TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/02596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 09/12/24
à Me PONIATOWSKI
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02596 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43CS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PALAIS DES ARTS, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 6]

représentée par Me Sébastien PONIATOWSKI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

Madame [T] [W] EPOUSE [Z]
née le 13 Septembre 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

comparante en personne

Madame [P] [I]
née le 20 Juillet 1992 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mars 2023, la société civile immobilière Palais des Arts a donné à bail à Mme [T] [W] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 445 euros, outre 65 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 7 mars 2023, Mme [P] [I] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière Palais des Arts a fait signifier à Mme [T] [W] épouse [Z] par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 549,16 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la société civile immobilière Palais des Arts a fait assigner Mme [T] [W] épouse [Z] et Mme [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties au 10 février 2024 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Mme [T] [W] épouse [Z] et Mme [P] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 14 février 2024, soit la somme de 2 569,16 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer de 445 euros et des charges,
- condamner solidairement Mme [T] [W] épouse [Z] et Mme [P] [I] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 et de sa dénonce à la caution.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière Palais des Arts expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 29 décembre 2023 et ce, pendant plus de six semaines.

A l'audience du 9 septembre 2024, la société civile immobilière Palais des Arts, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3 771,47 euros, selon décompte arrêté au 5 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Mme [T] [W] épouse [Z], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement sur 12 à 15 mois offrant de régler la somme de 250 euros en plus du montant du loyer. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

Mme [P] [I], citée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée.

La présente décision susceptible d'appel est réputée contradictoire par application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société civile immobilière Palais des Arts justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (article 10 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2023 pour la somme en principal de 1 549,16 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [T] [W] épouse [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [T] [W] épouse [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [T] [W] épouse [Z] reste devoir la somme de 3 771,47 euros, à la date du 4 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Mme [T] [W] épouse [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [T] [W] épouse [Z] est donc condamnée au paiement de la somme de 3 771,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 549,16 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [T] [W] épouse [Z] fait état d'une maladie et d'une séparation mais justifie d'un emploi de cadre et percevoir un salaire mensuel de l'ordre de 2 200 euros. Il résulte du décompte que Mme [T] [W] épouse [Z] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de la qualité de la bailleresse et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par [T] [W] épouse [Z], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Mme [T] [W] épouse [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Mme [T] [W] épouse [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société civile immobilière Palais des Arts une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, l'engagement de caution signé par Mme [P] [I] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires pour une durée de durée de six années.

Le commandement de payer délivré au locataire le 29 décembre 2023 lui a été signifié le 3 janvier 2024.

En conséquence, Mme [P] [I] est condamnée solidairement avec Mme [T] [W] épouse [Z] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [W] épouse [Z] et Mme [P] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 et de sa dénonce à la caution.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société civile immobilière Palais des Arts les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS