CA Nancy, 3 mars 2025, RG 23/01582

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 03 MARS 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01582 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGWW

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 21/02871, en date du 05 juillet 2023,

APPELANTE :

S.A.S. MAISONS PROMAFI, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par Me Ariane MILLOT-LOGIER de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [Z] [E]

née le 24 Août 1984 à [Localité 6] (54)

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me David RAVAULT, substituant Me Anne VENNETIER, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [W] [U]

né le 28 Février 1984 à [Localité 4] (54)

domiciliée [Adresse 2]

Représenté par Me Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me David RAVAULT, substituant Me Anne VENNETIER, avocats au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Laurène RIVORY ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2025, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 03 Mars 2025.

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 03 Mars 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 novembre 2016, Madame [Z] [E] et Monsieur [W] [U] ont conclu avec la SAS Espace et Avenir (ultérieurement devenue 'Urbavenir Maisons Individuelles', puis 'Maisons Promafi') un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, située [Adresse 5], moyennant un prix de 139000 euros.

Le constructeur a souscrit une garantie de livraison auprès de la société CBL, laquelle a depuis été placée en liquidation judiciaire.

Les maîtres de l'ouvrage ont déclaré l'ouverture du chantier le 24 juillet 2017.

Le 12 juillet 2018, un avenant au contrat a été signé, portant le marché à la somme de 140697 euros.

Le 1er octobre 2018, la SAS Urbavenir Maisons individuelles a émis une facture d'un montant de 29412,15 euros correspondant au stade 'Achèvement des travaux d'équipement - 95 %'.

Lors de la réception des travaux prévue le 17 octobre 2018, Madame [E] et Monsieur [U] se sont opposés au règlement de la facture, arguant de multiples malfaçons. La SAS Urbavenir Maisons Individuelles a, quant à elle, refusé de leur remettre les clés.

Les travaux ont finalement été réceptionnés suivant procès-verbal daté du 6 novembre 2018. Madame [E] et Monsieur [U] ont consigné 172 réserves à lever sous 8 jours.

À la demande des maîtres de 1'ouvrage, Monsieur [I] [D], architecte et expert près des tribunaux de Nancy, a rédigé un constat de sa visite des lieux effectuée le 7 novembre 2018. Maître [R], huissier de justice, a établi un procès-verbal de constat le même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2018, Madame [E] et Monsieur [U] ont informé la SAS Urbavenir que, faute d'avoir levé les réserves dans le délai imparti, ils allaient faire réaliser les travaux à ses frais.

Par acte du 15 janvier 2019, la SAS Urbavenir Maisons Individuelles a fait assigner Madame [E] et Monsieur [U] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy aux fins d'obtenir, d'une part, leur condamnation à lui régler la somme de 4924,15 euros correspondant au solde de l'appel de fond du 1er octobre 2018 et, d'autre part, l'instauration d'une mesure d'expertise.

Par décision du 16 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy a :

- ordonné une mesure d'expertise qu'il a confiée à Monsieur [I] [D], remplacé par Monsieur [N] [X],

- déclaré irrecevable la demande de la SAS Urbavenir Maisons Individuelles tendant au paiement de la somme de 4924,15 euros,

- condamné Madame [E] et Monsieur [U] à consigner le solde correspondant aux 5% du coût du contrat de construction sous astreinte et la SAS Urbavenir Maisons individuelles à payer à ces derniers une provision de 1190,23 euros au titre des revêtements de sol et de l'imperméabilisation de la douche, outre à leur remettre la clé du garage et des documents sous astreinte.

L'expert judiciaire a rendu son rapport en date du 4 mai 2021.

Par acte du 16 novembre 2021, Madame [E] et Monsieur [U] ont fait assigner la SAS Maisons Promafi devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par arrêt du 3 mars 2022, rendu sur appel d'un jugement du juge de l'exécution du 5 mars 2021, la cour d'appel de Nancy a notamment condamné la SAS Maisons Promafi à verser à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 15000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte sur la période du 23 mai 2019 au 5 mars 2021.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- fixé la créance de la SAS Maisons Promafi à l'égard de Madame [E] et Monsieur [U] à la somme de 11959 euros,

- fixé la créance de Madame [E] et Monsieur [U] à l'égard de la SAS Maisons Promafi à la somme de 35428,78 euros détaillée comme suit :

- 1190,23 euros TTC au titre du supplément de prix concernant les travaux de revêtement de sols,

- 5220 euros TTC au titre de la remise en état des extérieurs,

- 2250 euros TTC au titre de l'installation de la cuve,

- 1200 euros TTC au titre de la réalisation de la chape dans le garage,

- 16110,05 euros TTC au titre des travaux de reprise des réserves,

- 6322,41 euros au titre des pénalités de retard,

- 2000 euros au titre du préjudice moral,

- 1136,09 euros TTC au titre du coût des constats d'huissier de justice,

Par compensation des créances,

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 23469,78 euros,

- ordonné la déconsignation de la somme de 7034,96 euros au profit de Madame [E] et Monsieur [U],

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] les entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- rejeté la demande au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit attachée à la décision.

Dans ses motifs, le tribunal a rappelé les dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les solutions jurisprudentielles selon lesquelles le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste sont mis à la charge du constructeur, le constructeur devant par ailleurs indiquer le coût des travaux dont le maître d'ouvrage s'est réservé l'exécution, même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison, le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de la construction non chiffrés ou de manière non réaliste étant mis à la charge du constructeur.

Il a précisé qu'en l'espèce, le maître de l'ouvrage s'est réservé les travaux de carrelage de toutes les pièces, sauf les chambres, de faïence et de peintures, pour un coût total de 15060 euros.

Sur le paiement du coût du revêtement de sol des chambres :

Le premier juge a écarté l'argument de la SAS Maisons Promafi selon lequel une chape pourrait être qualifiée de revêtement et il en a conclu que les travaux de fourniture et pose des revêtements de sol dans les chambres n'avaient pas été chiffrés, de sorte que leur coût de 1190,23 euros incombait au constructeur.

Sur le paiement du coût de l'aménagement de l'accès au garage et à la porte d'entrée :

Le premier juge a constaté que la notice descriptive type ne prévoyait pas les aménagements extérieurs d'accès à la construction et que la notice descriptive contractuelle ne prévoyait que les aménagements des abords, soit des remblais. Il a indiqué qu'il incombait à Madame [E] et Monsieur [U] de démontrer que l'allée était indispensable pour accéder au garage et à la porte d'entrée de l'habitation. Relevant que l'expert n'évoquait pas la nécessité d'un apport en calcaire et de terre végétale pour réaliser une allée, le premier juge en a déduit que seule la remise en place des terres contractuellement prévue incombait au constructeur, pour un coût de 5220 euros TTC. Il a débouté Madame [E] et Monsieur [U] du surplus de leur demande au motif qu'ils ne démontraient pas que d'autres travaux d'aménagement étaient nécessaires à l'utilisation de l'habitation.

Sur le paiement du coût de l'installation de la cuve :

Le premier juge a relevé que le règlement d'assainissement de la commune imposait pour la création de nouveaux logements un dispositif permettant la retenue des eaux pluviales d'une contenance minimale de 3000 litres. Il a constaté que ni le contrat, ni la notice descriptive ne chiffraient cette installation. Il a ajouté qu'il appartenait au constructeur de se renseigner, avant la conclusion du contrat et la rédaction de la notice descriptive, sur la réglementation en matière d'assainissement de la commune. Indiquant que cette installation est indispensable pour une mise en conformité avec les règles d'urbanisme, le tribunal en a conclu qu'elle aurait dû être chiffrée, que cette mission ne pouvait pas être régularisée par un avenant et que la somme de 2250 euros devait être mise à la charge de la SAS Maisons Promafi.

Sur le paiement du coût de la réalisation de la chape dans le garage :

Le premier juge a considéré que la chape était un élément d'équipement indispensable à l'utilisation de l'habitation, qui aurait dû être inclus dans le contrat. Il en a conclu que le constructeur qui n'en avait pas chiffré la réalisation devait en supporter le coût de 1200 euros TTC.

Sur la demande de paiement de la reprise des malfaçons :

Le premier juge a relevé que le procès-verbal de réception du 6 novembre 2018 mentionne 172 réserves. Il a indiqué que les montants retenus par l'expert doivent s'entendre toutes taxes comprises. Il a examiné successivement les différentes malfaçons soumises à son appréciation pour condamner la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] la somme totale de 16110,05 euros TTC.

Sur la demande de paiement des pénalités de retard de la livraison :

Le premier juge a indiqué qu'en application des dispositions de l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation, les pénalités n'étaient pas limitées aux seuls jours ouvrables comme prévu par le contrat.

Il a rappelé que ce contrat prévoyait un délai d'exécution de 12 mois, que les maîtres de l'ouvrage ont déclaré l'ouverture du chantier le 24 juillet 2017 et que le terme des pénalités de retard était la livraison de l'ouvrage. Il a indiqué que la réception est intervenue le 6 novembre 2018 avec remise des clés et prise de possession des lieux et que les travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution sont inclus dans le délai convenu dès lors qu'ils sont indispensables à l'habitabilité de la maison. Il a considéré qu'il était établi par le procès-verbal de constat du 6 novembre 2018 que les revêtements de sol chiffrés, les peintures et les carrelages n'étaient pas réalisés. Il a tenu compte d'une facture d'achat de carrelage du 17 décembre 2018 pour fixer la date de livraison à cette même date.

Il a rappelé les dispositions de l'article L. 231-3, d) du code de la construction et de l'habitation selon lequel sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et cas fortuits. Le premier juge a ajouté que la faute du maître de l'ouvrage était considérée comme une cause étrangère susceptible de légitimer l'augmentation du délai si elle est à l'origine du retard.

Il a relevé que l'avenant du 12 juillet 2018 concerne des moins-values, ainsi que l'installation de la cuve qui aurait dû être chiffrée pour en conclure qu'il ne pouvait pas être retenu une faute du maître de l'ouvrage à l'origine de l'établissement de cet avenant.

Concernant le défaut de paiement des appels de fonds, le premier juge a considéré comme légitime la suspension des travaux pendant 9 jours. Il a en revanche considéré comme justifié, compte tenu du montant de l'indemnisation octroyée au titre des malfaçons et suppléments de prix, le refus de paiement de la facture du 1er octobre 2018 d'un montant de 29412,15 euros.

Il a en conséquence calculé les pénalités de retard entre le 24 juillet 2018, date où la livraison devait avoir lieu, et le 17 décembre 2018, date de la livraison effective, soit 146 jours dont à déduire 9 jours.

Il a considéré que le prix convenu fixé au contrat était de 138447 euros pour aboutir à une indemnisation de 6322,41 euros.

Sur les demandes de paiement de dommages et intérêts réciproques :

Concernant la demande de Madame [E] et Monsieur [U], le premier juge a considéré que la SAS Maisons Promafi ne démontrait pas une immixtion fautive de ces derniers ayant retardé la construction. Il a ajouté que, bien que l'engagement de cette procédure ne constitue pas un abus, elle a néanmoins retardé pendant près de cinq ans l'indemnisation des désordres imputables à la SAS Maisons Promafi. Il a en conséquence alloué à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 2000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

Concernant la demande de la SAS Maisons Promafi, il a indiqué que puisqu'elle succombait en ses prétentions, elle ne pouvait prétendre à l'octroi de dommages et intérêts.

Enfin, il a condamné la SAS Maisons Promafi à supporter le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier pour un montant total de 1136,09 euros TTC.

Sur le compte entre les parties :

Le premier juge a indiqué que Madame [E] et Monsieur [U] étaient redevables de la somme de 11959 euros et que leur créance totale était de 35428,78 euros pour condamner la SAS Maisons Promafi, après compensation, à leur payer la somme de 23469,78 euros.

Il a par ailleurs ordonné la déconsignation de la somme de 7034,96 euros au profit de Madame [E] et Monsieur [U].

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 19 juillet 2023, la SAS Maisons Promafi a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 16 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Maisons Promafi demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SAS Maisons Promafi,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement du 5 juillet 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :

- fixé la créance de la SAS Maisons Promafi à l'égard de Madame [E] et Monsieur [U] à la somme de 11959 euros,

- fixé la créance de Madame [E] et Monsieur [U] à l'égard de la SAS Maisons Promafi à la somme de 35428,78 euros détaillée comme suit :

- 1190,23 euros TTC au titre du supplément de prix concernant les travaux de revêtement de sols,

- 5220 euros TTC au titre de la remise en état des extérieurs,

- 2250 euros TTC au titre de l'installation de la cuve,

- 1200 euros TTC au titre de la réalisation de la chape dans le garage,

- 16110,05 euros TTC au titre des travaux de reprise des réserves,

- 6322,41 euros TTC au titre des pénalités de retard,

- 2000 euros au titre du préjudice moral,

- 1136,09 euros TTC au titre du coût des constats d'huissier de justice,

Par compensation des créances,

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 23469,78 euros,

- ordonné la déconsignation de la somme de 7034,96 euros au profit de Madame [E] et Monsieur [U],

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] les entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- rejeté la demande au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit attachée à la décision,

Statuant à nouveau,

- débouter les consorts [E]/[U] de leurs prétentions au titre des montants mis en compte pour des suppléments de prix illégaux parfaitement contestés,

- débouter les consorts [E]/[U] de toutes demandes de pénalités de retard,

A titre subsidiaire :

- ramener ces pénalités à de plus justes proportions soit par homologation du rapport, qui a prévu de les fixer à 3521 euros et déduire ce quantum du montant du prix consigné,

A titre infiniment subsidiaire :

- en limiter le quantum à 4221 euros pour 90 jours de retard imputé sur le solde du prix consigné,

En conséquence :

- dire que le compte des parties conduira aux condamnations suivantes :

- condamner les consorts [E]/[U] au versement du solde du prix du marché au profit de la société Maisons Promafi soit 4924,15 euros (facture d'octobre 2018),

- condamner les consorts [E]/[U] au versement de la déconsignation soit 7034,96 euros

ou subsidiairement après imputation des pénalités de retard : 2819,96 euros,

- dire que la SAS Maisons Promafi est redevable sur les désordres retenus par l'expert des sommes suivantes : 1115 euros à titre de reprise et 600 euros de moins-value soit 1715 euros au maximum, au besoin l'y condamner en ordonnant la compensation entre les créances réciproques des parties,

- condamner les consorts [E]/[U] à 15000 euros de dommages et intérêts à titre de préjudice en lien avec le déroulement du chantier,

Subsidiairement,

En cas d'homologation du rapport d'expertise du chef des reprises applicables au chantier

- dire que les postes serrure de garage et porte d'entrée sont purgés par exécution soit : Poste 3.7.12 = 45 euros et Poste 3.7.18 = 235 euros et que les quanti correspondants ne sont pas dus,

- dire que le solde ne peut pas être de 23778 euros mais de 23498 euros HT,

- débouter les consorts [E]/[U] de leurs demandes supplémentaires,

- condamner les consorts [E]/[U] encore à 5000 euros en application de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise,

- ordonner la distraction des dépens d'appel au profit de Maître Ariane Millot Logier, avocat aux offres de droit.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 16 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [E] et Monsieur [U] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- fixé la créance de la SAS Maisons Promafi à l'égard de Mme [Z] [E] et Monsieur [W] [U] à la somme de 11959 euros,

- ordonné la déconsignation de la somme de 7034,96 euros au profit de Mme [Z] [E] et Monsieur [W] [U],

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Mme [Z] [E] et Monsieur [W] [U] la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Maisons Promafi aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- rejeté la demande au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- fixé la créance de Mme [Z] [E] et Monsieur [W] [U] à l'égard de la SAS Maisons Promafi à la somme de 35428,78 euros détaillée comme suit :

- 1190,23 euros TTC au titre du supplément de prix concernant les travaux de revêtement de sols,

- 5220 euros TTC au titre de la remise en état des extérieurs,

- 2250 euros TTC au titre de l'installation de la cuve,

- 1200 euros TTC au titre de la réalisation de la chape dans le garage,

- 16110,05 euros TTC au titre des travaux de reprise des réserves,

- 6322,41 euros au titre des pénalités de retard,

- 2000 euros au titre du préjudice moral,

- 1136,09 euros TTC au titre du coût des constats d'huissier de justice,

Par compensation des créances,

- condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Madame [E] et Monsieur [U] la somme de 23469,78 euros,

Statuant à nouveau :

- condamner la société Maisons Promafi à payer aux consorts [E]/[U] les sommes de :

- 15728,23 euros au titre des suppléments de prix illégaux,

- 6764,67 euros au titre des pénalités de retard,

- 16110,05 euros au titre des reprises des réserves non levées, moins-values de la maison et préjudice de jouissance résultant des malfaçons,

- 11136,09 euros à titre d'indemnisation de leurs préjudices,

- rejeter toutes les demandes de la société Maisons Promafi,

En tout état de cause :

- condamner la société Maisons Promafi à régler aux consorts [E]/[U] 6000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,

- condamner la société Maisons Promafi aux entiers dépens d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 septembre 2024.

L'audience de plaidoirie a été fixée au 21 octobre 2024 et le délibéré au 3 février 2025, délibéré prorogé au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les demandes d'indemnisation présentées par Madame [E] et Monsieur [U]

Sur les demandes relatives aux suppléments de prix

L'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable en l'espèce, dispose : 'Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : [...]

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; [...]'.

L'article R. 231-4 du même code dans sa version applicable en l'espèce prévoit : 'I.-Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu'.

L'arrêté du 27 novembre 1991 'fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle' prévoit en son préambule, dans l'hypothèse du contrat avec fourniture de plan :

'La présente notice descriptive, visée à l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, comporte la description et les caractéristiques techniques de l'immeuble conforme au plan proposé, et celles des travaux d'adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers ainsi que des équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l'implantation et à l'utilisation de cet immeuble.

Elle mentionne le coût total du bâtiment à construire, qui est égal à la somme du prix convenu au contrat et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution.

La distinction est donc faite entre les éléments compris dans le prix convenu et les éléments non compris dans le prix, pour ces derniers le coût est précisé dans la colonne correspondante.

Aucun des ouvrages ou fourniture mentionnés dans la notice descriptive ne peut être omis ; s'ils ne sont pas compris dans le prix convenu, ils doivent faire l'objet d'une précision de leur coût dans la colonne correspondante.

Si le contrat prévoit des ouvrages ou des fournitures qui ne figurent pas dans la notice, ils doivent faire l'objet d'une annexe à la notice descriptive et leur coût doit y figurer.

L'annexe paraphée par les deux cocontractants doit comporter, avec la même précision que celle de la notice, la description de ces ouvrages ou fournitures ainsi que leur coût (par exemple : isolation acoustique supérieure aux valeurs réglementaires, éléments d'équipement de salle de bains et salle d'eau, balcon, clôture, aménagement d'espace vert, etc.)'.

En application de l'ensemble des dispositions qui précèdent et de l'interprétation qui en est donnée, le coût des travaux qui, bien que prévus au contrat, ne sont pas chiffrés, ainsi que le coût supplémentaire des travaux chiffrés de façon non réaliste sont mis à la charge du constructeur. Concernant les travaux prévus au contrat, il s'agit de ceux qui figurent sur la liste de la notice descriptive type dont le chiffrage ne peut pas être omis, ainsi que de ceux figurant sur le plan faisant partie du projet contractuel. S'agissant de ces derniers travaux, le constructeur doit en indiquer le coût, même si le maître de l'ouvrage s'en est réservé l'exécution et même s'ils n'étaient pas indispensables à l'implantation de la maison et à son utilisation. Enfin, le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de la construction qui n'ont pas été chiffrés ou l'ont été de façon non réaliste est mis à la charge du constructeur.

Sur le revêtement de sol des chambres

La notice descriptive prévoit au '12. Revêtements des sols' en page 14 la pose d'un 'carrelage gamme Revalice' dans les 'Pièces principales sauf chambres' pour un coût de 5915 euros non compris dans le prix, ainsi qu'un 'parquet gamme Revalice' dans les 'Chambres', pour lequel il est mentionné 'sans objet' dans la colonne intitulée 'Coût des ouvrages et fournitures non compris dans le prix'.

Pour contester sa condamnation à supporter le coût de ce parquet, la SAS Maisons Promafi fait valoir que 'le revêtement de sol des chambres a bien été prévu comme consistant au titre de toutes les pièces habitables hors escaliers, dans la réalisation d'une chape traditionnelle [...], ce qui est bien un revêtement du sol sur lequel tout embellissement non indispensable à l'utilisation de l'immeuble pouvait être apposé à l'initiative des maîtres d'ouvrage'. Elle ajoute 'qu'une chape n'est pas structurelle', 'qu'elle constitue indubitablement un revêtement de la dalle' et reproche au tribunal une violation de la force obligatoire des contrats en rappelant les dispositions des articles 1193 et 1194 du code civil. Elle souligne que 'la notice descriptive ne prévoit pas de carrelage pour les chambres'.

Tout d'abord, il est constaté que la SAS Maisons Promafi ne conteste pas ne pas avoir chiffré le parquet mentionné pour les chambres.

Ensuite, Madame [E] et Monsieur [U] rétorquent à bon droit que, hormis l'hypothèse où elle ferait l'objet d'un traitement spécifique, comme cela serait le cas pour un béton ciré par exemple, une chape ne constitue pas un revêtement de sol. Ceci est d'ailleurs confirmé par la notice descriptive de la SAS Maisons Promafi qui indique : 'Chape - Sur l'ensemble des pièces habitables hors escaliers. Chape traditionnelle sur dalle et/ou isolant conforme à la norme RT 2012 pour recevoir un revêtement de sol collé'.

Au regard des dispositions et principes rappelés ci-dessus, la SAS Maisons Promafi était tenue d'indiquer le coût de ce parquet non compris dans le prix et, n'y ayant pas procédé, ce coût de 1190,23 euros, non contesté, doit être mis à sa charge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Maisons Promafi à payer cette somme à Madame [E] et Monsieur [U].

Sur l'aménagement de l'accès au garage et à la porte d'entrée

Madame [E] et Monsieur [U] sollicitent l'infirmation du jugement leur ayant alloué la somme de 5220 euros à ce titre et demandent la condamnation de la SAS Maisons Promafi à leur verser la somme de 11088 euros.

Ils font valoir que ces travaux sont imposés par les normes d'urbanisme, puisque le plan local d'urbanisme impose la création de deux places de stationnement, que l'une est prévue dans le garage et que l'autre se situe nécessairement sur la voie d'accès. Ils en déduisent qu'il était indispensable de réaliser cette voie d'accès.

Ils ajoutent que les plans contractuels et de permis de construire contiennent un chemin d''Accès garage', matérialisé par une zone hachurée. Ils répliquent que, même à considérer que ces travaux ne seraient pas prévus au contrat, ils devaient l'être car ils sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble, au motif que l'état du terrain ne permet pas à un véhicule ordinaire de circuler jusqu'à l'entrée de garage.

La SAS Maisons Promafi sollicite également l'infirmation du jugement au visa des articles 1193 et 1194 du code civil pour conclure au rejet de l'intégralité de cette demande.

Elle fait valoir que les plans contractuels ne font figurer aucun ouvrage non prévu par la notice. Elle rétorque que les plans visés par Madame [E] et Monsieur [U] ne comportent qu'une zone hachurée parmi d'autres sur un plan de réseau, ne faisant pas figurer de chemin de voirie, mais seulement le lieu d'accès au garage.

En réplique, elle soutient que l'accès à l'immeuble était parfaitement possible et que Madame [E] et Monsieur [U] ne démontrent pas la moindre difficulté d'utilisation.

Elle ajoute que le contrat n'est applicable qu'à la construction de la maison, et non à son aménagement extérieur.

La notice descriptive type et la notice contractuelle ne prévoient pas la réalisation d'une allée pour accéder au garage et à la porte d'entrée. Cette dernière prévoit seulement en page 7 : 'En fin de chantier, après réalisation de la protection des murs enterrés, remblaiement au pourtour de la construction avec les terres stockées sur place'.

Quant au plan visé par Madame [E] et Monsieur [U], il ne fait que mentionner à l'intérieur d'une zone hachurée 'Accès garage'. Cela ne permet nullement d'en déduire que la réalisation d'un chemin ou d'une allée était prévue, cette mention ne faisant que préciser la zone d'accès au garage et à la porte d'entrée.

Le tribunal a néanmoins rappelé à bon droit que le coût des travaux, non réservés par le maître de l'ouvrage et nécessaires à l'achèvement de la maison, doit être supporté par le constructeur, l'appréciation de cet achèvement ne concernant pas que les équipements intérieurs de l'habitation, mais également ses équipements extérieurs. Dès lors, Madame [E] et Monsieur [U] doivent établir que cette allée d'accès est indispensable pour accéder au garage et à la porte d'entrée.

Il est rappelé que la notice contractuelle prévoit en page 7 : 'En fin de chantier, après réalisation de la protection des murs enterrés, remblaiement au pourtour de la construction avec les terres stockées sur place'. L'expert judiciaire indique dès lors en page 29 de son rapport que le contrat prévoit la remise en place des terres et que le plan masse indique précisément les niveaux à obtenir contre la maison. Il relève que cette prestation a été réalisée de façon plus que sommaire et que la remise en ordre doit comprendre le nettoyage et la purge soigneuse de tous les gravats et débris de chantier. Pour l'accès garage, les terres doivent atteindre le niveau du sol garage et jusqu'en limite de propriété. En outre, le regard de la fosse de récupération des eaux de pluie, les différents regards et éléments terminaux des réseaux doivent être réglés en altimétrie et munis de toutes les protections nécessaires. L'expert évalue l'ensemble de ces travaux à 5220 euros.

Hormis les travaux qui précèdent, Madame [E] et Monsieur [U] ne rapportent pas la preuve de leur affirmation selon laquelle l'état du terrain ne permettrait pas à un véhicule ordinaire de circuler jusqu'à l'entrée de garage. En particulier, la photographie figurant en page 29 du procès-verbal de constat d'huissier produit en pièce n° 27 ne l'établit nullement.

Pareillement, le moyen relatif aux deux places de stationnement imposées par le plan local d'urbanisme est inopérant. En effet, outre la place située dans le garage lui-même, la seconde l'est sur la zone située devant ce garage, sans qu'il soit nécessaire pour satisfaire à ces exigences de réaliser une allée d'accès.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Maisons Promafi à supporter ce coût de 5220 euros et en ce qu'il a débouté Madame [E] et Monsieur [U] du surplus de leur demande.

Sur l'installation de la cuve

La SAS Maisons Promafi sollicite l'infirmation du jugement ayant décidé que le coût de l'installation de la cuve de 2250 euros devait être mis à sa charge. Elle souligne que l'avenant, régularisé après la conclusion du contrat, ne comportait qu'une modification non substantielle du projet. Elle soutient que dans certaines circonstances, l'avenant normalement consensuel pourrait devenir de souscription obligatoire pour le maître de l'ouvrage. Elle affirme que l'édiction dans la commune d'un règlement d'assainissement applicable au terrain fourni par le maître de l'ouvrage et non par le constructeur ne saurait imposer que celui-ci finance la contrainte liée à cet assainissement à la place de l'acquéreur, ce qui constituerait un enrichissement sans cause. Elle fait valoir que les maîtres de l'ouvrage n'ont pas transmis immédiatement le règlement d'assainissement de la commune applicable au lotissement, ce qui selon elle relevait de leurs diligences. Elle ajoute qu'il ne s'agit pas d'un équipement indispensable à l'immeuble au sens de la notice obligatoire. Elle en déduit qu'elle n'a pas omis cette cuve, qui a été ajoutée par l'effet d'une réglementation d'assainissement que les maîtres de l'ouvrage ne prouvent pas avoir produit lors de la signature du contrat.

Madame [E] et Monsieur [U] sollicitent la confirmation du jugement. Ils font valoir que cette cuve apparaît sur les plans, ce qui contraint le constructeur à en chiffrer le coût et à l'intégrer au coût total de la construction dès la signature du contrat. La notice descriptive ne la mentionnant pas, ils en concluent que la SAS Maisons Promafi doit en supporter le coût.

Ils ajoutent que selon les conditions générales du contrat de construction, ce dernier devait être conforme aux règles d'urbanisme applicables au terrain. Ils exposent que le règlement d'assainissement préexistait largement au contrat de construction et que le constructeur pouvait donc en prendre connaissance.

Ils soutiennent que l'avenant imposant une plus-value pour des travaux fautivement omis du contrat est illégal, la SAS Maisons Promafi ne pouvant pallier une omission en leur faisant supporter le coût des travaux omis au moyen d'avenant de plus-values.

Ils ajoutent que si le constructeur les avait informés sur leurs droits, ils n'auraient pas accepté de conclure cet avenant, dépourvu de toute contrepartie pour eux. Ils rétorquent que c'est au constructeur qu'il appartenait de s'informer et non à eux de lui communiquer les documents d'urbanisme.

Selon l'article 19.2 du règlement d'assainissement de la commune de [Localité 3], 'Pour toutes créations de nouveaux logements, le service de l'assainissement impose à l'usager la création d'un dispositif permettant la retenue des eaux pluviales d'une contenance minimale de 3000 litres'. Ni le contrat, ni la notice descriptive ne chiffrent cette installation. Pourtant, la notice descriptive comporte des mentions relatives à la collecte des eaux pluviales, à l'assainissement jusqu'en limite de propriété et à l'assainissement individuel. C'est donc au constructeur qu'il incombait de se renseigner, avant la conclusion du contrat et la rédaction de la notice descriptive, sur la réglementation en matière d'assainissement de la commune.

Contrairement à ce que soutient la SAS Maisons Promafi, cette installation est indispensable à l'immeuble, s'agissant d'une mise en conformité avec les règles d'urbanisme. Elle aurait donc dû être chiffrée, dès la conclusion du contrat, et ce afin que les maîtres de l'ouvrage aient connaissance du coût global de la construction.

En conséquence, cette omission ne pouvait pas être régularisée par un avenant et le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis le coût de la fourniture et de la pose de la cuve d'un montant de 2250 euros à la charge de la SAS Maisons Promafi.

Sur la réalisation de la chape dans le garage

La SAS Maisons Promafi sollicite l'infirmation du jugement l'ayant condamnée à payer la somme de 1200 euros TTC à Madame [E] et Monsieur [U]. Elle fait valoir que selon le rapport d'expertise judiciaire, la chape n'était pas prévue au contrat, l'expert judiciaire n'ayant retenu aucune malfaçon à ce titre. Elle rappelle que la notice descriptive ne prévoit des chapes que dans les pièces habitables, ce que n'est pas un garage. Elle affirme qu'une chape n'est pas un équipement indispensable dans le garage et qu'elle n'avait donc pas à être chiffrée.

Certes, la notice descriptive, en page 14, ne prévoit une chape que pour les pièces habitables, hors escaliers. Cependant, Madame [E] et Monsieur [U] relèvent exactement que les plans du permis de construire prévoient un niveau du garage à moins 0,36 mètres par rapport au rez-de-chaussée. Les plans d'exécution produits par la SAS Maisons Promafi indiquent que le garage est situé à + 0,19 mètres par rapport au terrain naturel, le rez-de-chaussée étant quant à lui situé à + 0,55 mètres, d'où une différence de 36 centimètres conformément aux plans de permis de construire précédemment évoqués. Or, il résulte du compte rendu de première visite une mesure de 0,415 mètres et donc, comme relevé par l'expert judiciaire, une incohérence avec les plans indiquant un niveau fini du garage à - 0,36 mètres. Dès lors, la mise en conformité avec les plans suppose la réalisation d'une chape.

L'expert judiciaire indique dans son rapport que l'altimétrie de la dalle brute est correcte et est prête à recevoir la chape, ajoutant que la notice descriptive ne prévoit des chapes que dans les pièces habitables, que selon les conditions générales, la notice descriptive prévaut sur les plans, cette prestation restant à la charge du maître de l'ouvrage selon l'expert judiciaire.

Toutefois, il apparaît sur la photographie annexée une rehausse du tampon, l'expert mentionnant en outre le seuil de la porte et la hauteur de la première marche vers la cuisine. Par ailleurs, l'expert indique en page 15 de son rapport, concernant le film de protection présent sur la porte de service, 'Il est normal de maintenir les films de protection tant que les ouvrages ne sont pas finis. (Il reste à faire la chape dans le garage)', confirmant ainsi qu'une chape devait être réalisée. Enfin, dans son procès-verbal de constat du 6 novembre 2018, l'huissier de justice indique que la marche d'escalier d'accès à la maison n'est pas aux normes, mesurant 24 centimètres. Il en résulte que la chape est indispensable, puisqu'elle conditionne le respect des normes s'agissant de la hauteur de la marche d'accès.

Le constructeur n'ayant pas chiffré la réalisation de cette chape, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Maisons Promafi à supporter le coût de 1200 euros TTC.

Il en résulte un montant total de 9860,23 euros.

Sur les reprises des malfaçons

L'article 1792-6 du code civil dispose : ' La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage'.

Comme l'a rappelé le tribunal, la responsabilité contractuelle de droit commun subsiste concurremment avec cette garantie de parfait achèvement, l'entrepreneur étant tenu d'une obligation de résultat pour les désordres réservés à la réception, jusqu'à la levée de ces réserves.

En l'espèce, le procès-verbal de réception en date du 6 novembre 2018 mentionne 172 réserves.

Madame [E] et Monsieur [U] sollicitant la confirmation du jugement, il convient d'étudier successivement les questions contestées par la SAS Maisons Promafi, en retenant la numérotation du rapport d'expertise judiciaire. Comme l'a exactement rappelé le premier juge, les montants indiqués par l'expert doivent être entendus toutes taxes comprises.

3. 7. 1- Caissons techniques : l'expert judiciaire relève que deux caissons cache tuyaux ont été mis en 'uvre par le constructeur, ne figurant pas sur le plan initial, ce qui constitue une non-conformité au plan faisant perdre 0,5 m² de surface habitable au maître de l'ouvrage. Le tribunal a à bon droit considéré que le la SAS Maisons Promafi ne démontre pas que les deux caissons prévus sur les plans d'exécution correspondent à ceux photographiés par l'expert. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu le montant mentionné par l'expert en page 33 de son rapport, soit 861 euros.

3. 7. 6- Manque de finition de l'escalier bois : l'expert judiciaire relève des imperfections relevant d'un manque de finition, notamment les écarts constatés entre les limons et les parois en plâtre. Il indique qu'il s'agit d'un manquement aux règles de l'art imputable au constructeur, nécessitant de calfeutrer les interstices minces et de disposer des finitions menuisées sur les interstices plus larges. Contrairement à ce que soutient la SAS Maisons Promafi, cette finition ne relève pas du lot peinture incombant au maître de l'ouvrage et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu le montant de 70 euros à la charge de la SAS Maisons Promafi.

3. 7. 8- Lames non jointives d'un tablier de volet roulant : l'expert relève que les lames restent disjointes à la fermeture, qu'il s'agit d'un manquement imputable au constructeur nécessitant un réglage, voire le remplacement du tablier. L'argument de la SAS Maisons Promafi selon lequel un réglage relevait du service après-vente du fournisseur est indifférent dès lors qu'il n'y a pas été procédé et le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu, selon l'estimation de l'expert, la somme de 125 euros à la charge de la SAS Maisons Promafi.

3. 7. 11- Absence de pare vapeur : l'expert judiciaire indique que dans les combles perdus, la pose d'un frein vapeur hygrovariable est vivement recommandée, mais pas obligatoire à condition que la toiture soit correctement ventilée. Il ajoute qu'en l'espèce, les dispositions prises par le constructeur sont contestables, en ce qu'il ne faut pas percer l'écran de sous toiture, qu'il faut donc refermer les ouvertures pratiquées dans cet écran de sous toiture et créer une ventilation du comble. Il ajoute qu'il s'agit d'un défaut de conception de la ventilation du comble et évalue la reprise à 350 euros. L'observation de la SAS Maisons Promafi selon laquelle la pose d'un frein vapeur est vivement recommandée mais non obligatoire ne peut être retenue dès lors que l'expert a précisé que la condition est que la toiture soit correctement ventilée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a mis cette somme à la charge de la SAS Maisons Promafi.

3. 7. 15- Vide au-dessus du linteau de la porte entre garage et cuisine : l'expert judiciaire indique que ce vide doit être calfeutré, qu'il s'agit d'une non façon dont la responsabilité incombe au constructeur, puisque l'ouverture dans le mur doit être dimensionnée pour recevoir le châssis correspondant. L'argument de la SAS Maisons Promafi selon lequel la pose de l'isolant n'était pas prévue par le contrat ne peut être retenu car, comme le rétorquent à bon droit Madame [E] et Monsieur [U], cette prestation était induite dans l'exécution des travaux prévus. En conséquence, la somme de 100 euros retenue par l'expert judiciaire sera mise à la charge de la SAS Maisons Promafi et le jugement sera confirmé à ce sujet.

3. 7. 23- Absence d'alimentation électrique des volets roulants : l'expert judiciaire relève que la notice descriptive prévoit une alimentation des volets roulants et qu'il s'agit donc d'une non-conformité aux documents contractuels. Il explique qu'il s'agit d'un malentendu entre le constructeur et le maître d'ouvrage, ayant demandé des volets à man'uvres manuelles. Quoi qu'il en soit, cette alimentation n'ayant pas été installée, il s'agit d'une moins-value. Il y a lieu de retenir le montant de 600 euros indiqué par l'expert judiciaire, et non 75 euros par volet comme l'indique la SAS Maisons Promafi dans ses conclusions. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a mis cette somme à la charge de la SAS Maisons Promafi.

3. 7. 24- Mauvaise facture du seuil de la porte de garage : l'expert judiciaire a relevé différents défauts d'exécution de la responsabilité du constructeur, nécessitant la démolition du seuil et sa réfection. Pour contester le montant de 900 euros retenu par l'expert judiciaire et le tribunal, la SAS Maisons Promafi propose un montant de 180 euros et soutient que 'les éléments produits permettront de convaincre la cour d'une surévaluation de la facture du seuil de la porte de garage', sans explication supplémentaire sur ces 'éléments' allégués. Le tribunal a exactement évalué le montant des travaux de reprise à 900 euros et le jugement sera confirmé à ce sujet.

3. 7. 29- Suspension des canalisations dans le vide sanitaire : la SAS Maisons Promafi soutient qu'aucune obligation n'a été souscrite à ce titre par le constructeur, qu'il n'existe aucun désordre et que l'expert ne vise aucune norme technique pour justifier des renforcements. Elle en conclut qu'aucune indemnisation n'est due à ce titre et que le montant retenu par l'expert et le tribunal est excessif.

Cependant, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les points de supportage des canalisations PVC sont trop espacés, puisque si un aléa provoque leur mise en charge, il peut y avoir rupture. L'expert judiciaire a également constaté une fixation non autorisée dans une poutrelle, ainsi que des supports constitués de tiges métalliques coincées de biais dans les murs. Il en conclut qu'un complément de suspente des tubes PVC est nécessaire et que les fixations sommaires contre les parois sont à reprendre. Il précise que le désordre provient d'une non-conformité aux DTU 60.31 et 60.33, malfaçons dont le constructeur est responsable et estime le coût des travaux à 2000 euros. Contrairement à ce que soutient la SAS Maisons