TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 23/03473

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me HUA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25/11/24
à Me ESCARGUEL
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03473 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3OKX

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [S] épouse [T]
née le 27 Octobre 1981 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [T]
né le 22 Mars 1968 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean bruno HUA de la SELARL SELARL BENHAIM & HUA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2020, Monsieur [N] [E] a donné à bail à Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 650€, outre 100 € au titre des provisions sur charges.
 
Le 17 octobre 2021, Monsieur [N] [E] a fait délivrer à Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 1er janvier 2023.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T] ont fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
- prononcer la nullité du congé pour vendre du 17 octobre 2021 ;
- le condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre de la réparation de leurs préjudices, à la somme de 2.500 € au titre de leur préjudice financier et moral, et à la somme de 2.500 € au titre de la réparation de l’exécution de mauvaise foi de ses obligations contractuelles ;
- le condamner au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'artilce 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir fait l’objet de trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils soulèvent la nullité du congé pour vice de forme en raison de l’absence de la notice d’information et du défaut d’indications précises des conditions de vente. En outre, ils allèguent le caractère frauduleux du congé en ce que le bien a en réalité été remis à la location, le bailleur n’ayant aucune intention de vendre le bien. En réplique, ils soutiennent que la force majeure alléguée par le défendeur ne peut légitimer l’urgence sur le long terme, la conclusion d’un nouveau bail n’étant pas justifiée et ne pouvant correspondre à un cas de force majeure.

Monsieur [N] [E], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il justifie de la validité formelle du congé, relevant que les demandeurs ne font valoir aucun grief. S’agissant du caractère frauduleux du congé allégué par les époux [T], le défendeur invoque la force majeure expliquant avoir été contraint de suspendre la commercialisation du bien le 5 mars 2022 afin d’héberger des réfugiés ukrainiens avec lequels il a régularisé un contrat de bail le 1er mai 2023. Il sollicite le rejet des demandes de dommages-intérêts en ce qu’elles sont infondées et demande la condamnation des époux [T] au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
 
La décision a été mise en délibéré le 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour vendre et ses conséquences
Sur les moyens tirés de la violation des conditions de forme

Il résulte de l'article 15 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit reproduire également à peine de nullité les cinq premiers alinéas de l'article 15-II.
Par ailleurs, l'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, Monsieur [N] [E] ne démontre pas qu'une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d'indemnisation des locataires était jointe au congé pour vendre qu'il a envoyé aux locataires le 17 octobre 2021 alors que la charge de cette preuve lui incombe. Cependant, il sera relevé que l'annexion de ce document n'est pas prescrite par la loi à peine de nullité et qu’en outre, les époux [T] n'établissent pas la réalité du grief qu'ils allèguent, tiré de l'absence de remise de la notice alors qu'ils ont assigné le bailleur devant le tribunal compétent dans les formes et délais encadrant l'exercice de leurs droits que cette notice a pour objet de préciser.

Le moyen tiré de ce chef sera donc rejeté.

Par ailleurs, s’agissant du moyen tiré du défaut d’indication des conditions de vente, l’existence d’un grief n’est pas démontrée en ce qu’il n’est pas justifié ni même allégué que les locataires ont envisagé à un moment quelconque de se porter acquéreur du bien. Ce moyen est donc inopérant et sera rejeté.

Sur le moyen tiré du caractère frauduleux du congé

Il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis(...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Il en résulte que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n'est encourue qu'en cas de congé frauduleux caractérisant l'absence d'intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le défaut d’intention de vendre du bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bailleur justifie par la production d’une évaluation du bien réalisée le 22 novembre 2021 et d’un mandat de vente signé le 15 décembre 2021 avec l’agence immobilière CLAIR IMMO de son intention de vendre le bien. Le seul fait que quelques mois après le départ des locataires, le bien ait été reloué par le bailleur est insuffisant à démontrer le caractère frauduleux du congé. A cet égard, il résulte également des pièces produites, et en particulier des différentes attestations, que Monsieur [N] [E] a effectivement hébergé M. [U] [O] et sa famille, ressortissants ukrainiens, et conclu un contrat de bail le 21 avril 2022 pour une durée d’un an. Ces éléments ne permettent cependant pas de caractériser l’absence d’intention de vendre du bailleur au moment où il délivré le congé le 17 octobre 2021.

En conséquence, le congé est régulier et Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T] seront déboutés de leur demande de nullité ainsi que de leurs demandes subséquentes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du litige, Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T] seront condamnés aux dépens.

Il convient par ailleurs de les condamner à payer à Monsieur [N] [E] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [R] [S] épouse [T] et Monsieur [P] [T] de l’intégralité de leurs demandes,