TJ Marseille, 9 sept. 2024, RG 24/04078

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :
Le 04/11/24
à Me CARDELLA
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04078 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FBS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. B2M, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benjamin CARDELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S] [R] [U] [G]
né le 30 Octobre 1972 à [Localité 4] (CAP VERT), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par ordonnance en date du 24 mars 2024 à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé du litige, le juge du contentieux de la protection statuant en référé a, en application de l’article 837 du code de procédure civile, renvoyé la cause et les parties à l’audience du juge du contentieux statuant au fond à l’audience du 4 juillet 2024.
A cette date, l’affaire à fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 septembre 2024.
A l’audience du 9 septembre 2024, la société civile immobilière B2M demande de :
- débouter M. [P] [S] [R] [U] [G] de ses demandes ;
- constater et prononcer la résiliation survenue le 1er mai 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 18 juin 2022 ;
- ordonner la libération des lieux par M. [P] [S] [R] [U] [G] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers n’appartenant pas à la société B2M aux frais, risques et périls du défendeur ;
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
- condamner M. [P] [S] [R] [U] [G] à lui payer une indemnité d’occupation de 1 084,94 euros par mois de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;
- le condamner à lui payer la somme de 24 604,22 euros arrêtée au 1er septembre 2024 dont 8 450 euros au titre des loyers, provisions sur charges arrêtés pour la période du 1er septembre 2022 au 30 avril 2023 et 18 374,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation et provisions sur charges pour la période du 1er mai 2023 au 1er septembre 2024 ;
- le condamner aux dépens en ce compris le coût de commandement délivré le 1er mars 2023 ;
- le condamner au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- mettre à la charge du défendeur les sommes qui seraient retenues par l'huissier de justice en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 à défaut d'exécution spontanée de la décision.
Bien que régulièrement avisé, [P] [S] [R] [U] [G] ne comparaît pas et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

L’article 469 prévoit que si après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
En l’espèce, M. [P] [S] [R] [U] [G] a comparu à l’audience de référé du 2 novembre 2023. Il n’a pas comparu à l’audience du 4 juillet 2024 ni à celle du 9 septembre 2024.
S’agissant d’une procédure orale, le tribunal est donc lié par les demandes qu’il a formulées lors de l’audience du 2 novembre 2023 au cours de laquelle il a sollicité la compensation des sommes dues au titre des loyers avec la somme de 80 000 euros qui lui est due par la SCI B2M au titre de travaux de rénovation qu'il a effectués pour son compte dans le bien immobilier dans le lequel se trouve l'appartement loué.
Par ailleurs, il est de principe que le juge est saisi des écrits déposés et soutenus par l'absent à l'audience à laquelle il a comparu.
En l'espèce, M. [P] [S] [R] [U] [G] a, lors de l'audience de référé du 2 novembre 2023, remis au juge de nombreuses photographies et deux contrats de bail au soutien de ses demandes, les premières faisant état de travaux réalisés et les contrats étant pour l'un conclu entre la SCI B2M le 18 juin 2022 et lui-même et pour l'autre entre ce bailleur et son épouse.
La SCI B2M ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir eu connaissance de ces pièces alors qu'elles ont été remises à l'audience et ont fondé la décision du juge des référés de renvoyer l'affaire devant le juge du fond en application de l'article 837 du code de procédure civile.

MOTIF DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 5 juillet 2023, soit six semaines avant l’audience de référé du 2 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI B2M justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mars 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en référé du 4 juillet 2021 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les deux parties produisent chacune un exemplaire d'un contrat de bail meublé en date du 18 juin 2022 portant sur la location d'un appartement T4 sur rez de jardin et un étage, situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 1 000 euros, outre 50 euros de provision sur charges, d'une durée de 12 mois prenant effet le 18 juin 2022, celui produit par M. [P] [S] [R] [U] [G] étant différent en ce qu'il contient deux mentions manuscrites enfin d'acte signées par le parties le dispensant pour la première du paiement du loyer des mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2022 et précisant, pour la seconde, que tout le mobilier et la vaisselle sont à lui. Les deux exemplaires de ce bail du 18 juin 2022 stipulent une clause de résolution de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Lors de sa comparution M. [P] [S] [R] [U] [G] n'a pas contesté la validité du contrat de bail et de cette clause résolutoire.
La SCI B2M ne s'explique pas sur les mentions manuscrites figurant dans l'exemplaire du bail du 18 juin 2022 versé aux débats par le défendeur et notamment sur la clause manuscrite le dispensant du paiement du loyer pendant 5 mois alors même que le décompte joint au commandement de payer délivré par le bailleur ne débute qu'au mois de septembre 2022 pour une entrée dans les lieux au 18 juin 2022 sans mentionner de paiement pour les mois précédents.
La SCI B2M ne s'explique pas plus sur le second contrat de bail versé aux débats par M. [P] [S] [R] [U] [G] devant le juge des référés, conclu le 11 janvier 2020 entre elle et Mme [O] [F] [T] portant sur le même appartement, mais loué nu, pour une durée de 3 ans moyennant un loyer annuel de 14 400 euros, charges comprises, payable par fractions mensuelles.
En tout état de cause il est établi que le commandement de payer du 1er mars 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er mai 2023.
M. [P] [S] [R] [U] [G] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion est ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif.
Aucune circonstance particulière ne justifie que l'obligation de quitter les lieux soit assortie d'une astreinte.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, M. [P] [S] [R] [U] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.
L’article 6a) de la même loi dispose que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer.
À l’audience du 2 novembre 2023, M. [P] [S] [R] [U] [G] a produit un exemplaire du bail comportant une mention manuscrite aux termes de laquelle « Les deux parties se sont entendues sur le non-paiement de cinq mois de loyers, les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2022 ». Elle est précédée d’une signature identique à celle du bailleur.
Il convient donc de retenir que les parties ont convenu d'une dispense de loyer durant ces cinq mois sans néanmoins en préciser la cause.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [P] [S] [R] [U] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 084,94 euros actuellement, à indexer comme le loyer, et de condamner M. [P] [S] [R] [U] [G] à son paiement. 
Il ressort des décomptes produits, du contrat de bail et du commandement de payer que la dette s'élève au 1er septembre 2024 à la somme de 23 624,10 euros, déduction faite des loyers de septembre, octobre et novembre 2022 (26 774,10 euros – 3 150 euros ) correspondant aux loyers impayés, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.
M. [P] [S] [R] [U] [G] est donc condamné à payer à la SCI B2M la somme de 23 624,10 euros.

Sur la demande reconventionnelle de compensation
M. [P] [S] [R] [U] [G] a indiqué au cours de l’audience de référé qu’il avait réalisé 80 000 euros de travaux pour le compte de la SCI B2M et qu’il s’agissait d’un arrangement avec le bailleur.
A la lecture des deux exemplaires du bail, aucune clause expresse n’a néanmoins été stipulée en ce sens.
Par ailleurs, le défendeur, non comparant à l’audience de plaidoiries, n’apporte aucun élément supplémentaire aux photographies versées aux débats lors de l'audience de référés qui montrent la réalisation de travaux dans un appartement en rez de jardin mais également dans le reste du bâtiment et les extérieurs. Cependant, ces photographies non datées ne sont pas suffisantes probantes en l'absence de tout autre élément tels que des devis et factures pour établir la créance de travaux invoquée par le défendeur tant dans son principe que dans son montant à l'encontre de la SCI B2M.
Par conséquent, la demande de M. [P] [S] [R] [U] [G] de voir reconnaître à son profit une créance d'un montant de 80 000 euros à l'encontre de la SCI B2MM et de compensation de cette créance avec sa dette locative est rejetée.

Sur les demandes accessoires
M. [P] [S] [R] [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
La demande de la SCI B2M tendant à voir mettre à la charge du défendeur des frais à venir et hypothétiques d'exécution forcée est rejetée.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI B2M les sommes exposées par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2022 entre la société civile immobilière B2M et M. [P] [S] [R] [U] [G] portant sur le logement (T4 rez de jardin et étage), situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er mai 2023 ; ORDONNE en conséquence à M. [P] [S] [R] [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; REJETTE la demande d'astreinte de la société civile immobilière B2M ; DIT qu’à défaut pour M. [P] [S] [R] [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière B2M pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [P] [S] [R] [U] [G] à verser à société civile immobilière B2M, la somme de 23 624,10 euros décompte arrêté au 1er septembre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ; CONDAMNE M. [P] [S] [R] [U] [G] au paiement, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit soit 1 084,94 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;