TJ Marseille, 3 juin 2024, RG 23/02893

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 03 Juin 2024

GROSSE :
Le 02/09/24
à Mr [N]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 02/09/24
à Me TOUMI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/02893 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3J3O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LYOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mr [N]

DEFENDERESSE

Madame [D] [E]
née le 05 Février 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE

- EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er octobre 2016 SCI LYOR a donné à bail à [E] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Le logement a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité du 26 mars 2021 levé le 11 avril 2024.

Le locataire n’étant pas à jour des ses loyers, SCI LYOR a fait signifier à [E] [D] par acte de commissaire de justice en date des 21 mai 2021 et 22 août 2022 un commandement de payer pour un montant de 1077,22 euros et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2023, SCI LYOR a fait assigner [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte, condamner [E] [D] à lui payer la somme de 10827,22 euros, et à une indemnité d’occupationcondamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer des 21 mai 2021 et 22 août 2022
Régulièrement assigné à étude, [E] [D] a comparu et conclu au débouté des demandes de la SCI LYOR, et à titre subsidiaire que les sommes réclamées ont déjà été réglées, que antérieurement à aout 2019 les sommes sont prescrites, qu’elle a droit à un échelonnement sur 24 mois pour régler les éventuelles sommes dues et qu’il convient de condamner la SCI LYOR à verser à son conseil 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10,juillet 1991.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens des parties.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la prescription triennale :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe de la prescription par trois ans des loyers impayés.

Toutefois le commandement de payer en date du 21 mai 2021 a interrompu la prescription pour les loyers postérieurs au mois de mai 2018.

En conséquence et au vu du décompte du demandeur la somme de 3769 euros n’est pas prescrite.

Sur le caractère indu des sommes réclamées

La défenderesse produit des quittances attribuées à la SCI LYOR pour justifier qu’elle est à jour de son loyer. toutefois aucun élément objectif ne permet d’attribuer ces quittances à la SCI demanderesse, si bien qu’elle ne produit pas la preuve de l'extinction de son obligation de paiement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est de payer le loyer aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2021.

Le commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2021

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 21 juillet 2021.

[E] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 21 juillet 2021, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin la présente décision sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de [E] [D] .

Enfin si l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en capacité de payer sa dette locative et suspendre la clause résolutoire, ce dispositif est subordonné à la reprise du paiement intégral du loyer.

En l’espèce il n’est pas contesté que la défenderesse n’a pas payé intégralement le loyer du mois de mai 2024, si bien qu’aucun délai ne sera accordé.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

[D] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que [D] [E] reste devoir la somme de 3769 euros, à la date du 6 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Elle n’apporte aucun élément supplémentaire de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[D] [E] sera donc condamnée, au paiement de la somme de 3769 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [E] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner [E] [D] au paiement de celui-ci.

En revanche l’indemnité d’occupation n’ayant vocation à perdurer que jusqu’à l’expulsion ordonnée dans la présente, il n’y a pas lieu à indexation.

Sur les demandes accessoires

[E] [D] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI LYOR les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS