CA Lyon, 5 mars 2025, RG 21/06853

N° RG 21/06853 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N2OI

Décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE au fond du 22 juillet 2021

RG : 15/03646

Société [6]

C/

Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 05 Mars 2025

APPELANTE :

La SCCV [6], au capital de 1 000 €, immatriculée sous le numéro 528 419 138 du registre du commerce et des sociétés de THONON ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant la SELARLU LEVANTI, avocat au barreau de THONON LES BAINS

INTIMÉ :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [6], sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société LES

DAMIERS DE [Localité 5] SAS au capital de 8 000 €, n° SIREN 414 796 722, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la peronne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 12 Décembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 5 Févier 2025 prorogée au 05 Mars 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2010, la société civile de construction vente (SCCV) [6] a fait édifier, en vue de sa vente en l'état futur d'achèvement par lot, un ensemble immobilier avec prestations de standing sur la commune de [Localité 4] composé de quatre immeubles disposés autour d'une esplanade centrale en espaces verts avec un étang, chaque bâtiment comprenant 11 ou 12 logements, le tout formant une seule copropriété.

Le 6 septembre 2013, la livraison des communs a fait l'objet d'un procès-verbal de constat par la SCP Gérard Legrand, huissier de justice à Bellegarde sur Valserine (01200), au contradictoire notamment du promoteur, la SCCV [6], et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [6], pris en la personne de son syndic provisoire.

En l'absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires a sollicité, par exploit du 14 août 2014, et obtenu, par ordonnance de référé du 30 septembre 2014, l'organisation d'une expertise judiciaire, laquelle a été confiée à Mme [J] [V].

Dans l'attente des conclusions de l'expert, le syndicat des copropriétaires a, par exploit du 30 octobre 2015, attrait la SCCV [6] devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse statuant au fond et le juge de la mise en état a, par ordonnance du 8 mars 2018, complété la mission de l'expert [V] en l'étendant à l'examen des désordres décrits dans un procès-verbal de constat du 24 mars 2017.

L'expert [V] a déposé son rapport le 21 juin 2019.

Par jugement du 22 juillet 2021, le Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse a':

Condamné la SCCV [6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «'[6]'», représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes':

545'000 € HT au titre des travaux de reprise des maçonneries et façades,

1'000 € HT au titre de la reprise de l'enrobé des espaces de stationnement,

3'540,80 € HT au titre de la reprise de l'alimentation du portail électrique,

7'865 € HT au titre de la reprise des sols en pierre des entrées,

15'000 € HT au titre de la maîtrise d''uvre nécessaire à la réalisation de l'ensemble des travaux de reprise,

Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «'[6]'», représenté par son syndic en exercice, de ses autres demandes indemnitaires,

Condamné la SCCV [6] aux entiers dépens de l'instance,

Dit n'y avoir lieu à condamnation à l'article 700 du Code de procédure civile,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu en substance':

Pour écarter la garantie décennale concernant les désordres de maçonnerie et de façades, que si le rapport d'expertise relève que le défaut de recouvrement des armatures des façades et des ouvertures, la corrosion des aciers et la faible résistance du béton des voiles de façade relèvent d'une atteinte à la solidité des bâtiments, l'expert indique que le mauvais enrobage ne créée «'qu'une situation de risque de corrosion des armatures qui risque bien à terme, si on n'y remédie pas, de créer des problèmes structurels'»'; qu'il en résulte que l'atteinte à l'ouvrage n'est qu'une potentialité ne trouvant à se réaliser qu'en l'absence de tout travaux et ce, sans réelle certitude que cela soit effectif dans le délai de la garantie décennale';

Pour accueillir la demande d'indemnisation des préjudices résultant des désordres de maçonnerie et de façade sur le fondement de la garantie des vices et non-conformités apparents de l'article 1642-1, que l'existence certaine de ces désordres réservés et évolutifs implique la réalisation de travaux en lien avec les causes structurelles de leur apparition'; que sans que la partie défenderesse n'oppose d'éléments chiffrés contraires pertinents, il apparaît que la réalisation des travaux nécessaires à la résolution des désordres constatés, et conséquemment, à la mise en conformité de l'ensemble immobilier, est chiffré à 545'000 €, outre le coût de la maîtrise d''uvre';

Pour écarter certaines des demandes d'indemnisation au titre des autres désordres allégués, qu'il n'est pas démontré que les désordres se rapportant à l'ascenseur et au remplacement de la porte de la gaine technique soit liés un manquement de la SCCV [6] plutôt qu'à l'action d'intervenants extérieurs ; que les désordres liés à l'enrochement seront exclus en ce que la réalisation de cet ouvrage ne résulte que de l'action gracieuse d'une société tierce ; qu'enfin, les travaux de réalisation d'un revêtement résine «'pépite'» devant les entrées ne résulte pas des documents contractuels';

Pour accueillir les autres demandes d'indemnisation au titre des autres désordres allégués, que les désordres relatifs à la reprise des sols en pierre, des travaux de VRD et d'aménagements extérieurs, d'électricité et de menuiserie bois, même réalisés à titre gracieux par la SCCV [6] dans le cadre d'une prestation commerciale plus globale, engage sa responsabilité'; que s'agissant des travaux VRD et aménagements extérieurs, ils nécessitent de procéder au sillage de l'enrobé à la limite entre parking et espace engazonné et de reprendre l'alimentation du portail électrique'; que concernant les désordres liés au sol en pierre des entrées, les essais de ponçage et de traitement chimique validés et chiffrés par l'expert ne sont pas contestés par les parties': qu'ainsi, il y a lieu d'allouer une indemnité de 1'000 € au titre de la reprise des finitions de l'enrobé des parkings, de 3'540,80 € au titre de la reprise d'alimentation du portail électrique et de 7'865 € au titre de la reprise du sol en pierre des entrées';

Pour rejeter les demandes au titre du défaut d'aménagement paysager du bassin et de l'absence de Hammam, qu'il apparaît une discordance évidente entre les éléments destinés à promouvoir la vente de l'ensemble immobilier et ceux fixant les obligations contractuelles acceptées par les parties'; que dès lors que la réalisation d'un lac avec ponton et l'installation d'un hammam ne faisaient pas partie des obligations contractuelles, le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes de ce chef ;

Pour rejeter les autres demandes d'indemnisation, qu'il n'y a pas lieu d'indemniser des retards dans la réalisation d'équipements et d'installations qui n'étaient pas dus et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'un préjudice de jouissance qui lui serait propre alors que seul peut éventuellement être indemnisé le préjudice des copropriétaires pris isolément.

Par déclaration en date du 3 septembre 2021, la SCCV [6] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 30 mai 2022 (conclusions responsives n°1), la SCCV [6] demande à la cour':

Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCCV [6] à payer :

545'000 € HT au titre des travaux de reprise des maçonnerie et des façades,

1'000 € HT au titre de la reprise de l'enrobé des espaces de stationnement,

3'540 € HT au titre de la reprise de l'alimentation électrique du portail,

7'865 € HT au titre,

15'000 € HT au titre de la maîtrise d''uvre nécessaire à la réalisation de l'ensemble des travaux de reprise,

Statuant à nouveau,

Déclarer prescrite l'action du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de la garantie des vices apparents,

En tout état de cause,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes dont celles formées par appel incident,

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes indemnitaires,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [6] à payer à la société concluante la somme de 4'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 5 septembre 2022 (conclusions d'intimé et d'appelant reconventionnel n°2), le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Les Damier de [Localité 5], demande à la cour':

Réformer ledit jugement en ce qu'il a écarté les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires contre la SCCV [6] au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil pour les désordres en maçonnerie et en façade,

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCCV [6] sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 545'000 € HT outre 15'000 € au titre des honoraires de maîtrise d''uvre pour la reprise de l'intégralité des ouvrages de maçonnerie et façade outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

A titre infiniment subsidiaire

Réformer ledit jugement en ce qu'il a écarté l'application des dispositions de l'article 1147 du Code civil,

Et statuant à nouveau

Condamner la SCCV [6] à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 545'000 € HT outre 15'000 € au titre des honoraires de maîtrise d''uvre pour la reprise de l'intégralité des ouvrages de maçonnerie et façade outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

A titre encore plus subsidiaire

Confirmer ledit jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires [6] au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

Réformer ledit jugement en ce qu'il a écarté les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires contre la SCCV [6] pour les désordres affectant l'enrobé des espaces de stationnement, l'alimentation électrique du portail, la reprise des sols en pierre, l'application des dispositions de l'article 1147 du Code civil,

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCCV [6] sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du Code civil à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 1'000 € HT pour la reprise des enrobés, 3'540.80 € au titre de la reprise de l'alimentation du portail électrique, 7'865 € HT au titre de la reprise des sols en pierre, outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement rendu le 22.07.2021 en ce qu'il a condamné la SCCV [6] à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] les mêmes sommes et ce sur le fondement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

Réformer ledit jugement en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande au titre de la reprise des aménagements paysagers du bassin de rétention, de la fontaine centrale et du hammam pour une somme de 30'000 € et 6'000 €,

Et statuant à nouveau

Condamner la SCCV [6] sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du Code civil et subsidiairement des dispositions de l'article 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 36'000 € au titre de la reprise de ces ouvrages outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

Réformer ledit jugement en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande au titre de la reprise des aménagements paysagers du bassin de rétention, de la fontaine centrale et du hammam pour une somme de 30'000 € et 6'000 €,

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCCV [6] sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du Code civil et subsidiairement des dispositions de l'article 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 36 000 € au titre de la reprise de ces ouvrages outre actualisation sur la base de l'indice BT01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de l'expert,

Réformer ledit jugement en ce qu'il a écarté les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires au titre des retards de livraison et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCCV [6] à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 50'000 € en réparation de son préjudice du fait de l'atteinte à la jouissance des parties communes du fait des désordres et également au titre des retards de livraison des équipements communs,

Condamner la SCCV [6] à payer au Syndicat des Copropriétaires [6] la somme de 50'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCCV [6] à l'intégralité des dépens lesquels comprendront les dépens de première instance, de référé et d'expertise.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Si dans le corps de ses écritures, le syndicat des copropriétaires indique réclamer une indemnisation pour un montant total de 719'653,88 €, outre 100'000 € au titre de son préjudice de jouissance, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu'elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n'y seraient pas intégrées.

Par ailleurs, la solution du litige nécessite de se prononcer préalablement sur l'existence et, le cas échéant, les dates des opérations de réception et livraison des travaux.

Sur la réception et la livraison':

Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la réception et la livraison constituent deux étapes distinctes dans le processus de finalisation d'une acquisition immobilière':

La réception, définie par le premier alinéa de l'article 1792-6 du Code civil comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, constitue le point de départ des délais des garanties légales dues par les constructeurs.

La livraison quant à elle, qui consiste en la remise des clés entre le vendeur et l'acquéreur et qui peut également être faite avec ou sans réserve, constitue le point de départ de la garantie des vices ou défauts de conformité apparents due par le vendeur d'un immeuble à construire.

En l'espèce, il est régulièrement justifié d'un procès-verbal de livraison des parties communes établi le 6 septembre 2013 par la SCP Gérard Legrand, huissier de justice à Bellegarde sur Valserine, au contradictoire notamment du promoteur, la SCCV [6], et du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic provisoire.

En revanche, les procès-verbaux annexés à un courrier du 26 mars 2019 valant dires adressés par la SCCV [6] à l'expert [V], bien que dénommés chacun «'procès-verbal de réception'», se rapportent en réalité à la livraison des lots privatifs du bâtiment D puisque signés par les acquéreurs des lots concernés, par hypothèse, étrangers à l'opération de construction. En réalité, aucune des parties ne produit le procès-verbal de réception des travaux de construction de l'ensemble immobilier [6] dont la SCCV portant le même nom doit, en sa qualité de maître de l'ouvrage, être signataire avec les constructeurs.

Cela étant, la cour relève d'abord que la société appelante ne conteste pas avoir réceptionné lesdits travaux. La cour relève ensuite que figure en annexe 5 du rapport d'expertise judiciaire un «'procès-verbal de pré-réception'» établi le 2 juillet 2013 par le maître d''uvre, la SARL Orlando Mapelli, avec les entreprises et que ce document mentionne que les réserves qu'il liste sont à lever pour le 15 juillet 2013 en vue d'une réception prévue le 16 juillet 2013.

En l'état de ces éléments et en l'absence d'explications contraires des parties, il y a lieu de retenir que la réception du chantier est bel et bien intervenue le 16 juillet 2013, ce qui est en cohérence avec une date de livraison postérieure dont il est justifié par procès-verbal du 6 septembre 2023.

Sur les demandes d'indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres en maçonnerie et en façade':

Le syndicat des copropriétaires indique former «'appel reconventionnel'» du jugement en ce qu'il a rejeté la garantie décennale des constructeurs pour les désordres de maçonnerie et de façades. Il renvoie aux conclusions de l'expert judiciaire qui retient le caractère évolutif des désordres et leur gravité au moment de ses constatations techniques. Il rappelle que le vendeur d'immeuble à construire est tenu de la garantie décennale, quand bien même il ne serait pas lui-même constructeur. Il juge indifférent que les désordres affectant les ouvrages auraient été visibles lors de la prise de possession dès lors que celle-ci ne se confond pas avec la réception. Il expose que même à supposer que la réception et la livraison soit intervenue le même jour, les désordres ne se sont manifestés que de manière ponctuelle par des dégradations et des détériorations d'enduit, ainsi que l'apparition d'éclats de béton consécutifs à des traces de rouille en façade. Il ajoute que les désordres concernant les murets sont apparus dans un second temps, ayant fait l'objet d'une extension de la mission confiée à l'expert par ordonnance du conseiller de la mise en état, ce qui caractérise le caractère évolutif des désordres de maçonnerie dont il n'a pas été en mesure de se rendre compte avant les opérations d'expertise, n'étant pas un professionnel de la construction. Il souligne l'ampleur des dégradations concernées lesquelles constituent manifestement une atteinte à la solidité des ouvrages engageant dès lors la responsabilité décennale de la SCCV.

Il se défend de ne pas détailler les désordres pour lesquels il recherche la garantie décennale de la société appelante, précisant que certains désordres relèvent de la garantie contractuelle (travaux de VRD, aménagement extérieur pour 1'650 €, travaux de menuiserie bois pour 250 €, reprise des sols en pierre naturelle des entrées pour 7 865 €, travaux d'ascenseur pour 950 €), tandis que deux autres de ses réclamations concernent des désordres de nature à mobiliser la garantie décennale (reprise des maçonneries et des façades pour la somme de 545'000 € outre les honoraires de maîtrise d''uvre pour 15'000 €). Il considère que dans la mesure où la SCCV ne verse pas aux débats de procès-verbal de réception, la cour peut considérer que les travaux ont été réceptionnés antérieurement à la livraison du 6 septembre 2013, date à laquelle les réserves émises ne permettent en aucun cas d'établir le caractère apparent des désordres. Il relève que les réserves figurant au procès-verbal de livraison concernant des fissurations, des non-finitions de peinture, des traces de rouille,' ne lui permettaient pas de savoir que les désordres résultaient d'une cause plus profonde et plus grave, ce que seule l'expertise judiciaire a révélé. En particulier, il fait valoir que le phénomène de corrosion a été révélé à l'occasion de quatre sondages réalisés sur trois bâtiments. Il considère que l'atteinte à la solidité des ouvrages a ainsi été constatée par l'expert judiciaire à une date à laquelle l'immeuble n'avait pas 10 ans de vécu et il en conclut que la garantie décennale est toujours mobilisable.

À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires considère que les défauts de maçonnerie et de façade relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCCV dès lors que ces désordres sont la conséquence de défaut d'exécution, mais également dans le cadre de la conception même du programme imputable au promoteur.

À titre plus subsidiaire encore, il demande à la cour de confirmer le jugement qui a retenu la garantie des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil.

La SCCV [6] s'oppose à l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires dans la mesure où celui-ci ne démontre pas selon elle la réunion des conditions de la garantie décennale. Elle estime que le syndicat ne précise pas quelle garantie est demandée pour quels désordres et en quoi les conditions d'application sont réunies. Elle rappelle que le demandeur doit prouver que les dommages concernés étaient cachés qu'ils sont d'une gravité particulière. Elle fait valoir que les réserves émises lors de la réception excluent le caractère caché des désordres concernés. Elle relève que le syndicat des copropriétaires se borne à renvoyer au rapport d'expertise sans en reprendre les termes pour les dommages qu'il souhaite voir entrer dans le cadre de la garantie décennale. En tout état de cause, elle observe que le rapport d'expertise ne permet pas de constater la réunion des conditions de cette garantie dès lors en particulier que l'atteinte à la solidité de l'ouvrage n'est, aux termes du rapport d'expertise, qu'une potentialité comme l'a retenu le tribunal de première instance.

Elle s'oppose aux demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la responsabilité contractuelle, dès lors qu'en sa qualité de constructeur non-réalisateur, elle n'est pas à l'origine des désordres. Elle ajoute qu'elle ne dispose pas de compétences notoires dans le domaine de la construction et qu'elle ne s'est pas immiscée fautivement dans la réalisation des travaux. Elle conteste qu'une responsabilité puisse lui être reconnue pour le choix des entreprises du chantier dès lors que les lots ont été attribués suite à appels d'offres et que la société Arslan retenue, avec laquelle avait déjà travaillé, avait donné toute satisfaction. Elle ajoute que la maîtrise d''uvre du lot «'gros 'uvre'» a été assurée par la société Mapelli et qu'elle avait commis des bureaux d'études. Elle considère que les conclusions techniques du sapiteur, pour certaines totalement dénuées de fondement (comme celle concernant la résistance du béton) sont formellement et techniquement contestées à la lueur de la consultation réalisée par la société Cebat.

Elle fait valoir que l'action du syndicat des copropriétaires accueillie par les premiers juges sur le fondement de la garantie des vices apparents (article 1642-1) concernant les désordres en maçonnerie et en façade, devait être engagée dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé (article 1648 alinéa 2). Or, elle rappelle que la réception des parties communes est intervenue le 6 septembre 2013 et que l'assignation en référé expertise a régulièrement interrompu ce délai d'un an. Néanmoins, elle fait valoir qu'un nouveau délai d'un an a commencé à courir à compter de l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2014 et que l'assignation au fond délivrée le 30 octobre 2015 est tardive. En réponse à l'argumentation adverse, elle conteste l'interprétation proposée par le syndicat des copropriétaires qui ajoute à tort un mois. Elle en conclut que l'ensemble des chefs de la décision l'ayant condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires devait être réformé.

Sur ce,

Sur la réalité et la qualification de ces désordres':

Les désordres présentent une gravité susceptible d'engager la responsabilité décennale des constructeurs lorsqu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou lorsque, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

En l'espèce, l'expert judiciaire a, parmi les 30 points restant en litige, décrit les «'désordres sur les façades enduits et maçonneries'» (point 6.1 du rapport d'expertise), les «'désordres concernant les enduits'» (point 6.2) et les «'désordres concernant les peintures'» (point 6.3) et il relève notamment':

un défaut important de planéité des façades,

des taches de rouille visibles en de multiples endroits laissant supposer que les maçonneries présentaient des défauts d'enrobage des armatures,

des désordres sur le muret de décollement de l'enduit de réagréage et d'éclatement de l'arase du muret,

des enduits qui se décollent et se tâchent en de nombreux endroits provenant de l'accumulation de calcite de l'eau de pluie goûtant de la couvertine en tête de mur,

des défauts de peinture (notamment sur les relevés en béton de terrasses) de nature inesthétique mais également technique car les bétons non-protégés vont s'altérer plus rapidement,

...

A l'exception du défaut se rapportant au cintrage des sous-face balcons dont l'expert précise qu'il est purement esthétique et qu'il ne remet pas en cause la pérennité de l'ouvrage, les autres désordres de maçonnerie et de façades, y compris d'enduits et de peinture, nécessitent selon l'expert des reprises d'un point de vue structurel. En effet, l'expert [V] indique, concernant le défaut de planéité des façades et de positionnement des armatures, qu'il convient de mettre en 'uvre des renforts aux encadrements des ouvertures. Concernant les tâches de rouilles, l'expert a effectué des sondages destructifs lui permettant de conclure que les traces de rouille proviennent des aciers filants de la dalle de balcon des bâtiments A, B et D qui sont corrodés en raison d'un défaut d'enrobage. Concernant l'ensemble des murets, il a mis en cause la qualité médiocre des bétons qui ont une faible résistance.

Plus explicitement encore et en réponse aux dires des parties concernant la nature de ces désordres, l'expert précise d'abord que les désordres se rapportant au «'défaut de recouvrement des armatures des façades et des ouvertures, ainsi que la corrosion des aciers insuffisamment protégés'» «'portent atteinte à la solidité du bâtiment'» (page 31 du rapport). Il ajoute ensuite que «'le mauvais enrobage crée une situation de risque de corrosion des armatures qui risquent bien à terme, si on n'y remédie pas, de créer des problèmes structurels'» (page 33). L'atteinte à la solidité de l'ouvrage ainsi évoquée par l'expert n'est pas qu'une potentialité puisqu'il précise, dans la phrase suivante, que la solidité de l'ouvrage s'apprécie «'pour a minima «'T+10'»'», ce dont il résulte que, selon l'expert, le risque de corrosion apparaîtra dans le délai décennal.

Au demeurant, les photographies produites par le syndicat des copropriétaires montrent des blocs de béton qui se détachent (pièce 18) et l'expert judiciaire a constaté, concernant les murets et les jardinières, le «'décollement de l'enduit de réagréage'» et «'l'éclatement de l'arase du muret'». Il est ainsi établi, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, que les désordres de maçonnerie et de façades compromettent la solidité de l'ouvrage, comme constaté au jour des opérations d'expertise, avec une aggravation inéluctable, si on n'y remédie pas, dans le délai de la garantie décennale à raison de leur caractère évolutif.

Sur la responsabilité du promoteur':

Selon l'article 1646-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Aux termes de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

La garantie décennale prévue par le texte précité ne s'applique que s'il y a eu réception.

Elle n'est pas applicable, ni aux vices connus du maître de l'ouvrage qui n'ont pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception, ceux-ci étant purgés par la réception sans réserve, ni aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant quant à eux couverts par la garantie de parfait achèvement. Toutefois, le désordre connu ou réservé à la réception, qui n'est appréciable que plus tard dans son étendue, sa cause et ses conséquences, peut relever de la garantie décennale.

En l'espèce, il est constant que les désordres de maçonnerie et de façade sont imputables aux travaux réalisés pour le compte de la SCCV [6] en qualité de maître de l'ouvrage. Cette société étant également vendeur d'immeubles à construire, elle est tenue de plein droit de la responsabilité décennale pour ceux des désordres apparus postérieurement à la réception du 16 juillet 2013.

En l'absence de production du procès-verbal de réception signé à cette date par elle-même avec les entreprises intervenues sur le chantier, la SCCV [6] échoue nécessairement à établir que les désordres de maçonnerie et de façade auraient fait l'objet de réserves expresses. Dès lors, il sera retenu, concernant d'abord les désordres apparents affectant les murets et jardinières par décollement de l'enduit de ragréage surfacique et éclatement de l'arase des murets, qu'il est établi que ceux-ci sont apparus postérieurement à la réception puisque l'expert [V] n'en a été saisie qu'après extension de sa mission au vu d'un procès-verbal de constat établi le 24 mars 2017. Il sera ensuite retenu, concernant les traces de rouilles, défauts de peintures, défauts de planéité, ', que même à considérer que ces désordres étaient visibles et même s'ils avaient été réservés lors de la réception, il est manifeste que seule l'expertise judiciaire en a révélé la gravité dans toute son ampleur et ses conséquences. Au demeurant, si l'expert [V] précise que «'les désordres existaient depuis la réception de chantier, car il s'agit de malfaçons, même s'ils n'ont pas été relevés par l'équipe de maîtrises d''uvre, ni par le bureau de contrôle'» (page 36), sans que l'on comprenne à quoi l'expert fait ainsi référence, il n'est pas prétendu, et encore moins démontré, que la SCCV [6] disposait des connaissances techniques nécessaires pour déceler la gravité de ces désordres.

Enfin, la SCCV [6] n'établit pas l'existence d'une cause étrangère susceptible de l'exonérer, étant rappelé que l'absence de faute n'est pas exonératoire de responsabilité.

En conséquence, la cour dit que la société appelante est responsable de plein droit à l'égard du syndicat des copropriétaires des désordres de nature décennale affectant la maçonnerie et les façade.

Sur les préjudices':

En application du principe de réparation intégrale, il est jugé, en matière de responsabilité des constructeurs, que le juge détermine souverainement les travaux nécessaires pour rendre l'ouvrage conforme à sa destination sans qu'il y ait lieu de tenir compte d'un enrichissement ou d'une quelconque vétusté, sauf disproportion entre la solution réparative et la gravité des désordres.

En l'espèce, l'expert [V] liste, pages 25 et suivantes de son rapport d'expertise, les travaux de reprise de maçonnerie nécessaires et elle renvoie à un tableau, figurant pages 29 et 30, concernant le chiffrage de ces travaux. Ce chiffrage n'est pas discuté par les parties de sorte que le premier juge a justement retenu que dans la mesure où la SCCV [6] n'apporte aucun élément chiffré contraires et pertinents, il y a lieu de retenir l'évaluation expertale de 545'000 € incluant les postes «'toutes installations de chantier'», «'préparation des supports'», «'renforcement des baies'», «'reprises des enrobages'», «'reprises de la planéité des murs de façades'», «'finitions des façades'», ainsi que «'tablettes et couvertines'», postes auxquels il convient d'ajouter 15'000 € au titre de la maîtrise d''uvre nécessaire.

Au final, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné la SCCV [6] à payer au syndicat des copropriétaires ces sommes, est confirmé par substitution de motifs, la condamnation prononcée à hauteur d'appel étant fondée sur la responsabilité décennale du vendeur d'immeuble à construire.

Y ajoutant, la cour dit que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande au titre de l'actualisation de ces condamnations, laquelle sera ordonnée au jour de la décision de première instance en fonction de la variation de l'indice BT01, l'indice de référence étant celui du mois du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

Sur les demandes d'indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres affectant l'enrobé des espaces de stationnement, l'alimentation électrique du portail et les sols en pierre':

Le syndicat des copropriétaires indique former «'appel reconventionnel'» du jugement en ce qu'il a retenu le seul fondement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil concernant les défauts affectant les VRD, les défauts d'électricité, de revêtement de sol en pierre des entrées. Il demande à la cour de retenir que ces défauts engagent la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCCV s'agissant de défaut d'exécution, mais également de défauts de suivi du contrôle des travaux. Il fait valoir l'obligation du promoteur de livrer un ouvrage exempt de vice, quand bien même ce dernier ne serait pas l'exécutant des travaux. Il se défend de toute prescription. Il conteste également que la responsabilité contractuelle serait exclue à raison du fait que la SCCV ne serait pas constructeur et il renvoie aux conclusions expertales qui retiennent que le maître de l'ouvrage est comptable de la succession d'entreprises intervenantes, du choix de ces entreprises, de l'absence de mission de maîtrise d''uvre, de l'absence de suivi de chantier et du fait que la mission confiée au bureau d'étude et au maître d''uvre ne correspondait pas à une étude structure des ouvrages. Il rappelle que l'expert a également relevé l'absence de contrôle technique et il souligne que si le promoteur n'est pas constructeur, il reste un professionnel de l'immobilier qui se devait de procéder à tous les moyens nécessaires pour s'assurer que les ouvrages seraient exempts de vice.

À titre subsidiaire, il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la garantie des vices de construction et des non-conformités apparentes due par la SCCV au titre de ces désordres.

En réponse au moyen tiré de la prescription soulevée par la SCCV, le syndicat des copropriétaires se défend de toute prescription en faisant valoir qu'il a délivré une assignation au fond le 30 octobre 2015, soit dans le délai de 13 mois à compter de l'ordonnance du 30 septembre 2014 désignant l'expert judiciaire, c'est-à-dire dans le délai d'épreuve de la garantie des vices apparents qui résultent de la combinaison des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil. Il rappelle qu'en vertu de ces textes, il y a lieu de tenir compte d'un délai de mise en demeure d'un mois auquel on ajoute un délai d'action de 12 mois.

Subsidiairement sur ce point, il rappelle fonder son action sur la garantie décennale due par le promoteur, et subsidiairement sur la garantie contractuelle qui se prescrit par 10 ans à compter de la réception des ouvrages, laquelle, à en croire la SCCV, serait intervenue au jour de la livraison des parties communes.

La SCCV [6] s'oppose aux demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la responsabilité contractuelle, dès lors qu'en sa qualité de constructeur non-réalisateur, elle n'est pas à l'origine des désordres. Elle ajoute qu'elle ne dispose pas de compétences notoires dans le domaine de la construction et qu'elle ne s'est pas immiscée fautivement dans la réalisation des travaux. Elle conteste qu'une responsabilité puisse lui être reconnue pour le choix des entreprises du chantier dès lors que les lots ont été attribués suite à appels d'offres. Elle ajoute que le portail électrique n'est pas une prestation contractuelle.

Concernant la garantie des vices apparents, elle invoque la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires qui devait engager son action dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé. Or, elle rappelle que la réception des parties communes est intervenue le 6 septembre 2013 et que l'assignation en référé expertise a régulièrement interrompu ce délai d'un an. Néanmoins, elle fait valoir qu'un nouveau délai d'un an a commencé à courir à compter de l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2014 et que l'assignation au fond délivrée le 30 octobre 2015 est tardive.

En réponse à l'argumentation adverse, elle conteste l'interprétation proposée par le syndicat des copropriétaires qui ajoute à tort un mois. Elle en conclut que l'ensemble des chefs de la décision l'ayant condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires devait être réformé.

Sur ce,

Sur la responsabilité contractuelle du vendeur d'immeuble à construire':

L'acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d'immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d'ordre public des articles 1642-1 et 1648.

En l'espèce, l'expert [V] a constaté la réalité des désordres affectant l'enrobé des espaces de stationnement qui figuraient parmi les réserves mentionnées lors de la livraison des parties communes (point 78 selon inventaire de l'expert [V] page 20) et qui n'avaient toujours pas été levées à l'issue des opérations d'expertise judiciaire. L'expert précise qu'il s'agit d'un désordre de nature esthétique dès lors qu'il y a lieu de reprendre la liaison espace verts / enrobés qui doit être «'une liaison propre, c'est-à-dire un arrêt de l'enrobé franc (scié) et une reprise d'espaces verts (engazonnement direct derrière)'» (page 24 du rapport). Ainsi, le désordre étant apparent et réservé à la livraison, seule la garantie des vices de construction et défaut de conformité apparent prévue à l'article 1642-1 peut être engagée.

L'expert [V] a également confirmé la réalité des désordres affectant les sols en pierre qui figuraient parmi les réserves mentionnées lors de la livraison des parties communes (notamment point 105 selon inventaire de l'expert [V] page 20) et qui n'avaient toujours pas été levées à l'issue des opérations d'expertise judiciaire. L'expert précise qu'il s'agit d'un désordre de nature esthétique dans la mesure où l'analyse physico-chimique d'un échantillon a mis en évidence que la pierre mise en place n'est pas un marbre, qu'un traitement à base d'étain employé pour polir les marbres a été utilisé et que ce traitement non-adapté a généré des traces qui enlèvent au revêtement tout son caractère esthétique. L'expert indique en particulier «'les sols semblent sales et tachés'» (page 24 du rapport). Ainsi, ce désordre étant apparent et réservé à la livraison, seule la garantie des vices de construction et défaut de conformité apparent prévue à l'article 1642-1 peut être engagée.

Concernant pour finir le désordres tenant à l'alimentation électrique du portail, ce désordre n'a été allégué qu'en cours d'expertise et le syndicat des copropriétaires l'a fait constater par constat d'huissier de justice du 24 mars 2017 afin de documenter sa demande, présentée devant le juge de mise en état, tendant à voir étendre les opérations d'expertise à ce désordre. Pour autant, l'expert [V] a, au vu de la mission complémentaire confiée par ordonnance du 8 mars 2018, constaté le dysfonctionnement du portail «'depuis la livraison'» (page 25 du rapport). Dans ces conditions, le désordre étant apparent, quoique non-réservé à la livraison, seule la garantie des vices de construction et défaut de conformité apparents prévue à l'article 1642-1 peut être engagée.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] ne peut dès lors qu'être débouté de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle du promoteur concernant les préjudices consécutifs aux désordres affectant l'enrobé des espaces de stationnement, l'alimentation électrique du portail et les sols en pierre, lesquels, s'agissant de désordres apparents lors de la livraison, relèvent exclusivement de la responsabilité prévue à l'article 1642-1.

Sur la garantie des vices de construction et non-conformités apparentes':

Aux termes de l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L'article 1648 alinéa 2 précise : «'Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.'».

Il résulte de la combinaison de ces textes que l'action en garantie des vices de construction et non-conformité apparents doit être introduite dans l'année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

L'assignation en référé interrompt le délai annal de l'article 1648, alinéa 2, jusqu'au prononcé de l'ordonnance, et fait courir un nouveau délai de forclusion de même durée.

En l'espèce, la livraison des communs, postérieure à la réception, est intervenue le 6 septembre 2013, cette date constituant ainsi le point de départ du délai d'un mois au delà duquel le vendeur d'immeuble à construire peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents. Ledit délai expirant le 6 octobre 2018, le délai annal d'action a commencé à courir à compter de cette date et, en assignant le promoteur en référé-expertise par exploit du 14 août 2014, le syndicat des copropriétaires a valablement interrompu ce délai d'action. L'ordonnance de référé du 30 septembre 2024 ayant désigné Mme [V] comme expert a ensuite fait courir un nouveau délai d'un an qui a expiré le 30 septembre 2015.

En revanche et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette ordonnance de référé n'a pas également fait courir à nouveau le délai de l'article 1642-1, ce délai ayant irrévocablement expiré le 6 octobre 2018, c'est-à-dire un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

Dès lors, la SCCV est fondée à soutenir que l'assignation au fond qui lui a été délivrée le 30 octobre 2015 est tardive, en ce qu'elle recherche sa garantie sur le fondement de l'article 1642-1 du Code civil, et que l'action du syndicat des copropriétaires sur ce fondement est prescrite.

Le jugement attaquée, qui a condamné la SCCV [6] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 1'000 €, 3'540,80 € et 7'865 € aux titres des désordres affectant l'enrobé des espaces de stationnement, l'alimentation électrique du portail et les sols en pierre, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour déclare les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires au titre de ces désordres présentées sur le fondement de la garantie des vices et non-conformités apparentes irrecevables comme prescrites, sans examen au fond.

Sur les demandes d'indemnisation des préjudices consécutifs à l'absence d'aménagement paysager du bassin et l'absence de hammam':

Le syndicat des copropriétaires indique se porter «'appelant reconventionnel'» du chef du jugement ayant écarté ses demandes au titre des non-conformités du bassin paysager et de l'absence de hammam. Il affirme que le descriptif de vente de décembre 2010 prévoyait bien de tels aménagements, en particulier la réalisation d'un étang avec un ponton et une promenade, ainsi que la réalisation d'une fontaine centrale dans la partie de parking aérien de la copropriété. Il renvoie aux évaluations expertales pour l'indemnisation de ces non-conformités à hauteur de 6 000 € et 30'000 € hors-taxes. Il considère que la discordance entre les deux documents contractuels ne résiste pas à l'examen puisque l'un des deux documents descriptifs a été modifié. Il considère qu'il y a lieu de tenir compte du document contractuel le plus récent remis aux copropriétaires. Il ajoute que la SCCV ne s'est nullement expliquée sur cette contradiction, ayant abusé de la bonne foi des acquéreurs en leur promettant la vente de biens en réalité inexistants.

Il précise fonder sa demande sur l'article 1147 dans son ancienne rédaction du Code civil s'agissant d'un manquement contractuel à une obligation de livraison.

La SCCV [6] conteste devoir sa garantie contractuelle dans la mesure où le hammam n'était pas prévu dans la notice descriptive signée par les acheteurs, laquelle prévaut par nature sur tous documents antérieurs et qui seule régit les relations contractuelles entre le promoteur et les acquéreurs. Elle indique qu'il en est de même pour l'aménagement paysager du bassin de rétention et elle renvoie à ces explications dans le courrier du 26 mars valant dire adressé à l'expert.

Concernant la garantie des vices apparents, elle invoque la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires qui devait engager son action dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé. Or, elle rappelle que la réception des parties communes est intervenue le 6 septembre 2013 et que l'assignation en référé expertise a régulièrement interrompu ce délai d'un an. Néanmoins, elle fait valoir qu'un nouveau délai d'un an a commencé à courir à compter de l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2014 et que l'assignation au fond délivrée le 30 octobre 2015 est tardive. En réponse à l'argumentation adverse, elle conteste l'interprétation proposée par le syndicat des copropriétaires qui ajoute à tort un mois. Elle en conclut que l'ensemble des chefs de la décision l'ayant condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires devait être réformé.

Sur ce,

L'acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d'immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d'ordre public des article 1642-1 et 1648.

En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que les premiers juges ont d'abord rappelé que l'absence d'installations prétendument prévues dans les documents contractuels ne peut en aucun cas engager la responsabilité contractuelle de droit commun du promoteur, celle-ci étant exclue au profit de l'article 1642-1 du Code civil et ensuite considéré que l'absence de réalisation d'aménagement paysager du bassin, ainsi que l'absence de hammam, pour le cas où il serait établi que ces prestations avaient effectivement été convenues entre les parties, doivent s'analyser en des défauts de conformité apparents. Les premiers juges ont au surplus justement relevé que l'application de l'article 1642-1 n'a pas pour objet de sanctionner des pratiques commerciales trompeuses, à les supposer telles, mais les défauts de conformité entre les installations prévues contractuellement et celles effectivement réalisées.

Or et comme il a été vu ci-avant, la garantie du vendeur d'immeuble à construire doit être recherchée dans le délai d'action de l'article 1648 alinéa 2. A cet égard, si l'absence de hammam a fait l'objet d'une réserve dans le procès-verbal de livraison du 6 septembre 2013 (inventorié point 133 dans le rapport d'expertise [V]), ce qui est également le cas de l'absence d'aménagements paysagers du bassin avec ponton de promenade (inventorié point 50 dans le rapport d'expertise [V]), reste que le délai annal d'action a commencé à courir le 6 octobre 2018. Dès lors, le syndicat des copropriétaires, s'il a valablement interrompu le délai annal d'action en assignant le promoteur en référé-expertise par exploit du 14 août 2014 et s'il a ainsi obtenu une ordonnance de référé du 30 septembre 2024 ayant fait courir un nouveau délai d'un an qui a expiré le 30 septembre 2015, n'est pas fondé à soutenir que cette ordonnance de référé aurait également fait courir à nouveau le délai de l'article 1642-1 qui a irrévocablement expiré le 6 octobre 2018, c'est-à-dire un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

Dès lors, l'action du syndicat des copropriétaires en indemnisation des préjudices résultant de l'absence d'aménagement paysager du bassin de rétention, de la fontaine centrale et du hammam, engagée par assignation délivrée le 30 octobre 2015, en ce que cette demande est fondée sur l'article 1642-1 du Code civil, est prescrite.

Le jugement attaqué, qui a rejeté ces demandes est confirmé par substitution de motifs dès lors que la cour déclare lesdites demandes irrecevables comme prescrites, sans examen au fond.

Sur les demandes d'indemnisation des préjudices consécutifs à l'atteinte à la jouissance des parties communes du fait des désordres et au retards de livraison des équipements communs':

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation intégrale du jugement en ce qu'il a exclu ses réclamations au titre des retards de livraison. Il rappelle que l'expert a bien retenu la réalité du retard puisque la livraison aurait dû intervenir à la fin du mois de novembre 2012. Il considère que cette date à valeur contractuelle entre les parties. Il ajoute que l'expert judiciaire a retenu 614 jours de retard comprenant 438 jours ouvrés de sorte que même en déduisant les 42 jours d'intempéries, le retard excède un an. Il relève que le promoteur n'apporte aucune explication concernant ce retard.

La SCCV [6] conclut au rejet de cette demande, en soulignant que l'expert a retenu une indemnité de 44'000 € en expliquant se référer au nombre de copropriétaires. Or, elle rappelle qu'un syndicat des copropriétaires ne subit, en tant que tel, aucun préjudice du fait de retard de livraison (ce retard étant par ailleurs contesté), ni aucun préjudice de jouissance, ces prétendus préjudices étant celui subis par les copropriétaires à titre personnel.

Sur ce,

Aux termes de l'ancien article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, les trois actes de vente notariés versés aux débats par le syndicat des copropriétaires prévoient que la livraison doit intervenir au cours du deuxième trimestre 2012 pour les bâtiments C et D et au cours du troisième trimestre 2012 pour les bâtiments A et B. Les procès-verbaux signés courant novembre et décembre 2012 improprement dénommés «'de réception'», annexés à la lettre du 26 mars 2019 valant dires de la SCCV [6] adressés à l'expert [V], montrent que la livraison des lots privatifs du bâtiment D est globalement intervenue dans le délai contractuel et la société appelante prétend, sans être démentie, que si l'un des procès-verbal est daté du 24 septembre 2013, c'est à raison de la tardiveté de la vente du lot correspondant.

La livraison des parties communes quant à elle est intervenue le 6 septembre 2013 par voie de procès-verbal de constat d'huissier de justice qui a été requis par le syndic provisoire de la copropriété. Le retard de livraison allégué est ainsi établi jusqu'à cette date et il s'infert des éléments de la cause que le syndicat des copropriétaires a été contraint de prendre l'initiative de ladite livraison, ce qui caractérise un préjudice personnel audit syndicat.

Par ailleurs, la circonstance que la déclaration d'achèvement des travaux ait été, selon l'expert judiciaire, déposée le 7 août 2014 n'objective pas, à elle seule, un retard supplémentaire s'agissant d'une formalité administrative que le promoteur présente, sans être démentie, comme étant dé-corrélée des conditions d'habitabilité ou de livraison des biens vendus et en l'absence de toute explication donnée par le syndicat des copropriétaires sur celles des parties communes dont la livraison n'aurait toujours pas été effective postérieurement au 6 septembre 2013.

Pour autant, l'on comprend que le syndicat des copropriétaires déplore également, outre le retard de livraison, le délai de levée des réserves qui l'a d'ailleurs conduit à assigner le promoteur en référé-expertise le 14 août 2014. A cet égard, l'expert [V] a précisé que sur les 145 points litigieux inventoriés dans le procès-verbal du 6 septembre 2013, «'109 avaient été résolus/levés avant le déroulement de l'expertise, 6 ont été levés par des interventions en cours d'expertise et 30 points restent litigieux'» (page 21 du rapport). Ainsi, le retard à lever les réserves est également objectivé et il s'infert des éléments de la cause que la carence du promoteur a contraint le syndicat des copropriétaires a engagé une instance judiciaire, ce qui caractérise également un préjudice personnel dudit syndicat.

En l'absence d'autres précisions données par le syndicat des copropriétaires sur le ou les préjudices qui est résulté de ces deux séries de retard, sa demande d'indemnisation sera accueillie à hauteur de 1'000 €.

Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires aux titres de l'atteinte à la jouissance des parties communes du fait des désordres et des retards de livraison, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne le promoteur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1'000 € en réparation de ces préjudices.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la SCCV [6], partie perdante, aux dépens de première instance, sauf à préciser qu'ils comprendront les frais de l'expertise judiciaire. La cour confirme également la décision de première instance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à indemniser les parties de leurs frais irrépétibles, sans préjudice de cette indemnisation pour les frais exposés à hauteur d'appel comme il sera vu ci-après.

La SCCV [6], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel et elle est déboutée de sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour condamne en outre à hauteur d'appel la SCCV [6] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3'000 € à valoir sur l'indemnisation de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS