CA Caen, 6 mars 2025, RG 23/02041

AFFAIRE : N° RG 23/02041

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX en date du 19 Juillet 2023

RG n° 22/00105

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 MARS 2025

APPELANT :

Monsieur [E] [G]

né le 30 Mars 1962 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Me Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

Assisté de Me Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEES :

Madame [S] [F] [K] [J]

née le 23 Novembre 1969 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Eléonore TAFOREL, avocat au barreau de LISIEUX

Assistée de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS,

S.A.R.L. AGENTS IMMO PROS

N° SIRET : 534 009 873

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Non représentée, bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l'audience publique du 06 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme COLLET, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 06 mars 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 15 février 2021 intitulé 'contrat de location ou de colocation de logement meublé', Mme [S] [J] a consenti à M. [E] [G] un bail portant sur une maison à usage exclusif d'habitation principale située [Adresse 5], pour une durée d'un an à compter du 1er mai 2021, moyennant un loyer mensuel de 2.050 euros outre une provision mensuelle de 250 euros.

Estimant que le contrat de bail, consenti sous le statut de logement meublé, devait être requalifié en bail de location vide, M. [E] [G] a, par acte de commissaire de justice du 19 avril 2022, assigné Mme [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins notamment de voir requalifier le contrat de bail litigieux et d'ordonner, avant dire droit sur la détermination de la surface habitable exacte et la fixation du loyer, une expertise.

Mme [S] [J] a appelé la SARL Agents immo pros en garantie.

Par jugement du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a :

- débouté M. [E] [G] de sa demande de requalification du bail meublé du 15 février 2021 en un bail de location vide ;

- constaté que les demandes portant sur la remise de quittances de loyer et sur le remboursement des sommes de 161,70 euros et de 194,70 euros sont devenues sans objet ;

- débouté M. [E] [G] de l'intégralité du surplus de ses demandes ;

- ordonné à M. [E] [G] de laisser visiter le bien loué pendant deux heures les jours ouvrables et dit qu'à défaut pour lui de s'y soumettre, il y sera condamné sous astreinte de 100 euros par manquement constaté ;

- condamné M. [E] [G] à verser à Mme [S] [J] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [E] [G] aux dépens ;

- constaté que la décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 28 août 2023, M. [E] [G] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 27 novembre 2024,M. [E] [G] demande à la cour de :

- Écarter des débats la pièces 2bis intitulée 'Attestation manuscrite et carte d'identité de M. [D] [N]' produite par Mme [J] faute de justification de sa communication,

- Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Sur la requalification en bail nu,

- Requalifier le bail meublé consenti le 15 février 2021 par Mme [J] à M. [G] portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 5] en un bail de location vide, soumis à la loi du 6 juillet 1989,

Sur l'établissement sous astreinte d'un bail logement nu,

- Condamner Mme [J] à établir un contrat de location (logement nu) conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'une durée de trois ans à compter de la date d'entrée dans les lieux, pour un loyer de 1.373.22 euros par mois fixé en considération de la surface habitable exacte au prorata du loyer initialement fixé selon l'écart constaté au m2, sous astreinte définitive de 100 euros par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir et se réserver de liquider l'astreinte,

Sur les conséquences financières de la requalification en bail nu,

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] à titre de remboursement de trop perçu de loyer en raison de la superficie habitable inférieure à celle exprimée dans le bail depuis le 19 mai 2021 la somme de 21.515.80 euros arrêtée à la date d'audience du 6 janvier 2025, sauf à parfaire outre 486.05 euros par mois au titre des termes suivants,

Subsidiairement,

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] à titre de remboursement de trop perçu de loyer en raison de la superficie habitable inférieure à celle exprimée dans le bail depuis le 19 avril 2022 date d'assignation la somme de 16.088,26 euros arrêtée à la date d'audience du 6 janvier 2025, sauf à parfaire outre 486,05 euros par mois au titre des termes suivants,

Plus subsidiairement,

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] à titre de remboursement de trop perçu de loyer en raison de la superficie habitable inférieure à celle exprimée dans le bail depuis le 19 mai 2021 la somme de 8.539.04 euros arrêtée à la date d'audience du 6 janvier 2025, sauf à parfaire outre 192.90 euros par mois au titre des termes suivants et subsidiairement depuis le 19 avril 2022 celle de 6.384.99 euros,

Sur la perte de chance de négocier le loyer,

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] pour perte de chance la somme de 8.442,98 euros arrêtée à la date d'audience du 6 janvier 2025 outre 190.73 euros par mois au titre des termes suivants,

Subsidiairement,

Sur l'établissement d'un bail logement meublé,

- Condamner Mme [J] à établir un contrat de location meublé pour un loyer de 1.563,95 euros par mois fixé en considération de la surface habitable exacte au prorata du loyer initialement fixé selon l'écart constaté au m2, sous astreinte définitive de 100 euros par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir et se réserver l'astreinte,

Sur la perte de chance de négocier le loyer en fonction de la surface réelle,

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] pour perte de chance la somme de 21.515,80 euros arrêtée à la date d'audience du 6 janvier 2025 et subsidiairement à 16.088,26 euros,

Subsidiairement sur le déficit de surface habitable et ses conséquences,

- Avant dire droit instaurer une mesure d'investigation judiciaire afin d'établir contradictoirement la surface habitable exacte et l'écart constaté par rapport à celle mentionnée dans le bail, selon les modalités précisées au dispositif désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :

* se rendre sur place et se faire communiquer tout document utile à l'accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux,

* déterminer au sens de la loi du 6 juillet 1989 la surface habitable exacte de la maison à usage d'habitation située [Adresse 5],

* dire si à son avis la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, et quel est cet écart,

* donner son avis sur l'éventuelle diminution de loyer à appliquer en calculant le loyer résultant de la surface habitable exacte au prorata du loyer initialement fixé selon l'écart constaté au m2 en prenant comme référence la surface mentionnée de 200 m2,

* recueillir les déclarations de toutes personnes interrogées et s'adjoindre tous spécialistes de son choix,

- Condamner Mme [J] à supporter les frais d'expertise et ordonner qu'elle procède à la consignation sur frais,

- Condamner à cet effet Mme [J] par provision au paiement de la somme fixée au titre de la consignation sur frais pour qu'à défaut de consignation dans les délais impartis par la décision à intervenir M. [G] soit autorisée à suppléer à ce défaut en consignant à la place de Mme [J],

- Surseoir à statuer sur la fixation du loyer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,

- Surseoir à statuer sur la condamnation de Mme [J] à compter de l'assignation à payer à M. [G] le remboursement du trop perçu de loyer depuis l'entrée dans les lieux dans l'attente du dépôt du rapport établissant que la surface habitable de la chose louée serait inférieure de plus d'un vingtième à celle du contrat de location,

- Surseoir à statuer sur la condamnation de Mme [J] à établir un contrat de location conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'une durée de trois ans à compter de la date d'entrée dans les lieux, pour un loyer fixé en considération de la surface habitable exacte au prorata du loyer initialement fixé selon l'écart constaté au m2 sous astreinte définitive de 100 euros par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir dans l'attente du dépôt du rapport établissant que la surface habitable de la chose louée serait inférieure de plus d'un vingtième à celle du contrat de location et se réserver de liquider l'astreinte,

Sur les travaux de remise en état prescrits par le rapport d'expertise judiciaire,

- Dispenser M. [G] du paiement des loyers jusqu'à la justification de l'exécution des travaux par la communication d'un PV de réception,

Subsidiairement,

- Autoriser M. [G] à procéder à la consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations des loyers jusqu'à la justification de l'exécution des travaux par la communication d'un PV de réception,

Sur la réalisation d'un diagnostic électrique et l'exécution de travaux de sécurité électrique,

- Condamner Mme [J] à remettre à son locataire l'état de l'installation intérieure d'électricité sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour commençant à courir à l'issue d'un délai de 15 jours dès le lendemain de la signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner Mme [J] à faire exécuter sous astreinte les travaux prévus par le devis Sintelec 23-01 026 sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour commençant à courir à l'issue d'un délai de 15 jours dès le lendemain de la signification du jugement à intervenir,

Sur l'exécution de divers travaux

- Condamner Mme [J] à justifier de l'exécution des travaux suivants par la communication d'un PV de réception à l'issue d'un délai de 30 jours commençant à courir dès le lendemain de la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour et pour chaque poste de travaux :

* remplacement des volets manquants et remise en état des volets existants,

* réparation de la serrure du portail,

* remplacement de la fenêtre qui laisse passer l'eau à l'intérieur de la chambre à l'étage, seule fenêtre à priori non changée lors de la rénovation,

* remise en état de la clôture dont une partie s'est effondrée sur le trottoir,

* mise aux normes de sécurité de la balustrade extérieure,

* infiltration d'eau dans la cave générant une forte humidité,

* fuite d'eau dans le jardin pouvant être à l'origine de l'humidité de la cave,

* réparation de la VMC qui ne fonctionne pas notamment dans la salle de bains,

* remise en état du rebord de l'escalier extérieur de la cuisine,

* remplacement de la fenêtre visée dans la pièce 27,

Sur les demandes indemnitaires

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner Mme [J] à payer à M. [G] au titre du remboursement des factures [O] et [R] la somme globale de 918.54 euros,

- Condamner Mme [J] à restituer la somme de 2.500 euros payée par M. [G] au titre de l'article 700 en première instance et toute partie succombante à payer à M. [G] la somme de 6.100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens,

Sur la remise des quittances

- Condamner Mme [J] à remettre les quittances mensuelles portant sur la période de janvier à mars 2024 sauf à parfaire sous astreinte définitive de 10 euros par jour et par quittance mensuelle, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions déposées le 2 décembre 2024, Mme [S] [J] demande à la cour de :

- Déclarer M. [E] [G] irrecevable et mal fondé en son appel et l'en débouter,

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Condamner M. [E] [G] à laisser visiter le bien appartenant à Mme [S] [J] et situé [Adresse 5] deux heures par jour chaque jour par semaine sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

A titre subsidiaire,

- Condamner la société Agents immo pros à relever et garantir Mme [S] [J] de l'ensemble des condamnations, principal, frais et intérêts, qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout cas,

- Débouter M. [E] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner M. [E] [G] ou tout succombant à verser à Mme [S] [J] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La SARL Agents immo pros n'a pas constitué avocat, bien que la déclaration d'appel et les premières conclusions d'appelant lui ont été signifiées le 10 novembre 2023 à personne morale.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur la requalification du bail

A titre liminaire, il convient d'écarter des débats la pièce n° 2 bis intitulée 'attestation manuscrite et carte d'identité de M. [D] [N]' produite par Mme [J] faute de justification de sa communication, laquelle est contestée par l'appelant, étant observé que ce document n'a fait l'objet d'aucun bordereau de communication de pièces.

Aux termes de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 25-5 ajoute qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Par ailleurs, selon l'article 2 du décret du 31 juillet 2015, le mobilier d'un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l'espèce, il résulte de l'inventaire signé par les parties le 19 mai 2021, au moment de l'entrée effective dans les lieux qui avait été fixée initialement au 29 avril 2021 puis reportée en raison de la présence d'effets personnels de l'ancien locataire et du nettoyage à effectuer (cf pièces n° 25 et 26 de l'appelant), que la maison louée ne comportait pas certains des meubles et accessoires exigés ci-dessus tels que lit, couette ou couverture, chaises, luminaires, table, vaisselle, ustensiles de cuisine.

Mme [J] ne rapporte pas la preuve contraire lui incombant.

Le document dactylographié qu'elle produit (pièce n° 5), mentionnant que la maison était équipée avec tout le mobilier nécessaire à son occupation et qu'à la demande du locataire, d'un commun accord, les meubles ont été retirés (à l'exception de ceux visés dans l'inventaire) car celui-ci disposait de son propre mobilier, n'est signé par aucune des parties et n'a donc aucune valeur probatoire.

De même, la force probante des deux attestations dactylographiées, produites par Mme [J] et émanant de Mme [L] et de M. [N], ne sera pas retenue faute d'être manuscrites et d'être accompagnées d'un justificatif de l'identité de leur auteur, ce en méconnaissance de l'article 202 du code de procédure civile.

L'argument selon lequel M. [G] n'a adressé une réclamation que près d'un an après la prise de possession des lieux est inopérant.

En conséquence, en l'absence de mise à disposition du locataire par le bailleur de l'ensemble du mobilier requis pour caractériser la location meublée, il convient de requalifier le bail en location de logement vide.

2. Sur la diminution du loyer proportionnelle à l'écart de surface habitable

L'article 3 4° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location précise la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation.

L'article 3-1 ajoute :

'Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.'

En l'espèce le contrat de bail litigieux mentionne un loyer principal de 2.050 euros pour une surface habitable 'd'environ 180/200 m²' qui, contrairement à ce que soutient Mme [J], n'inclut pas le sous-sol compte tenu de la définition de la surface habitable donnée par l'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le dossier de diagnostics techniques annexé au bail, établi par la société Immexpert, mentionne quant à lui une surface d'environ 150 m², étant précisé que diagnostiqueur n'avait pas été mandaté pour effectuer un métrage du bien.

M. [G] communique un rapport de surface habitable dressé le 19 septembre 2022 par la même société Immexpert qui conclut à une superficie habitable totale du bien de 152,58 m².

Ce mesurage n'a pas été établi contradictoirement mais il est corroboré par l'indication figurant dans le dossier de diagnostics et n'est pas utilement remis en cause par les éléments fournis par l'intimée, notamment par les plans d'architecte.

Il convient donc de retenir sa force probante.

Au vu de ces éléments, la cour considère que la différence entre la superficie habitable réelle du bien et celle mentionnée dans le bail (190 m² résultant de la moyenne entre 180 et 200) s'établit à 190 -152,58 = 37,42 m², ce qui réprésente un écart de 19,69%.

La surface réelle n'étant pas inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, il convient de débouter M. [G] de sa demande de diminution de loyer, d'établissement sous astreinte d'un bail logement nu pour un loyer de 1.373,22 euros par mois, et subsidiairement de 1.563,95 euros/mois, et de remboursement d'un trop-perçu de loyer.

3. Sur la perte de chance de négocier le loyer

L'article 3 8° de la loi du 6 juillet 1989 énonce que que le contrat de location précise le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail.

M. [G] soutient qu'il a perdu une chance de négocier le loyer au regard du montant volontairement inexact du dernier loyer payé en avril 2021 par le précédent locataire porté par Mme [J] sur le contrat de location (2.300 euros).

En l'absence d'élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation en considérant que l'inexactitude de cette mention n'était pas prouvée par M. [G].

Par conséquent, il convient de confirmer le débouté de l'appelant de toute demande indemnitaire à ce titre.

4. Sur les travaux de remise en état prescrits par l'expert judiciaire

M. [G] sollicite la condamnation de Mme [J] à exécuter les travaux de remise en état préconisés par M. [I] dans son rapport d'expertise judiciaire déposé le 19 octobre 2020 dans le cadre d'un litige opposant l'intimée à différents constructeurs, et dans l'attente, la dispense du paiement des loyers et subsidiairement, leur consignation.

Cependant, comme pertinemment relevé par le premier juge, il ne ressort pas des conclusions de l'expert que les fissures affectant la façade de l'immeuble constituent un risque pour la sécurité de son occupant, caractérisent un logement indécent et rendent le bien inhabitable.

Le fait que les désordres relèvent de la garantie décennale et que les travaux de reprise préconisés, consistant notamment à reprendre en sous-'uvre l'intégralité des murs de la maison et à rigidifier l'intégrité de la structure, sont de grande ampleur, ne contredit pas cette analyse.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] de ses demandes.

5. Sur la réalisation d'un diagnostic électrique et l'exécution de travaux de sécurité électrique

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.'

Si Mme [J] justifie avoir fait réaliser un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité en mai 2013, il résulte cependant du contrat de bail qu'elle n'a pas remis ce document à M. [G], seuls le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques naturels et technologiques ayant été annexés et joints au contrat de location, la preuve contraire étant pas rapportée.

Toutefois, hormis une sanction pénale édictée à l'article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989 (créé par la loi du 9 avril 2024), il n'est prévu aucune autre sanction en cas de défaut de fourniture, à la date de conclusion du bail, du document requis lequel n'a qu'une valeur informative.

C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé la demande de M. [G] aux fins de réalisation d'un état de l'installation intérieure d'électricité non fondée et l'a rejetée.

Par ailleurs, la production par M. [G] d'un devis d'un montant de 1.446,50 euros établi le 26 janvier 2023 à sa demande par l'entreprise Sintelec, ayant pour objet la 'remise en état anomalie circuit prises' et d'un courrier de transmission de cette dernière est insuffisante à établir la nécessité de remplacer 12 disjoncteurs en l'absence d'éléments corroborant l'existence d'une anomalie sur l'installation exposant le bien à un 'potentiel risque d'incendie', étant observé que la seule anomalie qui avait été relevée dans le diagnostic de mai 2013 était la présence de douilles de chantier, non-conformité qui a été manifestement régularisée puisqu'elle n'est pas mentionnée par la société Sintelec.

Le rejet de la demande de travaux électriques est donc confirmé.

6. Sur l'exécution de divers travaux

M. [G] sollicite la condamnation de Mme [J] à exécuter une liste de travaux (listés 1 à10) pour remédier à de prétendus désordres, dysfonctionnements ou absence d'équipement dont la matérialité n'est établie par aucun élément, les seules réclamations de l'appelant et de son conseil dans leurs mails adressés à la bailleresse ne constituant pas une preuve.

De même, M. [G] n'est pas fondé à solliciter le remboursement de la facture de remplacement d'un robinet d'eau d'un montant de 318,54 euros qui relève des travaux d'entretien courants consécutifs à l'usage normal des équipements et qui incombe à ce titre au locataire.

Quant à l'élagage de l'arbre prétendument dangereux, facturé à hauteur de 600 euros, il relève également des réparations locatives devant rester à la charge de M. [G] qui, au surplus, a pris seul l'initiative de cette prestation sans mettre préalablement la bailleresse en demeure d'y procéder.

L'appelant est donc débouté de toutes ses demandes.

7. Sur la remise des quittances de loyer

En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de condamner Mme [J] à remettre à M. [G] les quitttances de loyer pour la période de janvier à mars 2024 dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard, le moyen opposé par cette dernière, selon lequel l'appelant est occupant sans droit ni titre compte tenu du congé qui lui a été délivré, étant inopérant au regard de la requalification du bail meublé en bail de logement nu prononcée ci-dessus.

8. Sur la demande indemnitaire de M. [G] à hauteur de 30.000 euros

Les demandes de M. [G] relatives au diagnostic d'électricité et aux travaux préconisés par l'expert judiciaire ayant été écartées, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté ce dernier de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice d'inquiétude.

9. Sur la demande de libre accès à la maison

Mme [J] sollicite la condamnation de M. [G] à laisser visiter les locaux loués pendant 2 heures les jours ouvrables de la semaine, conformément aux stipulations contractuelles, sous astreinte de 500 euros par manquement constaté.

Ce dernier s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'il ne refuse nullement l'accès à la maison aux éventuels acquéreurs et entrepreneurs et produit à l'appui de ses allégations des échanges de mails en date des 31 août et 7 septembre 2023.

Mme [J] justifie cependant par les pièces n° 8, 12 et 13 (procès-verbal de constat du 4 janvier 2023 et mails des 7 novembre et 30 décembre 2022) des obstacles mis par le locataire antérieurement au prononcé du jugement entrepris.

Compte tenu des difficultés rencontrées, il convient de confirmer le jugement sur ce point, en maintenant le montant de l'astreinte à 100 euros .

10. Sur le recours en garantie de Mme [J] contre la SARL Agents immo pros

La SARL Agents immo pros, professionnel, à qui Mme [J] a confié le mandat de rédiger le contrat de location conclu avec M. [G], a commis une faute en établissant un bail de logement meublé alors que le bien ne répondait pas aux caractéristiques exigées par la loi pour recevoir une telle qualification, ce manquement ayant conduit le locataire à diligenter une procédure contre la bailleresse.

Par suite, il convient de condamner l'agence immobilière à garantir Mme [J] de la condamnation aux dépens prononcée ci-dessous à son encontre.

11. Sur les demandes accessoires

Mme [J] succombant sur la demande principale de requalification du bail, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter M. [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.

PAR CES MOTIFS