TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 23/02932

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me CAPOROSSI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25/11/24
à Me GASIOR
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/02932 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3KGT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [I]
née le 09 Janvier 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2012, Madame [H] [I] a consenti Madame [D] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 €, outre 50 € au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023, Madame [D] [U] a fait assigner Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
La condamner à procéder aux travaux nécessaires et suffisants à mettrre un terme aux infiltrations d’eau en partie basse de la mesnuiserie du balcon ;La condamner à ragréer le sol du balcon afin que ce dernier ne présente plus de contrepente et permette une évacuation naturelle des eaux de pluie ;La condamner à remplacer et à recoller les lattes PVC du parquet le long de la façade ;La condamner à désencoffrer et déplacer la bouche de la VMC ;Assortir la réalisation de l’ensemble de ces travaux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;La condamner à lui rembourser la somme de 121,75 € représentant les charges locatives afférentes à l'entretien et au nettoyage des bouches d’extraction et d’arrivée d’air de la VMC ;La condamner à lui rembourser la somme de 82,80 € représentant la partie de la TOM afférente au garage loué à un tiers ;La condamner au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’exécution déloyale du contrat de bail et la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Après avoir fait l’objet plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

Madame [D] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle déclare se désister de ses demandes tendant à l’exécution des travaux sous astreinte dans la mesure où elle a quitté les lieux le 31 juillet 2023 à la suite d’un congé pour vente délivré par Madame [H] [I] le 31 mai 2023. Elle sollicite néanmoins la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes de :
6.000 € en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subie pendant plusieurs mois ;550 € correspondant au remboursement du dépôt de garantie, outre les intérêts générés par le défaut de restitution ;1.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’exécution déloyale du contrat de bail.
Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [U] fait valoir qu’elle a subi des infiltrations d’eau depuis les menuiseries extérieures ce qui a généré des dégâts sur le parquet de la pièce principale, désordres qui ont perduré malgré la réalisation de travaux en 2018. Elle soutient, sur le fondement d’un rapport d’expertise, que ces désordres sont dus à la vétusté du châssis des vitres. Elle allègue également un défaut d’aération de la cuisine en raison d’une obstruction de la VMC, ces désordres s’étant étendus entre 2013 et 2023. Elle estime qu’en raison de ces désordres 10% de l’appartement était inutilisable.
Elle demande également le remboursement des charges versées pour l’entretien de la VMC qui n’était plus réalisé depuis 2013 ainsi que le remboursement de la TOM correspondant au garage qu’elle n’occupe pas.
Enfin, elle soutient que la bailleresse a exécuté le contrat de bail de façon déloyale puisqu’elle s’est abstenue de lui remettre les quittances de loyer ainsi que les justificatifs des charges locatives.

Madame [H] [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soulève la prescription de l’action en indemnisation du trouble de jouissance pour des désordres apparus en 2013 ou en 2018 sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
A titre subsidiaire, elle conteste l’existence des désordres allégués dont elle soutient qu’ils ne sont pas démontrés. S’agissant des infiltrations, elle indique que les désordres apparus en 2018 ont été réparés. Elle conteste toute responsabilité dans le dysfonctionnement de la VMC qui était en réalité obstruée par diverses boites disposées par la locataire.
Elle conclut au rejet des demandes fondées sur une inexécution déloyale du contrat de bail et demande, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [U] au paiement des sommes de :
- 2.032,92 € au titre de l’arriéré locatif ;
- 121,52 € au titre de l’indexation du loyer ;
- 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen tiré de la prescription de l’action en indemnisation de Mme [U]

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Le délai de prescription applicable antérieurement était d’une durée de cinq ans.

L'article 82, II, de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 ajoute que jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 et au premier alinéa de l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, l'article 7-1 de la même loi est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil qui dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il résulte de la combinaison de ces textes que la durée du délai de prescription des actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation est applicable à compter du 27 mars 2014.

En l'espèce, il est acquis aux débats que le bail dont bénéficiait Madame [D] [U] a été signé le 2 décembre 2012 pour prendre effet le jour même pour une durée de trois ans. Il a été tacitement renouvelé le 2 décembre 2015.

Madame [D] [U] allègue des faits d’infiltrations survenus en 2012, soit un délai pour agir arrêté en 2017, sauf cause de suspension ou d’interruption du délai, et en 2018, soit un délai pour agir arrêté en 2021. En outre, il est invoqué un préjudice résultant de l’installation en 2013 d’un cumulus électrique qui aurait obstrué la bouche de VMC.

L’action ayant été introduite le 29 mars 2023, l’action en indemnisation découlant de ces préjudices est donc prescrite.

S’agissant du préjudice allégué tiré du bris de la baie vitrée du salon, la demande sera rejetée en ce que les éléments produits ne permettent pas d’établir que ces désordres sont imputables au bailleur.

Sur la demande condamnation au titre des charges locatives

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. 
Par ailleurs, il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le principe du contradictoire est respecté dès lors que chacune des parties peut prendre connaissance, discuter des pièces du dossier et y apporter des remarques. 
En l’espèce, s’il ressort du rapport d’expertise du cabinet Méditerranéen d’expertises du 26 avril 2022 qu’il a été constaté que la bouche de la VMC est obstruée par l’installation du cumulus électrique, la demanderesse ne démontre que celle-ci n’est pas en état de fonctionnement, seul élément qui justifierait que le coût d’entretien ne soit pas mis à sa charge.
S’agissant des charges relatives à la taxe d’ordures ménagères, faute pour le bailleur de les justifier, il sera fait droit à la demande de Mme [U].

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré locatif

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure d’une part que Mme [U] était redevable de la somme de 2.032,92 € au titre du paiement des loyers de novembre 2021 à février 2022 inclus, et d’autre part que ces sommes ont été versées par virement du 6 février 2024 d’un montant de 1.146,21 € et par un chèque de 550 € transmis au bailleur par l’intermédiaire de son conseil. Madame [H] [I] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle formée à ce titre.

Il apparaît également que le virement de 1.146,21 € comprend la déduction du dépôt de garantie à hauteur de 500 €. Mme [U] n’est donc pas justifiée à en demander la restitution puisqu’elle a elle-même procédé à une compensation, étant relevé, à titre superfétatoire, que la demande de majoration ne serait être retenue à défaut de justifier d’une mise en demeure préalable du bailleur d’en faire restitution.

Sur la demande de dommages-intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail

La condamnation à des dommages-intérêts relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse.
En l’espèce, Mme [U] allègue une faute de la part de la bailleresse consistant en un encaissement tardif des chèques de règlement des loyers, un défaut de remise des quittances de loyer – dont elle reconnaît qu’elles lui ont été adressées le 3 juin 2022, un envoi incomplet des justificatifs des charges locatives et un défaut de restitution du dépôt de garantie.
Au-delà de ces allégations, Madame [D] [U] ne justifie pas de la nature de son préjudice. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse.
En l’espèce, Madame [H] [I] allègue l’existence de « tracas causés par Madame [D] [U] », ce qui est insuffisant à caractériser une faute de la part de cette dernière, et ne justifie pas de la nature du préjudice ainsi causé. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [U], succombant à titre principal, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il convient en outre de la condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS