TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/03225

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me LABI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25/11/24
à Me ATTANASIO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03225 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47VX

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [H]-[U]
née le 19 Novembre 1948 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [H]
née le 24 Juin 1950 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [H]
né le 24 Novembre 1953 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [M] [K] épouse [Z]
née le 24 Septembre 1978 à [Localité 5] (CUBA), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jennifer ATTANASIO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2021, Madame [Y] [H]-[U], Madame [T] [H] et Monsieur [N] [H] ont consenti à Madame [I] [M] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 €, outre 50 € au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, Madame [Y] [H]-[U], Madame [T] [H] et Monsieur [N] [H] ont fait délivrer à Madame [I] [M] [K] un commandement de payer la somme en principal de 2.215 €

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, Madame [Y] [H]-[U], Madame [T] [H] et Monsieur [N] [H] ont fait citer Madame [I] [M] [K] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;prononcer la résiliation du bail;ordonner son expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;la condamner au paiement de la somme de 4.933,27 euros selon décompte arrêté au 6 mai 2023;la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel mensuel augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ; la condamner à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 26 octobre 2023 et a fait l’objet de deux renvois.

Par ordonnance du 23 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 septembre 2024 pour qu’il soit statué au fond. A la suite d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2024.

Madame [Y] [H]-[U], Madame [T] [H] et Monsieur [N] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils indiquent que la défenderesse a quitté les lieux en juin 2023 « à la cloche de bois », la dette locative actualisée s’élevant désormais à la somme de 5.589,27 €. Ils concluent au rejet de la demande reconventionnelle soulevée par la défenderesse et demandent sa condamnation à communiquer sa nouvelle adresse, et ce sous astreinte de 30 € par jour de retard ainsi qu’à payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Madame [I] [M] [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande que soit ordonné le remboursement des sommes versées à compter du mois de février 2022 en ce qu’en raison de l’insalubrité des lieux loués, le loyer n’était plus dû à compter de cette date. Elle demande également la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 5.000€ au titre du préjudice de jouissance subi et la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. En tout état de cause, elle sollicite le rejet de l’ensemble de leurs demandes.
Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en ce que les normes de décence n’étaient pas respectées puisque l’installation électrique ne permettait pas l’utilisation simultanée de plus de deux appareils électriques et que le compteur et le disjoncteur se trouvaient dans un garage connexe dont seul le voisin avait accès. Elle allègue également la survenue d’importants dégâts des eaux liés à une pompe de relevage défectueuse et réfute avoir quitté les lieux à « cloche de bois », soutenant avoir donné congé pour courrier recommandé du 13 juin 2023. Quant à sa nouvelle adresse, elle indique que celle-ci figure sur tous les documents communiqués.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’exception d’inexécution tirée de l’indécence alléguée des lieux loués
L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat. Il est ainsi de jurisprudence constante que le locataire n'est fondé à refuser de payer le loyer qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper le logement.

Par ailleurs, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, Madame [I] [M] [K] invoque l’exception d’inexécution pour justifier du non paiement des loyers à compter de février 2022 arguant de divers désordres dont elle échoue à rapporter la preuve. En effet, les photographies versées aux débats ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux loués. En outre, elle ne justifie d’aucune diligence accomplie auprès de son assureur dans ce délai d’un an pour identifier l’origine des infiltrations alléguées, les seules attestations produites étant insuffisantes à en attribuer la cause à un manquement des bailleurs. Le dépôt de plainte pour des faits de dégradations tenant au changement des serrures du logement n’établit pas la responsabilité des propriétaires.

En tout état de cause, seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué, en conséquence de l'indécence, autorise le locataire à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s'opposer au paiement des loyers convenus. Or en l'espèce, il est admis que Madame [I] [M] [K] a quitté les lieux en juin 2023 et qu’elle n’était, dès lors pas privée de la possibilité de l'occuper entre février 2022 et juin 2023, démontrant ainsi que le logement n’était pas inhabitable.

En conséquence, faute pour Madame [I] [M] [K] de justifier de ce que l’immeuble était effectivement rendu inhabitable par d’importants désordres, elle ne pouvait suspendre le paiement du loyer. L’exception d’inexécution ne peut donc être admise et Madame [I] [M] [K] sera déboutée de sa demande formée à ce titre ainsi que de sa demande subséquente d’indemnisation du préjudice de jouissance dont il vient d’être démontré qu’il n’est pas justifié.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 février 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 octobre 2023. La demande formée par Madame [Y] [H]-[U], Madame [T] [H] et Monsieur [N] [H] est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.
Au cas présent, le contrat de bail unissant les parties stipule que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges deux mois après un commandement demeuré infructueux. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 22 février 2023.
En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 février 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2023, conformément aux dispositions précitées.
Madame [I] [M] [K] ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion est devenue sans objet.
A compter du 23 avril 2023 et jusqu’au 15 juin 2023, tel qu’il résulte du congé délivré par courrier recommandé du 13 juin 2023, Madame [I] [M] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
En vertu de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu.
En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure, que Madame [I] [M] [K] est redevable de la somme de 5.589,27 euros au titre de l’arriéré locatif. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, faute de démontrer l’attitude abusive de la défenderesse et la réalité du préjudice subi, les consorts [H] seront déboutés de leur demande.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
Il résulte des pièces de la procédure que l’adresse déclarée de Madame [I] [M] [K] est la suivante : [Adresse 3]. Les consorts [H] seront donc déboutés de leur demande.
Sur les demandes accessoires
Madame [I] [M] [K], succombant à titre principal, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il convient en outre de la condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS