TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/03566

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me LACROIX
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03566 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CCV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [U]
né le 16 Janvier 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-005603 du 02/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représenté par Me Stephanie LACROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BENS 2, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2015, M. et Mme [Y] ont consenti à Mme [S] [U] et M. [D] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 510 €, outre 70 € au titre des provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 510 €.

Mme [S] [U] a quitté les lieux le 2 octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la SCI BENS 2 a signifié à M. [D] [U] un congé pour vente à effet au 1er novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, Monsieur [D] [U] a fait assigner la SCI BENS 2 devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:
La condamner au paiement des sommes des 4.872 € au titre du préjudice de jouissance, 2.000 € au titre du préjudice physique, 3.000 au titre du préjudice moral et matériel;La condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard à copmpter de la décision à intervenir à rembourser la caution d’un montant de 510 €, outre 51 € de pénalités par mois à compter du 29 janvier 2024.La condamner au paiement de la somme de 2.500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 23 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [D] [U], représenté par son conseil, fait valoir qu’à compter de 2019 il a signalé à la SCI BENS 2, venant aux droits de M. et Mme [Y], les problèmes d’infiltration et d’humidité qu’il subissait avec son épouse et ses deux enfants au sein du logement. Il ajoute que face à l’inertie du bailleur, il a fait établir par la CAF un diagnostic concluant au caractère indécent des lieux et conduisant à la suspension du versement de l’allocation de logement entre les mains du bailleur.
Le défendeur explique que faute pour le bailleur d’avoir entrepris les travaux de mise en conformité, il a quitté les lieux le 29 décembre 2023. Il demande donc, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’indemnisation des différents préjudices subis du fait des nombreux désordres affectant le logement. Il demande également la restitution du dépôt de garantie, contestant les retenues opérées par le bailleur au titre de réparations locatives injustifiées.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, la SCI BENS 2 n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes d’indemnisation des préjudices allégués
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

En l’espèce, M. [D] [U] verse aux débats un rapport de diagnostic technique initial établi le 8 décembre 2022 par la Caisse d’Allocation Familiales des Bouches-du-Rhône et les Compagnons Bâtisseurs en l’absence du bailleur qui avait été informé de la date de la visite, qui relève des traces d’infiltration et d’humidité au niveau du plafond d’une des chambres, de la salle de bain, sur les murs des toilettes et autour des fenêtres, éléments confirmés par les photographies annexées au rapport.
Il est également constaté l’absence de système de ventilation basse dans la salle de bain et dans les toilettes, l’absence d’amenée d’air dans les pièces principales et enfin, une ventilation insuffisante dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes.
Le rapport conclut au caractère indécent du logement et préconise notamment de remédier aux problèmes d’infiltrations et de moisissures dans les pièces de l’appartement et de remettre en peinture les surfaces contaminées. Il est également recommandé de créer un système de ventilation efficace dans les toilettes et la salle de bain. Les photographies annexées au rapport confirment les traces d’humidité et d’infiltrations ainsi relevées.

Il résulte de ces éléments que la réalité des désordres constatés établit un manquement du bailleur à ses obligations telles que prévues par l’article 6 précité. Faute de comparaître, le bailleur ne justifie pas des réparations qu’il aurait entreprises. En tout état de cause, il en résulte pour le locataire un trouble de jouissance dont il doit obtenir réparation.

S’agissant de la durée de ce préjudice, il convient, à défaut d’autres éléments, d’en fixer le point de départ à la date de la visite de diagnostic, soit le 8 décembre 2022, jusqu’au 29 décembre 2023, date à laquelle M. [D] [U] a quitté les lieux, matérialisé par l’état des lieux de sortie.

Si les désordres n’ont pas rendu les lieux inhabitables, ils en ont affecté leur usage, s’étendant à une grande partie de l’appartement puisque la cuisine, une chambre, les toilettes et la salle de bain sont concernées. Il convient donc de fixer le préjudice de jouissance subi à la somme de 2.828,90 euros correspondant à 35% du loyer sur une période de 12 mois et 21 jours.

S’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice allégué en raison de problèmes respiratoires causés au locataire, il importe de relever que le certificat médical établi le 18 décembre 2023 ne saurait suffir à caractériser la réalité des troubles et le lien de causalité avec l’humidité des lieux. En outre, la fiche « Décence RSD » établie par le Pôle départelental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône indique que les désordres constatés ne présentent pas un risque manifeste pour la santé. La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice moral, il est de jurisprudence constante que la résistance ne peut donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, il ressort des échanges de messages avec le bailleur que même si les travaux n’étaient pas finalisés au départ du locataire, le bailleur avait pris contact avec celui-ci pour les engager et les organiser. En conséquence, faure de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI BENS 2, M. [D] [U] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de restitution de la caution

Il résulte de l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.
L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.
Il en résulte que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf.

Aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que les retenues opérées par le bailleur correspondent à des frais de nettoyage dans les pièces suivantes :
les toilettes : si l’état des lieux de sortie constate la présence d’écailles et de moisissures dans le placard, il sera considéré que ces dégradations ne résultent pas d’un mauvais entretien des lieux par le locataire puisqu’il importe de relever que le diagnostic établi par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône avait relevé l’absence de ventilation dans cette pièce et la présence d’humidité et de moisissures. S’agissant de la présence d’écailles, elle doit être attribuée à la vétusté résultant de l’occupation des lieux pendant 7 ans et donc d’un usage normal.La salle de bain : le bailleur retient des frais de nettoyage du miroir. Or l’état de lieux de sortie constate que le miroir est « piqué », ce qui ne saurait résulter d’un mauvais entretien mais de la vétusté résultant d’une occupation des lieux pendant près de 7 ans, tout en relevant que le diagnostic précité relevait la présence d’humidité dans cette pièce ainsi que l’absence de ventilation. Ces frais ne seront pas retenus.La cuisine et le séjour : il ne sera pas fait droit aux frais de nettoyage du meuble sous l’évier pour lequel l’état des lieux de sortie note la présence d’écailles qui doivent être attibuées à la vétusté. S’agissant des frais de nettoyage du meuble haut, de la vitre et du cadre de la fenêtre, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation. Seuls les frais de nettoyage de la prise électrique seront accordés mais dans de plus justes proportions.Chambre n°2 : l’état des lieux de sortie note que le placard n’a pas été nettoyé, relevant la présence de stickers. Quant à la fenêtre, il est porté la mention « mal peint » ; il sera donc fait droit aux frais de réparations mais dans de plus justes proportions.
En conséquence, il sera retenu la somme de 60 € au titre des réparations locatives. Il convient donc de condamner la SCI BENS 2 à restituer à M. [D] [U] la somme de 450 € au titre du dépôt de garantie.
Afin de garantir l’effectivité de la décision, il sera fixé une astreinte de 100 € par mois passé le délai d’un mois de la signification du jugement, et ce durant 4 mois.

Sur les demandes accessoires
 
La SCI BENS 2, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code civil.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à M. [D] [U] la somme de 400 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS