CA Aix-en-Provence, 6 mars 2025, RG 24/06589

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/120

Rôle N° RG 24/06589 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCCX

Société LE REGINA

C/

[O] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS

Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ- ARLABOSSE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 20 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/07060.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LE REGINA sis [Adresse 2]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AGENCE DI LUCA dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIME

Monsieur [O] [C]

né le 27 décembre 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [C] est propriétaires des lots n° 74 et 236 de la résidence Le Régina, sise [Adresse 2] à [Localité 4].

Dans le courant de l'année 2021, il a sollicité du Syndic l'autorisation d'installer une pergola en façade pour couvrir sa terrasse et son store. Celle-ci, objet de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 23 septembre 2021, lui a été réfusée.

Passant outre, M. [C] a installé une marquise ainsi qu'une barrière occultante en retrait de sa jardinière.

Par lettres des 3 novembre 2022 et 22 juin 2023, le syndic de la copropriété et son conseil l'ont mis en demeure de déposer ces installations.

Ces courriers étant demeurés lettres mortes, le Syndicat des copropriétaires le Régina, pris en la personne de son syndic en exercice, a, par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, fait assigner M. [O] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de l'entendre condamner à :

- supprimer la pergola et la barrière blanche sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

- dit n'y avoir lieu à référé ;

- condamné le Syndicat des copropriétaires Le Régina, pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens et à verser à M. [O] [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que les photographies versées aux débats attestaient d'aménagements d'appartements plus disparates que la protection de l'auvent, en harmonie avec les balcons en aluminium blanc, et la barrière du rez-de-chaussée, également blanche et largement dissimulée par les végétaux.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires Le Régina a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 20 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

- condamne M. [C], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à exécuter les travaux suivants :

' supprimer la pergola en forme de marquise installée sur la façade ;

' supprimer la barrière occultante installée sur la terrasse ;

- déboute M. [C] de toutes ses demandes ;

- condamne M. [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 03 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [C] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise et :

- en tant que de besoin, constate que la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Régina, tendant à obtenir sa condamnation à enlever la casquette installée au-dessus du store, est prescrite ;

- condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Régina à lui verser la somme de 3 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024, le président de la chambre 1-2 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

- déclaré irrecevable, dans le cadre de l'incident dont il était saisi, la demande de M. [C] visant à entendre déclarer l'appel irrecevable ;

- débouté M. [C] de sa demande de radiation de la présente affaire ;

- débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Régina de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que les dépens de l'incident suivraient le sort de ceux de l'instance principale.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ... l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif.

S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.

En l'espèce, en son article 5 B, le règlement de copropriété stipule : Constituent des parties communes, celles de l'ensemble immobilier à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; elle comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :

- ... les clôtures et les murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la copropriété ;

- ... les jardins et espaces intérieurs avec leurs plantations ;

- les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ... ;

- ... les balcons, loggias et terrasses, même s'ils sont en tout ou partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, à l'exception toutefois de leur revêtement superficiel ...

L'article 6 du chapitre III, consacré aux 'Harmonies' précise : Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les gardes-corps, balustrades, rampes et barre d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture, et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble immobililier, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive sans le consentement de la majorité des copropriétaires délibérant comme il va être dit plus loin sous l'article 15. Aucun aménagement, ni aucune décoration (création de véranda) ne pourront être apportés par un copropriétaire aux loggias, terrasses et balcons qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'ensemble immobilier et pourraient faire obstacle à la délivrance d'un certificat de conformité.

Sur la barrière installée en limite de terrasse

Il s'induit à l'évidence des textes précités que la terrasse de M. [C] participe des parties communes à usage privatif. Indépendamment de tout débat sur le caractère esthétique ou pas de la clôture qu'il y a installé, il lui fallait donc, par application des stipulations précités du règlement de copropriété, recueillir l'accord de l'assemblée générale pour y installer une clôture en PVC blanc. Tel est d'autant plus le cas, qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2023 par Maître [U], commissaire de justice, rapproché des photographies, non discutées, versées aux débats par l'appelant, que ladite clôture constitue une discontinuité avec celles des autres terrasse du rez-de-chaussée lesquelles sont toutes en bois.

L'ordonnance sera dès lors infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dépose et M. [C] sera condamné à démonter cette barrière occultante, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ladite astreinte courant sur une période de 5 mois.

Sur la marquise installée au dessus du store de la terrasse

Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le Syndicat.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En application des dispositions de ces textes, une action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle. Elle se prescrit donc dans les délais et termes de l'article 2224, précité, du code civil.

Il n'est pas contestable que l'installation de la marquise située au-dessus du store de M. [C] devait être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaire, d'une part, en ce qu'elle se trouve fixée dans le mur de la façade de l'immeuble (article 5 du règlement intérieur) et, d'autre part, en ce qu'elle rompt l'harmonie de ladite façade (article 6). Il résulte en effet du procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2023 par Maître [U], commissaire de justice, rapproché des photographies, non discutées, versées aux débats par les parties, qu'il s'agit du seul ouvrage de ce type installé dans la résidence.

En outre, M. [C] ne peut raisonnablement soutenir qu'un tel aménagement ne nécessite pas d'autorisation alors qu'il a préalablement sollicité l'autorisation d'installer une pergola (soit un dispositif très proche) et que celle-ci lui a été réfusée par l'assemblée générale du 23 septembre 2021 (résolution n° 5) à une majorité de 3 272 tantièmes sur 5 277.

Enfin, la facture n° FC09479 de la société Stores Mer et Soleil, datée du 15 mars 2016, qu'il verse aux débats pour soutenir que l'action du Syndicat des copropriétaire est prescrite et contester la caractère illicite du trouble allégué, porte sur l'installation d'un store 'à manoeuvre manuelle' (visible sur l'ensemble de photographies produites), pour un montant de 2 190 euros TTC, et non sur celle de la marquise litigieuse dont on peut légitimement penser, à l'instar de l'appelant, qu'elle est postérieure à l'assemblée générale du 23 septembre 2021et a été conçue comme une solution de repli par rapport à la pergola initialement envisagée.

Le moyen tiré de la prescription étant dès lors inopérant, il y a lieu de condamner M. [C] à déposer la marquise lititigieuse, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ladite astreinte courant sur une période de 5 mois.

L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné le Syndicat des copropriétaires Le Régina, pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens et à verser à M. [O] [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [C], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés en première instance et appel. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article sus-visé.

M. [O] [C] supportera en outre les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS