TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/04141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 04/11/24
à Me RUBIO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04/11/24
à Mr [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04141 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FKK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

–EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 2022, l'association Résidétapes Développement a mis temporairement à disposition de M. [F] [E] un appartement meublé n°401 à usage d’habitation ( logement-foyer ) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 500,59 euros charges comprises, d'une durée d'un mois renouvelable jusqu'à 24 mois.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l'association Résidétapes Développement a fait signifier au locataire un congé le 1er février 2024, par lettre recommandée avec avis de réception en lui octroyant un délai de préavis de trois mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, l'association Résidétapes Développement a fait assigner M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

constater la résiliation du contrat de bail liant les parties par l'effet du congé,autoriser l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,fixer et condamner M. [F] [E] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à la redevance jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clefs,condamner M. [F] [E] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'association Résidétapes Développement expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 2 ans prévu au contrat de résidence lequel échappe à l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à l'exception de celles relatives à l'exigence d'un logement décent et est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et R.633-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle explique qu'au terme du contrat, le 1er février 2024, celui-ci s'est poursuivi par tacite reconduction en application de l'article 1738 du code civil mais qu'elle a pu valablement y mettre fin en délivrant le congé du 1er février 2024 laissant un délai de préavis suffisant de trois mois à M. [F] [E] pour quitter les lieux. Elle a, en outre, motivé sa décision par son souci de préserver la vocation d'hébergement temporaire de la résidence et de pérenniser l'action sociale qu'elle mène. Le contrat ayant été valablement résilié, M. [F] [E] doit être expulsé.

A l'audience du 9 septembre 2024, l'association Résidétapes Développement, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'oppose à l'octroi de délais.

M. [F] [E], cité à personne, comparaît et sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du titre d'occupation

Le contrat de résidence dans un foyer logement conclu le 1er février 2022 entre l'association Résidétapes Développement et M. [F] [E], dénommé contrat de mise à disposition temporaire, relève de la législation spécifique des logements-foyers prévue aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Celle-ci exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant lequel échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements meublés.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En matière de logement foyer, l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

La durée d’un mois, renouvelable tacitement n’interdit pas de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est mentionné dans le contrat litigieux comme étant « de s'adresser aux actifs, en particulier des jeunes ( stagiaires, apprentis, jeunes actifs ou en insertion ) mais aussi des salariés en mobilité ou contrat court, sans limite d'âge » pour « accompagner la mobilité des personnes et des territoires par une offre de logement adaptés sous forme de logements meublés, disponibles rapidement pour quelques semaines à deux ans, à un prix abordable et sans condition de garantie » avec un accompagnement individualisé aux résidents accueillis.

Ainsi, le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résident répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes et de salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise en outre les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire d'un logement conclu le 1er février 2022 entre l'association Résidétapes Développement et M. [F] [E] contient une durée maximale de 24 mois (article II ).

L'article VI précise que le « contrat de mise à disposition sera résilié au terme d'un délai de 2 ans à compter de sa signature. Un congé sera notifié au résident par lettre recommandé avec accusé de réception dans un délai de 3 mois avant la date définitive de la fin de contrat. »

Il est constant que le congé délivré par l'association Résidétapes Développement par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2024 ne l'a pas été conformément à cette clause trois mois avant la date du terme du contrat.

A ce titre, l'association Résidétapes Développement admet la reconduction tacite du contrat, à compter du 1er février 2024, en application de l'article 1738 du code civil lequel dispose que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Il en résulte que le contrat de mise à disposition temporaire du 1er février 2022 a été reconduit par les parties, tacitement, dans les mêmes conditions, à compter du 1er février 2024, ce nouveau bail étant en revanche à durée indéterminée.

Or, l'article 1736 du code civil prévoit que : « Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. »

Dès lors, l'association Résidétapes Développement pouvait donner congé, par courrier du 1er février 2024, à M. [F] [E] au titre de ce nouveau contrat de mise à disposition temporaire, en respectant un préavis de trois mois et le formalisme attaché à la rupture unilatérale d'un tel contrat.

M. [F] [E] ne conteste pas la validité de ce congé notifié par la lettre recommandé du 1er février 2024 dont l'avis est pourtant revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 1er mai 2024.

M. [F] [E] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L'indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er mai 2024, date de résiliation du bail, juqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, est fixée au montant de la redevance avec charges comme si le bail s'était poursuvi, soit la somme de 519,56 euros en septembre 2024. M. [F] [E] est condamné à son paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

M. [F] [E] ne fournissant aucun élément sur sa situation tant financière que personnelle, sa demande de délais est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS