CA Metz, 25 févr. 2025, RG 22/00897

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/00897 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FW3D

Minute n° 25/00024

[I]

C/

S.C.I. ARGON, Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 13], S.A. MMA IARD

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 20], décision attaquée en date du 25 Mars 2022, enregistrée sous le n° 18/01479

COUR D'APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025

APPELANT :

Monsieur [J] [I]

[Adresse 6]

[Localité 17]

Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

S.C.I. ARGON Prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 4]

[Localité 17]

Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 14], représenté par son syndic, la SAS SOMEGIM, lui-même représenté par son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

S.A. MMA IARD représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 18]

Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 10 Octobre 2024 l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 25 Février 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [J] [I] a acquis en mars 2012, avec son épouse Mme [K] [I], des lots de copropriété dans un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 20], à savoir un appartement situé au dernier étage et des combles à aménager.

Il a entrepris dans les lieux des travaux d'aménagement consistant notamment dans la surélévation et la réfection de la toiture, et a fait appel à un maître d''uvre, ainsi qu'à la société FL Rénovation, assurée auprès de la SA MMA IARD, laquelle était titulaire notamment des lots démolition et charpente couverture zinguerie.

Le 03 novembre 2012, un mur pignon édifié depuis quelques jours s'est écroulé sur une cheminée contiguë et a provoqué d'importants dégâts sur l'ouvrage et dans l'immeuble. Une bâche provisoire était posée.

Le 28 décembre 2012, la SCI Argon, propriétaire de plusieurs appartements dans l'immeuble sis [Adresse 3], dont certains situés sous le bien des époux [I], a été victime d'infiltrations en provenance de cet immeuble.

Après réalisation d'un constat amiable, puis d'une expertise diligentée à la demande de son assureur, la SCI Argon a mis en demeure M. [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], par courriers recommandés des 27 février et 3 mai 2013, de poursuivre des travaux de mise hors d'eau. Le 21 août 2013 elle a mis en demeure M. [I] ainsi que la société FL Rénovation, d'achever les travaux de toiture.

Faisant valoir qu'aucune suite n'avait été donnée à ses demandes, la SCI Argon a assigné en référé M. [J] [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], aux fins de voir ordonner des travaux de remise en état sous astreinte, et d'obtenir le versement d'une indemnisation à titre provisionnel.

Par ordonnance de référé du 14 avril 2014, le président du tribunal de grande instance de Metz a :

Enjoint M. [J] [I] de faire réaliser des travaux pérennes de clos et de couvert sur l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 20], notamment par la pose d'un chéneau pour assurer la protection et l'étanchéité de l'immeuble attenant sis [Adresse 2], sous astreinte de 100,00 euros par jours de retard suivant le mois de la signification de la décision ;

Ordonné une expertise judiciaire en commettant M. [L], expert judiciaire.

M. [L] a déposé son rapport définitif le 3 novembre 2015.

Antérieurement et par ordonnance de référé du 23 avril 2013 rendue sur requête du Palais Marocain, locataire de locaux commerciaux dans l'immeuble [Adresse 6], une autre expertise avait été ordonnée et confiée à M. [X], qui a déposé son rapport le 23 novembre 2016.

De même et par ordonnance de référé du 12 novembre 2013 rendue à la requête de la SARL Le Palais marocain, M. [I] avait été condamné sous astreinte à réaliser ou faire réaliser les travaux de couverture de l'immeuble sis [Adresse 6] à Metz.

Par actes des 26 et 27 avril 2018, la SCI Argon a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que M. [J] [I] aux fins d'obtenir indemnisation des différents préjudices subis, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

M. [J] [I] a appelé en intervention forcée et en garantie la société MMA IARD, assureur de la société FL Rénovation, qui dans l'intervalle avait fait l'objet d'une liquidation judiciaire.

La société MMA IARD a dénié sa garantie.

Le syndicat des copropriétaires, de son côté, a conclu au débouté des demandes à son encontre et a appelé en garantie M. [I].

Par jugement contradictoire du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

Condamné in solidum M. [J] [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI Argon :

La somme de 35.214,00 euros TTC au titre du préjudice matériel ;

La somme de 35.135,10 euros au titre du préjudice de jouissance

Avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Condamné in solidum M. [J] [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI Argon la somme de 2 000,00 euros, outre les frais de constat d'huissier réalisé par Me [D] à la demande de la SCI Argon le 19 février 2015, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Adresse 19] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SCI Argon ;

Condamné M. [I] à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 20], représenté par son syndic en exercice, de l'ensemble des condamnations en principal, intérêts et frais mis à sa charge dans le cadre de la présente instance ;

Condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [J] [I] de son appel en garantie à l'encontre de la SA MMA IARD ;

Débouté M. [I] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SA MMA IARD ;

Débouté la SA MMA IARD de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [J] [I] ;

Condamné In Solidum M. [J] [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, aux dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé I.13/537 et les frais d'expertise ;

Prononcé l'exécution provisoire.

Sur les désordres, le tribunal a relevé que l'expert confirmait leur imputabilité aux infiltrations d'eaux liées aux travaux réalisés au [Adresse 6] par M. [I], ce qui n'est pas contesté.

Sur la responsabilité de M. [J] [I], le tribunal a rappelé que la demande avait été faite sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, aujourd'hui principe autonome du droit qui ne nécessite pas la preuve d'une faute, mais seulement d'un dommage ainsi que d'un lien de causalité entre ce dernier et le voisin. Il a ajouté, qu'en l'espèce, il ne faisait pas de doute que les infiltrations étaient consécutives aux travaux de M. [I] et qu'elles ne relevaient pas des inconvénients normaux du voisinage.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le tribunal a rappelé que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 posait un régime de responsabilité de plein droit qui ne nécessite pas de prouver une faute, mais seulement un lien de causalité entre le défaut d'entretien et le dommage dont se prévaut la victime. Le tribunal a considéré qu'en l'espèce, le dégât des eaux était lié à un défaut de protection de l'immeuble [Adresse 5] à la suite du sinistre du 3 novembre 2012, de sorte que si la responsabilité de M. [I] était engagée en raison des travaux qui ont abouti à l'effondrement d'un mur, de la cheminée et des sinistres en cascade, celle du syndicat l'était également pour avoir laissé le bâtiment sans couverture ou protection efficace.

Le tribunal en a conclu que M. [I] et le syndicat des copropriétaires, ayant chacun contribué à la création de l'entier dommage, devaient être condamnés in solidum à réparer le préjudice matériel et le préjudice de jouissance subi par la SCI Argon.

Il a par ailleurs fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [I], dès lors que le sinistre résultait des travaux entrepris par celui-ci.

Sur l'appel en garantie de M. [I] à l'encontre de la SA MMA IARD, le tribunal a écarté l'application de l'assurance décennale du constructeur, le dommage ayant eu lieu avant réception. Il a également écarté l'application de l'article 39 du titre III des conventions spéciales 971 k, dès lors que ses dispositions concernent l'assurance de choses, au bénéfice du seul assuré.

Considérant qu'aurait vocation à s'appliquer le titre II relatif à l'assurance de la responsabilité civile de l'assuré, le tribunal a néanmoins écarté l'application de l'article 23 du titre II, en observant que si les appartements de la SCI Argon constituaient bien des avoisinants au sens du contrat, en revanche le sinistre subi par la SCI Argon n'était pas l'effondrement du mur pignon mais un dégât des eaux postérieur et distinct en lien avec la carence de l'assurée à réaliser les mesures de protection lui incombant, et qui ne constituait donc pas un accident, c'est-à-dire un événement soudain et extérieur au sens du contrat d'assurance.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz le 8 avril 2022, M. [J] [I] a interjeté appel du jugement et a sollicité son annulation, subsidiairement son infirmation « en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à METZ, représenté par son syndic, la somme de 35 214,00 euros TTC au titre du préjudice matériel, la somme de 35 135.10 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à METZ, représenté par son Syndic, à payer à la SCI Argon la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les frais du constat d'huissier réalisé par Me [R] le 19.02.2015, en ce qu'il a condamné M. [I] à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, de l'ensemble des condamnations en principal, intérêts et frais mis à sa charge dans le cadre de la présente instance, en ce qu'il condamne M. [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il déboute M. [I] de son appel en garantie à l'encontre de la SA MMA IARD, en ce qu'il débouté M. [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SA MMA IARD, en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, aux dépens y compris les frais de la procédure de référé I. 13/537 et les frais d'expertise, en ce qu'il prononce l'exécution provisoire, en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [I] tendant à la condamnation de la SA MMA IARD à le garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente instance mais également au titre des instances nées des conséquences dommageables et désordres mis en chantier par la société FL Rénovation comme suite au contrat passé avec M. [I], tendant à la condamnation de la SA MMA IARD à payer à M. [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le conseiller de la mise en l'état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 11 mai 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] [I] demande à la cour d'appel de :

« Recevoir l'appel de M. [I] et le dire bien fondé.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, la somme de 35 214,00 euros TTC au titre du préjudice matériel, la somme de 35 135,10 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, à payer à la SCI Argon la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les frais du constat d'huissier réalisé par Me [R] le 19.02.2015, en ce qu'il a condamné M. [I] à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, de l'ensemble des condamnations en principal, intérêts et frais mis à sa charge dans le cadre de la présente instance, en ce qu'il condamne M. [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il déboute M. [I] de son appel en garantie à l'encontre de la SA MMA IARD, en ce qu'il déboute M. [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SA MMA IARD, en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à Metz, représenté par son Syndic, aux dépens y compris les frais de la procédure de référé I. 13/537 et les frais d'expertise, en ce qu'il prononce l'exécution provisoire, en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [I] tendant à la condamnation de la SA MMA IARD à le garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 du CPC, au titre de la présente instance mais également au titre des instances nées des conséquences dommageables et désordres mis en chantier par la société FL Renovation comme suite au contrat passé avec M. [I], tendant à la condamnation de la SA MMA IARD à payer à M. [I] la somme de 3 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de la SCI Argon à l'encontre de M. [I] sur le fondement des troubles de voisinage.

Subsidiairement, rejeter les demandes de la SCI Argon à l'encontre de M. [I], les dire mal fondées.

Rejeter l'appel en garantie du Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 6] à [Localité 17] à l'encontre de M. [I], le dire mal fondé.

En tout état de cause, condamner la Société MMA IARD à garantir M. [J] [I] de toutes condamnations en principal, frais et intérêts, dépens et article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente instance envers la SCI Argon et le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 11], mais également au titre des instances nées des conséquences dommageables des 'uvres mises en chantier par la société FL Rénovation, comme suite au contrat passé avec M. [I].

Rejeter l'appel incident subsidiaire de la SA MMA IARD, le dire mal fondé.

Rejeter l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SAS Somegim, le dire mal fondé.

Condamner la société MMA IARD aux entiers frais dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [I] une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »

M. [I] soutient tout d'abord que les demandes de la SCI Argon, fondées sur la notion de troubles de voisinage, sont irrecevables à son encontre dès lors que l'immeuble n° [Adresse 6] est une copropriété, de sorte que la voisine de la SCI Argon est uniquement la copropriété et non M. [I]. Il rappelle que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 considère le syndicat des copropriétaires comme responsable des dommages causés aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.

Sur le fond, après avoir rappelé les péripéties auxquelles il a été confronté, M. [I] souligne qu'il avait confié les travaux uniquement à des professionnels, à savoir la société Case Factory maître d''uvre, et la société FL Rénovation chargée de divers lots, laquelle a eu recours à un sous-traitant, qu'il a entièrement payé ces travaux contrairement à ce qu'avait notamment soutenu un sous-traitant, et que depuis lors le maître d''uvre qui n'était pas assuré a disparu, tandis que la société FL Rénovation était placée en liquidation judiciaire.

Il indique avoir été condamné en référé à faire réaliser des travaux de couverture, condamnation également mise à la charge de la société FL Rénovation par un arrêt de la cour d'appel, et expose qu'il a en définitive payé entièrement en pure perte des travaux, puis a à nouveau payé des travaux rendus nécessaires par l'arrêté de péril pris par la ville de Metz.

Pour autant il fait valoir qu'il résulte des opérations d'expertise de M. [X] que la société FL Rénovation est seule et entièrement responsable des conséquences dommageables de l'effondrement, de sorte que c'est à tort que le tribunal l'a lui-même condamné vis à vis de la SCI Argon. Par ailleurs il considère que la charge des travaux conservatoires sur les parties communes incombait au syndicat des copropriétaires, et qu'il ne peut en être tenu pour responsable, de sorte que la SCI Argon doit être déboutée de toute demande à son encontre.

Il conclut en outre au rejet de l'appel en garantie dirigé à son encontre par le syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que celui-ci n'a pas pris toutes mesures pour assurer en urgence l'étanchéité de la toiture afin de prévenir un dégât des eaux en provenance des parties communes, alors que la SCI Argon lui avait adressé une mise en demeure en ce sens.

Il rappelle les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et souligne qu'il ne pouvait lui-même agir sur les parties communes.

M. [I] conteste en outre l'affirmation du syndicat des copropriétaires selon lesquelles la SCI Argon le tiendrait pour seul responsable, alors au contraire que la SCI conclut à la confirmation du jugement. Il conteste l'affirmation selon laquelle il n'aurait rien entrepris pour respecter l'arrêté de péril. Il oppose encore au syndicat des copropriétaires le fait que celui-ci pouvait lui demander un accès aux parties communes.

Sur son appel en garantie à l'encontre de la SA MMA IARD, M. [I] se prévaut des termes du rapport d'expertise de M. [X], desquels il résulte que l'entrepreneur est responsable de toutes dégradations de quelque nature que ce soit, de sorte qu'en l'espèce FL Rénovation doit répondre des désordres résultant de l'effondrement du mur pignon comme de ceux résultant de sa carence dans la réalisation de mesures conservatoires de protection, ayant entraîné des infiltrations dans l'immeuble voisin. Il rappelle à ce titre que FL Rénovation avait été condamné à exécuter les travaux conservatoires prévus par l'arrêté de péril.

M. [I] s'estime fondé à appeler en garantie la SA MMA IARD, dès lors que celle-ci assure la SARL FL Rénovation, que ce soit au titre de la responsabilité décennale, de la responsabilité civile avant et après achèvement, ou de la responsabilité des biens confiés et les dommages avant réception.

Il souligne que l'expert ne distingue pas selon la cause des dommages, et que l'origine unique du sinistre se trouve dans l'absence de contreventement du mur pignon, de sorte que la SA MMA IARD ne peut lui opposer le fait que les désordres énoncés auraient plusieurs causes, en distinguant ceux qui seraient la conséquence directe de l'effondrement et ceux qui résulteraient des infiltrations.

M. [I] soutient également que la garantie de la SA MMA IARD est due « tant au titre de la responsabilité civile de la société FL Rénovation, qu'au titre de l'assurance des dommages survenus avant réception ».

Il se prévaut des termes du contrat d'assurance selon lesquels MMA garantit les dommages matériels et immatériels consécutifs à des dommages matériels garantis subis par les avoisinants à l'occasion de la réalisation d'ouvrages ou travaux par l'assuré, et fait valoir que le dégât des eaux est consécutif aux travaux de la société FL Rénovation, de sorte que la société MMA ne peut refuser sa garantie au prétexte que celle-ci ne pourrait être mise en 'uvre qu'en cas d'effondrement.Il rappelle en outre la carence de FL Rénovation à mettre en 'uvre les mesures de protection efficaces, malgré sa condamnation en référé.

Quant à l'argument de la SA MMA IARD relatif à l'absence de dommage d'origine accidentelle, M. [I] réplique que le rapport d'expertise impute entièrement la faute à l'origine des dommages à la société FL Rénovation de sorte que l'assureur doit sa garantie. Il considère que tout le sinistre est lié à des événements aléatoires et accidentels « tirés de l'effondrement d'un pignon ».

Enfin il conteste l'argument consistant à lui opposer sa propre inertie, alors qu'il n'était pas le constructeur, et qu'il a au contraire tout mis en 'uvre pour faire réaliser les travaux.

Par ses dernières conclusions du 5 janvier 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à Metz, pris en la personne de son syndic, demande à la cour d'appel de :

« Rejeter l'appel de M. [J] [I] tel que dirigé contre le Syndicat des Copropriétaires.

Accueillir le seul appel incident du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] [Localité 20], représenté par son syndic,

Infirmer le jugement du 25 mars 2022 en ce qu'il a :

Condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à Metz, représenté par son syndic, à payer in solidum avec M. [J] [I] à la SCI Argon :

La somme de 35 214,00 euros TTC au titre du préjudice matériel ;

La somme de 35.135,10 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Majorées des intérêts au taux légal à compter du jugement

Condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à Metz, représenté par son syndic, à payer in solidum avec M. [J] [I] à la SCI Argon :

La somme de 2 000,00 euros outre les frais de constat d'huissier, réalisés par Maître [D] à la demande de la SCI Argon le 19 février 2015 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] Metz de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SCI Argon.

Condamné in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à [Localité 20], représenté par son syndic en exercice in solidum avec M. [J] [I] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé I 13/537 et aux frais d'expertise,

Et statuant à nouveau,

Juger que le Syndicat des copropriétaires n'est pas responsable du sinistre causé à la SCI Argon et que sa responsabilité n'est pas susceptible d'être encourue quel que soit le fondement juridique invoqué,

Subsidiairement,

Juger que M. [J] [I] a commis des fautes établies, ayant causé l'entier dommage et exonérant le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité en raison des fautes, à tout le moins du fait, de ce dernier,

Déclarer la SCI Argon irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses demandes (en particulier la demande nouvelle formée par conclusions du 28 novembre 2022 sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile), fins, conclusions, moyens et prétentions telles que dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] Metz, représenté par son syndic en exercice, et les rejeter,

Subsidiairement,

Juger que le Syndicat des Copropriétaires est fondé à rechercher en son action en garantie formée à l'encontre de M. [J] [I], à titre principal au titre des troubles anormaux du voisinage et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle et confirmer le jugement au besoin par substitution de motifs en ce qu'il a condamné M. [J] [I] à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à [Localité 20], représenté par son syndic en exercice, de l'ensemble des condamnations en principal, intérêts et frais mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure.

En tout état de cause,

Déclarer M. [J] [I] et la SCI Argon irrecevables et subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions telles que dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à Metz, représenté par son syndic en exercice.

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] [I] aux dépens ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à [Localité 20], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI ARGON, in solidum avec M. [J] [I] aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à Metz, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1ère instance.

Condamner in solidum la SCI Argon et M. [J] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

Condamner in solidum M. [J] [I] et la SCI Argon aux dépens de 1ère instance, en ce compris les frais de la procédure de référé I 13/537 et les frais d'expertise.

Condamner in solidum M. [J] [I] et la SCI Argon aux entiers dépens d'appel. »

Le syndicat des copropriétaires fait tout d'abord valoir que la SCI Argon désigne et reconnaît expressément M. [I] comme seul responsable du sinistre, et qu'en conséquence de cette reconnaissance, il convient d'infirmer le jugement et de débouter la SCI Argon de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre.

Subsidiairement le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il n'était ni maître d'ouvrage ni maître d''uvre quant aux travaux réalisés à l'initiative et sous la responsabilité de M. [I], de sorte qu'il n'avait aucune possibilité d'intervenir sur le chantier, et n'a fait qu'autoriser M. [I] à effectuer des travaux sur les parties communes.

Il rappelle en outre qu'aucune mesure ne pouvait être prise postérieurement au sinistre intervenu le 3 novembre 2012, en raison des expertises judiciaires initiées à l'initiative des parties victimes des désordres, et se prévaut du rapport de M. [L], qui précise que les travaux ont eu lieu entre avril 2014 et octobre 2015. Il en conclut qu'il n'avait aucune raison ni aucune possibilité d'intervenir.

Le syndicat des copropriétaires ajoute, concernant les travaux conservatoires, que ceux-ci ont été mis à la charge exclusive de M. [I], tant par l'ordonnance de référé du 12 novembre 2013 concernant les travaux de couverture de l'immeuble, que par l'ordonnance de référé du 15 avril 2014 pour ce qui concerne les travaux conservatoires nécessaires pour remédier aux infiltrations d'eau dans les appartements de la SCI Argon. Il souligne que dans cette dernière ordonnance, le juge des référés a expressément rejeté les demandes de la SCI en ce qu'elles étaient dirigées à son encontre, et que cette ordonnance a été confirmée par la cour d'appel.

Le syndicat des copropriétaires en conclut qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas effectué de travaux conservatoires, et que le fait d'avoir respecté une décision de justice ne peut être constitutif d'une faute délictuelle. Il estime en outre qu'il n'a pas à assumer la carence de M. [I] dans le respect de ces ordonnances.

Sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires rejette l'interprétation faite par M. [I] et la SCI Argon, et précise que la responsabilité de plein droit qu'il institue ne concerne que les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, ce texte étant d'interprétation stricte.

Il fait valoir que les dommages subis par la SCI Argon n'ont pas pour origine un défaut d'entretien ou un vice de construction, mais uniquement les travaux effectués par M. [I], et que le syndicat n'est pas à l'origine de la construction viciée, le mur pignon qui s'est effondré ayant été édifié par M. [I] dans le cadre de la rénovation des combles dont il est propriétaire. Il estime par conséquent qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice subi par la SCI Argon et l'état d'entretien de l'immeuble, et rappelle que les ordonnances de référé avaient mis à la charge de M. [I] seul la réalisation de travaux conservatoires.

En tout état de cause et compte tenu des fautes imputables à M. [I] dans la réalisation des travaux, le syndicat des copropriétaires considère qu'il doit être exonéré de toute responsabilité.

Il conclut donc au premier chef à l'infirmation du jugement précité.

Subsidiairement il rappelle que l'action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une action extra-contractuelle qui peut être engagée aussi bien à l'encontre du propriétaire, qu'à l'encontre de l'occupant ou du constructeur, de sorte que M. [I] ne peut prétendre que la demande de la SCI Argon serait irrecevable à son encontre.

Au soutien de son appel en garantie à l'encontre de M. [I], le syndicat des copropriétaires rappelle que seul celui-ci a été condamné par deux ordonnances de référé à exécuter les travaux conservatoires, et soutient que M. [I] ne s'est pas exécuté ce qui constitue une attitude fautive de sa part dont il doit seul supporter les conséquences. Le syndicat des copropriétaires considère qu'il n'a pas à supporter les conséquences dommageables de l'attitude de M. [I], qui était parfaitement à même d'agir sur les parties communes. Il estime donc que son appel en garantie est entièrement fondé, aussi bien au regard de la théorie des troubles anormaux de voisinage, qu'au regard des fautes imputables à M. [I].

Enfin le syndicat des copropriétaires conclut à l'infirmation du jugement en ce que celui-ci a partagé les dépens de la procédure de première instance, et considère que ceux-ci doivent incomber in solidum à M. [I] et à la SCI Argon.

Il réclame à hauteur d'appel la condamnation de M. [I] et de la SCI Argon aux dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il ajoute que la demande présentée par la SCI Argon sur ces fondements est irrecevable, comme ayant été formulées pour la premières fois dans des conclusions du 28 novembre 2022, contrairement aux dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions du 10 mars 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Argon demande à la cour d'appel de :

« Dire et juger l'appel de M. [J] [I] en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la SCI Argon, mal fondé.

Le rejeter.

Confirmer la décision entreprise en ce que celle-ci a statué au profit de la SCI Argon.

Condamner M. [J] [I] aux dépens d'appel.

Condamner M. [J] [I] à payer à la SCI Argon une indemnité de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Dire et juger l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], en ce qu'il et dirigé à l'encontre de la SCI Argon, mal fondé.

Le rejeter.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], aux dépens de l'appel incident, et à payer à la SCI Argon une indemnité de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. »

La SCI Argon expose qu'elle fonde sa demande à l'encontre de M. [I] sur la théorie des troubles anormaux de voisinage, et recherche la responsabilité de celui-ci, tant en sa qualité de propriétaire des locaux, qu'en sa qualité de maître d'ouvrage des travaux de restructuration de la toiture.

Elle rappelle qu'en suite du sinistre et malgré mises en demeure, M. [I] n'a pas engagé les travaux nécessaires à la protection de la toiture, de sorte qu'il a été nécessaire de l'assigner en référé, et rappelle également que la responsabilité de M. [I] a été retenue par l'expert judiciaire.

Elle considère donc que M. [I] lui a causé un trouble anormal de voisinage en laissant le chantier à l'abandon et en ne procédant pas aux travaux de remise en état qui s'imposaient. Compte tenu de l'origine des dommages qu'elle subis, elle s'estime recevable à agir à l'encontre de M. [I], dès lors que le lien de causalité entre les dommages et les travaux effectués sur la propriété voisine est établi, et observe sur le fond que les arguments de M. [I] tirés de l'inaction de ses co-contractants ne lui sont pas opposables, et que celui-ci s'est abstenu de faire réaliser les travaux d'urgence.

La SCI Argon s'estime également fondée à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], dont elle invoquait déjà la responsabilité en première instance, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Elle soutient que l'article 14 précité, qui instaure une responsabilité de plein droit, est bien applicable en l'espèce dès lors que les dégâts des eaux qu'elle a subis sont la conséquence d'un vice de construction de l'immeuble, à savoir la non-conformité des travaux entrepris. Elle considère également que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour avoir laissé le bâtiment en l'état, dépourvu de couvertures ou de protections provisoires efficaces.

Quant aux ordonnances de référé citées, dont l'une n'a pas fait droit à sa demande contre le syndicat des copropriétaires, la SCI Argon fait valoir qu'elles n'ont pas autorité de chose jugée.

Elle conclut dès lors au rejet de l'appel incident du syndicat des copropriétaires en ce qu'il est dirigé à son encontre.

Par ses dernières conclusions du 29 novembre 2022 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA MMA IARD demande à la cour d'appel de :

« Rejeter l'appel,

Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie de M. [I] dirigé contre la SA MMA IARD,

Le condamner aux entiers dépens outre le paiement ce la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Très subsidiairement,

Limiter l'indemnisation globale due par la société MMA IARD à hauteur des plafonds de garantie applicables au contrat d'assurance souscrit par la SARL FL Rénovation soit :

898.718,00 euros pour le dommage matériel ;

74.849,00 euros pour les dommages immatériels ;

Avec une franchise opposable à hauteur de 10% »

La SA MMA IARD conteste le fait que l'origine du dégât des eaux trouve son origine dans l'effondrement du mur pignon du 3 novembre 2012, puisque le sinistre affectant les biens de la SCI Argon s'est réalisé bien après, en fin d'année 2012 ainsi qu'en 2013, après le percement de la bâche non entretenue, la situation ayant perduré en raison de l'absence de mesures conservatoires. Elle ajoute que l'expertise fait état d'une absence de travaux par M. [I] pour assurer la mise hors d'eau alors qu'il avait pourtant été condamné sous astreinte.

La SA MMA IARD conteste en tout état de cause devoir sa garantie. Ainsi elle indique que la garantie décennale est exclue, le sinistre ayant eu lieu avant réception.

S'agissant des dispositions du titre III de son contrat, relatives à l'assurance des dommages survenus avant réception, elle fait valoir que sa garantie ne peut être due qu'en cas d'effondrement alors que le sinistre en cause est un dégât des eaux ne résultant pas de l'effondrement du pignon mais du percement ultérieur d'une bâche. Elle ajoute qu'aux termes de l'article 43, sont exclus les dommages résultant d'arrêts même partiels des travaux non justifiés, et que le même article exclut les dommages aux existants et avoisinants. Enfin elle fait valoir que cette garantie ne profite qu'à l'assuré et non aux tiers, l'article 39 indiquant que la garantie porte sur les dommages matériels affectant les ouvrages et travaux objets du marché de l'assurée.

S'agissant des dispositions du titre II du contrat d'assurance, la SA MMA fait valoir que cette assurance de responsabilité a pour objet d'indemniser les tiers, dont les avoisinants, des dommages d'origine accidentelle causés par l'assuré lors de la réalisation de ses travaux, alors qu'en l'espèce le sinistre dont a souffert la SCI Argon n'a pas pour origine l'effondrement du pignon mais le dégât des eaux qui est survenu bien après. En l'absence d'accident au sens de l'article 2 des conditions générales, la SA MMA estime que la garantie responsabilité civile ne peut s'appliquer.

Elle rappelle que par définition le contrat d'assurance est un contrat aléatoire, et qu'une garantie responsabilité civile n'a pas vocation à couvrir les événements non aléatoires et non accidentels. En l'occurrence, la carence ou l'absence d'exécution ou de diligences ne constituent pas un accident, donc un cas fortuit, faute d'aléa, de sorte qu'elle n'a pas à garantir le sinistre.

La SA MMA IARD conclut donc à la confirmation du jugement, et subsidiairement rappelle l'existence de la limitation contractuelle de sa garantie.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétentions il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux. Dès lors la cour ne répondra aux demandes de « juger » qu'à la condition qu'elles ne soient pas une simple réitération des moyens énoncés dans le corps des conclusions, mais constituent une prétention au sens précité.

I- Sur les fins de non-recevoir

Sur l'irrecevabilité alléguée par le syndicat des copropriétaires, d'une demande de la SCI Argon

Le syndicat des copropriétaires n'indique pas dans le dispositif de ses conclusions, ni dans ses motifs, quelle est la demande de la SCI Argon qu'il entend voir déclarer irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile.

Sa demande ne saurait donc aboutir.

Au surplus et à supposer que soit visée la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à verser une somme de 5.000 € à la SCI Argon au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la cour observe que les conclusions du 28 novembre 2022 de la SCI Argon font suite aux conclusions d'appel incident prises par le syndicat des copropriétaires le 3 octobre 2022, et dirigées notamment à l'encontre de la SCI Argon, de sorte qu'une telle demande de la part de cette dernière constitue une réplique aux conclusions adverses.

Pour le surplus le syndicat des copropriétaires demande à voir en tout état de cause déclarer M. [I] et la SCI Argon irrecevables en l'ensemble de leurs demandes, mais n'argumente nullement au soutien d'une pareille irrecevabilité qui doit être rejetée.

Sur la recevabilité des demandes de la SCI Argon à l'encontre de M. [I]

Les demandes de la SCI Argon sont fondées sur la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Il n'est pas contesté que M. [I] est propriétaire des lots situés au dernier étage et dans les combles de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 20]. Ces lots sont distincts des parties communes dont le syndicat des copropriétaires aurait à répondre. Les pièces versées aux débats confirment toutes que les travaux dans ces lots ont été initiés par M. [I]. Si ces travaux ont pour partie touché les parties communes, en l'occurrence la toiture, il n'a jamais été contesté que celui-ci disposait de l'autorisation d'intervenir sur celles-ci, et avait seul la qualité de maître de l'ouvrage à propos des travaux entrepris, aussi bien dans les parties privatives que sur les parties communes. Enfin il est constant, au vu des constatations et photos figurant au rapport d'expertise de M. [L], que les appartements de la SCI Argon ayant subi des infiltrations, sont situés sous les locaux propriété de M. [I], et que les infiltrations, quelle que soit leur cause, provenaient de ses locaux.

En tant que propriétaire, comme en tant que maître de l'ouvrage, M. [I] a donc bien la qualité de voisin devant répondre des troubles anormaux qu'il crée à son voisinage.

La demande de la SCI Argon à son encontre est donc recevable, la fin de non-recevoir est rejetée.

II- Au fond

Sur les désordres subis par la SCI Argon et leur imputabilité

La cour observe à titre liminaire, que M. [I] s'appuie à plusieurs reprises dans ses conclusions sur le rapport d'expertise de M. [X].

En l'occurrence, la procédure de référé initiée par la SCI Argon à l'encontre de M. [I] a abouti à la désignation de M. [L] en qualité d'expert.

L'expertise confiée à M. [X] faisait suite à une procédure initiée par un autre propriétaire victime de désordres, et la SCI Argon n'y a pas participé. Le rapport d'expertise de M. [X] est cependant versé aux débats, il a pu être discuté par l'ensemble des parties, il est corroboré par d'autres éléments de preuve, ce qui permet le cas échéant à la cour de s'y référer, de même qu'au rapport d'expertise diligenté par le cabinet Polyexpert, également versé aux débats et soumis à discussion.

La matérialité des désordres subis par la SCI Argon, de même que leur origine, ne sont pas réellement contestées, et sont établies par les constatations et conclusions de l'expertise de M. [L], ainsi qu'en premier lieu, par le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert réalisé dès le 11 février 2013 en suite de l'établissement d'un constat amiable de dégât des eaux, signé de M. [I] et du représentant de la SCI Argon.

Le rapport d'expertise du 11 février 2013 fait état d'un sinistre à la date du 28 décembre 2012 et relate que dans le cadre des travaux de rénovation entrepris par M. [I], la charpente/couverture a été déposée, et que malgré le bâchage mis en place des infiltrations d'eau se sont produites aux étages inférieurs et notamment dans les logements vacants et réhabilité propriété de la SCI Argon. Outre le défaut de bâchage imputé à FL Rénovation, le rapport fait également état de la suppression de la gouttière arrière de l'immeuble. Il s'évince des termes de ce rapport ainsi que des photos produites qu'à cette date, aucune nouvelle charpente n'était encore posée. Par ailleurs il n'est fait aucune allusion au sinistre du 03 novembre 2012 et seule la mauvaise réalisation du bâchage ainsi que la disparition d'une gouttière sont incriminées. Ces constatations, bien que non contradictoires, sont en conformité avec les constatations ultérieures de M. [L], et également avec celles effectuées par M. [X] dans le cadre de sa propre expertise.

Les constatations effectuées par M. [L] lors des réunions d'expertise des 6 juin et 24 septembre 2014 ainsi que les photos mettent en évidence les dégradations affectant les différentes pièces des locaux situés sous les locaux propriété de M. [I], en particulier l'existence d'écoulements sur les murs intérieurs côté façade, et de dégradations importantes sur certains plafonds. L'expert confirme également que lors de ses deux visites le bâtiment, sur lequel seule une charpente avait été posée dans l'intervalle, n''était pas correctement bâché. Il était indiqué lors de la visite du 24 septembre, que les combles de l'immeuble [Adresse 21] étaient à l'abandon et largement ouverts sur l'extérieur, la capacité de protection de la bâche étant « très limitée », ce qui est également visible sur les photos.

Les conclusions de l'expert sont que les désordres ayant frappé les locaux de la SCI Argon sont la conséquence des travaux de rénovation lourde entrepris par M. [I] et plus précisément sont la consécutifs à un « gros incident de chantier » qui s'est produit au cours des travaux de remplacement de la toiture par l'entreprise FL Rénovation, à savoir l'effondrement d'un mur pignon. Les infiltrations sont consécutives à cet incident, et à l'insuffisance de la bâche qui était supposée servir de protection provisoire.

Il est à noter que dans un premier temps l'expert n'avait incriminé que l'insuffisance de protection de la bâche installée, et qu'il précise lui-même qu'il n'a pas été mis en situation de faire toute constatation sur l'effondrement du mur pignon qui fait l'objet d'une autre expertise.

Sur la responsabilité de M. [I]

Il a été rappelé que M. [I] est propriétaire des locaux dans lesquels les travaux de rénovation lourde ont été entrepris, et depuis lesquels des infiltrations se sont produites au préjudice de la SCI Argon, à raison principalement d'une insuffisance de bâchage de l'immeuble, et également selon l'expert à raison du sinistre intervenu le 3 novembre 2012.

Le lien de causalité entre ces infiltrations et les travaux réalisés par M. [I] sur son bien est établi par l'expertise précité.

Le fait que ces infiltrations aient eu également en partie pour origine la dépose d'une toiture, partie commune, ou l'insuffisance de protection du chantier y compris de certaines parties communes, n'est pas de nature à décharger M. [I] de sa responsabilité. Celui-ci avait également la qualité de maître de l'ouvrage relativement aux travaux entrepris, et il n'est pas contesté par les parties qu'il disposait de la part des copropriétaires de l'autorisation nécessaire pour intervenir sur les parties communes, le rapport de M. [X] faisant état d'une assemblée générale ayant autorisé les travaux.

M. [I] est en outre particulièrement mal fondé à soutenir qu'il ne pouvait pas intervenir sur les parties communes de l'immeuble, alors qu'il est à l'origine de la dépose de la toiture, et à soutenir de même que cette intervention n'incombait qu'au syndicat des copropriétaires, alors qu'il était autorisé à effectuer lui-même les travaux.

Enfin la localisation des appartements de la SCI Argon, sous les locaux appartenant à M. [I], n'est pas contestée et est également confirmée par le rapport d'expertise.

La SCI Argon est par conséquent fondée à rechercher la responsabilité de M. [I], en tant que propriétaire et maître d'ouvrage, au titre des inconvénients anormaux de voisinage qu'elle subit en provenance du bien de celui-ci, une telle responsabilité étant purement objective et ne nécessitant pas la preuve d'une faute imputable à M. [I]. Par ailleurs en l'espèce, le caractère anormal des troubles subis par la SCI n'est ni contestable ni contesté.

M. [I] ne peut se dégager de cette responsabilité objective vis à vis de la SCI Argon en se prévalant de la responsabilité et des fautes des entreprises avec lesquelles il a contracté, de telles circonstances étant inopposables à la SCI Argon.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [I] au titre des troubles anormaux de voisinage causés à la SCI Argon.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 20]

La cour relève qu'à aucun moment, et notamment pas dans ses conclusions du 11 août 2022, la SCI Argon n'a entendu renoncer à poursuivre la condamnation du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'elle a au contraire conclu à la confirmation du jugement en ce que celui-ci a statué à son bénéfice. L'argument relatif à une prétendue admission de la responsabilité exclusive de M. [I] doit donc être rejeté.

Aux termes de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité ainsi édictée est une responsabilité sans faute.

Le fait qu'une autorisation ait pu être donnée à M. [I] d'effectuer des travaux touchant aux parties communes, ne décharge pars le syndicat des copropriétaires de la responsabilité lui incombant au titre de l'article précité.

Il appartient à la victime qui s'en prévaut de faire la preuve que le dommage invoqué est lié à une partie commune dont le syndicat des copropriétaires a la charge.

En l'espèce, il est constant les travaux réalisés par M. [I] portaient notamment sur la toiture, partie commune. Par ailleurs le sinistre intervenu en cours de chantier, à savoir l'effondrement d'un mur pignon et consécutivement d'une cheminée, a eu pour conséquence de laisser à nu la partie supérieure de l'immeuble dont la couverture avait été enlevée, et a nécessité des mesures de protection de l'immeuble par le biais d'un bâchage, aux