TJ Marseille, 17 juin 2024, RG 23/05206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 17 Juin 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/09/24
à Me BINON
Le 09/09/24
à Me BAFFERT
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/05206 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZUV

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [V] époux [Y]
né le 13 Janvier 1956 à [Localité 10] (13), demeurant [Adresse 13] - [Localité 2]

représenté par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [Y]
né le 13 Janvier 1961 à [Localité 12] (MINNESOTA ETATS UNIS)*, demeurant [Adresse 13] - [Localité 2]

représenté par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [F]
née le 06 Octobre 1964 à [Localité 11] (VIETNAM), demeurant [Adresse 13] - [Localité 2]

représentée par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. FINAREAL, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 1]
représentée par Me Edouard BAFFERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon un bail en date du 25 octobre 1985, Madame [S] a donné en location à Monsieur et Madame [R] [A] et Monsieur et Madame [J] [K] un appartement formant le rez-de-chaussée et le 1er étage d'une villa « [Adresse 13] » sise [Adresse 13] – [Localité 2], avec jardin d’agrément mais colline exceptée.

Ledit bail a été cédé à Madame [I] [V] et Madame [U] [F] à compter du 1er novembre 1985.

Selon un bail en date du 1er novembre 1989, Madame [P] [S] a donné en bail le logement susvisé à Madame [U] [F] et Madame [I] [V].

Par actes des 18 et 20 février 2008, la SA FINAREAL a acquis ce bien.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2014, invoquant de nombreux désordres rendant le bien impropre à l’habitabilité et occasionnant de graves troubles de jouissance, Madame [I] [V] et Madame [U] [F] ont assigné la SA FINAREAL, devant le tribunal d’instance, statuant en référé, aux fins de la condamner à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux dégradations.

Le Juge a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [T] [D], le 18 septembre 2014.

Monsieur [T] [D] a déposé son rapport le 15 septembre 2015.

Suivant arrêté de péril non imminent en date du 13 avril 2018, le Maire de [Localité 10] a enjoint à la SA FINAREAL de mettre fin durablement au péril en réalisant les travaux de réparation des désordres suivants :

« Appartement du rez-de-chaussée occupé par Madame [V] :
Seuil d'entrée surélevé donnant accès à l'appartement :
??Importante fissuration avec désolidarisation des maçonneries avec la façade du bâtiment et revêtement du sol fortement dégradé.??Garde-corps très instable se désolidarisant de ses ancrages et risque, à terme, de chute de personnes ou de chute de matériaux sur les personnes ou d'effondrement de certains de ces éléments.
Cabanon extérieur servant de rangement situé côté façade arrière de ce bâtiment :
Importante fissuration au niveau de la porte d'accès (fissuration du linteau) avec risque à terme de chute de matériaux sur les personnes et ou d’effondrement d'éléments maçonnés.
Appartement du l" étage occupé par Madame [Z] et Monsieur [G] :
??Dégradation des plafonds (par infiltration d'eau) sous toiture de la salle de bains et W.C??Fissuration importante du mur porteur séparant la chambre et le couloir d'accès aux sanitaires avec risque, à terme de chute de matériaux sur les personnes.
Clôture :
??Dégradation importante du mur de clôture au niveau d'un promontoire (point de vue).??Importante fissuration traversante pouvant entraîner un effondrement partiel de ce mur, avec risque, à terme de chute de matériaux sur les personnes et/ou de chute de personnes.
Façade du bâtiment :
Nombreuses fissurations au niveau des murs (façades) avec risque, à terme de chute de matériaux sur les personnes.
Mur de clôture séparant la parcelle n°[Cadastre 5] N0[Cadastre 3] n°[Cadastre 6] [Adresse 13] et La parcelle [Cadastre 5] N0[Cadastre 4] n°[Cadastre 9] [Adresse 13] :
Mur de soutènement déformé et fissuré (présence d'un étaiement) avec risque, à terme, d'effondrement de certains de ces éléments et/ou de chute de matériaux sur les personnes ».
Par exploit du 24 décembre 2018, Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] ont saisi le tribunal d’instance, statuant en référé, afin de condamner la SA FINAREAL à réaliser les travaux de reprise sous astreinte ; subsidiairement, d’ordonner une expertise devant notamment décrire les désordres subis au sein du logement mis à bail.

Le Juge a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [J] [B], suivant ordonnance rendue le 23 juin 2019.

Par arrêté en date du 8 novembre 2019, la Mairie de [Localité 10] a levé partiellement son arrêté de péril simple en ces termes : « Il est pris acte de la réalisation des travaux dans l'appartement en rez-de-chaussée, du 1e étage, du mur de clôture et de la façade de l'immeuble sis [Adresse 7] - [Localité 2] attestée le 28 février 2019 par Monsieur [M] [N] gérant de M.S CONSULTING.
Les travaux préconisés par l'arrêté de péril non imminent visé, concernant le mur de clôture séparant la parcelle n° [Cadastre 5] N0[Cadastre 3] n°[Cadastre 6] [Adresse 13] et La parcelle [Cadastre 5] N0[Cadastre 4] n°[Cadastre 9] [Adresse 13] restent à réaliser : Mur de soutènement déformé et fissure (présence d'un étaiement) avec risque à terme d'effondrement de certains de ces éléments et/ou chute de matériaux sur les personnes ».

Monsieur [J] [B] a déposé son rapport le 21 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] ont fait assigner la SA FINAREAL devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé.

Le 7 août 2023, le Juge a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé l'affaire au fond.

L’affaire, après avoir fait l’objet de renvois, a été appelée et entendue à l’audience du 17 juin 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.

Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] demandent de :

Condamner la SA FINAREAL à procéder ou faire procéder sous astreinte de 1 000 euros par jour passé le délai de huitaine à compter de l'ordonnance à intervenir aux travaux de reprise visés dans le rapport d'expertise de Monsieur [J] [B] et ses annexes (rapport du BETM [H] §1.6 et 1.7).Condamner pour le trouble de jouissance subi par les occupants la SA FINAREAL à payer aux époux [Y] [V], ensemble, la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, et à Madame [I] [F] la même somme avec intérêts de droit à compter de la présente assignation qui vaut demande en justice.Condamner la SA FINAREAL à payer aux requérants la somme de 8 000 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les honoraires de l'expert et de ses Sapiteurs (BETM [H] et GEOTEC) ainsi que le coût du procès-verbal de constat de Maitre [L] en date du 7 décembre 2018.
La SA FINAREAL sollicite de :

Déclarer irrecevable les demandes de Madame [I] [V], Madame [U] [F] et Monsieur [W] [Y] comme prescrites ;Prononcer la nullité du rapport d'expertise déposé par Monsieur [B] ;Débouter Madame [I] [V], Madame [U] [F] et Monsieur [W] [Y] de l'ensemble de leurs demandes ;Condamner Madame [I] [V], Madame [U] [F] et Monsieur [W] [Y] au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La décision est mise en délibéré au 9 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de l’action de Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F]
Vu les articles 1103, 1217, 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,

L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Vu l’article 82 de la loi du 6 août 2015,

Il résulte de ces textes que le délai de prescription triennal de l'article 7-1, alinéa 1, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil.

Vu l’article 2222 du code civil, selon lequel « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sons que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

En l’espèce, les demandes formulées dans les écritures déposées le 17 juin 2024 tendent à la réalisation des travaux de réparation visés dans le rapport d'expertise de Monsieur [J] [B] et ses annexes, ainsi qu’à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance causé par les désordres dénoncés.

Figurent au dossier :

Le rapport d’expertise de Monsieur [J] [B] du 21 mars 2022, qui conclut :
« Le présent rapport d'expertise est déposé en l'état à la demande du tribunal (annexes 27 et 30).
Les différentes observations émises par l'expert dans ce document permettent de répondre aux questions posées dans l'ordonnance le désignant.
L'expert informe le tribunal que ce rapport « déposé en l'état » est conforme au pré-rapport qu'il avait établi et diffusé aux parties en date du 14/03/2020.
Sa position et ses avis sur les différents points restent inchangés à ce jour.
La réunion qui s'est tenue en date du 25/06/2021 n'a apporté aucun élément et éclaircissement supplémentaire liés à solutionner les causes des désordres.
L'ensemble des travaux préconisés par le sapiteur et confirmés par l'expert sont nécessaires pour mettre un terme à cette situation.
Plaise au tribunal d'apprécier la position prise par l'expert ».

Le pré-rapport d’expertise, du 14 mars 2021, précise aux points 5.3 et 5.4 :
« 5.3 Décrire les désordres, en indiquer la nature et l’importance, en rechercher les causes et dire s’ils compromettent l’usage du logement conformément à la réglementation

En date du 12/12/2019 le tribunal d'instance de Marseille a autorisé l'expert à s'adjoindre un sapiteur spécialisé en désordres structurels compte tenu de l'importance des problèmes qui affectent les lieux, les nombreuses fissures dont certaines importantes visualisées sur le bâtiment lui-même ainsi que sur les dépendances et ouvrages extérieurs.
Compte tenu de la complexité de ces problèmes, il a été nécessaire d'entreprendre des investigations pour identifier la nature et les causes relevant de cette situation, le bâtiment étant de plus positionné à quelques dizaines de mètres d'une falaise.
Le bureau d'études BETM en la personne de Monsieur [C] [H] a procédé aux différentes investigations nécessaires afin de permettre à l'expert de répondre à 3 chefs de mission de la présente expertise. La société GEOTEC [Localité 10] a procédé à l'analyse des sols.
L'ensemble des informations recueillies a permis la rédaction d'un rapport détaillé ci-joint en annexe.
VOIR RAPPORT BETM – DIAGNOSTIC DE STRUCTURE DES EXISTANTS – CHAPITRE 1-4 et 1-5
Suite aux conclusions émises par le bureau de structure BETM, l’expert indique au tribunal que les différents désordres relevés compromettent l’usage des deux logements.

5.4 Préciser les moyens propres à y remédier

VOIR RAPPORT BETM – DIAGNOSTIC DE STRUCTURE DES EXISTANTS – CHAPITRE 1-6 ».

Le rapport BETM, selon lequel : 
« 1.4 DESORDRES CONSTATES

Lors de la visite nous avons constaté les désordres suivants :

1.4.1 Infrastructure
Une fissure est visible en partie centrale du plancher haut du sous-sol, cependant il n'y a pas de trace de cette fissure sur le carrelage du RdC le carrelage n'est pas décollé dans cette zone.

1.4.2 Superstructure
Des fissurations sont visibles :
??Au RdC, au niveau des plafonds, cloisons, et des murs de façades (Plan de repérages 1 RdC) dans la zone bureau une déformation importante est visible au niveau du sol.
??Au R+1, au niveau des plafonds, cloisons, carrelage mural de la salle de bain, et des murs de façades. (Plan de repérages 1 étage)
??En façade sud-ouest, la présence de nombreuses fissures à dominante verticale (photos 1)
??En façade sud, des fissures principalement verticales au niveau du R+1 (photos 2)
??La façade sud-est n'est pas accessible car elle donne sur le terrain voisin.
??En façade nord, des fissures inclinées vers l'ouest sont visibles (photos 3)

1.4.4 Promontoire et soutènement

1.4.4.1 Soutènements
On note des désordres sur le mur de soutènement situé au sud-est de type bombement, fissuration.

1.4.4.2 Promontoire 
On note une fissuration de la dalle de surface, ainsi que sur les murs périphériques.

1.6 SOLUTION

1.6.1 Confortement de la villa
??Compte tenu des caractéristiques mécaniques des terrains de surface le principe de confortement consistera à reporter les charges par l'intermédiaire de fondation par micropieux ancrés dans le substratum compact, présent a priori à faible profondeur.??Après un décapage et un brossage les aciers de structures apparents seront protégées naturellement des risques de corrosion par une passivation qui résulte de la création, à la surface de l'acier, d'une pellicule protectrice Fe203CaO (dite de passivation).??Les différents volumes devront être séparés en superstructure par la création de joints de dilations.??Le racinement du platane devra être traité par une barrière racinaire.??Les fissures en façades devront pour certaine être traitées.Un an après ces travaux le ravalement pourra être réalisé cependant il est recommandé d’appliquer un revêtement de type organique plus adapté aux surfaces à protéger des intempéries.
Un système de récupération des eaux du pluvial devra être réalisé et canalisé jusqu'à un puisard
Une vérification de la bonne gestion des eaux pluviales devra être réalisée (chéneaux, descentes de gouttières, reprise des anciens réseaux endommagés) de façon fiable et pérenne hors du site
Un trottoir étanche de 2 m de large en périphérie de l'ouvrage, avec contre-pente évacuant les eaux en dehors du bâtiment.
Les eaux de ruissellement devront ainsi être récoltées et évacuées.
Une jauge sera posée sur la fissure en plancher haut du sous-sol pour surveillance.

1.6.2 Murs de soutènements

Extrait du rapport géotechnique
Pour les murs périphériques, un clouage associé à des liernes pourra être envisagé
Ce confortement nécessitera néanmoins l'obtention des autorisations de tréfond, et seront dimensionnés sur la base de sondages ou essais réalisés notamment depuis le chemin amont.
Une solution de réduction des poussées amont (par une substitution des matériaux enplacé à l'arrière du mur par des matériaux frottants) pourra également être envisagée.
Compte tenu de la vétusté de ces murs, et de leurs désordres actuels, nous conseillons de réaliser un suivi régulier (état, suivi des fissures par instrumentation, vérification de l'aplomb et du déversement...) et la mise en place de barbacanes.

1.6.3 Promontoire

??Le racinement du pin devra être traité par une barrière racinaire.
??L'ouvrage peut être laissé en l'état, et procéder à un contrôle de l'évolution par un suivi des fissures par instrumentation, et par la vérification de l'aplomb et du déversement,).

1.7 CONCLUSION

Le manque d'entretien des structures, l'ancienneté du bâti ainsi que la nature du sol sont à l'origine des désordres que l'on constat jour, cependant.
Les travaux devront être réalisés sous la conduite d'un bureau d'étude spécialisé en structure qui aura réalisé une étude dimensionnement des éléments à conforter ».

Selon la SA FINAREAL, les demandes formulées dans le cadre de la présente instance portent sur des désordres identiques à ceux établis par le procès-verbal de constat du 28 mars 2014, Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] ayant déjà assigné la SA FINAREAL le 30 mai 2014 en invoquant l’existence de larges fissures et d'affaissement.

Force est de constater que le procès-verbal de constat dressé le 28 mars 2014 fait état des désordres suivants :

« Nous constatons en outre le long de la voie, la présence d'un espace vert au sein duquel de multiples herbes, buissons et arbres sont présents, non taillés et envahissants avec multiples branches.
Nous constatons au bout du chemin, la présence d'une terrasse avec une vue panoramique.
Ladite terrasse est parcourue par de larges fissures, notamment à l'intersection de la dalle béton et du muret béton.
Une fissure large est également visible en partie centrale de la terrasse.
Nous observons que le chemin d'accès à la villa présente un nid de poules.
Et une zone d'affaissement est visible en périphérie du muret béton bordant la voie.
Ledit muret présente quelques fissurations éparses larges et quelques zones inclinées.
Enfin, nous nous sommes transportés au niveau de l'évacuation des eaux usées.
Il s'agit d'un conduit pvc circulaire qui évacue les eaux usées.
Cette conduite est percée et nous observons qu'une importante zone située en périphérie de la canalisation est envahie par les eaux usées et matières fécales.
Une odeur désagréable se dégage de la zone et également, lors de notre transport, quelques nuées de moucherons sont présentes.

III - La maison en cause est constituée d'un rez-de-chaussée, d'un premier étage présentant aux ouvertures fenêtres, des volets bois dont la peinture est vétuste, écaillée, décroutée, décollée.
Nous constatons que l'enduit de façade est vétuste et notamment sur un pan de façade correspondant à la salle d'eau du 1er étage, l'enduit est endommagé.
Nous observons, en périphérie de la villa, la présence d'abris, l'un d'entre eux menace de s'effondrer et présente une cloison fissurée, inclinée en partie centrale et en partie supérieure.
Le mur délimitant la propriété en brique présente une partie effondrée.
Au niveau du potager, nous observons au sol la présence de débris, de plaques en éverite.

IV - Nous nous sommes ensuite transportés au sein de la villa et nous constatons que la pièce à vivre située en rez-de-chaussée est marquée par des fissures larges à intersection des cloisons et du plafond.
De plus, un décollement des peintures est visible au niveau d'une auréole située en plafond et bordure de la cloison séparative avec la cuisine.
Dans la pièce cuisine, nous observons que la peinture sur les cloisons et en plafond est vétuste, fissurée, écaillée et craquelée.

Nous nous sommes transportés au sein de la cave et nous constatons la présence d'une chaudière ancien modèle.
Lors de notre transport, nous avons pu noter que les tentatives de mise en fonctionnement par le locataire, se sont révélées infructueuses.
Madame [I] [V] ép [Y] nous déclare : « Il nous a été indiqué que la chaudière était hors norme, et tout l'hiver, elle a présenté des défauts, aussi, nous nous chauffons à l'aide de chauffage mobile ».

Dans la pièce située à droite de l'entrée, nous observons que les cloisons sont marquées, dans leurs angles, par des fissurations. Les cloisons présentent, en soubassement, notamment en périphérie de la porte-fenêtre des traces d'infiltrations avec traces de salpêtre.
La peinture est ainsi, en ces points, cloquée, écaillée, gondolée.
Dans cette pièce, nous observons également que la peinture est décollée, décroutée et laisse apparaître un trou sur un des pans de cloison.
Dans le couloir, nous observons en soubassement, la présence sur les cloisons, d'une toile de verre impactée, déchirée et auréolée avec traces d'infiltrations.
Les boiseries des portes-fenêtres en bois situées en rez-de-chaussée sont vétustes, la peinture est écaillée, décroutée et le joint entourant les vitres est, pour partie, fissuré ou retiré.
A l'arrière du radiateur central, nous observons des zones noirâtres de moisissure.
Dans la chambre, nous notons l'absence de plinthes et au niveau des plinthes un effritement du plâtre.
Dans la salle d'eau du rez-de-chaussée, nous observons que la cloison située en périphérie du cumulus ainsi que la même cloison située au-dessus du placage carrelage présente un papier peint décollé et lorsque nous touchons le plâtre, ce dernier, par endroits, se délite.
De plus, nous observons, en plafond ainsi qu'en partie inférieure des cloisons, des traces d'humidité avec une peinture marquée par des taches et fissures.

IV - Nous nous sommes transportés au 1er étage, chez Monsieur [G] et Madame [F], où étant et en présence de Madame [I] [V] ép [Y], porteur des clefs, nous avons procédé aux constatations suivantes :
Madame [I] [V] ép [Y] a procédé à l'ouverture de l'appartement, dûment mandatée et porteur des clefs pour procéder aux constatations dans la salle d'eau, suivant déclaration.
Nous nous sommes transportés dans la pièce salle d'eau et là étant, nous constatons que le papier peint est décollé et ondulé en plafond.
Le ballon d'eau chaude est fortement oxydé et des zones de peinture sont décollées.

Nous observons dans le sas conduisant à la pièce salle d'eau, en plafond, une auréole d'infiltration avec des traces de coulées dans l'angle des cloisons de la pièce ».

En outre, il n’est pas contesté que :

par un courrier en date du 24 janvier 2015, Madame [I] [V] alertait la SA FINAREAL sur un certain nombre de désordres au sein de la villa louée dont des fissures dans les cloisonnements et dans les murs de clôture ; des fissures au belvédère ; des fissures dans la façade de la maison ;
dans le cadre de l'expertise confiée à Monsieur [T] [D], Madame [I] [V] ép [Y] et Monsieur [W] [Y] évoquaient les problèmes constatés sur la villa et notamment « diverses fissures dans la façade de la maison et effondrement des murs d'enceinte et de la voirie ainsi que dans les plafonds et les cloisons des deux appartements ; la fissure menaçante du Belvédère ; les murs du bas et les plafonds sont parsemés de lézardes et de fissures et de moisissures liées aux mouvements de la maison et aux infiltrations d'humidité dans la brique et la tuile ».
Enfin, aux termes de son rapport d’expertise en date du 15 septembre 2015, Monsieur [T] [D] a conclu :

« A. VILLA

a) Façades
Les façades sont vétustes.
La peinture des enduits, celle des volets et des gardes corps métalliques de la terrasse ne sont pas en bon état en particulier la peinture du pignon ouest et de la façade nord et il y a des fissures sur la façade ouest.
La fissure verticale sur le pignon ouest du corps principal de la maison qui est ancienne puisqu'elle existait déjà quand cette façade a été repeinte, n'est pas traversante ni infiltrante et elle ne porte pas atteinte à la solidité de l'ouvrage.
Idem pour la fissure de la façade de la cuisine du premier étage sur la partie arrière du même côté.
La fissure verticale dans l'angle gauche en regardant la façade de cette cuisine entre le corps principal de la maison et le bloc arrière qui pouvait être infiltrante a été colmatée par Monsieur [G] à l'intérieur de la pièce.
La reprise de ces fissures anciennes qui ont fait l'objet en leur temps de rebouchages et de colmatages de fortune doit être réalisée pour assurer la conservation de l'ouvrage.
Cette reprise nécessitera lorsque la remise en état des façades sera faite, un agrafage et un colmatage avec un joint souple, puisqu'elles résultent de légers tassements différentiels du sol d'assise de la construction qui pourront se reproduire sous l'effet des variations hydriques des argiles qui le constituent.

Les fissures et le décollement de la façade du petit escalier et du palier d'accès à la cuisine de l'appartement du rez-de-chaussée qui se trouve contre cette façade ouest ci-dessus sont la conséquence du même problème de tassement différentiel.
Cette vétusté résulte de l'absence d'entretien.

Observations de l'expert :
Les façades devaient être dans le même état en février 2008, lorsque la société FINAREAL a acheté la propriété.
Le colmatage des fissures, pour éviter qu'elles ne deviennent infiltrantes, serait néanmoins utile pour la conservation de l'ouvrage.

Le grief sur le mauvais état des façades fait partie de la liste que m'a adressée Madame [V] le 24/01/2015 reproduit page 10 supra :
1/Liste des réparations urgentes à effectuer
Par ordre d'urgence :
L- Toiture
II - Chaudière
III - Evacuation tout à l'égout
2/ Liste des désordres récurrents
?Entretien et peinture de la façade de la totalité des fenêtres, des volets et des portes fenêtres
?Fissures dans les cloisonnements et dans les murs de clôture
?Dégradation des sols sur la route d'accès (écroulements, trous et fondrières)
?Fissures au Belvédère

Les demandeurs n'ayant pas communiqué les copies des courriers et des mises en demeure qu'ils indiquent avoir adressés à la société FINAREAL entre début 2012 et avril 2014, j'ignore si ce grief faisait partie des demandes de réparation qu'ils ont faites à leur nouveau propriétaire et si ce dernier a pris position sur ce point.
Ce grief sur l'entretien et la peinture des façades, des volets et des portes fenêtre n'apparaît pas sur la liste des désordres établi par l'huissier tel qu'elle est libellée dans l'assignation introductive et dans les conclusions des demandeurs qui indique :
Larges fissures et affaissement localisé, conduite d'évacuation des eaux usées percée, laissant déborder à l'air libre eau usées et matières fécales ; menuiseries en ruine, mur de clôture effondré, infiltrations altérant les embellissements et générant moisissures, salpêtre et humidité, chaudière hors service et ballon d'eau chaude oxyde.

Le seul affaissement localisé qui affecte la maison qui est en réalité une désolidarisation normale d'ouvrages de structure et de natures différents, est celui de l'escalier extérieur d'accès à la cuisine du rez-de-chaussée qui s'est désolidarisé de la façade ouest de la bâtisse auquel il était accolé, qui ne met pas en cause la solidité de cette dernière.

Les volets de la villa qui doivent incontestablement être repeints, ne sont pas en ruine, ni les fenêtres et les portes fenêtres qui fonctionnent normalement et qui sont en meilleur état que les volets puisqu'elles ont été repeintes plus récemment.

Observations générales :

Le Tribunal appréciera dans ce contexte si la société FINAREAL qui a acquis cette propriété en l'état, pour réaliser la construction d'immeubles d'habitations sur le terrain voisin (Voir annexe photographique page 29) est tenue au titre de son obligation de délivrance et d'entretien de procéder aux travaux de ravalement des façades et à la peinture des volets qui n'ont pas d'incidence directe sur la solidité ni sur la protection des locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.

b) Toiture

La demande d'intervention du bailleur faite par les locataires pour des fuites d'eau par la toiture est libellé comme suit sur la liste de Madame [V] du 24/01/2015.

Ce grief apparaît sur la liste des désordres établi par l'huissier dans l'assignation introductive et dans les conclusions des demandeurs comme suit :
« Larges fissures et affaissement localisé, conduite d'évacuation des eaux usées percée, laissant déborder à l'air libre eaux usées et matières fécales ; menuiseries en ruine, mur de clôture effondré, infiltrations altérant les embellissements et générant moisissures, salpêtre et humidité, chaudière hors service et ballon d'eau chaude oxydé ».
Nous n'avions pas constaté d'infiltrations par la toiture au cours de l'accédit du 18 novembre 2014, mais en raison du très mauvais état des gouttières en façade arrière de la maison, la société FINAREAL s'était engagée à faire faire une révision de cette partie de la toiture.
Celle-ci a sollicité à cet effet l'intervention de la société AZUR BATIMENT qui s'est rendue sur place.
Au cours de l'accédit du 10 septembre 2015, Monsieur [G] nous a montré une vidéo prise en juin 2014 montrant d'importantes infiltrations d'eau par le plafond dans le WC sur le mur à droite en rentrant.
Nous avons examiné la toiture en passant par les combles.

Constat :
Les traces d'infiltrations en cueillie et sur le mur à droite en rentrant dans le WC du 1er étage, les champignons derrière la tapisserie en partie haute du mur nord de la salle de bain et les traces en cueillie sur le mur situé à gauche en rentrant et en plafond dans la chambre dans l'aile nord du premier étage, montrent qu'il y a eu (et qu'il y a, comme nous l'avons vu sur la vidéo que nous a montrée Monsieur [G] !) des infiltrations d'eau par la toiture.

Comme on le voit sur la photo de gauche ci-dessus, la toiture paraît s'être affaissée et forme un creux marqué en partie basse dans l'angle nord-ouest à environ 1,50 mètre de l'égout par lequel, l'eau peut s'infiltrer malgré la réparation de fortune qui a été faite avec le solin en calandrite.

Travaux nécessaires :
Il faut reprendre cette partie du toit et refaire un solin en rive en plomb ou en zinc dans les règles de l'art.
Il faut profiter de cette intervention pour remplacer les gouttières en façade nord et faire une révision générale de la toiture (qui n'est pas à part la zone à reprendre en mauvais état !).
Ces travaux relèvent des obligations du bailleur.
Le devis de la société AZUR BATIMENT, sous réserve d'être détaillée pour le poste "reprise charpente" peut être retenu.

B. ESPACES EXTERIEURS

a) Mur de clôture effondré
Les demandeurs ont indiqué au cours de l'accédit du 20 septembre.2015, que le mur de clôture de la propriété coté nord-est était tombé et qu'une zone d'environ 150 m2 était devenue inutilisable.

Constat
Le mur en question qui se trouve en limite Est de la propriété à une quarantaine de mètres de la bâtisse s'est effectivement effondré sur un peu plus de 5 mètres
Les tuiles et les pierres qui le constituaient jonchent le sol dans une zone de taillis difficile d'accès.

Avis de l'expert
Le mur étant tombé (on ne sait pas quand ni pourquoi !) il n'y a plus de danger particulier, d'autant que la zone comme indiqué est difficile d'accès et que les enfants des locataires qui l'utilisaient pour camper l'ont abandonnée à la végétation qui l'a envahie.
L'absence de mur à cet endroit ne pose pas de problème puisque la propriété voisine est elle-même clôturée par un mur d'enceinte de plus de deux mètres de haut et que l'étroit passage qui se trouve entre les deux murs a été fermé des deux côtés.

b) Cabanon de jardin effondré et dangereux
Comme on le voit aux pages 21 et 22, de l'annexe photographique, il y a effectivement des appentis effondrés derrière la maison.
Il y a également une autre ruine plus loin côté nord.

Avis de l'expert
Ces dépendances si l'on en croit l'importante végétation qui les a envahis sont en ruine et dans cet état depuis longtemps.
Ce grief n'apparaît sur la liste des désordres établi par l'huissier dans l'assignation introductive et dans les conclusions des demandeurs.
Ces derniers n'ayant en outre pas communiqué les copies des courriers et des mises en demeure qu'ils indiquent avoir adressés à la société FINAREAL entre début 2012 et avril 2014 (Pièce n°6), j'ignore également si ce grief faisait partie des demandes d'intervention qu'ils lui ont faites.
Quoi qu'il en soit, il serait prudent de les faire disparaître pour éviter que des enfants ne soient blessés par accident en jouant autour.
Cette mise en sécurité relève des obligations du bailleur.

c) Fissure menaçante du belvédère
On peut faire les mêmes remarques pour les fissures du mur de soutènement du belvédère que l'on voit pages 37 à 39 de l'annexe photographique.
Cet ouvrage qui est également dans cet état depuis plusieurs année peut néanmoins constituer un danger pour les personnes en cas d'effondrement et il serait prudent de mettre en place un dispositif fixe de type routier pour interdire l'accès à cette partie de la rotonde et notamment à la plateforme en béton qui se trouve dans l'angle sud-ouest (photo page 37).
Cette mise en sécurité relève des obligations du bailleur.
Il paraît utile de faire remarquer que la colline qui se trouve au-dessous du mur, qui a autant de chance de glisser que le mur de tomber, a fait l'objet depuis au moins une dizaine d'année, de dispositifs de sécurisation par les pouvoirs publics qui comportent des filets de protection métalliques empêchant tout accès et destinés à prévenir l'éboulement du terrain ».

Il résulte de ces éléments que Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] ont connaissance depuis le 28 mars 2014 des désordres atteignant l'immeuble loué, dont ils réclament la réparation à l’occasion de la présente instance, et pour lesquels ils sollicitent des dommages et intérêts, sans qu’il ne soit établi que leur caractère continu impacte l'écoulement du délai de prescription.

Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] disposant des éléments suffisants pour agir depuis le 28 mars 2014, le délai de prescription expirait initialement le 28 mars 2017, avant d’être interrompu par l’assignation du 30 mai 2014, puis suspendu à compter de la désignation de Monsieur [D] le 18 septembre 2014 jusqu’au dépôt par ce dernier de son rapport d’expertise, le 15 septembre 2015.

Au final, l’action portant sur les désordres invoqués dans le rapport d’expertise de Monsieur [J] [B] est prescrite depuis le 27 mai 2018, dès lors que ces désordres étaient connus par les demandeurs depuis le 28 mars 2014.

Dit autrement, la désignation d’un expert, sollicitée le 24 décembre 2018, c’est-à-dire postérieurement à l’acquisition de la prescription, n'a pas eu d’effet sur le cours de la prescription, et les demandes de Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] doivent être déclarés irrecevables.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;
Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [V] ép [Y], Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS