TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 23/02559

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 09/12/24
à Me RACHLIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/12/24
à Me COULET-ROCCHIA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/02559 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3HZ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 6] SIS [Adresse 2], domiciliée : chez Société FONCIA MEDITERRANEE (syndic), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [B]
né le 14 Novembre 1992 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [B] est copropriétaire du lot n°1695 au sein du bâtiment F de la [Adresse 6], ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, située [Adresse 2].

Le 28 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] a fait signifier à M. [L] [B] un commandement de payer la somme en principal de 3 678,44 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété.

Le 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] a mis en demeure par courrier recommandé avec avis de réception, M. [L] [B] de payer la somme de 4 564,61 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [L] [B] devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamné à lui payer les sommes de :

- 5 631,18 euros, comptes arrêtés au 21 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire, appelée à l'audience du 16 juin 2023, a fait l'objet de plusieurs renvois pour mise en état des parties pour être finalement retenue à celle du 9 septembre 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant le montant de se créance principale à la somme de 7 754,76 euros au 22 janvier 2024. Il demande le rejet des prétentions adverses et s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Il fait valoir que l'assignation n'est pas nulle et que la procédure est régulière, qu'elle est fondée sur les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur l'article 19-2 de cette même loi, évoqué à tort par le défendeur. Il justifie de l'exigibilité des charges et provisions sur charges par la production des procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes et les budgets prévisionnels pour les années 2017 à 2024. Il précise que les sommes appelées sont dues sans qu'il n'ait à justifier de la réalisation des travaux financés et que l'absence du copropriétaire débiteur à ces assemblées générales ne suffit pas à remettre en cause la validité des décisions prises. Le syndicat des copropriétaires indique que M. [L] [B] a déjà été condamné pour des charges impayées par le tribunal d'instance de Marseille en 2019 et que les causes de ce jugement ont été déduites des sommes réclamées. Il précise que M. [L] [B] ne paye plus ses charges depuis 2021, ce qui place la copropriété en difficulté, laquelle a fait l'objet de la désignation d'un administrateur provisoire et que le défendeur a, d'ores et déjà, bénéficié, de fait, de 31 mois de délais de paiement. Il estime que le défendeur ne peut rechercher sa responsabilité ou celle du syndic sur un fondement contractuel et délictuel et que le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu des agissements de trafiquants de drogue ou de mécaniciens installés sans droit ni titre dans la copropriété.

M. [L] [B], représenté par son conseil, demande :

à titre liminaire,

la nullité de l'assignation du 2 mars 2023 compte tenu de l'irrégularité de la mise en demeure,

à titre principal,

- le rejet de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires,

à titre reconventionnel,

- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Foncia Méditerranée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

à titre subsidiaire,

- les plus larges délais de paiement, compte tenu de sa bonne foi,

et la condamnation du syndic à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil et de l'article 37-1 de la loi du 10 juillet 1991 qui permet de renoncer à l'aide juridictionnelle.

Au soutien de sa position, M. [L] [B] fait valoir que la mise en demeure exigée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne lui a pas été régulièrement adressée, le syndic n'ayant pas précisé le bâtiment sur son adresse de sorte qu'il n'a jamais reçu cette mise en demeure et que la procédure est donc irrégulière.
Sur le fond, il indique qu'il a réglé les causes du jugement du 16 janvier 2019 et qu'il a de nouveau cessé de payer les charges car les travaux votés, dont les appels de fonds lui sont adressés, ne sont pas réalisés et les factures non produites, que les décomptes produits sont incompréhensibles et qu'il n'était pas présent aux assemblées générales dont les procès-verbaux sont produits aux débats. Il ajoute que les demandes du syndicat des copropriétaires ne peuvent prospérer alors qu'un administrateur provisoire a été désigné et n'a pas été mis en cause dans la procédure. Il estime que le syndic a commis des manquements à son contrat qui lui causent en tant que tiers un préjudice dont il peut demander réparation en application de l'article 1240 du code civil, en particulier sur ses obligations d'entretien et de sécurité, laissant la copropriété se dégrader, les travaux votés n'étant pas exécutés, des trafiquants de drogues occupant les parties communes ainsi que des mécaniciens qui se livrent à des activités de réparation de véhicules devant les bâtiments, de manière illicite, outre la présence de squatteurs. Il fait valoir qu'il travaille en interim et que ses revenus mensuels sont de l'ordre de 1 190 euros en 2022.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l'assignation

Il résulte des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires de saisir le président du tribunal judiciaire dans le cadre d'une procédure accélérée au fond afin d'obtenir la condamnation à paiement du copropriétaire défaillant.

M. [L] [B] invoque la nullité de l'assignation du 2 mars 2023 faute d'avoir été régulièrement mis en demeure de payer par le syndicat des copropriétaires, en application du texte susvisé, pour ne as avoir été touché par la mise en demeure versée aux débats en raison d'une adresse manifestement incomplète.

Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] ne fonde pas sa demande en paiement à l'encontre de M. [L] [B] sur l'article 19-2 et sa procédure spécifique mais sur les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, M. [L] [B] ne démontrant pas que l'irrégularité de la délivrance de la mise en demeure du 30 mai 2022 est de nature à affecter la validité l'assignation en paiement du 2 mars 2023, fondée sur d'autres textes, sa demande de nullité de cet acte de procédure est rejetée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] communique un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [B] sur le lot n°1695 Batiment F avec 23/100000 des parties communes.

Il joint également le contrat de syndicsigné le 6 juillet 2022 avec la société Foncia Méditerranée pour la période du 6 juillet 2022 au 30 septembre 2023.

Il produit également l'ordonnance sur requête du 28 juillet 2023 aux termes de laquelle le président du tribunal judiciaire de Marseille ordonne le remplacement de la SCP AJILNIK [E]-BONETTO pris en la personne de Me [Z] [E], nommé par son ordonnance du 1er juin 2023, par la société AJA associés, en qualité d'administrateur provisoire de la [Adresse 6].

Il résulte des dernières conclusions oralement soutenues à l'audience du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] que celui-ci est représenté par son administrateur judiciaire, AJA [Localité 4].

Dans ces conditions, il apparaît que l'irrégularité soulevée par M. [L] [B] tirée de l'absence d'information et de mise en cause de l'administrateur provisoire dans la présente instance n'est pas établie.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. […] ».

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ». Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des :

22 octobre 2019 au cours de laquelle un nouveau syndic, la société COGEDIM FOUQUE est désignée et où les résolutions portant sur l'approbation des comptes pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 de l'ancien syndic et les budgets provisionnels pour les exercices 2019 et 2020 sont rejetés,7 janvier 2020 approuvant les comptes pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant les budgets prévisionnels 2019 et 2020 avec appel des fonds par quart, au plus tard le 1er jour de chaque trimestre, et exigibilité de la quote-part de chacun à compter du jour de l'assemblée,18 octobre 2021 approuvant les comptes pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget provisionnel pour 2021 et 2022 avec appel des fonds par quart au plus tard le 1er jour de chaque trimestre et exigibilité de la quote-part de chacun à compter du premier jour de chaque trimestre civil, et rejet de la cotisation au fonds travaux pour 2022,6 juillet 2022 approuvant les comptes pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget provisionnel pour 2023 et 2024 avec appel des fonds par quart au plus tard le 1er jour de chaque trimestre et exigibilité de la quote-part de chacun à compter du premier jour de chaque trimestre civil, et approbation de la cotisation au fonds travaux pour 2023.
Le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2019 contient en outre l'approbation de la résolution n°31 portant sur des travaux de réfection de l'étanchéité du bâtiment F, adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés du bâtiment concerné, avec un budget maximum de 26 000 euros et une répartition des coûts à parts égales entre les copropriétaires du bâtiment F et des appels de fonds du syndic devant permettre de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues sur le devis et en décidant que la quote-part contributive des travaux sera exigible à la date de l'appel de fonds.

Les travaux de réfection de l'étanchéité du bâtiment F ont donc été régulièrement votés. Les relevés de compte de M. [L] [B] mentionnent l'appel de fonds pour ces travaux pour le bâtiment F1 d'un montant de 1 606,14 euros le 1er avril 2020 et la régularisation du solde des ces travaux d'un montant de 806,18 euros le 31 décembre 2020.

Le fait que le syndicat ds copropriétaires ne produise pas la facture de ces travaux est donc inopérant sur le caractère certain et exigible de cette créance.

De même, l'absence de M. [L] [B] aux assemblées ayant adopté l'ensemble de ces décisions est sans effet sur leur validité dès lors que celles-ci n'ont pas été contestées.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires produit une attestation de non recours portant sur l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale évoqués.

Enfin, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

la décision du tribunal d'instance de Marseille du 14 janvier 2019 condamnant M. [L] [B] à lui payer la somme de 689,18 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er avril 2018 (période du 1er octobre 2016 au 1er avril 2018), 500 euros à titre de dommages-intérêts et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les projets de répartition des charges pour le lot 1695 pour les années 2016 à 2018,des appels de fonds pour les années 2019, 2020, 2021,un extrait de compte de M. [L] [B] sur la période du 1er janvier 2018 au 19 mai 2022 indiquant un solde débiteur de 4 564,61 euros,un décompte du 21 février 2023 portant sur la période du 12 avril 2018 au 1er janvier 2023 présentant un solde débiteur de 5 631,18 euros,un décompte du 22 janvier 2024 portant sur la période du 31 décembre 2020 au 1er octobre 2023 présentant un solde débiteur de 7 754,76 euros.
Au vu de ces éléments, il convient d'écarter de la créance réclamée d'un montant de 7 754,76 euros les sommes suivantes :

335,76 euros du 12 avril 2018 mentionnée au titre du solde de charges de l'exercice 2016, créance non justifiée et portant sur une période couverte par le jugement du 14 janvier 2019,190 euros du 21 juin 2018 au titre de diligences exceptionnelles non justifiées,95 euros du 21 décembre 2018 au titre d'un suivi de dossier non justifié,95 + 95 euros les 29 juin 2020 et 9 octobre 2020 au titre du suivi de l'échéancier alors que 95 euros ont déjà été débités à ce titre le 20 mars 2020,150 euros au titre du dossier d'exécution huissier de justice le 15 février 2019,300 euros pour des frais de relance le 24 février 2022 + 300 euros le 17 mai 2022 pour constitution de dossier avocat, frais non justifiés à hauteur de tels montants qui ne seront pas qualifié de nécessaires,151,13 euros le 27 février 2023 et 54,94 euros de frais d'assignation le même jour qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.
M. [L] [B] est par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] la somme de 5 987,93 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 12 avril 2018 au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement des dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de M. [L] [B] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le syndicat des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, M. [L] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à M. [L] [B].

Sur la demande reconventionnelle

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de principe qu'un tiers au contrat peut invoquer un manquement contractuel qui lui est préjudiciable dans le cadre d'une action délictuelle.

En l'espèce, M. [L] [B] invoque des manquements du syndic, la société Foncia Méditerranée, à ses obligations au titre du contrat de syndic la liant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] mais sollicite la condamnation du syndicat à l'indemniser.

Outre qu'il ne justifie pas du préjudice subi à hauteur de la somme de 10 000 euros réclamée, M. [L] [B] ne caractérise ni ne soutient de faute imputable au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, sa demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [B] succombant, est condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu'au paiement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sa demande d'indemnité de procédure est rejetée.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,