TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/03159

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me BAINVEL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25/11/24
à Me KATZ
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03159 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47ER

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [R]
né le 14 Juillet 1966 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Claude KATZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [X]
née le 17 Avril 1970 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Samuel KATZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé du 9 novembre 2015, la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM (ci-après ICF) a consenti à Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 395,41€, outre la somme de 188,14 € au titre des provisions sur charges.
 
Par acte sous seing privé du 20 novembre 2015, la société ICF a consenti à Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement n°55 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 59,35 € et 1,15 € au titre des provisions sur charges.
 
Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la société ICF a fait assigner Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:
–    ordonner la résiliation du contrat de bail portant sur l’appartement situé au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] et la résiliation du contrat de bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement n°55 au sein de l’immeuble sis à la même adresse;
–    ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier;
–    les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation jusqu’à complète libération des lieux ;
–    les condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation.
 
A l’audience du 23 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société ICF, représentée son conseil, a maintenu ses demandes en expliquant que Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] sont à l’origine d’importantes nuisances sonores et d’agressions verbales à l’égard du voisinage, manquant ainsi à leurs obligations tirées du contrat de bail, et ce malgré les multiples rappels qui leur ont été adressés. La société ICF soutient que ces nuisances justifient la résiliation du contrat de bail sur le fondement de l’article 1224 du code civil.
 
Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des demandes de la société ICF et sa condmnation au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts. Ils indiquent ne pas contester avoir des problèmes de voisinage depuis plusieurs années avec la famille [J], occupant l’appartement du 9ème étage. Ils expliquent avoir demandé au bailleur à plusieurs reprises de leur attribuer un autre logement en raison des agissements de leurs voisins et avoir eux-mêmes déposé plainte à pusieurs reprises. Ils ajoutent qu’à l’exception du dépôt de plainte de l’agent de la société ICF, aucun des dépôts de plainte invoqués par le demandeur n’a donné à lieu à des suites pénales. Enfin, ils demandent à être indemnisés du trouble de jouissance subi du fait de la carence du bailleur à leur garantir un logement offrant des garanties d’isolation phonique et à faire cesser les nuisances sonores dont ils ont été victimes.
 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande principale de résiliation du contrat de bail
 
L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Par ailleurs, au visa de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Nul ne peut par ailleurs causer à autrui un trouble excédant excédant les inconvénients normaux de voisinage.
 
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1240 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
 
En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties l’existence d’un climat conflictuel au sein de l'immeuble qui perdure depuis plusieurs années, et en particulier une mésentente entre Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] d’une part et la famille [J] d’autre part, dont les appartements sont situés l’un au-dessus de l’autre et qui s’imputent mutuellement des troubles de voisinage.
 
Ainsi, Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] ont adressé à plusieurs reprises des courriers à la société ICF (courriers du 8 juin 2020, du 26 novembre 2020, du 13 janvier 2021, du 26 janvier 2021, 8 septembre 2022) pour se plaindre de troubles de voisinage et en particulier de nuisances sonores de la part de la famille [J]. Ils ont également déposé des main-courantes et des plaintes pour nuisances sonores, tapages nocturnes, menaces de mort, violences avec armes, dégradations.
 
Parallèlement, Mme [J] a déposé plusieurs main-courantes et plaintes à l’encontre de Monsieur et Madame [R] pour des faits de menaces de mort et d’insultes, ces faits ayant conduit à plusieurs reprises à l’intervention des services de police (main courante déposée le 21 février 2021, procès-verbal de dépôt de plainte du 5 mars 2023). Son conjoint, M. [F] [J], a également déposé plainte pour des faits d’insultes commis le 10 novembre 2023 et le 12 novembre 2023.
 
En dehors des consorts [J], sont produits plusieurs éléments attestant de nuisances imputables à Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] pusqui’il est ainsi produit un procès-verbal de dépôt de plainte de la part de Mme [P] [L], locataire d’un appartement au 7ème étage, à l’encontre de ces derniers pour des faits de tapage nocturne survenus le 3 janvier 2022. Elle relate ainsi avoir été réveillée à 23h15 par des éclats de voix et des bruits de meubles renversés et ajoute avoir régulièrement signalé le comportement de la famille [R], consistant en des insultes et des menaces de mort. Elle fait également état de bruits de rixe, de meubles jetés au sol, de cris et de hurlements.
 
En outre, il est versé aux débats un dépôt de plainte de M. [B] [E], résident de l’immeuble, pour des faits de survenus le 7 septembre 2024 à la suite d’une agression physique dont il se dit victime de la famille [R]. Il sera relevé que cet incident est distinct du conflit qui opposait les défendeurs aux consorts [J] et qu’il est survenu postérieurement à leur départ de la résidence.
 
Dès lors, Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] ne peuvent conclure que la preuve des troubles qui leur sont imputés n'est pas rapportée.
 
Par ailleurs, la société ICF a adressé des courriers de rappel des règles de bon voisinage à chacun des protagonistes, et en particulier aux défendeurs le 24 février 2022 les informant des plaintes des voisins en raison des nuisances sonores venant de leur logement et leur rappelant leur obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux. Le bailleur a également organisé une rencontre entre les consorts [R] et les consorts [J] le 7 janvier 2021 afin d’échanger sur les troubles allégués et « d’apaiser les tensions ».
 
Il s’en déduit que les troubles de voisinage sont caractérisés à l’égard de Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X], les nuisances dont ils tiennent pour responsables les autres locataires et les courriers qu’ils produisent pour attester d'un comportement habituellement normal de leur part, n'étant pas exclusifs de troubles de voisinage dont ils sont reux-mêmes esponsables, dans un contexte de contiguïté d'appartements.
 
Ces troubles, par leur récurrence depuis plusieurs années et dont la nature excède la mesure des contraintes habituelles du voisinage, constituent des manquements caractérisés des locataires à leurs obligations tirées de la loi et du contrat de bail et sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail. L’expulsion de Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à complète libération des lieux.
 
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts
 
La condamnation à des dommages-intérêts relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée une faute et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse.
 
En l’espèce, si Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] se plaignent d’une qualité phonique insuffisante de leur logement, ils n’en démontrent ni la matéralité ni la réalité de leur préjudice, les certificats médicaux étant insuffisants pour établir un quelconque lien de causalité.
 
Par ailleurs, il sera relevé que la société ICF a adressé des courriers aux consorts [R] et aux consorts [J] pour rappeler à chacun leurs obligations contractuelles. Le bailleur a également réuni les différents protagonistes afin de trouver une solution. Aucun manquement ne saurait donc être retenu à son encontre.
 
Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] seront par conséquent déboutés de leur demande reocnventionnelle de dommages-intérêts.
 
Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
 
Il convient également de les condamner à payer à la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
PAR CES MOTIFS
 
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
 
PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 9 novembre 2015 entre d’une part, la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM et d’autre part, Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], et sur l’emplacement de stationnement n°55 sis [Adresse 1], au jour du présent jugement,
 
ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X], ainsi qu’à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux situés [Adresse 1] et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
 
RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DEBOUTE Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] de leurs demandes reconventionnelles,
CONDAMNE Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] à payer à la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 583,55€, provisions sur charges comprises, à compter du présent jugement jusqu’à la libération complète des lieux,
 
CONDAMNE Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] aux dépens,
 
CONDAMNE Monsieur [K] [R] et Madame [W] [X] à payer à la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
 
 
LA GREFFIERE                                                                                         LA PRESIDENTE