TJ Marseille, 17 juin 2024, RG 24/02157

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 17 Juin 2024

GROSSE :
Le 09/09/24
à Me MEESSEN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/09/24
à Me VAKNIN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02157 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YO6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [P]
née le 02 Avril 1956 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [I] [R] [B] épouse [S]
née le 05 Août 1995 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sandra VAKNIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [S]
né le 28 Juillet 1987 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sandra VAKNIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties le 2 janvier 2017, relatif à un appartement et une cave situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 730 euros outre 120 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2022, Madame [T] [P] a fait délivrer à [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] un congé pour vendre au prix de 250 000 euros à effet au 1er janvier 2023.

Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] n'ont pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, Madame [T] [P] a fait assigner Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir déclarer régulier le congé et d’obtenir leur expulsion.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le Juge a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Madame [T] [P] a fait assigner Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 17 juin 2024.

A cette audience, Madame [T] [P], représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 7 500 euros, au 17 juin 2024. Il demande le rejet des demandes reconventionnelles de délais pour quitter les lieux et de délais de paiement.

Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S], représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. Ils ne contestent pas la validité du congé mais l’existence d’une dette locative (absence de justificatif des charges). Ils sollicitent d’octroi de délais pour quitter les lieux, soulignant leur situation personnelle délicate, et demandent le rejet de la demande de dommages et intérêts. Ils ne forment aucune demande de délais de paiement, aux termes du dispositif de leurs écritures.

L'affaire est mise en délibéré au 9 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En l’espèce, la validité du congé pour vendre ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 1er janvier 2023.

Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] se trouvant occupants sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2023, il y a lieu d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 2].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 2 janvier 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 1 003,43 euros).

L’obligation de Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] de quitter les lieux ne sera pas assortie d’une astreinte, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Madame [T] [P], satisfaisant déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Madame [T] [P] sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Sur le paiement des loyers et charges
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1709 et 1728 du code civil,

En l’espèce, Madame [T] [P] verse aux débats le bail ainsi qu’un décompte des loyers et charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 14 février 2024, la dette locative de Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] s’élevait à la somme de 1 068,19 euros.

Les défendeurs ne démontrent pas que les montants appelés sont erronés, et ne transmettent pas de document témoignant de la réalisation de paiements soldant cette dette.

Sur le décompte communiqué figure une provision pour charges appelée mensuellement, ainsi qu’une somme de 386 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, dont il est justifié par l’avis d’impôt versé au dossier.

Le montant invoqué au titre de la dette, actualisé au 17 juin 2024, n’est cependant aucunement démontré par la production d’une quelconque pièce.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] au paiement de la somme de 1 068,19 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts
Vu les articles 544, 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

L’indemnité d’occupation susvisée représente la contrepartie de la jouissance des locaux, mais aussi la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux.

Pour pouvoir être cumulés avec l'indemnité d'occupation, des dommages et intérêts doivent, sur la base des textes précités, réparer un préjudice personnel distinct découlant directement d'agissements fautifs du preneur.

En l’espèce, l’existence de tels agissements n’est pas établie par Madame [T] [P], qui, au surplus, démontre qu’elle a engagé des démarches en vue de la vente du bien litigieux, mais ne prouve pas qu’une proposition d’achat ait avorté du fait de l’occupation reprochée aux défendeurs.

En conséquence, Madame [T] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef, quels que soient les préjudices invoqués.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Vu l'opposition de Madame [T] [P],

En l'espèce, Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] n’apportent pas la preuve de paiements réguliers effectués. Bien qu’ils ne soient pas entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, ils ont en outre, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [P], Monsieur [O] [S] et Madame [I] [R] [B] ép [S] seront condamnés in solidum à verser à Madame [T] [P] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS