CA Poitiers, 4 mars 2025, RG 24/00682

ARRET N°92

LM/KP

N° RG 24/00682 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G76X

S.C.I. SCI JMB

C/

[H]

[H]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00682 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G76X

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mars 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.C.I. JMB, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 9]

Ayant pour avocta plaidant Me Emma LABADIE, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMES :

Monsieur [N] [H]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me François-Frédéric ANDOUARD de la SELARL ANDOUARD-AVOCAT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

Monsieur [T] [H]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Ayant pour avocat postulant Me Elise FARINE, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant Me Florence GONTIER, avocat au barreau d'ORLEANS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [M] est le gérant de la société civile immobilière, dénommée sci JMB, dont le siège social est située sis [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2020, Monsieur [N] [H] a pris à bail d'habitation un appartement situé au [Adresse 7] à [Localité 12] (17) à compter du 1er décembre 2020 pour un loyer mensuel de 890 euros outre 36 euros de provision pour charges, soit un total mensuel de 926 euros. Par ce même acte, le père du locataire, Monsieur [T] [H], s'est porté caution solidaire.

L'état des lieux d'entrée du 27 novembre 2020 mentionne un logement à l'état neuf.

Le 17 août 2022, Monsieur [N] [H] a donné congé avec un préavis d'un mois.

Le 23 septembre 2022, l'état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice au contradictoire de M. [N] [H].

Le 16 novembre 2022, la société JMB a adressé à M. [N] [H] une mise en demeure afin de régler la somme de 4.631 euros en raison d'un certain nombre de dégradations constatées dans l'appartement.

Le 27 février 2023, la société JMB a attrait M. [N] [H] et M. [T] [H] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de condamnation solidaire de la caution à lui verser la somme totale de 4.738,02 euros outre la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter M. [T] [H] de sa demande de condamnation uniquement si M. [N] [H] ne paie pas.

Dans le dernier état de ses demandes, M. [N] [H] a demandé de :

- à titre principal, renvoyer l'affaire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] ;

- à titre subsidiaire, prononcer la nullité de l'assignation délivrée par la société JMB ;

- à titre infiniment subsidiaire, débouter la société JMB de ses demandes et à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Quant à M. [T] [H], il a demandé au juge de débouter la société JMB de ses demandes concernant la remise en état de l'appartement, que soit ramenée à de plus justes proportions la somme demandée au titre des travaux de la cage d'escalier et que soit réduite la somme de 1.138,90 euros allouée au titre de la cage d'escalier et de débouter la société JMB de toutes ses demandes.

Par jugement en date du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

- rejette la demande de renvoi formulée en vertu de l'article 47 de code de procédure civile ;

- rejette la demande de nullité des assignations ;

- déboute la sci JMB de ses demandes au titre des réparations locatives relatives à la mise en peinture des murs de l'appartement ;

- condamne solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] à verser la somme de 120 euros à la sci JMB au titre du badge d'accès ;

- déboute la sci JMB de sa demande au titre de la taxe d'ordure ménagère ;

- condamne Monsieur [N] [H] à verser la somme de 2.231,67 euros à la sci JMB au titre de la mise en peinture de la cage d'escalier ;

- déboute la sci JMB de sa demande de solidarité à l'égard de Monsieur [T] [H] ;

- condamne solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H], en sa qualité de caution, à verser la somme de 97.20 euros à la sci JMB au titre de la prise en charge de la moitié du coût du constat d'huissier ;

- condamne la sci JMB à restituer la somme de 890 euros à Monsieur [N] [H] à titre de dépôt de garantie ;

- condamne la sci JMB à restituer la somme de 248.90 euros à Monsieur [N] [H] au titre du trop-perçu du loyer du mois de septembre 2022 ;

- déboute la sci JMB de sa demande au titre de la résistance abusive ;

- déboute la sci JMB ainsi que Monsieur [N] [H] de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 18 mars 2024, la société JMB a relevé appel de cette décision en intimant Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] et en limitant son appel aux chefs suivants :

- débouté la société de ses demandes au titre des réparations locatives relatives à la mise en peinture des murs de l'appartement ;

- débouté la société de sa demande au titre de la taxe des ordures ménagères ;

- débouté la société de sa demande de solidarité à l'égard de Monsieur [T] [H] concernant la réparation des dégradations de la cage d'escalier ;

- condamné la société à restituer à Monsieur [N] [H] la somme de 890 euros au titre du dépôt de garantie et 248,90 euros au titre du trop-perçu de loyer du mois de septembre 2022 ;

- débouté la société de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des défendeurs ;

- débouté la société de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- plus généralement, de ce qu'elle a débouté la société de ses demandes.

La société JMB, par dernières conclusions transmises le 18 juin 2024, demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a :

* débouté la société JMB de ses demandes au titre des réparations locatives relatives à la mise en peinture des murs de l'appartement ;

* débouté la société de sa demande au titre de la taxe d'ordures ménagères ;

* débouté la société JMB de sa demande de solidarité à l'égard de Monsieur [T] [H] concernant la réparation des dégradations de la cage d'escalier ;

* condamné la société JMB à restituer à Monsieur [N] [H] les sommes de 890 euros au titre du dépôt de garantie et 248,90 euros au titre du trop-perçu de loyer du mois de septembre 2022 ;

* débouté la société JMB de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de Messieurs [N] et [T] [H] ;

* débouté la société JMB de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- confirmer le jugement pour le surplus.

En statuant à nouveau :

- condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] en sa qualité de caution solidaire à payer à la société JMB la somme de :

- 3.290,26 euros au titre des réparations locatives de la mise en peinture de l'appartement

- 137,79 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour la période du 1er janvier 2022 au 22 septembre 2022,

dont à déduire la somme de 1.138,920 euros correspondant au dépôt de garantie (890 euros) et au trop-perçu de septembre 2022 (248,90 euros), dont il sera constaté que cette somme doit être conservée par la société JMB pour couvrir les dépenses de remise en état du logement,

- condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] concernant la réparation des dégradations de la cage d'escalier ;

- condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] en qualité de caution solidaire à payer à la société JMB la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] à payer à la société JMB la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- débouter Monsieur [N] [H] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] à verser à la société JMB la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [H], par dernières conclusions transmises le 16 avril 2024, demande à la cour de :

- réformer les dispositifs suivants de la décision de première instance en ce qu'elle :

* condamne Monsieur [N] [H] à verser à la société JMB la somme de 2.231,67 euros au titre de la mise en peinture de la cage d'escalier ;

* déboute Monsieur [N] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamne solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] aux entiers dépens.

- constater que Monsieur [N] [H] reconnaît devoir à la société JMB la somme de 32,05 euros pour la peinture de la cage d'escalier ainsi que la somme de 120 euros pour le badge ;

- confirmer le surplus.

- débouter la société JMB de l'ensemble de ses demandes.

- condamner la société JMB à payer à Monsieur [N] [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la société JMB aux dépens de l'instance.

Monsieur [T] [H] , par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2024, demande à la cour de :

- réformer les dispositifs suivant de la décision de première instance en ce qu'elle :

* condamne Monsieur [N] [H] à verser à la société JMB la somme de 2231,67 euros pour la mise en peinture de la cage d'escalier ;

* déboute Monsieur [N] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamne solidairement Monsieur [N] [H] et Monsieur [T] [H] aux entiers dépens.

- réformant la décision entreprise

- constater que Monsieur [N] [H] reconnaît devoir à la société JMB la somme de 32,05 euros au titre de la mise en peinture de la cage d'escalier, ainsi que la somme de 120 euros pour le badge ;

- confirmer le surplus de la décision déférée ;

- débouter la société JMB de l'ensemble de ses demandes ;

- débouter a société JMB à payer Monsieur [T] [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société JMB aux dépens de l'instance.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La société JMB sollicite la réparation de son entier préjudice par la condamnation solidaire de M. [N] [H] et de [T] [H], ès-qualités de caution, au versement de la somme de 3.290,26 euros suivant devis en faisant valoir que sur l'état des lieux d'entrée du 27 novembre 2020, toutes les cases cochées sont celles indiquant un 'très bon état' et que M. [N] [H] était le premier locataire à occuper l'appartement qui venait d'être livré. Elle souligne que l'état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 23 septembre 2022 au contradictoire du locataire indique que les murs de chaque pièce présentent des traces de rebouchages de trous, pour un total de 28 marques, ainsi que de la peinture blanche, brillante, appliquée par le locataire, l'application d'une telle peinture, différente de celle initialement mate, créant un nuançage de couleur qui nécessite de reprendre l'intégralité de la peinture des murs concernés, étant précis que M. [N] [H] a occupé l'appartement pendant moins de deux ans.

M. [N] [H], rappelant que l'indemnisation doit réparer tout le dommage mais rien que le dommage et que le locataire ne peut être condamné à remettre le bien à neuf à sa sortie, prétend ne devoir être condamné à aucune somme au titre des réparations locatives car il a fait un usage normal du bien qu'il a loué et n'a réalisé que de simples aménagements nécessaires à son 'bon vivre' dans l'appartement et alors qu'il a respecté son obligation de remise en état en rebouchant les trous et en appliquant des retouches de peinture blanche, estimant que le bailleur ne peut exiger qu'il paie la remise en peinture de toute la pièce alors que l'huissier n'a relevé que des traces de rebouchage sur deux des quatre murs et à certains endroits seulement et alors qu'il n'existe qu'une très légère différence de teinte de peinture entre l'ancienne et la nouvelle. Il considère qu'il y en résulterait un enrichissement sans cause pour le propriétaire.

M. [T] [H] fait valoir que son fils reconnaît être à l'origine de certaines dégradations mais que les photographies des murs de l'appartement prises lors de l'état des lieux de sortie permettent de constater qu'aucun trou n'est visible. Il fait observer que dans la mesure où le locataire a le droit d'aménager librement le logement, il ne peut lui être reproché ces aménagements mineurs qui ont en outre fait l'objet d'une remise en état lors la restitution du bien loué. Par ailleurs, les sommes réclamées sont excessives, la société bailleresse ne démontrant pas que la repeinte intégrale des murs de l'appartement soit rendue nécessaire pour la réparation des marques de trous rebouchés par le locataire.

Réponse de la cour d'appel :

L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état , excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 prévoit que le preneur répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont lieu sans sa faute.

L'usure normale correspond à la dégradation naturelle d'un bien immobilier au fil du temps et en raison d'une utilisation raisonnable.

En cas de dégradations dépassant l'usure normale, le locataire peut être tenu pour responsable.

En l'espèce, de l'état des lieux d'entrée contradictoire établi le 27 novembre 2020, il résulte les murs étaient en très bon état dans l'entrée, le séjour/salle à manger et à l'état neuf dans la cuisine, la chambre, la salle de bain et les toilettes.

Du procès-verbal dressé par huissier de justice de constat d'état des lieux de sortie du 23 septembre 2022, il résulte que dans la pièce de vie, 'les murs, doublés et peints en blanc mat, sont en état d'usage. Dans toute la pièce, je constate l'existence de marques de rebouchages de trous de chevilles, caractérisées par l'application d'une peinture blanche brillante, créant un nuançage de couleur et d'effet. Le locataire déclare être à l'origine de ces rebouchages. Ainsi, je relève, sur mur situé à droite de l'entrée de telles marques de rebouchage, en partie supérieure, au nombre de quatre. Des légères marques se frottement sont également visibles en partie médiane de ce même mur. Des marques de rebouchage similaires sont également visibles entre la fenêtre de droite et la fenêtre du milieu et en haut à gauche de la fenêtre de gauche. Je dénombre également six traces similaires au-dessus de l'ensemble de prises situé en bas à gauche de la fenêtre de gauche. Une autre marque est visible en bas à droite de la fenêtre de gauche. Il en est de même sur un mur situé à gauche de l'entrée, en partie supérieure où je dénombre notamment trois marques similaires'. Dans la cuisine, l'huissier relève des ''marques de rebouchage sur les murs', 'notamment à proximité d'une prise, et en hauteur au droit de la claustra séparatrice ajourée.' Dans la chambre, l'huissier indique que des rebouchages de trous similaires à ceux des autres autre pièces sont présents : il en dénombre un sur la cloison voisine de la salle d'eau en partie haute et deux sur mur situé en face de la porte. Dans la salle d'eau, il relève également des traces de rebouchage similaires : deux sur le mur situé à droite de l'entrée, à proximité de la fenêtre et deux en allège de la fenêtre de gauche, une autre au dessus du radiateur sèche serviettes et une autre à gauche de la vasque. Au-dessus des fenêtres, des marques circulaires sont visibles, le locataire sortant déclarant que ces marques sont dues à la dépose par ses soins d'adhésifs de fixation des tringles à rideaux. Une marque auréolée de couloir orangeâtre est également relevée en pied de mur au droit de la douche.

Nonobstant le nombre de traces de rebouchages assez important constaté par l'expert lors de l'état des lieux de sortie, le locataire a rebouché les trous et s'il a utilisé une peinture blanche différente de celle utilisée par le bailleur avant son entrée dans les lieux, de sorte que des traces sont visibles, force est de constater à l'examen des constatations du commissaire de justice et des photographies intégrées au procès-verbal de constat que l'ensemble est propre, les trous dans les murs ayant été rebouchés, de sorte que comme l'a décidé le premier juge, aucune somme ne peut être mise à la charge du locataire sortant à ce titre, aucune dégradation dépassant un usage normal des lieux n'étant caractérisé.

Sur la remise en état de la cage d'escalier

Rappelant que l'indemnisation doit réparer tout le dommage mais rien que le dommage, M. [N] [H] fait valoir qu'il n'a reconnu que quelques traces d'écaillement de peinture sur une infime partie du mur de la cage d'escalier, étant pécise qu'il n'est pas l'unique usager de cette cage d'escalier qui ne fait pas partie de l'appartement loué et que celle-ci présentait déjà des traces de dégradation avant son entrée dans les lieux. Il ne reconnaît donc ne devoir que la somme de 32,05 euros à la société JMB pour les travaux de mise en peinture de la cage d'escalier. Enfin, il fait observer que la société JMB ne justifie pas de facture attestant de l'effective réalisation des travaux.

M. [T] [H] plaide que son cautionnement étant limité aux obligations résultant du bail, il ne peut être tenu solidairement au paiement des sommes dues au titre de la remise en peinture de la cage d'escalier, extérieure à l'appartement objet du cautionnement.

La sci JMB demande que le jugement déféré soit confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] [H] à lui payer la somme de 2 231,67 euros au titre de la remise en état d la cage d'escalier au motif qu'il était le seul usager de l'escalier et que sur l'état des lieux de sortie, il a pu être constaté des dégâts sur les murs de la cage d'escalier et sur le cadre de la porte d'entrée dans l'appartement dont M. [N] [H] a reconnu qu'il en était l'auteur. Elle s'oppose à ce que les travaux de remise en état soient limités à la seule partie endommagée en faisant valoir que cela occasionnerait des différences de couleur.

Réponse de la cour d'appel :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation, « le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu » (Civ. 2e, 28 oct. 1954, n°1767).

En l'espèce, lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, le commissaire de justice a constaté, en présence du locataire, que des dégâts avaient été faits sur les murs de la cage d'escalier, et sur le cadre de la porte d'entrée de l'appartement, lors de son déménagement, étant précisé que les murs de cette cage d'escalier tournant sont revêtus de toile de verre peinte en gris/taupe, en bon état, sauf les divers accrocs et impacts visibles.

Les photographies intégrées au procès-verbal de constat de commissaire de justice font ressortir des traces importantes d'écaillements de peinture et des accrocs visibles et compatibles avec les traces de coups et de frottements pouvant être faits lors d'un déménagement tel que l'a exposé M. [N] [H] lui-même lors du constat d'huissier.

M. [N] [H] vient contester aujourd'hui le fait qu'il ne serait pas le seul utilisateur de l'escalier sans rapporter la preuve que d'autres locataires ou personnes tierces viendraient l'utiliser et l'imputabilité de l'ensemble de ces marques à son déménagement sans toutefois venir apporter d'éléments objectifs rendant crédible cette contestation tardive alors que la cour d'appel observe que sur les photographies produites, les traces se ressemblent et amènent à considérer qu'elles sont toutes de la même date.

La réparation intégrale du préjudice impliquant que la victime soit remise dans l'état où elle se serait trouvée si le dommage n'avait pas été causé, c'est à bon droit que le premier juge a condamné M. [N] [H] à une somme correspondant à la peinture de la totalité de l'escalier alors que des retouches, compte tenu de la spécificité du revêtement des murs, ne permettrait pas de remettre la victime dans la situation antérieure au déménagement de M. [H].

C'est également à bon droit que le premier juge a écarté le moyen tiré de l'absence de réalisation des travaux invoqué par M. [N] [H], la cour d'appel rappelant que la condamnation au paiement de dommages intérêts n'est pas fondée sur le contrat de bail mais sur la faute délictuelle commise par M. [H].

Sur la taxe d'ordures ménagères

La sci bailleresse dit être bien fondée en sa demande en condamnation solidaire de M. [N] [H] et de son père au titre de la taxe d'ordures ménagères. Elle expose s'être acquittée pour l'ensemble de l'immeuble d'une taxe d'enlèvement d'ordures ménagères de 353 euros au titre de l'année 2022 et qu'en tenant compte de la superficie du logement et du garage mis à disposition de Monsieur [H], elle peut de plein droit récupérer ladite taxe au prorata de la durée d'occupation du logement, soit un montant de 137 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 22 septembre 2022.

M. [N] [H] demande au contraire confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la demanderesse qui ne justifiait pas du montant effectivement du par le locataire.

Réponse de la cour d'appel :

Figure au titre des charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification, prévues à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La taxe d'ordures ménagères en fait partie.

En l'espèce, si la sci JMB produit l'avis de taxe foncière qu'elle a reçu pour l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 8], force est de constater qu'elle n'est pas transparente sur la méthode qu'elle utilise pour demander une somme de 137,79 euros au prorata temporis de l'occupation de l'appartement par M. [H], de sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande à ce titre faute de satisfaire à la charge de la preuve qui lui incombe.

Sur la restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu de loyer

La société JMB soutient qu'il ne peut lui être imposé de restituer le dépôt de garantie alors que son montant est inférieur au montant total des sommes qui lui sont dues par M. [N] [H] et qu'il en est de même pour le trop-perçu de loyer pour le mois de septembre 2022 établi à 248,90 euros, ces sommes devant lui permettre de couvrir une partie des dépenses de remise en état du logement suite au départ du locataire. Elle relève qu'en tout état de cause, aucune des parties n'avait saisi le tribunal de demande de restitution de ces sommes et que le simple fait que les parties en aient fait état dans leurs décomptes respectifs n'est pas un motif suffisant pour permettre au tribunal de statuer sur ce point, sous peine de le faire ultra petita.

Réponse de la cour d'appel :

Le tribunal a estimé que si les parties n'avaient pas explicitement formulé de demande relativement à la restitution du dépôt de garantie et du trop perçu du loyer de septembre 2022, pour autant la sci JMB et M. [N] [H] avaient intégré ces sommes dans leurs décomptes, de sorte qu'il s'est estimé saisi de la demande de restitution de ces sommes, le tribunal ayant donc condamné la sci JMB à restituer à M. [N] [H] ces deux sommes alors qu'il avait parallèlement condamné ce dernier à payer à la sci propriétaire la somme de 2 231,67 euros au titre de la mise en peinture de l'escalier et 120 euros (solidairement avec M. [T] [H]) au titre du badge d'accès.

Or, l'article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties, lesquelles sont fixées par l'acte d'introduction de l'instance et les dernières conclusions des parties.

En l'espèce, il n'est pas contestable que M. [N] [H] n'avait pas sollicité la condamnation de la sci JMB à lui restituer le dépôt de garantie et l'indu de loyer.

Si le juge était tenu par les demandes de la sci JMB qui déduisait des sommes qu'elle réclamait au locataire et sa caution alors qu'en première instance, elle sollicitait le paiement des sommes suivantes :

- 3290,26 euros (peinture des murs)

- 120 euros (badge)

- 137,79 euros (taxe d'ordures ménagères)

- 2231,67 euros (cage d'escalier)

correspondant à un montant total = 5.779,72 euros

en ne demandant la condamnation qu'à une somme de 4 738,02 euros après déduction de la somme de 1 138,60 euros correspondant au dépôt de garantie et au trop perçu de loyer,

il n'en demeure pas moins que le premier juge a statué ultra petita en condamnant la sci à restituer le dépôt de garantie et le trop perçu de loyer.

Le jugement de première instance sera donc infirmé sur ce point et pour tenir compte de l'objet du litige tel que résultant des demandes des parties il y aura lieu de condamner M. [N] [H] à verser à la sci JMB la somme de 1 213,07 euros après déduction de la somme de 1 138,60 euros correspondant au dépôt de garantie et au trop perçu de loyer de la somme totale de 2 351,67 euros due au titre du badge et de la réfection de la peinture de la cage d'escalier.

Par ailleurs, M. [T] [H] sera condamné solidairement avec M. [N] [H] à hauteur de la somme de 120 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la résistance abusive du locataire et de sa caution 

La sci JMB fait valoir que M. [N] [H] n'a pas remis en état l'appartement soutenant qu'il était 'en état d'usage', qu'il a refusé plusieurs propositions amiables de la société JMB, a déclaré à son représentant qu'il ne verserait pas un seul centime et n'a pas déclaré à sa compagnie d'assurance les dégradations involontaires commises dans la cage d'escalier. Elle ajoute que M. [T] [H] n'a quant à lui jamais envisagé de satisfaire à son engagement de caution au titre des réparations locatives mises à la charge de son fils.

Réponse de la cour d'appel

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, c'est à juste titre que le tribunal judiciaire a rejeté la demande de dommages intérêts formée par la sci bailleresse alors que la résistance du locataire et de la caution à payer les sommes réclamées n'a pas dépassé l'exercice normal de leur droit de se défendre.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement déféré de ce chef.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

C'est la sci JMB qui est la partie perdante dans la présente instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et elle sera donc condamnée aux entiers dépens d'appel.

Toutefois au regard des appels incidents et du résultat de l'instance, il n'apparaît pas contraire à l'équité de laisser à la charge des parties les frais qu'elles ont exposés et ne sont pas compris dans les dépens.

Elles seront donc déboutées de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS