TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/04036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
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Le ...................................................
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EXPEDITION :
Le 04/11/24
Me RUBIO
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à Me ......................................................

N° RG 24/04036 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5EVQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

–EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 2022, l'association Résidétapes Développement a mis temporairement à disposition de M. [E] [G] un appartement meublé n°611 à usage d’habitation ( logement-foyer ) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 500,59 euros charges comprises, d'une durée d'un mois renouvelable jusqu'à 24 mois.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l'association Résidétapes Développement a fait signifier au locataire un congé le 1er février 2024, par lettre recommandée avec avis de réception en lui octroyant un délai de préavis de trois mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, l'association Résidétapes Développement a fait assigner M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

constater la résiliation du contrat de bail liant les parties par l'effet du congé,autoriser l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,fixer et condamner M. [E] [G] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à la redevance jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clefs,condamner M. [E] [G] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'association Résidétapes Développement expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 2 ans prévu au contrat de résidence lequel échappe à l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à l'exception de celles relatives à l'exigence d'un logement décent et est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et R.633-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle explique qu'au terme du contrat, le 1er février 2024, celui-ci s'est poursuivi par tacite reconduction en application de l'article 1738 du code civil mais qu'elle a pu valablement y mettre fin en délivrant le congé du 1er février 2024 laissant un délai de préavis suffisant de trois mois à M. [E] [G] pour quitter les lieux. Elle a, en outre, motivé sa décision par son souci de préserver la vocation d'hébergement temporaire de la résidence et de pérenniser l'action sociale qu'elle mène. Le contrat ayant été valablement résilié, M. [E] [G] doit être expulsé.

A l'audience du 9 septembre 2024, l'association Résidétapes Développement, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [E] [G], cité à personne, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Le contrat de résidence dans un foyer logement conclu le 1er février 2022 entre l'association Résidétapes Développement et M. [E] [G], dénommé contrat de mise à disposition temporaire, relève de la législation spécifique des logements-foyers prévue aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Celle-ci exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant lequel échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements meublés.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En matière de logement foyer, l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

La durée d’un mois, renouvelable tacitement n’interdit pas de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est mentionné dans le contrat litigieux comme étant « de s'adresser aux actifs, en particulier des jeunes ( stagiaires, apprentis, jeunes actifs ou en insertion ) mais aussi des salariés en mobilité ou contrat court, sans limite d'âge » pour « accompagner la mobilité des personnes et des territoires par une offre de logement adaptés sous forme de logements meublés, disponibles rapidement pour quelques semaines à deux ans, à un prix abordable et sans condition de garantie » avec un accompagnement individualisé aux résidents accueillis.

Ainsi, le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résident répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes et de salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise en outre les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire d'un logement conclu le 1er février 2022 entre l'association Résidétapes Développement et M. [E] [G] contient une durée maximale de 24 mois (article II ).

L'article VI précise que le « contrat de mise à disposition sera résilié au terme d'un délai de 2 ans à compter de sa signature. Un congé sera notifié au résident par lettre recommandé avec accusé de réception dans un délai de 3 mois avant la date définitive de la fin de contrat. »

Il est constant que le congé délivré par l'association Résidétapes Développement par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2024 ne l'a pas été conformément à cette clause, trois mois avant la date du terme du contrat.

A ce titre, l'association Résidétapes Développement admet la reconduction tacite du contrat, à compter du 1er février 2024, en application de l'article 1738 du code civil lequel dispose que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Il en résulte que le contrat de mise à disposition temporaire du 1er février 2022 a été reconduit par les parties, tacitement, dans les mêmes conditions, à compter du 1er février 2024, ce nouveau bail étant en revanche à durée indéterminée.

Or, l'article 1736 du code civil prévoit que : « Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. »

Néanmoins, si l'association Résidétapes Développement pouvait donner congé, par courrier du 1er février 2024, à M. [E] [G] au titre de ce nouveau contrat de mise à disposition temporaire, en respectant un préavis de trois mois, elle était tenue de respecter le formalisme attaché à la rupture unilatérale d'un tel contrat, à savoir un congé signifié par commissaire de justice ou par courrier remis contre décharge ou notifié par lettre recommandée avec avis de réception remis effectivement au destinataire.

Or, il résulte de l'avis de réception de la lettre recommandé du 1er février 2024 versée aux débats par l'association Résidétapes Développment que celui-ci est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » de sorte que la preuve de la remise effective de ce congé à M. [E] [G] n'est pas rapportée.

Dans ces conditions, la rupture du contrat de mise à disposition temporaire n'est pas établie et les demandes de l'association Résidétapes Développement sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

L'association Résidétapes Développement, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile est donc rejetée.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail et des délais accordés, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS