TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/03603

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 09/12/24
à Me GAUTHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/12/24
à Mr [Y]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03603 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CLS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [O] [Y]
né le 15 Avril 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

–EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 15 mars 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait citer M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation judiciaire de ce contrat,
- l'expulsion de M. [O] [Y] et des occupants de son chef,
- la condamnation de M. [O] [Y] au paiement de la somme de 6 947,62 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 3 053 euros et de l’assignation pour le surplus,
- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,
- la condamnation de M. [O] [Y] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :
en exécution de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 portant réforme de l’Action Logement, elle intervient aux droits des CIL, ASTRIA et SOLENDI,dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie...dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 2] appartenant à Mme [W] [M], elle s’est portée caution de M. [O] [Y],à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 6 947,42 euros correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 2022 à février 2024, déduction faite des paiements partiels encaissés,selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire.,un commandement de payer la somme de 3 053 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié le 29 novembre 2023, dénoncé à la CCAPEX le 30 novembre 2023,un plan de remboursement amiable n’a pas été respecté.
A l'audience du 9 septembre 2024, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 12 613,26 euros terme du mois d'août 2024 inclus.

M. [O] [Y], comparaissant en personne, indique ne pas contester la dette, être d'accord pour quitter les lieux, ne pas avoir repris le paiement du loyer, avoir pour seules ressources des indemnités d'un montant mensuel de 1 400 euros suite à un accident de travail. Il sollicite des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement et la résiliation

La société Action Logement Services produit l'acte sous signature privée électronique du 7 novembre 2022, avec prise d'effet au 4 novembre 2022, par lequel Mme [W] [M] a consenti un bail d'habitation à M. [O] [Y] pour un immeuble situé à [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer de 900 euros et d'une provision sur charges d'un montant mensuel de 60 euros.

Selon contrat de cautionnement visale n° A10226539715 du 7 novembre 2022 entre Action Logement Services et Mme [W] [M] :

le contrat de cautionnement couvre au maximum 36 impayés de loyer,la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.
Au vu de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 15 mars 2024, soit dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience et de la notification du commandement de payer à la CCAPEX réalisée le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la demande de constatation de la résiliation du bail est recevable.

Par ailleurs, au vu du contrat de bail, de l’engagement de cautionnement, des quittances subrogatives du 20 septembre 2022 d'un montant cumulé de 3 892 euros puis du 22 février 2024 d'un montant cumulé de 7 786,62 euros et du 29 août 2024 d'un montant cumulé de 13 452,44 euros, du décompte du 3 septembre 2024 mentionnant les règlements partiels intervenus depuis décembre 2022, du commandement délivré le 29 novembre 2023, l'arriéré de loyers et charges s'élève à :

3 053 euros lors de la délivrance du commandement de payer,12 613,26 euros au 3 septembre 2024, loyers et indemnités d'occupation d'août 2024 inclus et déduction faite des versements intervenus.
Le commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 29 janvier 2024, d'ordonner l'expulsion des occupants et de condamner M. [O] [Y] à payer la somme de 12 613,26 euros. Cette condamnation emporte intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 à hauteur de 3 053 euros, puis du 14 mars 2024 pour le surplus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

L'article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés »

En l'espèce, si M. [O] [Y] fait état d'un accident de travail et indique être d'accord pour quitter les lieux mais force est de constater qu'il ne justifie d'aucun règlement, même partiel, depuis plus d'une année, le versement d'une somme de 120 euros remontant au moins d'août 2023, et ne fait état d'aucune démarche en vue d'un relogement. Alors que le bailleur est une personne privée et que les impayés couvrent une période de près de deux ans, il convient de rejeter sa demande tendant à se voir accorder des délais pour quitter les lieux étant rappelé que le bénéfice des délais légaux (deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux et trêve hivernale) ne lui est pas contesté par le demandeur.

Sur l'indemnité d'occupation

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 29 janvier 2024. Elle est partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d'août 2024 inclus. La condamnation en paiement prendra donc effet au 1er septembre 2024, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement, soit jusqu’au 4 novembre 2025 sauf restitution antérieure des locaux.
Sur les délais de paiement
La situation financière évoquée par M. [O] [Y] ne permet pas de retenir qu'il sera en mesure d'apurer la dette par l'octroi de délais de paiement. Sa demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [O] [Y] est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'équité commande d'allouer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS