TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 23/07453

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me GASIOR
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25/11/24
à Me BORDET
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/07453 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HYD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [W]
né le 13 Juillet 1968 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [Y] épouse [W]
née le 23 Janvier 1970 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Etablissement public HABITAT 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2009, la société RESIDENCES REPUBLIQUE a consenti à Monsieur [T] [W] et Madame [U] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 262,56 €, outre 61,56 € au titre des provisions sur charges.

Au cours du mois de janvier 2020, le bailleur a fait installer un échafaudage dans le patio de la copropriété en empruntant le logement des époux [W]. A l’issue des travaux, ces derniers ont constaté un léger affaissement du sol de la salle de bain jouxtant le patio.

La situation étant jugée dangereuse, les locataires ont été relogés à titre provisoire dans un logement sis [Adresse 1], selon acte sous seing privé du 30 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, Monsieur [T] [W] et Madame [U] [W] ont fait citer la société 13 HABITAT devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judicaire de Marseille aux fins de :
La condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard à effectuer les travaux tels que définis dans la lettre d’engagement du 22 avril 2021 ;La condamner au paiement des sommes de 5.400 € au titre de leur préjudice financier, et 10.000€ au titre de leur préjudice de jouissance ;Dire et juger qu’ils pourront consigner les loyers en les livres de la CARPA [Localité 5] ;La condamner au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

Monsieur [T] [W] et Madame [U] [W], représentés par leur conseil, invoquent un préjudice résultant de leur relogement en ce que depuis trois ans les travaux n’ont pas été réalisés les contraignant à se maintenir dans un logement inadapté, d’une superficie inférieure à leur logement initial – ce qui les a obligés à vendre des meubles - et moyennant un loyer plus élevé de 150€ par mois. Ils soutiennent un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles telles qu’elles résultent de l’attestation de relogement provisoire du 22 avril 2021 aux termes de laquelle 13 HABITAT s’est engagée à procéder à ses frais à la reprise des sols existants, et selon eux, dans un délai raisonnable ce qui exclut une durée « indéfinissable » comme allègue le défendeur.

La société 13 HABITAT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions sotenues oralement aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes des époux [W]. Elle conteste tout manquement à ses obligations puisque si à l’origine les travaux devaient se dérouler dans un délai raisonnable, les investigations ont révélé une fragilité structurelle affectant l’ensemble de l’ouvrage qui nécessitait une reprise totale non pas du seul appartement des requérants mais de l’immeuble entier. Elle conclut que la demande de réalisation des travaux est sans objet puisque l’immeuble entier doit au préalable être consolidé.
S'agissant du préjudice financier, 13 HABITAT soutient qu’il n’est pas justifié puisque le logement provisoire est d’une superficie utile de 109,51 m² et que l’écart de loyer est de 75 € et non de 150 €.
Elle conclut également au rejet de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance faute d’être justifiée et demande la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à «dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas donné acte au défendeur du dépôt de plainte pour tentative d’escroquerie au jugement à l’encontre de Monsieur [T] [W] et Madame [U] [W].

Par ailleurs, à la demande de la présidente, la société 13 HABITAT a justifié de sa qualité de propriétaire de l’immeuble litigieux acquis à la société RESIDENCES REPUBLIQUE 18 juin 2009.

Sur les demandes principales

Le bailleur est également tenu d’une obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux, en application du paragraphe b) de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et d’une obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, en application du paragraphe c).

Il s’agit d’une obligation de résultat. Le régime de responsabilité du bailleur est indépendant de toute faute, celui-ci pouvant s’exonérer de sa responsabilité par la preuve d’un cas de force majeure. Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [T] [W] et Madame [U] [W] ont quitté leur logement initial en raison de travaux à réaliser dans les lieux par le bailleur et qu’ils sont relogés à titre provisoire depuis le mois d’avril 2021, tel qu’il résulte de l’«attestation de relogement provisoire» du 22 avril 2021.

Il résulte de l’étude de structure réalisée par la société GINGER CEBTP au niveau de l’appartement des époux [W] et dont le rapport est daté de décembre 2021 que le plancher de l’appartement « n’est pas validé réglementairement » et que l’affaissement du plancher est « lié aussi à un problème pathologique consécutif à la détérioration des solives », le rapport concluant que des travaux de remise en état devront être réalisés.

Il n’est pas contesté par le bailleur que les travaux n’ont, à ce jour, pas été réalisés. S’il avance que le retard pris dans la réalisation des travaux est dû à la nécessité de consolider l’immeuble avant de pouvoir entreprendre les travaux dans l’appartement des époux [W], il ne justifie pas de que cette situation constitue un cas de force majeure l’exonérant de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. Il ne justifie pas non plus des démarches engagées pour satisfaire à ses obligations et faire réaliser les travaux.

En conséquence, la société 13 HABITAT sera condamnée à réaliser les travaux sous astreinte fixée à 100 euros par mois sur une durée de 5 mois qui commencera à courir à compter de l’expiration du délai d’un mois passé la signification du jugement.

Ne jouissant pas de leur logement principal depuis avril 2021 et bien qu’étant relogés, les époux [W] subissent incontestablement un trouble de jouissance, sans qu’il soit nécessaire d’établir le caractère anormal. Il incombe donc au bailleur d’indemniser M. et Mme [W]. Compte tenu de la durée de la situation et de la perte de superficie par rapport au logement initial (86m² contre 60,67 m²), il convient de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 2.000 € au paiement de laquelle la société 13 HABITAT sera condamnée.

S’agissant du préjudice financier, il ressort de la comparaison du bail initial du 29 mai 2009 et du bail signé le 30 avril 2021 et du ratio superficie/loyer mensuel que le loyer mensuel du logement provisoire est plus élevé de 110 €. Il convient donc d’évaluer le préjudice financier subi par M. et Mme [W] à la somme de 3.960 € (110 € X 36 mois).

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce la société 13 HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Monsieur [T] [W] et Madame [U] [W] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS