Mme [B] [W] présente les désordres suivants :

le revêtement des murs et du plafond du logement est dégradé en raison de sa vétusté mais aussi de l'humidité présente dans plusieurs pièces du logement,le plafond et les murs de la salle de bain voient leur revêtement se décoller et tomber dans la pièce,l'installation électrique est non sécurisée, le chauffage électrique est insuffisant,la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement dont la cuisine, le WC, dans une chambre, dans le salon et de manière généralisée dans la salle de bain,la ventilation mécanique est insuffisante et incohérente et ne permet pas une bonne ventilation de l'ensemble des pièces.
Pour autant, cette fiche si elle conclut à l'indécence du logement sur ces points et à des infractions au règlement sanitaire départemental, indique que le local n'est pas impropre à l'habitation.

Le procès-verbal de constat établi le 24 janvier 2023 à la demande de M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] illustre, photographies à l'appui, les mêmes constatations que ce rapport.

M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] ne rapportant pas la preuve de ce que le logement loué était inhabitable, le moyen tiré de l'exception d'inexécution du bailleur pourvant jusifier qu'ils aient cessé de régler les loyers et provision sur charges est écarté.

Par ailleurs, si un courrier de leur avocat en date du 17 mars 2023 demande aux bailleurs un effacement de la dette locative et une suspension du paiement des loyers dans l'attente du départ des locataires suite au congé pour vendre délivré et compte tenu de l'état du logement loué, en visant les désordres relevés dans le constat d'huissier de justice, force est de constater que M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] ne rapportent pas la preuve d'un accord donné par M. [F] [P] et Mme [B] [W] sur ces points lequel ne saurait se déduire de la seule absence de mise en demeure de payer alors même qu'une assignation a été délivrée aux fins de paiement du solde locatif.

M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] sont donc redevables des loyers et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, le 27 novembre 2023.

Il résulte du décompte arrêté au 7 février 2024 produit aux débats que M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] restent redevable de la somme de 11 667,95 euros au titre des charges et loyers impayés, terme de novembre inclus.

A ce titre, M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] sont malfondés à se prévaloir du contrat de bail du 1er juin 2014 qu'ils versent aux débats et dont la clause de révision du loyer est barrée, alors que ce contrat n'est signé pour le bailleur que par M. [F] [P], qu'il n'est pas établi que celui-ci ait eu mandat de représenter son ex-épouse Mme [B] [W] ni qu'il puisse seul s'engager en qualité de bailleur et qu'il ressort au contraire des pièces produites par les locataires que ce nouveau bail, conclu avec un seul des propriétaires du bien, avait clairement vocation à être soustrait au consentement de Mme [B] [W].

En revanche, il résulte des pièces produites et examinées ci-dessus et de l'état des lieux de sortie du 27 novembre 2023 lequel ne relève pas de dégradations liées à un usage anormal des lieux, dans un logement loué depuis plus de 15 ans et ne retient un défaut de nettoyage de deux portes et vitrages, d'une grille de ventilation et du sol du balcon et le détartrage de l'évier, de la baignoire et des faïences de la salle de bains, alors qu'il met en évidence dans toutes les pièces des traces noires de moisissures et un écaillement des revêtement, que les frais de remise en état d'un montant de 637,94 euros réclamés tenant principalement à un lessivage des murs de l'entrée et un nettoyage de l'entier logement ne sont justifiés, au titre des réparations locatives, qu'à hauteur de la somme de 151,88 euros (détartrages).

La dette locative sélève donc à la somme de 11 119,83 euros ( 11 667,95 + 151,88 – 700), la déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 700 euros.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l'espèce, l'insalubrité du logement louée n'a pas été retenue.

En revanche, son indécence est établie par la fiche de l'ARS du 11 avril 2023.

Si M. [F] [P] et Mme [B] [W] contestent avoir eu connaissance de ce document, pourtant mentionné dans la plateforme HISTOLOGE comme leur ayant été communiqué le 12 avril 2023, il ressort des courriers des locataires du 29 avril 2021 et de leur conseil du 17 mars 2023 puis du 10 août 2023, qu'ils ont été informé des désordres affectant le bien loué tenant à une humidité anormale et à la présence très importante de moisissures dans la quasie totalité des pièces comme des demandes de leurs locataires de réaliser des travaux pour y mettre un terme . Le courrier du 10 août 2023 précise même qu'ils ont mandaté une entreprise pour des travaux de remise en état.

M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] justifient également par la production de factures d'une consommation d'électricité particulièrement élevée et d'une lutte permanente contre l'humidité et les moisissures par l'utiliation de radiateurs d'appoint et d'un déshumidificateur.

Il est également constant que la chambre de leur enfant, né en né en 2011 était particulièrement exposée à cette humidité et que celui-ci a souffert, comme l'atteste un certificat médical, de nombreuses infections respiratoires que l'état du logement, s'il n'en est pas avec certitude à l'origine, ne favorisait pas, en tout état de cause, le traitement.

Enfin, M. [F] [P] et Mme [B] [W] ne contestent pas ne pas avoir permis à M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] la jouissance de la cave, pourtant mentionnée, dans le contrat de bail du 15 juin 2005.

Dans ces conditions, les désordres remontant à 2019, signalés dès 2021 et clairement objectivés en janvier 2023 et avril 2023 sans que les bailleurs ne prennent aucune mesure avant le mois d'août 2023, il convient de retenir, au vu de leur gravité, un préjudice de jouissance de ce logement de type 3 pouvant être estimé sur une période de 2 ans et 7 mois (avril 2021 à novembre 2023) à 30 % du loyer avec charges qui était en avril 2022 de 822,70 euros, soit 7 651,11 euros.

M. [F] [P] et Mme [B] [W] sont donc redevables de cette somme.

En revanche, le pretium doloris n'est pas justifié et le préjudice moral subi est déjà pris en compte dans l'indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
les locataires sont débiteurs de la sommesde 11 119,83 euros au titre de l'arriéré locatif, dont 151, 88 euros au titre des réparations locatives,les bailleurs sont débiteurs de la somme de 7 651,11 euros au titre du préjudice de jouissance des locataires.
Il en résulte que M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T] sont solidairement condamnés, le bail du 15 juin 2005 modifié par l'avenant du 1er novembre 2006 stipulant dans son clause XIII la solidarite des cotitulaires du bail, au paiement de la somme de 3 468,72 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [T] et Mme [Y] [Z] épouse [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elles dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS