TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 23/01938

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 09/12/24
à Me BOUSQUET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/12/24
à Me LEFEVRE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/01938 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3EOX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [C]
née le 07 Février 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [T] [F]-[U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laurence LEFEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Laurence LEFEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte sous signature privé en date du 6 novembre 2020, M. [H] [C] et Mme [Z] [C] ont donné à bail à Mme [T] [F]-[U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 950 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Aucun dépôt de garantie n'a été versé suivant accord des parties.

Par acte sous signature privée du même jour, M. [V] [F] s'est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Mme [T] [F]-[U] a donné congé le 21 janvier 2022.

Un constat des lieux de sortie a été établi le 2 février 2022 par commissaire de justice.

Par courrier en date du 14 février 2022, M. et Mme [C] ont mis en demeure Mme [T] [F]-[U] de prendre en charge les frais de remise en état de l'appartement loué, une partie des frais de constat de commissaire de justice et un arriéré locatif.

Par courrier recommandé du 12 avril 2022, le conseil de Mme [Z] [C] a mis en demeure la locataire et la caution de régler la somme totale de 10 10 546,61 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2022, Mme [Z] [C] a fait assigner Mme [T] [F]-[U] et M. [V] [F] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation solidaire au paiement de la somme de 10 546,61 euros composée de :

712,50 euros au titre du solde de loyer durant la période de préavis courant jusqu'au 21 février 2022,68 euros au titre du solde des charges locatives ( 23 euros de taxe d'enlèvement des ordures ménagères + 45 euros de consommation d'eau),101 euros au titre des frais de ramonage,100 euros au titre de l'entretien de la chaudière,8 255,11 euros au titre des travaux de reprise des dégradations,150 euros au titre de la moitié des frais de constat de commissaire de justice d'état des lieux de sortie,100 euros au titre des frais de ménage,1 000 euros au titre de perte de loyer durant la remise en état des lieux,60 euros pour deux lustres emportées par la locataire,
et de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 9 septembre 2024, Mme [Z] [C], représentée par son conseil, dépose des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales et sollicite le rejet des prétentions adverses.

Elle fait valoir que le logement loué était en bon état lors de sa délivrance, conforme aux photographies de l'annonce diffusée sur le site Le Bon Coin comme en attestent deux personnes et comme le présume l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux d'entrée, qu'il a été seulement convenu que la locataire abattrait une cloison entre la cuisine et le salon, que le constat de sortie démontre que ces travaux ont été mal réalisés et que d'autres dégradations, notamment des peintures, sont imputables à la locataire, outre la grande saleté des lieux restitués. Elle indique que la locataire n'a jamais fait de réclamation sur la vétusté et l'indécence invoquées dans la présente instance et dont la preuve n'est pas rapportée. Elle ajoute qu'elle n'a pas donné son accord à un départ anticipée de la locataire, celle-ci étant redevable des loyers et des charges, au prorota temporis, jusqu'au 21 février 2022.

Mme [T] [F]-[U] et M. [V] [F], représentés par leur conseil, déposent des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent :

pour Mme [T] [F]-[U],
à titre principal le rejet de toutes les demandes de Mme [Z] [C],
à titre subsidiaire de fixer la dette locative à la somme de 201 euros,
et à titre reconventionnel la condamnation de Mme [Z] [C] à lui payer la somme de 1 425 euros pour son préjudice de jouissance entre novembre et mi décembre 2020 et sa condamnation lui restituer sous astreinte les éléments de cuisine sous astreinte de 50 euros par jour de retard, en ordonnant la compensation des sommes dues entre les parties,

pour M. [V] [F],
à titre principal, le rejet de toutes les demandes présentées à son encontre et à titre subsidiaire de limiter son engagement à la somme de 950 euros,

en tout état de cause,

la condamnation de Mme [Z] [C] à leur payer à chacun la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Mme [Z] [C] a délivré à Mme [T] [F]-[U] un logement insalubre et indécent, en particulier la cuisine et la salle-de bain, non conforme aux photographies de l'annonce, laquelle a dû réaliser des travaux de remise en état à ses frais, au delà de la somme de 1 000 euros consentie par la bailleresse, subissant un préjudice de jouissance. Les frais de remise en état ne sont pas dus pas plus que l'arriéré locatif, Mme [Z] [C] ayant expressément consenti à ce que la locataire quitte les lieux le 2 février 2022 avant la fin du délai de préavis et les charges réclamées ne sont pas justifiées. N'ayant pas été convoquée à l'état des lieux de sortie, la locataire n'est pas tenue d'en assumer la moitié du coût. Les frais d'entretien de la chaudière et de ramonage, soit 201 euros au total, non inclus dans le bail ne peuvent être mis à sa charge. De même, la caution qui n'a pas reçu une copie du bail lors de son engagement ne saurait être tenue au paiement et, ne peut l'être en tout état de cause, qu'a concurrence de la somme de 950 euros qui est la limite stipulée dans l'acte. Les frais de ménage, comme le coût des lustres et la perte de loyer invoqués ne sont pas justifiés.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères fait partie de la liste des charges locatives récupérables par le propriétaire fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Le contrat de bail mentionne une provision sur charges dues au titre de cette taxe et de la consommation d'eau d'un montant mensuel de 30 euros.

L'avis de taxe foncière 2021 est versé aux débats mentionnant une taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un montant total de 546 euros pour une maison dont l'étage est loué, soit de 273 euros à la charge de la locataire.

Néanmoins, en l'absence de production de la taxe foncière 2022 et seule la photographie du compteur d'eau, sans aucune facture, étant produites, le montant de la créance de la bailleresse au titre de ces deux postes de charges pour l'année 2022 n'est pas suffisamment établi. Il ne saurait lui être alloué la somme de 30 euros à titre de provision alors que Mme [Z] [C] n'indique pas pour quelle raison elle ne peut produire, en 2024, les éléments justifiant les montants exacts pour 2022 des sommes réclamées et contestées par les défendeurs.

Le loyer est dû jusqu'à la fin du préavis, d'un mois, donné par courrier du 21 janvier 2022, soit jusqu'au 21 février 2022, les défendeurs ne rapportant pas la preuve d'une renonciation expresse et non équivoque de la bailleresse.

A ce titre, s'il résulte du procès-verbal de constat du 2 février 2022 que la locataire a remis les clefs ce jour là au commissaire de justice et qu'il est constant que Mme [T] [F]-[U] a libéré les lieux à cette date, elle ne démontre pas pour autant que Mme [Z] [C] a renoncé expressément à percevoir le loyer jusqu'au terme du préavis, le courrier du 14 février adressée à sa locataire rappelant au contraire à celle-ci que le loyer est dû jusqu'au 21 février 2022, soit la somme de 712,50 euros (950 euros x 21 jours/ 28 jours).

Un état des lieux du mois de juin 2021 que Mme [T] [F]-[U] ne conteste pas avoir signé mentionne que l'entretien de la chaudière et le ramonage de la cheminée sont à la charge de la locataire. Au des factures produites aux débats, les sommes de 100 euros et 101 euros sont donc mises à la charge de Mme [T] [F]-[U].

Au titre de l'arriéré locatif la somme de 913,50 euros ( 712,50 + 201 ) est ainsi accordée.

Sur les dégradations locatives des preneurs

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, Mme [T] [F]-[U] produit deux attestations, de messieurs [K] [J] et [Y] [L], des amis, établies dans les formes légales qui font état de l'indécence du logement lors de la prise à bail en raison principalement de l'état de la salle de bains, des WC et de la cuisine, sales et vétustes et d'une installation électrique qui ne serait pas aux normes.

Néanmoins, ces attestations sont contredites par les attestations de mesdames [S] [A] et [I] [N], également établies dans les formes légales, qui ont visité les lieux lors de sa mise en location en 2020 lesquelles confirment la conformité des lieux aux photographies diffusées avec l'annonce, sur le site Le Bon Coin, montrant un appartement en bon état et propre avec une cuisine séparée du salon par une cloison, de style traditionnel mais équipée d'électroménager et d'une hotte.

Par ailleurs, Mme [T] [F]-[U] ne verse aux débats aucune réclamation qu'elle aurait adressée au bailleur sur l'état du logement à son entrée.

De plus, le document dénommé état des lieux de juin 2021 que Mme [T] [F]-[U] ne conteste pas avoir signé ne fait pas état de ces griefs alors même qu'il décrit chaque pièce et précise les interventions réalisées.

Ainsi, il mentionne les équipements de la cuisine (hotte , meubles de cuisine haut et bas), la réduction de moitié de la cloison entre le séjour et la cuisine faite par la locataire à son entrée dans les lieux, la dépose de la porte en chêne vitrée stockée dans le garage, les équipements des autres pièces, dont des plafonniers, le fonctionnement de toutes les prises, sauf celles du salon, la penderie en glace de la chambre 1 dont la partie basse est sortie du rail, un WC bleu marine, une baignoire bleue repeinte en blanc, avec de la peinture à moitié partie, que le propriétaire propose de repeindre mais que le locataire souhaite refaire à son goût.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat des lieux de sortie établi le 2 février 2022 par commissaire de justice l'a été en présence de Mme [T] [F]-[U]. Il relève des dégradations de la peinture de certains murs et sur les portes au delà d'un usage normal (prénom des filles de la locataires gravés sur une porte, traces de coups, d'éraflures et de salissures, peinture grossière de la totalité des portes du logement à l'origine en bois massif).

Il résulte de ces éléments que ces dégradations sont imputables à la locataire et que les frais de remise en état y afférents sont justifiés à hauteur de la somme de 1 946,20 euros par le devis Dine Bâtiement (peinture de la cuisine, pose d'une crédence et peinture des portes). Le coût de la dépose et repose des placards du couloir et de chambre n'est pas pris en compte, la comparaison des deux états des lieux ne permettant pas d'imputer cette remise en état à la locataire.

Une somme de 60 euros est également allouée à Mme [Z] [C] pour les deux plafonniers ayant disparu, que la locataire ne conteste pas avoir emporté et qui figurent dans l'état des lieux du mois de juin 2021.

Il convient également de retenir des frais de ménage à hauteur de 100 euros, même en l'absence de facture, au vu des photographies produites et des constatations du commissaire de justice.

De même, Mme [T] [F]-[U] ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir été convoquée à l'état des lieux de sortie du 2 février 2022 et ne pas être tenue d'en supporter la moitié du coût, soit 150 euros, alors même qu'elle était présente lors de son établissement.

Enfin, le préjudice financier du bailleur lié au manque à gagner subi en raison de l'absence de location le temps des travaux de remise en état imputables à la locataire sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 500 euros.

Il est donc alloué à Mme [Z] [C] la somme de 3 648,10 euros (712,50 + 100 + 101 + 1 924,60 + 150 + 60 + 100 + 500 euros ).

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement du cumulus ou des chauffages ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En l'espèce, les pièces produites ne permettent pas de retenir que le logement loué à Mme [T] [F]-[U] était insalubre ni même indécent lors de son entrée dans les lieux le 6 novembre 2020.

S'il est établi que les parties ont convenu que la locataire pourrait abattre en partie la cloison entre le séjour et la cuisine et que la bailleresse devait régler à ce titre à la locataire la somme de 1 000 euros, il n'est nullement démontré que cette cuisine devait être entièrement refaite par la locataire, aux frais de la bailleresse et avec la possibilité pour la locataire de récupérer les meubles de cuisine à son départ, quand bien même ils lui auraient été donnés par des amis.

La demande d'indemnisation de Mme [T] [F]-[U] au titre de son préjudice de jouissance est donc rejetée ainsi que sa demande de restitution des meubles de cuisine.

Sur les demandes à l'encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, si les conclusions de demandeurs évoquent le fait que M. [V] [F] n'a sans doute pas signé l'acte de caution solidaire du 6 novembre 2020 qui l'aurait été par Mme [T] [F]-[U], force est de constater qu'il ne dénie pas clairement sa signature et ne sollicite pas la nullité du contrat à ce titre tant dans la partie discussion que dans le dispositif des ses conclusions.

L'acte de cautionnement du 6 novembre 2020 mentionne a deux reprises qu'un exemplaire du bail lui a été remis de sorte que l'irrégularité invoquée tenant à ce défaut de remise n'est pas établie.

Par ailleurs, l'acte de cautionnement mentionne qu'il s'engage pour la durée du bail, soit trois ans, jusqu'au 6 novembre 2023 et pour un renouvellement. L'acte comporte une mention manuscrite rappelant qu'il se porte caution personnelle et solidaire du paiement des loyers et des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et indemnités d'occupation et que le loyer mensuel est d'un montant de 950 euros. M. [V] [F] ne démontre donc pas que son engagement de caution se limite à la somme de 950 euros.

En conséquence, il est condamné solidairement avec Mme [T] [F]-[U] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [F]-[U] et M. [V] [F], succombant au principal, supporteront les dépens de l'instance principale, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie qu'il soit alloué à Mme [Z] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS