CA Poitiers, 4 mars 2025, RG 24/01970

ARRET N°99

CL/KP

N° RG 24/01970 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HDLN

S.C.I. [Adresse 9]

C/

S.A.S. BARBER APMH

S.A.S. PASQUAY JL

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01970 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HDLN

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 31 juillet 2024 rendue par le Président du Tribuanl Judiciaire de [Localité 10].

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de ses gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS.

INTIMEES :

S.A.S. BARBER APMH prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane PRIMATESTA de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS.

S.A.S. PASQUAY JL prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane PRIMATESTA de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

Le 28 septembre 2016, la société civile immobilière [Adresse 9] (la société Cordeliers) a consenti à la société par actions simplifiée Pasquay JL (la société Pasquay) un bail commercial pour 10 ans sur le local n°5 au rez-de-chaussée du centre commercial les Cordeliers de [Localité 10]. Ce bail a été stipulé pour une durée de 10 ans à compter du 15 novembre 2016 euros un loyer annuel hors taxes de 32.000 euros.

Le 8 septembre 2021 et le 21 janvier 2022, la société Cordeliers a consenti à la société par actions simplifiée Barber Apmh (la société Barber) un bail commercial sur le local n°7 au rez-de-chaussée du même centre commercial. Ce bail a été stipulé pour une durée de 10 ans à compter du 12 janvier 2022 et un loyer annuel hors taxes de 30.000 euros.

Le 8 février 2023, il a été inscrit dans le registre de sécurité de la galerie marchande du bailleur: « Pompe à chaleur fait disjoncter le tableau électrique. Fait Devis. Ne pas faire fonctionner. Moto compresseur HS ».

Le 23 mars 2023, la société Barber a adressé à la société Cordeliers une lettre recommandée avec accusée de réception, mettant en demeure le bailleur de réparer le système de climatisation et de chauffage sous quinze jours et de communiquer le récapitulatif des comptes de charges ainsi que les justificatifs afférents, depuis la prise d'effet du bail.

Entre juin et octobre 2023, les parties se sont rapprochées pour évoquer les conditions d'exploitation des locaux.

Le 3 novembre 2023, la société Cordeliers a proposé à la société Barber un avenant dans les conditions suivantes :

- de ramener le montant du loyer annuel de base à la somme de :

- 18.000,00 euros hors taxes et hors charges par an pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023, et

- 23.000,00 euros hors taxes et hors charges par an pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024.

- que la société Barber s'acquittât de son arriéré locatif d'un montant de 29.176,34 euros toutes taxes comprises en douze mensualités de 2.431,36 euros à compter du 15 novembre 2023,

- d'installer un nouveau bloc de climatisation dans le local loué, en affirmant qu'il s'agirait d'un équipement privatif, en instaurant une clause de retour à meilleure fortune permettant ainsi d'être remboursée à hauteur d'une somme forfaitaire de 8.600 euros hors taxes dans l'hypothèse où, pour une année considérée du bail, la société Barber réaliserait un chiffre d'affaires d'un montant supérieur à 350.000 euros hors taxes.

Le 22 mars 2024, la société Cordeliers a fait délivrer à la société Barber un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 52.690,69 euros toutes charges comprises.

Le 10 avril 2024, la société Barber et la société Pasquay ont attrait la société [Adresse 9] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Barber et la société Pasquay ont demandé :

I - en ce qui concerne la société Barber,

A titre principal

Premièrement,

- de juger que le commandement de payer en date du 22 mars 2024 souffrait d'une contestation sérieuse tenant à son bien-fondé,

Deuxièmement et reconventionnellement,

- de suspendre rétroactivement à compter du 1er janvier 2023, l'exigibilité des loyers et charges dus par la société Barber tant que la société Cordeliers n'aurait pas réalisé des travaux de climatisation lui incombant et permettant à la société Barber l'exploitation normale de son fonds,

- d'enjoindre la société Cordeliers sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé la quinzaine à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, d'avoir à réaliser les travaux de climatisation et de ventilation permettant à la société Barber l'exploitation normale de son fonds,

- d'enjoindre la société Cordeliers sous astreinte provisoire de 500 euros jour de retard passé la quinzaine à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, d'avoir à produire à la société Barber la totalité des justificatifs des charges locatives qui lui avaient été facturées, ce depuis le début de l'effet du bail au 12 janvier 2022 ainsi qu'un état récapitulatif annuel,

En conséquence,

- débouter la société Cordeliers de toute demande d'acquisition de clause résolutoire et de ses effets induits ainsi que du surplus de ses demandes,

- débouter la société [Adresse 7] [Adresse 6] de sa demande de condamnation à paiement ;

A titre subsidiaire

- lui accorder un délai de 24 mois, pour payer les sommes visées au commandement, compte-tenu de sa bonne foi, et :

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la même période,

- rappeler que la clause résolutoire ne jouait pas, si le locataire se libérait dans les conditions fixées par le juge,

En toute hypothèse,

- débouter la société Cordeliers de toute demande au titre des frais irrépétibles,

- condamner la société Cordeliers à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

II - en ce qui concerne la SAS Pasquay JL

- enjoindre la société Cordeliers sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé la quinzaine à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir d'avoir à produire à la société Pasquay la totalité des justificatifs des charges locatives qui lui avaient été facturées rétroactivement dans les 5 ans de la présente assignation, ainsi qu'un récapitulatif annuel,

- enjoindre la société Cordeliers sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé la quinzaine à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, d'avoir à réaliser les travaux de ventilation permettant à la société Pasquay l'exploitation normale de son fonds,

- autoriser la société Pasquay à séquestrer entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des avocats de [Localité 10] (compte séquestre Carpa) le paiement des charges réclamé par la société [Adresse 9],

- débouter la société Cordeliers de sa demande de condamnation à paiement ;

- débouter la société Cordeliers de toute demande au titre des frais irrépétibles,

- condamner la société Cordeliers à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Cordeliers a demandé de :

- débouter les demanderesses de toutes leurs demandes ;

- recevoir les demandes de la défenderesse ;

- déclarer la défenderesse bien fondée en ses demandes ;

- constater l'acquisition à effet du 23 avril 2024 de la clause résolutoire stipulée au bail du 8 septembre 2021 ;

- ordonner l'expulsion de la société Barber et de tous occupants de son chef du local du centre commercial Les Cordeliers sis à [Localité 10] (86) ;

- assortir l'expulsion d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- dire que pour les besoins de cette expulsion, elle bénéficierait si nécessaire du concours de la force publique et/ou de celui d'un serrurier, que les objets laissés dans les lieux pourraient être séquestrés dans tel garde-meuble de son choix aux frais de la société Barber, que leur sort serait réglé conformément à l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner la société Barber à lui régler par provision :

- 78.624,08 euros, sauf à parfaire, en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,

- une pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues,

- les intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points à compter de la date d'exigibilité de chaque somme avec capitalisation,

- dire que le dépôt de garantie lui demeurerait acquis à titre de premiers dommages et intérêts ;

- condamner la société Pasquay à lui payer 12.945,47 euros, sauf à parfaire, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

- condamner solidairement les sociétés Pasquay et Barber à lui régler 10.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens y compris ceux liés au commandement de payer délivré.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers a :

- suspendu l'exigibilité des loyers et charges dus par la société Barber à la société Cordeliers pour la période du 01.01.2023 au 01.7.2024 inclus tant que la société Cordeliers n'aurait pas réalisé les travaux d'installation ou de remise en état pérenne du système de climatisation et ventilation du local donné à bail à la société Barber ;

- ordonné à la société Barber de régler les seuls loyers dus à compter du 01.10.2024 auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et de produire la copie de ces récépissés à la société Cordeliers jusqu'à la réalisation des travaux susdits de climatisation et ventilation ;

- précisé que ces fonds ne seraient déconsignés que sur l'accord des deux parties ou bien sur décision judiciaire exécutoire ;

- suspendu l'exigibilité de toutes charges et provisions sur charges dues par la société Barber à la société Cordeliers à compter du 01.01.2023 et jusqu'à ce que la société Cordeliers lui produisît les décomptes et justificatifs de ces charges correspondant aux tantièmes loués et ce pour la période allant jusqu'au 31.12.2023 ;

- enjoint la société Cordeliers de communiquer à la société Barber un récapitulatif annuel de toutes les charges locatives qui lui avaient été facturées depuis la prise d'effet du bail, ce récapitulatif assorti de la copie de tout avis d'échéance et factures qui lui avaient été adressés de ces charges et du justificatif du prorata appliqué ;

- dit qu'à défaut de ce faire passé 40 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Cordeliers serait redevable envers la société Pasquay d'une astreinte provisoire de 70 euros par jour de retard durant six mois et l'y a condamné ;

- enjoint la société [Adresse 9] de réaliser les travaux de climatisation et ventilation du local donné à bail à la société Barber afin de lui permettre d'exploiter son fonds dans des conditions normales ;

- dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux quinze jours après la signification de la présente ordonnance, la société Cordeliers serait redevable envers la société Barber d'une astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard pendant six mois et l'y a condamnée ;

- autorisé la société Pasquay à séquestrer les charges que lui réclamerait la société Cordeliers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à charge de produire la copie des récépissés de consignation à la société Cordeliers, ce jusqu'à ce que cette dernière lui en produisît tous justificatifs ;

- précisé que ces fonds ne seraient déconsignés que sur l'accord des deux parties ou bien sur décision judiciaire exécutoire ;

- enjoint la société Cordeliers de communiquer à la société Pasquay un récapitulatif annuel de toutes les charges locatives qui lui avaient été facturées depuis le 10.4.2019, ce récapitulatif assorti de la copie de tout avis d'échéance et factures qui lui avaient été adressés de ses charges et du justificatif du prorata appliqué ;

- dit qu'à défaut de ce faire passé 40 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Cordeliers serait redevable envers la société Pasquay d'une astreinte provisoire de 70 euros par jour de retard durant six mois et l'y a condamnée,

- enjoint la société Cordeliers de réaliser les travaux de climatisation et ventilation du local donné à bail à la société Pasquay afin de lui permettre d'exploiter son fonds dans des conditions normales ;

- dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux quinze jours après la signification de la présente ordonnance, la société Cordeliers serait redevable envers la société Barber d'une astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard durant six mois et l'y a condamnée ;

- débouté la société [Adresse 9] de toutes ses demandes,

- condamné la société Espace Cordeliers à régler au titre des frais irrépétibles :

- 1 500 euros à la société Barber,

- 1 500 euros à la société Pasquay.

Le 7 août 2024, la société [Adresse 9] a relevé appel de ce jugement, en intimant les sociétés Barber et Pasquay.

Le 21 août 2024, les sociétés Barber et Pasquay ont constitué avocat.

Le 21 août 2024, la société [Adresse 9] a notifié sa déclaration d'appel aux sociétés Barber et Pasquay.

Le 4 septembre 2024, le greffe a adressé à l'appelant un calendrier de procédure en circuit court.

Le 30 septembre 2024, la société [Adresse 9] a déposé ses premières écritures.

Le 29 octobre 2024, les sociétés Barber et Pasquay ont déposé leurs premières écritures.

Le 29 novembre 2024, la société Cordeliers a demandé :

- de débouter la société Barber et la société Pasquay de l'ensemble de leurs demandes ;

- d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

- de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes des intimées ;

En tout état de cause,

- de débouter purement et simplement la société Barber et la société Pasquay de l'ensemble de leurs demandes ;

- de la recevoir en ses demandes reconventionnelles ;

En conséquence,

- de condamner la société Barber au remboursement de la somme de 46.539,13 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de climatisation avancés par elle-même ;

- de condamner la société Barber au remboursement de la somme de 151,20 euros toutes taxes comprises au titre du coût d'intervention sur le système de ventilation avancés par elle-même ;

- de condamner la société Pasquay au remboursement de la somme de 736,42 euros toutes taxes comprises au titre du coût d'intervention sur le système de ventilation avancé par elle-même ;

- d'ordonner en tant que de besoin que les fonds consignés par la société Barber auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation fussent versés entre ses mains, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- de constater l'acquisition à effet du 23 avril 2024 de la clause résolutoire stipulée aux termes du bail en date du 8 septembre 2021 ;

- d'ordonner l'expulsion de la société Barber et celle de tous occupants de son chef du local dépendant du Centre commercial Les Cordeliers sis à [Localité 10] (86) ;

- d'assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance (sic) à intervenir ;

- de dire que pour les besoins de cette expulsion, elle-même bénéficierait en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d'un serrurier ;

- de dire que les objets laissés dans les lieux par la société Barber au moment de cette expulsion pourraient être séquestrés par elle-même dans tel garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société Barber ;

- dire que le sort des dits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux serait réglé conformément aux dispositions des articles R. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- de condamner la société Barber à lui régler, par provision, les sommes suivantes :

- 89.498,56 euros ttc, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

- une pénalité correspondant à 10% des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire ;

- les intérêts de retard calculés sur la base du taux d'intérêt légal majoré de 5 points, les intérêts étant dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme, conformément à l'article 1155 du Code civil et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1154 du Code civil,

- de dire que le dépôt de garantie lui demeurerait acquis à titre de premiers dommages et intérêts;

- de condamner la société Pasquay à lui payer la somme de 1.327,51euros euros ttc, sauf à parfaire, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

- de condamner solidairement la société Barber et la société Pasquay à lui régler la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 24 décembre 2024, les sociétés Barber et Pasquay ont demandé :

I - juger irrecevables, les demandes nouvelles formées en cause d'appel par la société [Adresse 9] ;

II - en ce qui concerne la société Barber :

A titre principal,

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

- débouter la société Cordeliers de toute demande d'acquisition de clause résolutoire et de ses effets induits ainsi que du surplus de ses demandes,

- débouter la société [Adresse 9] de toute demande au titre des frais irrépétibles,

A titre subsidiaire,

- lui accorder un délai de 24 mois, pour payer les sommes visées au commandement, compte-tenu de sa bonne foi, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la même période,

- rappeler que la clause résolutoire ne jouait pas, si le locataire se libérait dans les conditions fixées par le juge,

- débouter la société Cordeliers de toute demande au titre des frais irrépétibles,

III - en ce qui concerne la société Pasquay :

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, sauf à corriger par substitution de motifs, l'erreur matérielle d'indication de travaux de « climatisation » sous astreinte, la demande étant circonscrite aux seuls travaux de ventilation,

- débouter la société Cordeliers de toute demande de condamnation à paiement de loyers et charges,

- débouter la société Cordeliers de toute demande au titre des frais irrépétibles,

IV - en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles :

- condamner la société Cordeliers à payer à chacune des sociétés Barber et Pasquay la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 7 janvier 2025, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.

Par message sur le réseau privé virtuel avocat en date du 22 janvier 2025, la cour a invité les parties à présenter pour le 4 février 2025 au plus tard leurs observations sur le moyen relevé d'office par la cour, tenant à l'application des articles 565 à 567 du code de procédure civile, pour apprécier la recevabilité des demandes formées à hauteur d'appel par la société civile immobilière [Adresse 9].

Le 3 février 2025, la société Cordeliers a présenté une note en délibéré.

Le 3 février 2025, les sociétés Barber et Pasquay ont présenté une note en délibéré et ont déposé des nouvelles pièces n°51 et 52.

MOTIVATION

Sur l'irrecevabilité des nouvelles pièces déposées par les preneuses

Selon l'article 802 alinéa 1 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Le 22 janvier 2025, la cour a invité les parties à présenter une note en délibéré sur un moyen relevé d'office.

Mais à cette occasion, les sociétés Barber et Pasquay, en déposant leur note délibéré, ont également transmis des nouvelles pièces n°51 et 52.

La seconde de ses pièces est constitué par les deuxièmes conclusions en date du 29 novembre 2024 émanant de la société Cordeliers, dont la teneur a été rappelée plus haut, et qui ont déjà communiquées avant l'ordonnance de clôture.

Mais la première de ses pièces est constitué par des conclusions en réplique portant la date du 1er juillet 2024, déposées par la société Cordeliers devant le premier juge, statuant en référé, qui n'ont pas été déposées avant la clôture prononcée le 7 janvier 2025, et dont la communication n'a pas été autorisée par la cour.

Il y aura donc lieu de déclarer irrecevables la pièce n°51 déposée par les preneuses le 3 février 2025.

Sur la recevabilité des demandes nouvelles à hauteur d'appel formées par la bailleresse

Selon l'article 564 du même code, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Selon l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L'article 567 de ce même code prévoit que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

La demande reconventionnelle se définit comme celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Elle n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant aux termes de l'article 70 du code de procédure civile.

La cour d'appel est tenue d'examiner d'office, au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, si une demande est nouvelle (Cass. 2e civ., 17 septembre 2020, n°19-17.449, publié).

Pour la première fois à hauteur d'appel, la société [Adresse 8] présente des demandes tendant :

- à la condamnation de la société Barber à lui payer des provisions correspondant au remboursement des travaux de climatisation réalisés le 25 novembre 2024 et du coût d'intervention sur le système de ventilation, qu'elle-même avait avancés, mais qui seraient à la charge de la société Barber ;

- à la condamnation de la société Pasquay au remboursement du coût d'intervention sur le système de ventilation, qu'elle-même avait avancé, mais qui serait à la charge de la société Pasquay ;

- à ordonner qu'en tant que de besoins, les sommes versées par la société Barber auprès de la Caisse des dépôts soient versées entre ses propres mains sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- à la condamnation de la société Pasquay à lui payer la somme de 1327,56 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires.

Au regard du premier des textes plus haut visés, les sociétés Barber et Pasquay sollicitent de déclarer irrecevables comme nouvelles à hauteur d'appel les demandes adverses.

Mais au regard de ce même texte, les demandes de la société [Adresse 8] à l'encontre des preneuses s'analysent comme procédant de l'évolution du litige en cours d'instance d'appel, résultant de l'exécution, par celle-ci, de son obligation de réaliser les travaux de climatisation et ventilation au profit de la société Barber, mise à sa charge par l'ordonnance déférée.

Et il va de même de la demande subséquente à la précédente, tendant à voir la société Barber condamnée à lui verser les sommes qu'elle avait éventuellement consignées auprès de la Caisse des dépôts.

En faisant de surcroît état d'une demande de condamnation de la société Pasquay à lui payer une somme de 1327,51 euros des arriérés de loyers, charges et accessoires, selon décompte arrêté au 29 novembre 2024, la bailleresse se prévaut par-là même de la révélation d'un fait nouveau en cours d'instance d'appel.

En outre, alors que devant le premier juge, la société Cordeliers avait déjà demandé la condamnation de la société Pasquay à lui payer une somme de 12 945 euros au titre des loyers, charges et accessoires, la demande à hauteur d'appel, ayant le même objet, mais d'un moindre montant, apparaît comme l'accessoire, la conséquence, ou le complément des demandes originaires au même titre.

Au surplus, ces demandes prises dans leur ensemble peuvent s'analyser comme autant de demandes reconventionnelles, par lesquelles la bailleresse appelante entend obtenir des avantages autres que le simple rejet des prétentions des preneuses intimées.

Il y aura donc lieu de déclarer recevables à hauteur d'appel les demandes de la société [Adresse 9] tendant :

- à la condamnation de la société Barber à lui payer des provisions correspondant au remboursement des travaux de climatisation réalisé le 25 novembre 2024 et du coût d'intervention sur le système de ventilation, qu'elle-même avait avancés, mais qui serait à la charge de la société Barber ;

- à la condamnation de la société Pasquay au remboursement du coût d'intervention sur le système de ventilation, qu'elle-même avait avancé, mais qui seraient à la charge de la société Pasquay ;

- à ordonner qu'en tant que de besoin, les sommes versées par la société Barber auprès de la Caisse des dépôts soient versées entre ses propres mains sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- à la condamnation de la société Pasquay à lui payer une somme de 1327,51 euros des arriérés de loyers, charges et accessoires.

Sur le fond du litige

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que ce juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

C'est au demandeur en référé qu'il appartient de démontrer le bien-fondé de sa créance, tandis qu'il revient au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse.

La qualification d'un acte, d'un contrat, ou d'une clause échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel juridique.

Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d'occupation.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant sa résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement, à peine de nullité, doit mentionner ce délai.

L'application de la clause résolutoire, insérée dans un contrat de bail par application de l'article L. 145-41 du code de commerce susdit, nécessite deux conditions d'application, à savoir d'une part la violation d'une obligation expressément prévue au bail, et d'autre part une mise en demeure.

Et à défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.

I/ Sur la société Barber :

Sur le décompte des charges :

Selon l'article L. 145-40-2 du code de commerce,

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Selon l'article R. 145-36 du même code,

L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L'article 7. 2 du contrat de bail définit les charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents aux parties communes du centre commercial nécessaires à l'exploitation du local, les énumère en précisant que cette énumération est précise et limitative, renvoie à cet égard à son annexe 6 et prévoit que les charges figurant dans cette annexe seront reparties entre bailleur et preneur et remboursées par ce dernier dans les limites de l'article 7. 3.

L'article 7.3 du contrat de bail (afférent au calcul de la part du preneur, et de ses pondérations) précise que les charges visées à l'article 7. 2 seront préalablement réparties dans le cadre de L'ASL, regroupant tous les propriétaires de l'ensemble immobilier, et de l'Aful (association foncière urbaine libre), regroupant les propriétaires du centre commercial, étant précisé que, au sein de l'Aful du centre commercial, les coefficients de pondération utilisés sont les suivants :

- lots de volume n°9 et 10 (lots « Monoprix » à ce jour ») : 0,8 ;

- lots de volume numéro 10 et 11 (lot du centre commercial à ce jour) :

- pour tout local privatif d'une surface hors 'uvre nette (shon) supérieure à 1600 m² :

0,7 ;

- pour tout local privatif d'une shon supérieure à 1600 m² : 0,9 ;

- pour tout local privatif d'une schon inférieure à 1000 m² : 1 ;

- pour les terrasses des restaurants situés dans le mail : 0,3.

Cet article 7.3 précise ensuite que les charges des travaux impôts taxes et redevances concernant uniquement les boutiques de la galerie marchande, en ce compris les dépenses de l'Aful, sont réparties entre les différents preneurs, selon la surface totale exploitée de leur local, telle que mentionnée à l'article 2 du titre I du bail, pondérée comme précisé ci-dessus, par rapport à la surface contractuelle totale pondérée de l'ensemble des locaux au sein du centre commercial. Ce texte précise que d'un commun accord entre les parties, la surface exploitée mentionnée à l'article L. 145-40-2 du code de commerce correspond à la surface visée à l'article 2 du titre I du bail.

L'article 7.3 précise que concernant la taxe foncière, la quote-part du preneur sera déterminée suivant les règles de répartition susvisée conformément au rôle et/ou à la matrice cadastrale.

Sur la clé de répartition des charges :

Ces stipulations font ressortir qu'une fois toutes les dépenses recensées, celles-ci sont réparties entre tous les locataires de la société Cordeliers au prorata de la surface respective du local de chaque locataire par rapport à la surface totale pondérée de l'ensemble des locaux appartenant à la société Cordeliers.

La société Cordeliers précise que la surface totale pondérée des locaux lui appartenant évolue chaque année, quant à elle, pour tenir compte des travaux de réunification de locaux privatifs, ou au contraire de division, avec emprise ou non sur le mail, de la mise en location de terrains sur le mail, ou encore d'espaces publics devenus privatifs, notamment.

Elle produit ainsi un tableau d'évolution des tantièmes (sa pièce n°56), retraçant l'ensemble des surfaces de l'ensemble des locaux pris en compte chaque année pour tenir compte de ces évolutions pour les charges communes générales, évoluant, à la baisse entre 7999,75 m2 en 2019 à 7449,08 m2 en 2023.

En rappelant que la surface totale exploitée par la société Barber, au sens du contrat de bail, était de 58 m2, la société [Adresse 9] en déduit que la clef de répartition à la charge de celle-ci évolue entre 58/ 7999,75 en 2019 à 58/ 7449,08 en 2023.

Mais la preneuse conteste toute possibilité de changement des surfaces de l'ensemble des locaux, considérant leur assiette comme invariante, dès lors qu'il n'y a pas d'extension de surface de son propre local.

Or, il y a lieu d'observer que le tableau d'évolution des tantièmes a été établi par la seule bailleresse, mais qu'elle n'a apporté aucun justificatif tenant à la modification de l'assiette des surfaces de l'ensemble des locaux pris en compte chaque année.

Dès lors, si la bailleresse a bien présenté annuellement un décompte individuel des charges réclamées à la preneuse, elle n'a produit aucun justificatif expliquant l'évolution de la clé de répartition dont elle se prévaut elle-même.

Et la circonstance que la bailleresse ait apporté un relevé détaillé de toutes les dépenses, pour chacun des années civiles en litige, et du relevé individuel par répartition n'est pas de nature à infléchir cette analyse.

Car en indiquant que toutes les factures des dépenses ayant donné lieu aux différentes redditions sont à la disposition des preneuses dans les bureaux de l'Aful, à charge pour elles d'en faire la demande, ce dont elles se sont abstenues (pages 14 et 20 de ses écritures), la bailleresse vient ainsi ajouter elle-même à sa propre insuffisance probatoire qu'elle prétend par-là même combattre.

En outre, si la bailleresse a produit le relevé global des dépenses de l'Aful (avant répartition à sa preneuse), cette communication ne porte que sur les années 2020, 2021 et 2022, ne concerne que des exercices prévisionnels, et sans pour autant comporter de justificatif pertinents des dépenses de cette association.

Ainsi, la bailleresse n'a pas suffisamment justifié des charges réclamées à la preneuse.

Sur la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :

L'article 7.3 précise que concernant la taxe foncière, la quote-part du preneur sera déterminée suivant les règles de répartition susvisée conformément au rôle et/ou à la matrice cadastrale.

La société Cordeliers a produit l'avis de taxe foncière de la totalité du centre commercial. pour les années 2019 à 2023.

Elle précise qu'il y a lieu d'en déduire les parties communes, tandis que le montant refacturé correspondant à la quote-part des parties privatives correspondant aux fiches individuelles de calcul produites aux débats.

Elle produit aussi les relevés individuels des charges, portant notamment sur la quote-part de la taxe foncière refacturée correspondant selon elle au local pour la société Barber, pour les années 2019 à 2023.

Elle soutient que la taxe foncière, en ce compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, est facturée sur la base des fiches de calcul, ou 'fiche invariant', qui lui son adressées par l'administration fiscale, chacun des deux locaux données à bail à chacun des sociétés Barber et Pasquay disposant de son propre numéro invariant.

Elle explique que dans les factures afférentes à la taxe foncière et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ne figurant pas des tantièmes, mais des montants, l'indication dans les factures de tantièmes étant uniquement justifiée pour les besoins de la répartition entre taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Elle ajoute que le montant refacturé ne résulte nullement d'une modification unilatérale imposée par elle-même, mais d'une évolution du montant des taxes foncières réclamées par l'administration.

En rapprochant les factures de provision et reddition des taxes foncières et taxes d'enlèvement des ordures ménagères avec les fiches de calcul transmises par l'administration fiscale, la cour constate que les montants facturés par la bailleresse sont strictement conformes aux montants appelés par l'administration fiscale.

En outre, la preneuse a elle-même considéré que par la production de ses pièces n°68 à 73, et en particulier de la dernière de ces pièces, afférentes aux avis de taxe foncière du centre commercial de 2019 à 2023, ainsi qu'au tableau synthétique des charges et taxes foncières depuis 2019, la bailleresse avait permis de comprendre la pertinence de la refacturation de la charge foncière (page 17 de ses écritures).

Il s'en déduira ainsi que la refacturation tant de la taxe foncière que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagère par la preneuse comporte une apparence de bien-fondé à laquelle la preneuse n'a opposé aucune contestation sérieuse.

* * * * *

Il y aura donc lieu :

- d'enjoindre la société Cordeliers de communiquer à la société Barber un récapitulatif annuel de toutes les charges locatives qui lui avaient été facturées depuis la prise d'effet du bail, ce récapitulatif assorti de la copie de tout avis d'échéance et factures qui lui avaient été adressés de ces charges et du justificatif du prorata appliqué,

- de dire qu'à défaut de ce faire passé 40 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société [Adresse 9] serait redevable envers la société Pasquay JL d'une astreinte provisoire de 70 euros par jour de retard durant six mois et l'y a condamné,

et l'ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Mais il sera rappelé, que cette obligation de communication ne portera pas sur la taxe foncière ou la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, au regard des éléments communiqués dans le cadre de la présente instance contentieuse d'appel, considérés comme satisfactoires par la preneuse elle-même.

En outre, l'exigence par la bailleresse de sommes prétendument dues au titre des charges injustifiées constitue un trouble manifestement illicite.

Il y aura donc lieu de suspendre l'exigibilité de toutes charges et provisions sur charges dues par la société Barber à la société Cordeliers à compter du 01.01.2023 et jusqu'à ce que la société Cordeliers lui produise les décomptes et justificatifs de ces charges correspondant aux tantièmes loués et ce pour la période allant jusqu'au 31.12.2023, et l'ordonnance sera encore confirmée de ce chef.

Sur les demandes en suspension et en paiement des loyers et charges :

Selon l'article 606 du code civil,

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou à l'autre de ces qualifications. (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n°04-13.764, Bull., III, n°155).

L'article 1719 du code civil oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle était destinée pendant sa location, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation perdure tout au long de l'exécution contractuelle.

L'obligation de délivrance s'apprécier au regard de l'usage pour lequel les locaux ont été loués.

Le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail.

Le bailleur est tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat.

La clause en vertu de laquelle le preneur prend les lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Mais le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n°04-12.200, Bull. 2005, III, n°119).

Selon l'article 1755 du Code civil,

Aucune réparation réputée locative n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ces dispositions sont supplétives de volonté, et il peut y être dérogé par des conventions particulières.

Sauf convention particulière, le bailleur n'est pas déchargé des réparations liées à la vétusté.

Et la clause, mettant les réparations de vétusté, quelles qu'elles soient, à la charge du preneur est une clause exorbitante du droit commun qui doit être interprétée strictement, et ne peut concerner les travaux d'entretien qu'impose la vétusté.

Toute dérogation contractuelle au principe mettant ces travaux à la charge du bailleur doit être interprétée restrictivement.

Le bailleur est tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat.

L'obligation de délivrance du bailleur porte uniquement sur une chose conforme à sa destination contractuelle. Celle-ci est déterminée exclusivement en fonction des stipulations contractuelles.

A l'inverse, les travaux qui ne sont devenus nécessaires qu'en raison de l'utilisation du bien loué qu'en a fait le preneur n'incombe qu'à ce dernier.

Selon l'article R. 145-35 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 6 novembre 2014,

Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Seule une impossibilité totale de jouissance est de nature à autoriser le preneur à se dispenser de l'exécution de ses propres obligations.

* * * * *

Selon l'article 4.2 du contrat de bail, le preneur ne pourra exiger du bailleur aucuns travaux lors de sa prise de possession des lieux ni durant son occupation ; et le bailleur ne garantit ni l'état des constructions ni les vices de toute nature et que le seul preneur sera tenu d'adapter les travaux mêmes si'ils sont requis par l'autorité administrative.

Selon l'article 8. 2. 1 du contrat de bail, le preneur devra pendant toute la durée du bail et ses prolongations et/ou renouvellements éventuels, maintenir en parfait état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté notamment les installations techniques et notamment les installations de climatisation, l'équipement, la devanture, procéder à la remise en état de ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire, et remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourra être réparé.

Il ressort du cahier des charges annexées au contrat de bail que :

- le terme climatisation signifie, dans ce document, aussi bien chauffage que rafraîchissement (article 1. 2. 13.) ;

- Si des matériels ou équipements existants dans lequel proviennent d'une installation antérieure d'un occupant, ils lui sont livrés dans l'état où ce dernier les a laissés et le preneur fait son affaire de leur remise en état si nécessaire (article 5.0.D) ;

- tous les plans d'ensemble des aménagements prévus par le preneur, ainsi que l'étude de climatisation comprenant le tracé des gaines, devant être fournis à l'entreprise de sprinkleurs ;

- aux fins d'assurer un traitement de l'air acceptable dans les parties communes imposant que les prestations de chaque preneur soient homogènes et équivalentes en qualité à celle prévue pour les parties communes, le preneur doit équiper ses locaux d'un système de chauffage et de rafraîchissement conforme aux données précisées à l'appendice trois (article 7. 1.) ;

- un bureau d'études techniques est imposé aux preneurs pour le contrôle de leurs travaux climatisation (articles 7.1.1).

L'appendice 3 du cahier des charges :

- précise que les locaux des preneurs seront privatisés par les pompes à chaleur individuelles et réversibles, dont la fourniture et la pose seront à la charge de chaque preneur ;

- que l'air neuf nécessaire chaque boutique inférieure à 300 m² (restaurant exclu sans exception ci-dessus à l'extérieur sera amené par le mail, mais que pour les autres commerces (MU1, MU2 et restaurants), cet air neuf sera amené par une gaine spéciale, à la charge du preneur ;

- en conséquence, les preneurs des locaux auront l'obligation de s'équiper d'une installation de climatisation, afin de maintenir un confort acceptable dans le centre commercial.

* * * * *

La société Barber demande la suspension de l'exigibilité des loyers et charges pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024, tant que la société [Adresse 7] [Adresse 6] n'aurait pas réalisé les travaux d'installation ou de remise en état pérenne du système de climatisation et ventilation du local donné à bail,au motif que le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance.

La preneuse soutient en outre que mettre à sa charge cet élément d'équipement équivaudrait à lui