TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 23/05069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 04/11/24
à Me BAINVEL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04/11/24
à Me CANDON
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/05069 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZHM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 10]

représenté par Me Benoît CANDON, avocat au barreau de MARSEILLE

–EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [R] [L] et Mme [M] [L] ont conclu auprès de la société Logirem, le 9 décembre 2013, un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 10] moyennant un loyer de 320,01 euros outre une provision mensuelle sur charges de 184,12 euros.

Par avenant au contrat de bail du 23 mai 2019, prenant effet au 10 mars 2019, M. [R] [L] a été désigné comme seul locataire du logement.

M. [R] [L] est décédé le 29 janvier 2023.

Par courrier recommandé du 27 avril 2023, la société Logirem a indiqué en réponse à M. [V] [L], fils du défunt locataire, qu'il ne pouvait bénéficier du transfert du bail, car il ne justifiait pas avoir cohabité depuis au moins un an dans les lieux loués avec le titulaire du bail à la date du décès.

Une sommation de déguerpir a été délivrée à M. [V] [L] le 19 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, dénoncé le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société Logirem a fait assigner M. [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir :

A titre principal,

le constat de la résolution du bail de plein droit du fait du décès de M. [R] [L],
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal reconnaîtrait le transfert du bail,

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [V] [L] pour inexécution suffisamment grave de son obligation de payer le loyer ;
En tout état de cause,

l'expulsion de M. [V] [L], si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier et sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
1.491,98 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 mars 2023, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges révisés au 1er avril 2023 jusqu'à complète libération des lieux,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l'audience du 6 novembre 2023 au cours de laquelle la société Logirem, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, M. [V] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par mention au dossier du 8 janvier 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la société Logirem de préciser la situation locative de l’appartement litigieux tenant à la qualité de colocataire de Mme [M] [L], à son occupation des lieux et à dire si M. [V] [L] a renoncé ou pas à la succession de son père dans l'hypothèse où une dette locative serait imputable au défunt.

Par courrier du 6 mars 2024, M. [V] [L] a informé Logirem de sa libération des lieux avec remise des clefs

L’affaire a été fixée au 11 mars 2024, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 9 septembre 2024.

A cette audience la société Logirem aux droits de laquelle vient désormais la société Erilia modifie ses demandes en ce qu'elle abandonne ses demandes de rupture du bail et d'expulsion et sollicite :

la condamnation de M. [V] [L] au paiement de la somme de 6 909,97 euros correspondant aux indemnités d’occupation depuis le décès de son père jusqu’à sa libération des lieux,sa condamnation au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La société Erilia fait valoir que depuis le décès de son père, M. [V] [L] a occupé le logement sans droit ni titre dans la mesure où il ne remplit pas les conditions relatives au transfert de bail prévues aux articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 depuis le décès de son père et jusqu’à la libération des lieux intervenue le 6 mars 2024.

M. [V] [L], représenté par son conseil, demande le rejet de l'ensemble des prétentions de la demanderesse.

Il soutient que le bail signé par son père lui a été transféré puisqu’il vivait avec lui depuis 2020 et que s’il n’a pu s’acquitter des loyers, c’est parce que le bailleur lui a dénié sa qualité de locataire qui lui aurait permis de percevoir l’allocation personnalisée au logement laquelle aurait couvert l’intégralité du loyer compte tenu de sa précarité financière.

A titre subsidiaire, pour s’opposer à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, il soutient qu’elle est mal fondée puisqu’il n’était pas occupant sans droit ni titre mais locataire. Dans l’hypothèse où il serait condamné à verser une indemnité d’occupation, il fait valoir que la bailleresse ne peut demander le paiement de prestation liées à la qualité de locataire ni les charges ni la période antérieure au courrier de la bailleresse lui notifiant son refus de lui faire bénéficier du transfert de bail. Il indique également qu’au regard de la fréquentation de la [Adresse 7], la société Erilia n’apporte pas la preuve de son préjudice du fait d’une occupation sans droit ni titre ni la preuve d’avoir trouvé un nouveau locataire depuis mars 2024. Il précise que sa mère, Mme [M] [L] est décédée le 9 mars 2018.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 14 dernier alinéa de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, à défaut de conjoint survivant ne pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, de descendants, d'ascendants, de concubin notoire ou de personnes à charges qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
L'article 40 I. de la même loi, précise, s’agissant des logements sociaux, que les conditions énoncées à l’article 14 leur sont applicables à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

M. [V] [L] est le fils de M. [R] [L]. Il apparaît au regard de l’avenant au contrat de bail du 23 mai 2019, que ce dernier était l’unique bénéficiaire du contrat de bail portant sur l’appartement litigieux suite au décès de son épouse le 9 mars 2018.
M. [V] [L] se prévaut d’une cohabitation avec son père qui aurait débuté à compter de 2020 dans le cadre de l’épidémie de COVID 19.
Il produit six ordonnances établies entre 2020 et 2024 par le Docteur [Z] dont le cabinet se situe [Adresse 6] dans le [Localité 4], une facture de la Pharmacie du Pradel de 2021 située sur le même boulevard ainsi qu’une seconde facture de la pharmacie du Grand littoral, située dans le [Localité 4] et datée de 2022 et enfin un document de l’hôpital Nord de [Localité 8].
Néanmoins, ces documents médicaux ne permettent pas d’établir qu’il vivait effectivement chez son père mais, tout au plus, qu’il avait ses habitudes dans le quartier où demeurait celui-ci.
Par ailleurs, M. [V] [L] verse aux débats quatre lettres de liaison établie par l’hôpital [9] entre le 19 septembre 2020 et le 14 novembre 2021 au nom de M. [V] [L] demeurant [Adresse 11] dans le [Localité 4].
Ces pièces viennent donc en réalité contredire ses déclarations puisqu’il s’agit de l’adresse où réside sa mère, Mme [F] [L], logement où il déclare d’ailleurs vivre depuis le 6 mars 2024, date à laquelle il a libéré le logement litigieux.
Ses déclarations sont de nouveau contredites par la pièce attestant de sa domiciliation entre 2021 et 2022 à l’agence Nord du Centre communal d’action sociale ainsi que par l’attestation de la Caisse d’allocation familiales du 26 juin 2023 mentionnant une adresse le concernant située [Adresse 5] dans le [Localité 3].
Enfin, les attestations de témoins établies dans les formes exigées par l'article 202 du code de procédure civile qu’il verse aux débats ne présentent pas une force suffisamment probante pour dissiper les doutes et contradictions résultant de l’ensemble des pièces précédemment évoquées en ce qu'elles émanent de membres de sa famille proche à savoir sa mère, son frère et sa belle-soeur.
Il en va de même de son avis d'impôt sur les revenus de 2020 établi en 2022 établi à l'adresse du logement de son père alors même que celui sur ses impôts 2019 pourtant établi en 2022 lui aussi est adressé à une autre adresse située [Adresse 2] et qu'il ne produit pas les avis d'imposition sur les revenus 2021 et 2022 édités en 2022 et 2023 qui auraient pourtant été susceptibles d'établir une domiciliation chez son père l'année précédant son décès survenu le 29 janvier 2023.
Dans ces conditions, M. [V] [L] n’apporte par la preuve de la condition nécessaire pour prétendre au transfert du bail. Il ne justifie pas de l'accord de la bailleresse à la poursuite du contrat de bail à son profit et a donc occupé sans droit ni titre le logement litigieux à compter du décès de son père, dès le 29 janvier 2023 et jusqu'à son départ, le 6 mars 2024.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'occupation sans droit ni titre du logement par M. [V] [L] a privé le bailleur de son droit d'user et de disposer des lieux et ce, bien que le logement se situe dans un quartier peu attractif de [Localité 8] et que la société Erilia ne justifie pas qu'il soit de nouveau loué.

A ce titre, la société Erilia venant aux droits de la société Logirem justifie suffisamment d'une valeur locative de l'appartement litigieux dès lors que le père du défendeur acquittait un loyer mensuel de 504,25 euros, charges comprises.

La somme de 6 909,97 euros qu'elle réclame correspond au montant du loyer, charges comprises à compter du 9 janvier 2023 et jusqu'au 6 mars 2024, date à laquelle M. [V] [L] a libéré les lieux. Elle produit un décompte actualisé de la créance.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 444,71 euros correspondant au montant du loyer sur la période du 1er au 29 janvier 2023 durant laquelle M. [R] [L], encore en vie, était débiteur de l’obligation de payer le loyer.

Il convient également de déduire du montant de la créance les pénalités d’enquête soit 76,20 euros (7,62 x 10).

Par conséquent, M. [V] [L] est condamné au paiement de la somme de 6 389,06 euros assorti des intérêts au taux légal non majoré à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [V] [L] qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter la société Erilia venant aux droits de la société Logirem de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :