TJ Marseille, 17 juin 2024, RG 23/04085

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 17 Juin 2024

GROSSE :
Le 09/09/24
à Me AYOUN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/09/24
à Me ZAVARRO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04085 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SUK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SIKALY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Y] [K]
née le 28 Janvier 1969 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [Z]
né le 11 Août 1988 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 27 novembre 2015, la SCI SIKALY ont loué à Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 euros outre 50 euros de provision pour charges.

La SCI SIKALY a mis en demeure les locataires, par courrier recommandé du 22 décembre 2022, de payer la somme de 2 522 euros au titre l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI SIKALY a fait assigner Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 14 août 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L'affaire est mise en délibéré au 9 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 août 2023.

La demande de la SCI SIKALY, société civile familiale, est donc recevable.

Sur les demandes principales
Sur la résiliation judiciaire
Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,
Vu les articles 4, 6, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

La SCI SIKALY sollicite non pas le constat de l’acquisition de la clause résolutoire mais le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation les liant à Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K].

En toute hypothèse, si tout contrat de bail doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, l’insertion d’une telle disposition dépendait jusqu'alors de la libre négociation des parties. Le contrat litigieux ayant été signé le 27 novembre 2015, sa nullité – cette sanction n’étant pas prévue par les textes pour cette raison – ne saurait être prononcée.

La SCI SIKALY verse notamment aux débats le contrat de bail ainsi que des décomptes, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort en effet des pièces produites que Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] n’ont pas régulièrement payé les loyers et charges locatives depuis leur entrée dans les lieux ; qu’une mise en demeure de payer a été délivrée à Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] le 22 décembre 2022 ; qu’au 17 juin 2024 la dette locative de Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] s’élève à la somme de 10 421 euros, sans qu’aucune reprise régulière des paiements, fût-ce partiels, ne soit prouvée par les défendeurs.

Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] invoquent l’existence de désordres ayant affecté leur logement.

A cet égard, les locataires ne sont pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

En l’espèce, si l’existence de nuisances est établie et que la réalisation de travaux pour y remédier n’est aucunement prouvée, ces nuisances ne permettent pas à Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] d'invoquer une exception d'inexécution dès lors qu'ils demeurent encore dans les lieux loués, dont ils n'établissent pas l'inhabitabilité.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui leur est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K], et d’ordonner leur expulsion des lieux occupés.

Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et en cas d'absence de production des justificatifs, à la somme de 650 euros) à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’arriéré locatif
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce, le montant des charges dues en application du bail n’est aucunement contesté par Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K].

Il ressort du décompte joint à l’assignation qu'au 13 juin 2023, la dette locative de Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] s’élevait à la somme de 5 117 euros.

Le décompte actualisé au 17 juin 2024 fixe la dette locative à une somme de 10 421 euros, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] au paiement de la somme de 10 421 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 117 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la consignation des loyers
Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Aux termes de l’alinéa 3, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département, l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] seront déboutés de leur demande à ce titre, dès lors qu’ils ne démontrent pas l’impossibilité d’habiter dans leur logement en dépit des désordres, étant entendu que le versement du loyer et des charges locatives est la contrepartie de l’occupation du logement loué et que la résiliation judiciaire du contrat de bail est prononcée au cas d’espèce, précisément du fait du non-paiement des loyers et des charges.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n'entre pas dans les dépens s’il n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SIKALY, Monsieur [L] [Z] et Madame [Y] [K] seront condamnés à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS