CA Paris, 6 mars 2025, RG 22/16934

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16934 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPJ6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2022 -Juridiction de proximité de BOBIGNY - RG n° 1120001153

APPELANTE à titre principal

Intimée à titre incident

Madame [T] [U]

née le 2 mai 1958 à [Localité 5] (Togo)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 116

INTIMEE à titre principal

Appelante à titre incident

S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS 552 141 533 00018

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2003, la SA d'HLM Le Foyer Noiseen, aux droits de laquelle vient la SA d'HLM Immobilière 3F, a donné en location à Mme [T] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer de 339,82 euros, outre les charges.

Faisant valoir qu'elle a été victime de cinq refoulements de la colonne des eaux vannes dans son appartement, par acte d'huissier délivré le 23 juillet 2020, Mme [T] [U] a fait assigner la SA d'HLM Immobilière 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir sa condamnation :

- à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice ;

- à lui restituer la somme de 1.614,36 euros indûment perçue ;

- aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, Mme [U] a maintenu ses demandes.

La SA d'HLM immobilière 3F a demandé au juge de :

- déclarer irrecevable la demande en remboursement des sommes perçues en raison de la prescription ou, à titre subsidiaire, la rejeter en raison de son caractère indéterminé ;

- rejeter la demande de dommages et intérêts de Mme [U],

à titre reconventionnel, elle a sollicité :

- la condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 3.682,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mars 2022 ;

- la compensation des éventuelles créances réciproques ;

- la condamnation de Mme [U] aux dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire entrepris du 1er juillet 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Déclare Mme [T] [U] irrecevable en sa demande relative au remboursement des charges payées entre les mois de juillet 2016 et juin 2017 ;

Dit que la SA d'HLM immobilière 3F doit à Mme [T] [U] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Dit que Mme [T] [U] doit à la SA d'HLM immobilière 3F la somme de 3.682,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 mars 2022 ;

Ordonne la compensation entre ces deux créances réciproques et en conséquence :

Condamne Mme [T] [U] à payer à la SA d'HLM immobilière 3F la somme de 2.682,28 euros ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [T] [U] aux dépens :

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 30 septembre 2022 par Mme [U],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 décembre 2022 par lesquelles Mme [U] demande à la cour de :

Déclarer Madame [U] recevable et bien fondée, son appel ;

En conséquence,

Infirmer le jugement prononcé le 1er juillet 2022

Statuant à nouveau,

Condamner la Société 3F Immobilier à payer à Madame [U] la somme de 1 614,33 euros en réparation en restitution de l'indu ;

Condamner la Société 3F Immobilier à payer à Madame [U] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamner la Société Immobilière 3F à verse à Madame [T] [U] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la Société Immobilière 3F aux dépens d'instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 mars 2023 au terme desquelles la SA immobilière 3F demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en date du 1er juillet 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception

du montant de la condamnation en paiement des loyers et charges dus par Madame [T] [U] qu'il y a lieu d'actualiser à la somme de 4.382,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 27 mars 2023, terme de février 2023 inclus,

REFORMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal

Judiciaire de BOBIGNY en date du 1er juillet 2022 en ce qu'il a condamné Madame [T] [U] au paiement de la somme de 2.682,28 euros,

Y AJOUTANT

CONDAMNER Madame [T] [U] au paiement au profit de la société IMMOBILIÈRE 3F de la somme de 4.382,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mars 2023, terme de février 2023 inclus,

ORDONNER la compensation judiciaire entre la somme allouée au titre de son préjudice moral à Madame [T] [U] et la somme dont elle est redevable à l'égard de la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de son arriéré locatif,

CONDAMNER dès lors Madame [T] [U] au paiement au profit de la société IMMOBILIÈRE 3F de la somme de 3.382,48 euros,

CONDAMNER Madame [T] [U] au paiement au profit de la société IMMOBILIÈRE 3F d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Judith CHAPULUT, Avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement d'une somme de 1.614,36 euros

Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déclarée irrecevable en sa demande relative au remboursement des charges payées entre les mois de juillet 2016 et juin 2017, Mme [U] soutient que son action, qui ne dérive pas du contrat de bail mais relève de l'action en restitution de l'indu des articles 1302 et 1302-1 du code civil, n'est pas prescrite.

La société Immobilière 3F répond que la demande de Mme [U] ne peut être détachée du contrat de bail et est dès lors soumise à la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon l'article 2241 du code civil "La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. (...)".

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Mme [U] sollicite le remboursement des charges payées pour les mois de juillet 2016 à juin 2017, déduction faite des échéances courantes (loyer et charges) de mai et juin 2017 qu'elle n'a pas réglées, au motif qu'elle n'a pas occupé les lieux loués durant cette période.

Contrairement à ses affirmations, cette demande en remboursement des charges sur la période de juillet 2016 à avril 2017 se rattache au contrat de bail signé le 6 mai 2003, qui prévoit le paiement par la locataire des loyers et des charges.

Il ne s'agit donc pas de paiements faits par erreur mais de paiements effectués sur la base d'avis d'échéance facturés par son bailleur.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables, que la demande de Mme [U] est prescrite, puisqu'elle porte sur les charges réglées entre juillet et avril 2017 et que l'assignation est en date du 3 juillet 2020.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [T] [U] irrecevable en sa demande relative au remboursement des charges payées entre les mois de juillet 2016 et juin 2017.

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [U] au titre de son préjudice moral

Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral, Mme [U] renouvelle sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros.

Elle estime que le premier juge a insuffisamment pris en compte son préjudice et fait valoir qu'elle avait obtenu dans le cadre d'une précédente procédure, 8.000 euros.

La société Immobilière 3F sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que Mme [U] a été indemnisée par son assurance à hauteur de la somme de 16.420,14 euros couvrant les dommages immobiliers, mobiliers ainsi que la perte d'usage, qu'elle pouvait réaliser les travaux nécessaires, que rien ne s'opposait dès lors à ce qu'elle occupe le logement.

Elle ajoute avoir remédié aux désordres qui ne se sont pas reproduits depuis 2016.

Il résulte des article 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.

Aux termes de l'article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que deux refoulements de la colonne des eaux vannes se sont produits au cours de l'été 2016, fin juillet et début août, et ont endommagé l'appartement de Mme [U].

Il n'est pas contesté que la société Immobilière 3F a remédié aux désordres et il est démontré qu'elle est intervenue dès le mois d'août 2016, en sollicitant la société CIG pour le détartrage et le curage des colonnes EU/EV, lesquels ont été effectués les 11 et 12 août 2016.

Egalement, il n'est pas contesté et résulte des factures de la société Le Coup d'Eclat que celle-ci est intervenue chez Mme [U] pour nettoyage et pompage, les 31 juillet et 16 août 2016.

Par ailleurs, il est établi que Mme [U] a perçu en novembre 2016, une indemnisation de son assurance la MACIF à hauteur de 16.420,14 euros décomposée comme suit :

- dommages immobiliers : 4.393,81 euros

- dommages mobiliers selon le détail transmis à l'expert : 10.497,81 euros

- perte d'usage (4 mois de loyers hors charges) : 1.648,52 euros

dont à déduire la franchise de 120 euros.

Le courrier de la MACIF du 21 novembre 2016 énonce qu'une indemnisation complémentaire de 1.098,45 euros interviendra si les travaux sont réalisés conformément à l'évaluation de l'expert, et que le remboursement de la franchise interviendra si le recours auprès de l'assureur adverse aboutit.

La cour relève que Mme [U] ne communique aucune pièce s'agissant du détail de l'indemnisation qu'elle a perçue, le rapport d'expertise n'est pas produit de sorte que les travaux validés par l'expert ne sont pas connus.

Egalement, Mme [U] ne justifie pas des suites données par son assureur quant à l'indemnisation complémentaire ou le remboursement de la franchise.

Néanmoins, il résulte des pièces versées aux débats que la société Immobilière 3F a pris en charge la réfection des sols de son logement et que celle-ci n'a été programmée qu'au cours de l'été 2017.

Aucune pièce ne vient toutefois établir que cette réfection des sols, qui a consisté en la pose d'un nouveau revêtement en recouvrement de l'ancien, était indispensable à l'occupation des lieux.

Egalement, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, il n'est pas justifié par Mme [U] de ce qu'elle a subi outre les deux refoulements de 2016, d'autres refoulements, puisque les seules pièces produites sont ses propres courriers de 2013 et 2014 et dont il n'est pas justifié de l'envoi.

Enfin, s'il est exact qu'une évaluation de son préjudice moral avait été réalisée dans le cadre d'une précédente procédure, à hauteur de 8.000 euros suivant jugement du 15 mai 2017, cette évaluation apparaît excessive eu égard aux circonstances de l'espèce, rappelées plus haut.

Pour mémoire, ce jugement a été infirmé par arrêt de cette cour d'appel du 7 février 2020 qui a déclaré Mme [U] irrecevable en ses demandes.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le préjudice moral de Mme [U] au titre du refoulement des eaux vannes dans son appartement a été justement indemnisé par le premier juge à hauteur de 1.000 euros.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la dette locative

Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3.682,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mars 2022, Mme [U] fait valoir qu'elle conteste le paiement de cette somme en raison de son impossibilité d'occuper les lieux.

La société Immobilière 3F fait valoir que la dette locative a augmenté depuis la procédure de première instance et actualise sa demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 4.382,48 euros, au 27 mars 2023, terme de février 2023 inclus.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

En l'espèce, Mme [U] ne justifie aucunement d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux qui seule pourrait fonder une exception d'inexécution de son obligation de paiement du loyer et le rejet de la demande en paiement de la société Immobilière 3F.

Il convient de rappeler que le rapport d'expertise ayant permis son indemnisation notamment au titre de la perte d'usage, n'est pas produit aux débats.

Il résulte du décompte actualisé, que Mme [U] est redevable d'une somme de 4.382,48 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mars 2023, terme de février 2023 inclus.

La cour relève qu'à la date du 30 mars 2022, la somme due par Mme [U] était bien celle de 3.682,28 euros, terme de février 2022 inclus.

Le jugement déféré sera donc confirmé s'agissant de la dette locative sauf à la réactualiser en appel à hauteur de 4.382,48 euros, au 27 mars 2023, terme de février 2023 inclus.

Sur la compensation

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties.

Compte-tenu de ce qu'il précède le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2.682,28 euros après compensation.

Mme [U] doit être condamnée, après compensation, à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3.382,48 euros.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens.

Mme [U], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS