TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/03224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me DJOURNO
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03224 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47VW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association HABITAT PLURIEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing-privé du 7 mai 2019, Habitat Pluriel a consenti à Monsieur [L] [M] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 633 euros et deux contrats de location de garages ont été signés le 11 juillet 2016 et le 12 janvier 2018, pour un loyer de 30 euros chacun.
Des loyers étant demeurés impayés, Habitat Pluriel a fait signifier à Monsieur [L] [M], par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2022, un commandement de payer les loyers « logement et garages et de justifier d’une assurance et de l’occupation », soit la somme de 1.081,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant les clauses résolutoires contractuelles.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, Habitat Pluriel a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de :
prononcer la résiliation du bail conclu entre Habitat Pluriel et Monsieur [L] [M] en application de la clause résolutoire de plein droit à compter du 2 mai 2022;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sans délai et si besoin avec le concours de la fonction publique;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il sera tenu de payer à titre provisionnel jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du dernier loyer échu, charges comprises ;condamner Monsieur [L] [M] à payer à titre provisionnel à l’association Habitat Pluriel le montant des échéances impayées, soit la somme de 2 164,86 euros, comptes arrêtés au 18 novembre 2022 augmenté des intérêts conventionnels, somme à parfaire et le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, égal au dernier loyer échu, charges comprises, révisable aux conditions du bail ;condamner Monsieur [L] [M] à payer à l’association Habitat Pluriel, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [L] [M] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer .
Au soutien de ses prétentions, Habitat Pluriel expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail délivré, le 1er mars 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 29 juin 2023, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi pour être retenue à l’audience du 19 octobre 2023 au cours de laquelle le juge a ordonné une réouverture des débats invitant les parties à s’expliquer sur les effets du commandement de payer du 1er mars 2022 visant la clause résolutoire du contrat de bail du 7 mai 2019 ne stipulant pas un délai légal d’au moins deux mois donné au locataire pour régulariser l’impayé locatif.

A l’audience du 21 mars 2024, le juge des référés a, à la demande des parties, renvoyé l’affaire devant le juge du fond.
L’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2024, au cours de laquelle l’association Habitat Pluriel, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8.295,35 euros, au 07 novembre 2023. Elle a ajouté que le défendeur avait quitté le logement sans préciser la date de départ.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 658 du code de procédure civile, Monsieur [L] [M] n'a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE la décision

Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité

L’association Habitat Pluriel justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 15 mars 2023, soit plus de six semaines avant l’audience. L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit (article 3) sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Or ce délai d’un mois est inférieur à celui prévu à l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et d’ordre public.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies, conformément aux dispositions précitées. En conséquence, il convient de rejeter rejette la demande de prononcer la résiliation du bail conclu entre Habitat Pluriel et Monsieur [L] [M] en application de la clause résolutoire de plein droit ainsi que les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion, étant relevé que cette dernière n’a plus lieu d’être puisque l’intéressé a quiité les lieux.
Sur la demande des échéances impayées

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 1er mars 2022, Monsieur [L] [M] n’a pas réglé la dette locative de 1.081,50 euros qui y était mentionnée. Il ressort des pièces produites que la dette locative a augmenté et que le défendeur est désormais redevable de la somme 8.295,35 € selon décompte arrêté au 07 novembre 2023, déduction faite de la somme de 350 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.
Monsieur [L] [M] sera donc condamné à payer cette somme à Habitat Pluriel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Par ailleurs, l’équité commande en l’espèce de ne pas faire droit à la demande d’Habitat Pluriel au titre l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion,
CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à Habitat Pluriel la somme de 8.295,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens,
DEBOUTE Habitat Pluriel de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE