CA Bordeaux, 6 mars 2025, RG 24/03776

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 24/03776 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-N47X

[L] [C]

S.C.I. DES SOURCES

c/

[V], [F], [E] [U]

S.A. MMA IARD

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 juin 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC (RG : 23/01022) suivant déclaration d'appel du 08 août 2024

APPELANTS :

S.C.I. DES SOURCES

société en liquidation

Société civile immobilière immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n° 419 342 381 dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [L] [C], domicilié en cette qualité au siège de la liquidation [Adresse 5]

[L] [C]

né le 27 Août 1957 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

en qualité de liquidateur amiable de la SCI DES SOURCES

Représentés par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[V], [F], [E] [U]

né le 16 Avril 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Guillaume DEGLANE de la SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX LDJ-AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX

S.A. MMA IARD

Société anonyme au capital de 537 052 368,00 € immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 440 048 882 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS substitué à l'audience par Me GEORGI

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été examinée le 21 janvier 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [K] [J], élève avocate.

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 6 juin 2019, M. [V] [U] a acquis de la SCI Des Sources un bien immobilier sis [Adresse 4] à Bergerac, comprenant deux locaux commerciaux et trois appartements, au prix de 235.000 €. Un diagnostic technique réalisé par la S.A.S Ar Diagnostics, assurée par la compagnie MMA Iard, a été annexé à l'acte authentique.

Indiquant avoir, à l'occasion de travaux réalisés en 2020, découvert la présence de termites au sein du bâtiment, il a, par voie d'assignation en date du 31 décembre 2021, sollicité la désignation d'un expert judiciaire en référé.

Par ordonnance du 15 février 2022, une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [Z] [S] a été ordonnée.

Par actes des 11, 20 et 21 décembre 2023, M. [V] [U] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bergerac le vendeur et le diagnostiqueur immobilier, ainsi que son assureur aux fins d'annulation de la vente et d'indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

- prononcé l'annulation de la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Bergerac conclue entre la SCI Des Sources et M. [V] [U] ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 235.000 € correspondant au prix de vente ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 35.535,95 € correspondant aux frais accessoires à la vente ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 15.506 € au titre des taxes afférentes à l'immeuble ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 3.425,15€ au titre des frais d'assurance du bien ;

- condamné la SCI Des Sources à payer à M. [V] [U] la somme de 21.060,70 € au titre des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ;

- condamné in solidum la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 110.747 € au titre de son préjudice financier ;

- condamné in solidum la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;

- condamné in solidum la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de constat d'huissier de justice et le coût de l'expertise judiciaire ;

- condamné solidairement la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SCI Des Sources de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration électronique du 8 août 2024, la SCI Des Sources et son liquidateur amiable, Monsieur [L] [C], ont relevé appel de la décision.

Par ordonnance du 17 octobre 2024, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire a été rejetée.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a constaté la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de la Sasu Ar Diagnostics et condamné l'appelant aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 18 décembre 2024, la SCI Des Sources, société en liquidation judiciaire et son liquidateur amiable Monsieur [L] [C] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- prononcé l'annulation de la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Bergerac conclue entre la SCI Des Sources et M. [V] [U] ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 235.000 € correspondant au prix de vente ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 35.535,95 € correspondant aux frais accessoires à la vente ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 15.506 € au titre des taxes afférentes à l'immeuble ;

- condamné en conséquence la SCI Des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 3.425,15€ au titre des frais d'assurance du bien ;

- condamné la SCI Des Sources à payer à M. [V] [U] la somme de 21.060,70 € au titre des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ;

- condamné in solidum la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 110.747 € au titre de son préjudice financier ;

- condamné in solidum la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;

- condamné in solidum la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de constat d'huissier de justice et le coût de l'expertise judiciaire ;

- condamné solidairement la SCI Des Sources et la Sa MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SCI Des Sources de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Statuant à nouveau,

- débouter Monsieur [U] de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;

- juger que la société Ar Diagnostics a engagé sa responsabilité dans le cadre de l'établissement des diagnostics datés du 19 décembre 2018 ;

- condamner la société MMA Iard, ès qualité d'assureur de la société AR Diagnostics, à indemniser intégralement Monsieur [U]

- condamner la société MMA Iard à garantir et relever indemne la Sci des Sources de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre à l'exception de celle tenant à la restitution du prix de vente de l'immeuble en cas de confirmation de l'annulation de la vente,

- condamner la société MMA Iard à payer à la Sci des Sources une somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- débouter la société MMA Iard de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la Sci des Sources,

- condamner tout succombant à payer à la Sci des Sources une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

- condamner tout succombant au paiement des dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise.

Dans ses dernières conclusions du 6 janvier 2025, Monsieur [V] [U] demande à la cour de :

- rejeter l'ensemble des moyens et prétentions de la SCI des Sources,

- débouter MMA Iard de son appel incident,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac en date du 25 juin 2024 en ce qu'il a :

- prononcé l'annulation de la vente de l'ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 6] (Dordogne) [Adresse 4] selon acte authentique dressé par Maître [Y] [I], notaire associé à [Localité 8], en date du 6 juin 2019.

En conséquence,

- condamner la SCI des Sources à lui payer les sommes suivantes :

- 235 000 euros (prix de vente)

- 35 535,95 euros au titre des frais accessoires à la vente.

- juger que la SCI des Sources et la société Ar Diagnostics ont engagé leur responsabilité à son égard ;

En conséquence,

- Condamner la SCI des Sources à lui payer les sommes suivantes :

- 15 506 euros (taxes foncières et logement vacant) (Pièces 44-48, 62-63)

- 3 425,15 euros (assurances) (Pièces 49-51 et 64)

- 21 060,70 euros (travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble) (Pièces 34-43, 61 et 65)

- condamner solidairement la SCI des Sources et la MMA, assureur de la société Ar Diagnostics, à lui payer les sommes suivantes :

- 110 747 euros au titre du préjudice financier. (Pièces 25-33)

- Infirmer le jugement concernant le montant du préjudice moral subi par lui et condamner solidairement la SCI des Sources et la MMA, assureur de la société Ar Diagnostics, à lui payer les sommes suivantes :

- 60 000 euros au titre du préjudice moral.

- Condamner les mêmes sous la même solidarité à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les dépens de référé, les frais de constat d'huissier, les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'instance au fond.

Dans ses dernières conclusions du 12 décembre 2024, la société MMA Iard demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 25 juin 2024 en ce qu'il a :

- prononcé l'annulation de la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Bergerac conclue entre la SCI des Sources et M. [V] [U] ;

- condamné en conséquence la SCI des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 235.000 € correspondant au prix de vente ;

- condamné en conséquence la SCI des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 35.535,95 € correspondant aux frais accessoires à la vente ;

- condamné en conséquence la SCI des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 15.506 € au titre des taxes afférentes à l'immeuble ;

- condamné en conséquence la SCI des Sources à restituer à M. [V] [U] la somme de 3.425,15 € au titre des frais d'assurance du bien ;

- condamné la SCI des Sources à payer à M. [V] [U] la somme de 21.060,70 € au titre des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ;

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 25 juin 2024 en ce qu'il a :

- condamné in solidum la SCI des Sources et la SA MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 110.747 € au titre de son préjudice financier ;

- condamné in solidum la SCI des Sources et la SA MMA Iard à payer à M. [V] [U] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ;

- condamné in solidum la SCI des Sources et la SA MMA Iard aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de constat d'huissier de justice et le coût de l'expertise judiciaire ;

- condamné solidairement la SCI des Sources et la SA MMA Iard à payer à Monsieur [V] [U] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau,

- débouter Monsieur [U] de l'intégralité de ses demandes à son encontre ;

- débouter la SCI des Sources et Monsieur [L] [C], ès qualité de liquidateur amiable de la SCI des Sources, de l'intégralité de leurs demandes à son encontre ;

Subsidiairement,

- ramener les préjudices à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

- débouter Monsieur [U] de son appel incident et de sa demande de condamnation à son encontre au titre du préjudice moral évalué à la somme de 60.000€ ;

- condamner la SCI des Sources et Monsieur [L] [C] ès qualité de liquidateur amiable de la SCI des Sources à la garantir de toute éventuelle condamnation ;

- juger que toute condamnation devra prendre en considération sa franchise contractuelle de 4.000 € opposable aux tiers ;

- condamner la SCI des Sources et Monsieur [L] [C] ès qualité de liquidateur amiable de la SCI des Sources à lui payer somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

- condamner la SCI des Sources et Monsieur [L] [C] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la Sci Les Sources,

Sur la demande en annulation de la vente sur le fondement du dol,

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Dans le cadre de la présente procédure, M. [U] a sollicité l'annulation de la vente conclue avec la SCI des Sources, à titre principal, sur le fondement du dol et subsidiairement, en application de la garantie des vices cachés.

Aux termes de son appel, la SCI Des Sources critique le jugement entrepris qui a procédé à l'annulation de la vente immobilière qu'elle a conclue le 6 juin 2019 avec M. [U] sur le fondement du dol, au motif qu'elle avait volontairement caché à son cocontractant le fait que le bien vendu était infesté de termites, situation qu'elle ne pouvait ignorer au vu d'un précédent état parasitaire établi par M. [D] le 27 juin 1998, d'un courrier adressé par la mairie de [Localité 6] le 15 septembre 2006 et de la réalisation de travaux au sein de l'immeuble.

Elle rappelle tout d'abord que trois conditions sont nécessaires afin de caractériser la réticence dolosive, à savoir, tout d'abord, la dissimulation d'informations au cocontractant, puis le fait que cette dissimulation présente un caractère intentionnel, ce qui suppose qu'elle ait été faite dans le but d''amener la partie adverse à contracter et enfin le fait que le dol ait été déterminant du consentement, c'est à dire que sans lui l'autre partie n'aurait pas contracté. Or, la SCI Des Souces estime et qu'en l'espèce, ces trois conditions ne sont pas réunies.

Pour conclure au contraire à l'existence d'une dissimulation d'information, M. [U] soutient que la SCI Des Sources ne pouvait ignorer que l'immeuble était infesté par les termites, en premier lieu à l'aune de l'état parasitaire établi par M. [D] le 27 juin 1998.

Il s'évince de cet état parasitaire, constituant la pièce n°32 de la SCI Des Souces et annexé à l'acte authentique de vente du 17 juillet 1998, que M. [D] a relevé des traces anciennes de termites dans les communs et l'appartement du 2ème, sans présence à ce jour, l'ensemble des locaux ayant été visité. Si toutefois, au titre des observations, il a été mentionné que le traitement des bois attaqués était conseillé, le diagnostiqueur a conclu néanmoins au fait qu'aucune trace de xylophages n'avait été repérée dans l'immeuble à ce jour.

Pour autant, contrairement à ce que soutient l'acquéreur, le diagnostic susvisé datant de surcroît de 1998, soit de plus de 20 ans avant la vente intervenue entre les parties le 6 juin 2019, n'est pas suffisamment circonstancié pour établir que l'immeuble au moment de sa cession à M. [U] était infesté de termites.

En effet, il ne fait que constater des 'traces anciennes', sans activité apparente d'insectes xylophages, de sorte que les vendeurs, en tant que simples profanes, ne pouvaient aucunement en déduire que l'immeuble était envahi de termites et que le diagnostic établi par la S.A.S Ar Diagnostics, au moment de la cession litigieuse, avait conclu à l'absence d'indice d'infestation par les termites.

Le second élément invoqué par M. [U] pour démontrer la connaissance de l'infestation par les termites par sa cocontractante est un courrier de la mairie de [Localité 6] du 15 septembre 2006, libellé comme suit 'Monsieur, Mon attention a été attirée sur l'état de salubrité de la maison louée [Adresse 3] à [Localité 6]. Les points de non-conformité qui ont été relevés sont les suivants : état dégradé d'une partie des cloisons du salon, suspicion de présence d'attaques d'insectes xylophages, problème d'étanchéité de l'une des huisseries de la chambre donnant sur la rue, escalier et rampe en mauvais état au niveau des parties communes, manque de volets aux fenêtres'.

Ce courrier qui tend à alerter la SCI Des Sources sur l'existence de diverses non-conformités ne met nullement en évidence une quelconque infestation liée à la présence de termites de l'immeuble. Elle ne fait que suspecter l'existence d'attaques liées à la présence d'insectes xylophages, ce à quoi la SCI Des Sources a légitimement répondu que ces suspicions n'étaient pas fondées, au vu de l'état parasitaire dressé en 1998, faisant preuve ainsi de sa bonne foi et de son ignorance d'une quelconque dégradation de l'immeuble liée à la présence de termites.

Enfin, il ne peut être tiré argument de la réalisation de travaux au sein de l'immeuble pour soutenir que la SCI Des Sources a tenté par ce biais de dissimuler l'infestation de l'immeuble par les termites. S'il est exact que des travaux de réfection de l'escalier ont été réalisés en 2006 par l'entreprise [A], il appert qu'à aucun moment l'artisan en charge des travaux n'a signalé la présence de termites ou de bois infectés ou défectueux nécessitant la réalisation d'un traitement.

Par ailleurs, s'il est exact que la SCI Des Sources a engagé des travaux de menuiserie en 2013, consistant à remplacer le sol en aggloméré du 3ème étage par un plancher bois, il ressort de l'attestation en date du 3 février 2023 dressé par M. [O] en charge de l'exécution des travaux, que lors de leur exécution, il n'a nullement décelé de poutres ou de bois endommagés par les termites, ni de traces de termites. Enfin, il est acquis qu'entre 2013 et 2016, la SCI Des Sources a confié à M. [T] divers travaux sur les planchers et la toiture de l'immeuble, lequel de nouveau, suivant attestation du 28 janvier 2023, a indiqué n'avoir constaté aucune présence de termites dans l'immeuble. De plus, l'expert ajoute qu'il ne pense pas que ces travaux aient été réalisés pour dissimuler l'existence de désordres consécutifs à la présence de termites.

La simple défaillance de la condition tenant à la dissimulation d'information suffit à ne pas retenir une réticence dolosive, ce d'autant plus qu'il n'est pas démontré par ailleurs que la SCI Des Sources ait intentionnellement dissimulé une telle information dans le but d'amener M. [U] à contracter, et ce, alors qu'elle a normalement fait réaliser les diagnostics obligatoires avant la cession de son immeuble et qu'il a été conclu à l'absence de présence de termites.

Sur la garantie des vices cachés,

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Pour exercer une telle action à l'encontre de ses vendeurs, M. [U] doit démontrer que trois conditions sont réunies à savoir que le vice préexistait à la vente, qu'il rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine et que les vendeurs avaient connaissance du vice.

Pour ce qui est de l'antériorité du vice, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la présence de termites dans l'immeuble est ancienne, compte-tenu de son ampleur et qu'elle était déjà existante lors de l'acquisition de l'immeuble et avant la réalisation du diagnostic par la société AR Diagnostics BC2E.

S'agissant également de l'impropriété à destination, elle est caractérisée, dès lors que l'immeuble s'avère fragilisé du fait de son infestation conséquente par les termites, que des travaux d'envergure s'imposent consistant à reprendre la structure porteuse de l'immeuble et que par conséquent ce dernier ne peut être matériellement habitable en l'état.

Pour ce qui est de la connaissance du vice, elle doit être démontrée par l'acquéreur, sauf à ce que le vendeur soit un professionnel de l'immobilier, ce qui est soutenu en l'espèce par M. [U] dans le but non seulement d'imputer à ses vendeurs une présomption de connaissance des vices de la chose vendue, mais également de faire échec à la clause exclusive de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente dont la validité est acquise.

Pour conclure à la qualité de professionnel de son adversaire, M. [U] se réfère à l'objet social de la SCI Des Sources et indique qu'elle a mis sur le marché un bien immobilier qui constituait un immeuble de rapport dont elle a encaissé les loyers pendant plus de vingt ans et dans lequel elle a fait réaliser des travaux, ainsi qu'il résulte de l'expertise judiciaire.

S'agissant de la SCI Des Sources, son objet social est ainsi défini et porte sur l'exercice du droit de propriété sur son patrimoine et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil'. Or, propriétaire du bien immobilier, objet du litige, durant 20 ans, la SCI des Sources a procédé à sa cession en 2019. La réalisation de cette seule transaction immobilière sur ce laps de temps de 20 ans n'en fait pas un professionnel de l'immobilier, dès lors qu'elle ne se livre pas de manière habituelle à des opérations d'achat et de vente de biens immobiliers.

S'agissant des travaux qu'elle a réalisés au sein de l'immeuble litigieux, ils se sont échelonnés dans le temps entre 2006 et avril 2018, ils ne peuvent conférer à la SCI Des Sources la qualité de professionnel, dès lors qu'ils ont été effectués par des entreprises et des artisans, qui ont par ailleurs attesté de ce qu'ils n'avaient constaté à l'occasion de leur exécution aucune trace afférente à la présence de termites.

Dès lors que la SCI Des Sources ne peut être considérée comme un professionnel de l'immobilier, la clause exclusive de la garantie des vices cachés a vocation à s'appliquer et ne peut être écartée que si M. [U] parvient à démontrer que sa venderesse avait connaissance du vice affectant l'immeuble vendu.

Or à ce titre, il a été démontré, au vu de l'analyse des pièces précédemment évoquées que ni l'état parasitaire établi en 1998, ni le courrier de la mairie datant de 2006 n'ont pu permettre à la SCI Des Sources de comprendre que son immeuble était infesté de termites. Sa bonne foi est d'autant plus patente qu'elle a conservé l'immeuble plus de 20 ans et qu'à aucun moment elle n'a engagé des travaux de traitement adaptés. De plus, l'état parasitaire établi au moment de la vente par la société Ar Diagnostics n'a pu que conforter la SCI Des Sources dans le fait que l'immeuble était sain.

La connaissance du vice par la société venderesse n'étant ainsi pas démontrée, il y a lieu de faire application de la clause exclusive de la garantie des vices cachés de sorte que l'action en garantie des vices cachés engagée par M. [U] ne pourra prospérer. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente, condamné la SCI Des Sources à restituer le prix de vente à l'acquéreur et à indemniser le préjudice subi par ce dernier.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur,

Il est généralement admis que tout manquement de l'opérateur intervenant dans le cadre des diagnostics réalisés conformément à l'article L271-4 du code de la construction et de l'Habitation, préalablement à une vente immobilière engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur du bien s'il commet une faute dans l'exécution de sa mission.

Dans cette hypothèse, conformément à l'article 1240 du code civil, il incombe à l'acquéreur de démontrer l'existence d'une faute imputable au diagnostiqueur, d'un préjudice en résultant et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l'espèce, la faute de la SAS AR Diagnostics est patente, puisqu'elle a établi un diagnostic manifestement inexact, indiquant qu'il n'avait été repéré aucun infestation par les termites, alors que selon le rapport d'expertise judiciaire de M. [S], des traces d'infestation de termites étaient parfaitement visibles, sans sondage destructif, notamment au nouveau de la plinthe des toilettes situées au 2ème étage, ainsi qu'au niveau de la structure porteuse de l'escalier au niveau du rez-de-chaussée.

Dans ces conditions, il ne peut être valablement soutenu que la SAS AR Diagnostics n'a pas commis de faute. L'argumentation de son assureur tendant à dire que l'infestation n'était pas visible le jour de la visite de la société AR Diagnostics ne pourra qu'être écartée, dès lors qu'elle vient en contradiction avec les conclusions du rapport d'expertise.

Il résulte de ce qui précède que la société AR Diagnostics a commis une faute délictuelle à l'égard de M. [U], en procédant à un examen visuel insuffisant et en omettant de procéder à des vérifications dans l'ensemble des parties bois de l'habitation. A ce titre, elle a également méconnu la norme NFP 03-201 s'imposant à elle de sorte que sa responsabilité civile délictuelle sera engagée.

Sur l'indemnisation du préjudice subi par l'acquéreur,

Si à l'origine, il était admis, en cas de diagnostic erroné, que l'acquéreur pouvait agir exclusivement à l'encontre du diagnostiqueur en indemnisation de la perte de chance d'avoir renoncé à l'achat du bien ou de l'avoir acquis à des conditions plus avantageuses, il est aujourd'hui acquis que celui-ci peut réclamer l'indemnisation de ses préjudices matériels et de jouissance au diagnostiqueur, ces dommages ayant un caractère certain, distinct d'une simple perte de chance d'obtenir une réduction de prix.

Sur le préjudice financier,

Tout d'abord, M. [U] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Des Sources et la SA MMA Iard, en sa qualité d'assureur de la société AR Diagnostics, à lui payer la somme de 110 747 euros au titre de son préjudice financier.

A ce titre, M. [U] expose qu'il a acquis l'immeuble litigieux comme un bien de rapport, de telle manière qu'il avait pensé financer l'emprunt qu'il avait souscrit à hauteur de 1150, 23 euros par mois avec les loyers en provenance de l'immeuble évalués à 1510 euros par mois, lui permettant même de réaliser un gain mensuel de 400 euros. Or, l'immeuble étant devenu inhabitable, il a perdu les revenus fonciers escomptés et a dû assumer le coût du remboursement de l'emprunt, en puisant dans son épargne dont un 'PEL de 64 745, 33 euros et un livret A de 58 620, 47 euros, ce dernier étant rémunéré à hauteur de 3%. Il indique également qu'il a dû rembourser au titre du coût total du crédit la somme de 43 188, 20 euros comprenant le montant des intérêts ainsi que celui de l'assurance.

Pour ce qui est du paiement des intérêts d'emprunt et de l'assurance, ils relèvent du coût normal du crédit et ne peuvent donc être mis à la charge du diagnostiqueur.

Pour établir le surplus du préjudice financier allégué, M. [U] produit une demande de clôture de son plan d'épargne logement en date du 9 novembre 2021, ainsi qu'un document n°29 indiquant que sur la période du 13 février 2021 au 31 décembre 2021 son livret A a connu une balance négative de 58 620, 47 euros. Toutefois, si comme l'indique M. [U] ces fonds ont été affectés au remboursement du crédit souscrit en vue du financement de son immeuble, ils n'ont nullement été perdus. Ce sont en réalité seulement les intérêts afférents à ces comptes qui ont été perdus depuis leur clôture jusqu'à ce jour, étant précisé que l'intimé ne produit aucun décompte pour en déterminer le montant. De plus, M. [U], du fait de l'état de dégradation de l'immeuble, a été dans l'incapacité de louer les appartements et les locaux commerciaux relevant de l'immeuble. Toutefois, il ne sollicite aucune somme au titre des pertes locatives.

Dans ces conditions, son préjudice financier n'étant pas suffisamment démontré par la production d'éléments probants, il ne pourra qu'être débouté de sa demande formée de ce chef et le jugement infirmé, qui avait condamné notamment la SA MMA Iard à payer de ce chef la somme de 110 747 euros sera infirmé.

Sur le préjudice moral,

La décision entreprise a condamné in solidum la SCI Des Souces et la SA MMA Iard à payer à M. [U] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral. L'assureur de la SAS AR Diagnostics considère qu'elle telle demande n'est pas sérieuse et que M. [U] devra être débouté de sa demande formée de ce chef.

Ce dernier pour sa part a interjeté appel incident de ce chef, en réclamant la somme de 60 000 euros à ce titre, faisant valoir que cette affaire lui a engendré une angoisse importante. En effet, il s'est trouvé dans une situation matérielle extrêmement précaire, craignant en outre de voir à tout moment sa responsabilité personnelle engagée si un accident survenait, du fait de l'arrêté de péril imminent pris à l'encontre de l'immeuble. De plus, il a dû engager de nombreuses démarches dans le cadre de cette affaire qui ont impacté tant sa vie professionnelle que personnelle.

Il n'est pas sérieusement contestable que les faits de la cause ont eu un impact moral sur M. [U] qui n'a pu réaliser le projet qu'il avait escompté à travers cette transaction immobilière, qui a dû en outre exposer des frais supplémentaires qu'il n'avait pas prévus et engagé des démarches chronophages en vue de la défense de ses droits.

Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge lui a accordé la somme de 5000 euros en réparation de son entier préjudice, la somme de 60 000 euros réclamée étant manifestement excessive et non justifiée par des éléments nouveaux. Le jugement néanmoins sera infirmé en ce que seule la SA MMA Iard sera condamnée à payer cette somme à M. [U], la SCI Des Sources étant mise hors de cause.

Sur l'appel en garantie,

La SA MMA Iard, assureur de la SAS AR Diagnostics, demande à être relevée indemne des condamnations prononcées à son encontre par la SCI Des Sources et M. [C], ès qualités de liquidateur amiable de la SCI Des Sources.

Une telle demande ne pourra prospérer dès lors que la SCI Des Sources a été mise hors de cause.

Sur la franchise contractuelle,

L'article L112-6 du code des assurances dispose que l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur originaire. Par conséquent, la franchise contractuelle est opposable non seulement à l'assuré mais aux tiers victimes.

Dans ces conditions, la SA MMA Iard est en droit d'opposer à M. [U] la franchise contractuelle d'un montant de 4000 euros.

Sur l'indemnisation du préjudice moral de la SCI Des Sources,

La SCI Des Sources sollicite la condamnation de la société MMA Iard à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral.

S'il est patent que la SCI Des Sources a été attraite à tort dans le présent litige et que le diagnostic erroné de la SAS AR Diagnostics n'y est pas étranger, force est de constater toutefois que la SCI Des Sources ne démontre nullement la matérialité du préjudice qu'elle invoque. Elle sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes,

M. [U], qui défaille pour l'essentiel en cause d'appel, sera débouté de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il en sera de même de la SA MMA Iard s'agissant de sa demande dirigée à ce titre contre la SCI Des Sources.

L'équité commande également de débouter la SCI Des Sources de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée à l'encontre de M. [U] qui sera exclusivement tenu aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise.

PAR CES MOTIFS :