TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/02597

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 09/12/24
à Me CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02597 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43CZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [O] épouse [W]
née le 07 Avril 1942 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [L] [Z] [E]
née le 14 Décembre 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 21 octobre 2014 à effet au 1er novembre 2014, Mme [G] [O] a donné à bail à Mme [F] [L] [Z] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges de 100 euros.
Le 14 avril 2023, Mme [G] [O] a fait signifier à Mme [F] [L] [Z] [E] un congé pour vendre avec effet au 31 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, Mme [D] [O] épouse [W] a fait assigner Mme [F] [L] [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir:
valider le congé aux fins de vente signifié le 14 avril 2023,ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [F] [L] [Z] [E] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], si besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [F] [L] [Z] [E] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 994,42 euros, égale au montant du dernier loyer charges comprises,condamner Mme [F] [L] [Z] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner Mme [F] [L] [Z] [E] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de ses demandes, Mme [D] [O] épouse [W] fait valoir qu'elle vient aux droits de sa sœur [G], décédée le 5 juillet 2023, que le congé pour vendre est régulier et que Mme [F] [L] [Z] [E] se maintient pourtant dans les lieux alors qu'elle n'a plus de titre d'occupation depuis le 31 octobre 2023, celle-ci n'ayant pas donné suite au rendez-vous d'état des lieux de sortie prévu le 30 octobre 2023 par la société Citya, gestionnaire du bien. Elle ajoute que la résistance de Mme [F] [L] [Z] [E] rend impossible la vente du bien et lui cause un préjudice.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2024.
A cette audience, Mme [D] [O] épouse [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Cité à étude, Mme [F] [L] [Z] [E] n’est ni comparante ni représentée.
La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [F] [L] [Z] [E] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail par l'effet du congé pour vendre
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire.
La loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en donnant au juge le pouvoir de vérifier, même d'office, la réalité du motif du congé. Le juge peut donc dorénavant effectuer un contrôle a priori.
Les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement d’une surface de 64,94 m², se composant d’un séjour, de deux chambres, d’une cuisine, d’une salle d'eau, d'un WC et d'un hall.
Le congé du 14 avril 2023 comporte la description, dans les mêmes termes, du logement loué, les éléments relatifs à la vente et propose à Mme [F] [L] [Z] [E] de l'acquérir au prix de 230 000 euros.
Il contient la reproduction des termes des cinq alinéas du II de l'article 15 et comporte la notice d'information prévue au I de ce même article.
Mme [D] [O] épouse [W] produit la notification du transfert de propriété établie par Me [T], notaire associé à [Localité 4], dont il résulte qu'elle a, aux termes d'un testament olographe établi par sa sœur [G] [O] le 10 avril 2021 été instituée légataire universelle et que celle-ci étant décédée le 5 juillet 2023, elle a reçu dans cette succession l'appartement loué et la cave situés [Adresse 1].

Dès lors, le congé du 14 avril 2023 délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Mme [F] [L] [Z] [E] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 octobre 2023.

Mme [F] [L] [Z] [E], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis cette date et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu'au départ de Mme [F] [L] [Z] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 994,49 euros à ce jour, et de condamner Mme [F] [L] [Z] [E] à son paiement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts
Mme [D] [O] épouse [W] ne fournit aucun élément justifiant du préjudice invoqué tenant à l'impossibilité de mettre en vente le bien et le décompte produit, arrêté au mois de février 2024, démontre que les loyers sont réglés.
Sa demande d'indemnisation est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Partie perdante, Mme [F] [L] [Z] [E]  supportera les dépens.

L'équité commande qu'elle soit condamnée à payer à Mme [D] [O] épouse [W] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort, CONSTATE que le bail conclu le 21 octobre 2014 à effet au 1er novembre 2014 concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] entre Mme [G] [O] aux droits de laquelle vient Mme [D] [O] épouse [W] et Mme [F] [L] [Z] [E] a expiré au 31 octobre 2023 par l'effet du congé pour vendre signifié le 14 avril 2023 ;