CA Poitiers, 11 mars 2025, RG 23/00975

ARRET N°99

N° RG 23/00975 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZDG

[F]

C/

S.A.R.L. [B] ET FILS SARL

S.C.I. JP2M3B

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00975 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZDG

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 mars 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIORT.

APPELANT :

Maître [M] [F]

né le 13 Novembre 1967 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

ayant pour avocat Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEES :

S.A.R.L. [B] ET FILS représentée par sa liquidatrice Madame [E] [B]

[Adresse 9]

[Localité 6]

ayant pour avocat Me James GAILLARD de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

S.C.I. JP2M3B

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat Me Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER - THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

Aux termes d'un acte authentique de vente dressée le 31 mai 2018 par maître [M] [F], notaire à [Localité 4], avec la participation de maître [D], notaire à Melle qui avait rédigé le compromis, la Sci JP2M3B a fait l'acquisition au prix de 165.000 € de deux parcelles supportant deux bâtiments à usage commercial cadastrées section C n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] d'une contenance totale de 75 ares 76 ca sises à Azay-le-Brûlé, dans les Deux-Sèvres.

Faisant valoir qu'elle avait découvert au démarrage des travaux de fouilles préparatoires à la démolition des bâtiments en vue de la construction de nouvelles cellules commerciales qu'une ligne d'électricité à haute tension enterrée traversait la propriété à l'endroit où devaient être réalisés les réseaux d'assainissement et d'évacuation des eaux pluviales, ce qui avait entraîné l'arrêt du chantier, d'importants surcoûts en étude et ouvrages pour réaliser le projet en l'état des deux lignes enterrées, la perte des loyers attendus du franchisé qui devait prendre à bail l'une des cellules, et une dévalorisation de son bien, la société JP2M3B a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Niort par actes des 18 et 20 mai 2020 la SARL [B] & Fils et maître [M] [F] pour les voir juger responsables de ses préjudices et les entendre condamner à l'en indemniser, sollicitant, dans le dernier état de ses prétentions, leur condamnation solidaire à lui payer :

.77.203 € au titre du surcoût des travaux

.6.000 € au titre des frais annexes

.10.000 € au titre de la dévalorisation du bien

.9.151,20 € par mois à compter du 29 février 2020 et 7.200 € par mois à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'au complet paiement du dédommagement principal, au titre du préjudice de jouissance

.outre 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société [B] & Fils a conclu au rejet de cette action en arguant d'une violation du principe de la contradiction ; elle a subsidiairement dénié sa garantie en indiquant que la servitude pouvait être connue de l'acheteur puisqu'elle était publiée au bureau des Hypothèques, et en faisant valoir qu'elle en avait fait part à l'agent qui négocia la vente, et elle a aussi contesté le préjudice ; elle a sollicité en cas de condamnation la garantie du notaire ; et elle a réclamé des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Maître [F] a conclu au rejet des demandes dirigées à son encontre motif pris de l'absence de preuve du lien de causalité entre le manquement invoqué et le préjudice allégué, et en contestant la réalité même d'un préjudice indemnisable ; il a subsidiairement demandé à être entièrement relevé et garanti par la société [B] & Fils de toute condamnation qui serait néanmoins prononcée à son encontre en lui reprochant de ne pas l'avoir avisé de la servitude qu'elle avait elle-même consentie à la régie du syndicat intercommunal d'électricité des Deux-Sèvres.

Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Niort a :

* constaté que le principe de la contradiction imposé par les règles de procédure civile avait été respecté

* constaté que la SARL [B] & Fils avait failli à son obligation contractuelle de renseignement, et l'a déclarée responsable du préjudice subi par la Sci JP2M3B

* constaté que maître [M] [F], notaire instrumentaire, avait failli à son obligation d'information et de conseil, et l'a déclaré responsable du préjudice subi par la Sci JP2M3B

* condamné solidairement la SARL [B] & Fils et maître [M] [F] à payer à la Sci JP2M3B une somme de 50.878,65 € à titre de dommages et intérêts

* débouté la Sci JP2M3B de sa demande de condamnation solidaire de la SARL [B] & Fils et de Me [F] à lui payer les sommes suivantes :

.6.000 € au titre des frais annexes

.10.000 € au titre de la perte d'une superficie commerciale

.9.151,20 € par mois à compter du 29 février 2020 et 7.200 € par mois à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'au complet paiement du dédommagement principal, au titre du préjudice de jouissance

* débouté la SARL [B] & Fils de sa demande subsidiaire tendant à se voir garantir par Me [M] [F] de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de la Sci JP2M3B

*débouté Maître [M] [F] de sa demande subsidiaire tendant à se voir garantir la SARL [B] & Fils de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de la Sci JP2M3B

* débouté la SARL [B] & Fils de sa demande au titre de dommages et intérêts formulée à l'encontre de la Sci JP2M3B ou de tout succombant

* condamné solidairement la SARL [B] & Fils et Me [M] [F] à payer à la Sci JP2M3B la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

* débouté la SARL [B] & Fils de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

* débouté Me [M] [F] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

* rejeté le surplus des demandes

* condamné solidairement la SARL [B] & Fils et Me [M] [F] aux entiers dépens, partagés par moitié

* rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu, en substance :

-qu'il avait été satisfait à l'exigence de rechercher un mode amiable de résolution du litige

-que les pièces communiquées par la demanderesse étaient bien conformes au bordereau

-que pour l'avoir elle-même consentie à la régie du syndicat intercommunal d'électricité des Deux-Sèvres, la venderesse connaissait l'existence de la servitude conventionnelle grevant le fonds cédé afin de permettre le passage de deux lignes à haute tension enterrées

-qu'elle était tenue au titre de son obligation précontractuelle d'information d'en aviser l'acheteur, compte-tenu de l'importance de cette contrainte sur la constructibilité du terrain

-que la charge de la preuve que cette information avait été donnée lui incombait et qu'elle ne la rapportait pas

-qu'il était sans incidence sur ce constat qu'elle ait prétendument remis une copie de l'acte de servitude conventionnelle à l'agent chargé de négocier la vente du terrain, ni que cette servitude fût publiée au Service de la publicité foncière

-qu'elle avait engagé sa responsabilité envers la Sci JP2M3B

-que le notaire instrumentaire, tenu d'assurer l'efficacité de son acte, et à ce titre de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement auprès du service de la publicité foncière, la nature et les caractéristiques du bien vendu, avait engagé sa responsabilité délictuelle envers la Sci JP2M3B en ne faisant pas état de cette servitude grevant le fonds, et qu'il ne pouvait prétendre s'exonérer à l'égard de l'acheteur de cette responsabilité en soutenant que le vendeur aurait lui-même dû révéler la servitude, ni en faisant valoir qu'elle pouvait être connue en consultant le fichier du service de la publicité foncière

-que la servitude avait directement engendré pour l'acheteur un surcoût dans l'aménagement du terrain, destiné à accueillir des cellules commerciales, et que le préjudice de la Sci JP2M3B tenait à la perte de chance de n'avoir pas acquis le bien ou de l'avoir acquis à d'autres conditions en négociant son prix eu égard au surcoût en études et en travaux induit par la servitude

-que les responsables ne pouvaient subordonner la réparation dont ils étaient débiteurs à l'accomplissement préalable des travaux par la Sci, laquelle justifiait de leur coût par la production de devis

-que le préjudice certain, né et actuel était justifié à hauteur de 50.878,65 €

-que la Sci ne démontrait pas le lien de causalité entre l'existence de la servitude révélée après l'achat et l'absence d'effectivité du contrat de bail qu'elle avait prévu de conclure avec l'enseigne 'Gemo'

-qu'au vu de l'importante réduction de prix consentie par la venderesse, en liquidation amiable et qui avait accepté de lui vendre 165.000 € la parcelle initialement mise en vente à 450.000 €, il n'était pas justifié d'une dévalorisation liée à l'existence de la servitude

-que s'agissant des demandes respectives de garantie des défendeurs, elles devaient être rejetées car leurs fautes avaient concouru à parts égales au préjudice subi

-que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société [B] & Fils n'était pas fondée.

M. [M] [F] a relevé appel le 25 avril 2023.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 20 décembre 2023 par M. [M] [F]

* le 19 septembre 2023 par la société en liquidation amiable [B] & Fils

* le 11 septembre 2024 par la Sci JP2M3B.

M. [M] [F] demande à la cour :

-d'infirmer le jugement en ce qu'il a

.constaté que maître [M] [F], notaire instrumentaire, avait failli à son obligation d'information et de conseil, et l'a déclaré responsable du préjudice subi par la Sci JP2M3B

.condamné solidairement la SARL [B] & Fils et maître [M] [F] à payer à la Sci JP2M3B une somme de 50.878,65 € à titre de dommages et intérêts

.débouté Maître [M] [F] de sa demande subsidiaire tendant à se voir garantir la SARL [B] & Fils de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de la Sci JP2M3B

.débouté Me [M] [F] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

.rejeté le surplus de ses demandes

.condamné solidairement la SARL [B] & Fils et Me [M] [F] aux entiers dépens, partagés par moitié

Et statuant à nouveau :

-dire et juger que la société JP2M3B ne justifie d'aucun lien de causalité et d'aucun préjudice indemnisable du fait de l'établissement par Me [M] [F] de l'acte de vente du 31 mai 2018

-débouter en conséquence la société JP2M3B de toutes ses demandes présentées à son encontre

-débouter la société [B] & Fils de ses prétentions à l'encontre de Me [F], visant à ce que ce dernier la garantisse et la relève indemne de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre

-Dans l'hypothèse d'une condamnation in solidum, condamner la société [B] & Fils à garantir et relever indemne Me [F] de toute condamnation au profit de la société JP2M3B sur le fondement de l'article 1318 du code civil

-condamner la société [B] & Fils à payer à Me [F] une somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

-condamner la société [B] & Fils en tous les frais et dépens de l'instance.

Estimant inutile d'aborder la question de l'hypothétique faute qui lui est reprochée, il soutient que la demanderesse ne démontre pas avoir été contrainte en raison de l'existence de la servitude litigieuse, d'envisager des travaux d'assainissement et de création d'un bassin d'orage distinct de ce qu'elle avait prévu à l'origine ni plus généralement de travaux supplémentaires par rapports aux devis initiaux.

Il considère que la mise en oeuvre de travaux en définitive plus importants que ceux qui étaient prévus dans le programme originel de la Sci a procédé de motifs étrangers à la présence de la ligne à haute tension prétendument ignorée, qui n'est mise en avant que fallacieusement, à titre de prétexte, ainsi qu'il ressort selon lui de courriers de l'architecte.

Il soutient qu'aucun préjudice né et actuel n'est établi, alors que la demanderesse ne produit pas de factures de travaux mais uniquement des devis.

Affirmant que l'indemnisation réclamée par la Sci JP2M3B s'assimile en réalité à la restitution d'une partie du prix, il objecte ne pouvoir en tout état de cause être tenu de supporter la garantie dont seul le vendeur est débiteur envers l'acquéreur.

Pour le cas où une condamnation serait toutefois prononcée à son encontre, il sollicite l'entière garantie de la société [B] & Fils en observant que celle-ci savait devoir informer de la servitude l'acheteur de son fonds et s'y était engagée dans la convention de servitude, et en soutenant que l'affaire ne concerne en définitive que les rapports entre vendeur et acheteur.

La société en liquidation amiable [B] & Fils demande à la cour :

* de l'accueillir en son appel incident

Vu l'article 1240 du code civil :

*infirmer en totalité le jugement dont appel notamment en ce qu'il a fait droit à des demandes indemnitaires pour des préjudices non établis et retenu une dissimulation de servitude, et prononcé sa condamnation

* débouter la Sci JP2M3B de toutes ses demandes et les dire non fondées en droit comme en fait

* incidemment condamner Me [F] à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société JP2M3B, sur l'article 1318 du code civil, et le débouter de toute demander envers elle

* incidemment et en toutes hypothèses condamner la Sci JP2M3B ou tout succombant à lui payer

.3.000€ à titre de dommages et intérêt pour procédure(s) abusive(s)

.6.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile

* ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle conteste avoir manqué à son obligation d'information en affirmant qu'elle avait informé l'agent d'affaires chargé de négocier la vente de la présence des lignes haute tension enterrées. Elle fait valoir que cette servitude était parfaitement connaissable puisque publiée au service de la publicité foncière. Elle conteste que la Sci JP2M3B l'ait ignorée, en faisant valoir que celle-ci reconnaît avoir disposé de l'acte initial de constitution de la servitude du 10 septembre 1999, qu'elle a même produit en première instance ; que des bornes implantées sur la parcelle matérialisaient la servitude ; et que la présence d'un transformateur électrique implanté sur la parcelle ne laissait aucun doute sur la présence de la ligne.

Elle conteste subsidiairement tout lien de causalité entre le manquement au devoir d'information qui lui est imputé et les surcoûts invoqués à l'appui de la demande d'indemnisation.

Elle récuse la réalité d'un préjudice en affirmant que la servitude, consentie à titre gratuit, est d'intérêt collectif pour tout le quartier ; qu'elle s'est substituée à une ligne aérienne située au même endroit ; qu'au vu de sa localisation, en limite de propriété, elle n'affecte ni la valeur ni l'usage du terrain ; et que les déboires dont fait état la demanderesse tiennent en réalité au refus de son projet par la commission d'aménagement commercial, et à la crise sanitaire de 2020.

Au cas où elle serait néanmoins condamnée, elle demande à être garantie par le notaire en soutenant que celui-ci a gravement manqué à ses devoirs en ne faisant pas état d'une servitude publiée au service de la publicité foncière.

La Sci JP2M3B demande à la cour de :

* dire et juger irrecevable et mal fondé Me [F] et la société [B] & Fils en toutes leurs demandes, fins et conclusions d'appel à son égard ; l'en débouter

* confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire de la SARL [B] & Fils et de Me [F] à lui payer 6.000 € au titre des frais annexes et 10.000 € au titre de la perte d'une superficie commerciale

* réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire de la SARL [B] & Fils et de Me [F] à lui payer les sommes suivantes :

.6.000 € au titre des frais annexes

.10.000 € au titre de la perte d'une superficie commerciale

Et statuant à nouveau

* condamner conjointement et solidairement Me [F] et la SARL [B] & Fils au paiement de

.6.000 € au titre des frais annexes

.10.000 € au titre de la perte d'une superficie commerciale

* condamner conjointement et solidairement Me [F] et la SARL [B] & Fils à la somme de 4.000 € ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle maintient avoir découvert la servitude lors du lancement des travaux préparatoires et des fouilles, et en avoir alors obtenu communication par le fournisseur d'électricité, qui, contacté, lui remit une copie de la convention. Elle affirme que l'agent immobilier ne lui en avait jamais parlé. Elle conteste avoir pu s'en convaincre par elle-même.

Elle fait valoir que ni le compromis ni l'acte de vente n'en font état.

Elle fustige la mauvaise foi de la venderesse en indiquant que celle-ci a signé un acte qui n'en fait pas état alors qu'elle s'était obligée dans la convention de servitude à en aviser tout acheteur de son fonds. Elle impute à la société [B] & Fils une attitude dolosive.

Elle rappelle que Me [F] lui a explicitement écrit avoir omis de la mentionner dans son acte alors qu'elle était publiée. Elle fait valoir qu'il avait l'obligation de procéder aux vérifications sur la situation du bien vendu, et qu'il a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait.

Elle indique se heurter depuis cinq années au refus de la venderesse et du notaire d'assumer leur responsabilité.

Elle expose avoir réussi en définitive à trouver en 2021 un accord avec le bénéficiaire de la servitude pour la déplacer ailleurs sur cette même parcelle, et une solution technique pour ce faire avec un architecte, passant par l'implantation d'un transformateur, ce qui s'avère moins coûteux. Elle estime malvenues les objections formulées à cet égard, indiquant que les appelantes dénaturent la portée de la lettre de l'architecte, lequel y explique justement que le transformateur va réduire la portion de parcelle devant être végétalisée ce qui pourrait compromettre l'accord de la commission d'aménagement commercial. Elle expose produire un courrier explicatif de l'architecte qui détaille l'impact de la découverte des câbles électriques à haute tension sur le projet constructif et le permis de construire, et le surcoût. Elle indique que le projet est resté bloqué neuf mois car elle ne disposait pas des fonds pour financer les coûteux travaux supplémentaires.

Elle maintient que son terrain est dévalorisé par la présence de cette servitude, et qu'elle a aussi subi un préjudice lié aux démarches, au temps passé et au préfinancement du surcoût, et elle réitère par voie d'appel incident ses demandes indemnitaires à ce titre rejetées par les premiers juges.

L'ordonnance de clôture est en date du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour n'est pas saisie d'une demande d'infirmation des chefs du jugement entrepris qui ont rejeté les contestations tirées d'une part, de l'exigence d'une recherche préalable d'un mode amiable de résolution du litige, et d'autre part du respect d'une atteinte au principe de la contradiction au titre des pièces versées aux débats.

S'agissant de la servitude liée au passage d'un réseau électrique à haute tension sous-terrain sur la parcelle vendue par la SARL [B] & Fils à la Sci JP2M3B, son existence est établie par la convention conclue entre les consorts [B] et la régie du syndicat intercommunal d'électricité des Deux-Sèvres le 10 septembre 1999, qui l'a instituée (pièce n°10 de l'intimée).

L'existence de cette servitude grevant le fonds cédé n'est pas mentionnée dans le compromis de vente signé le 7 février 2018 (cf pièce n°1 des appelants), et elle ne l'est pas davantage dans l'acte authentique de vente dressé le 31 mai 2018 par Me [M] [F].

Il n'est justifié d'aucun élément démontrant que la société JP2M3B en aurait eu connaissance. Celle-ci n'a rien reconnu de tel.

La société [B] & Fils affirme sans le prouver avoir remis une copie de la convention instituant la servitude à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel la vente s'était négociée, lequel n'est pas dans la cause, et rien ne démontre, s'il la reçut réellement, qu'il l'aurait communiquée à la société JP2M3B ni même qu'il en aurait fait état auprès d'elle.

La circonstance que cette convention avait fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière n'est pas de nature à impliquer que l'acheteur en aurait eu ainsi connaissance, alors qu'il n'avait nul motif de lever un état ou plus généralement de se renseigner par lui-même auprès de ce service, d'autant que le compromis de vente comme l'acte de vente étaient chacun rédigés par un notaire, dont l'une des tâches consiste précisément à consulter systématiquement les renseignements disponibles sur le bien au fichier immobilier.

En l'état de cette servitude de passage d'une ligne sous-terraine à haute tension, la société [B] & Fils ne pouvait, comme elle l'a fait, certifier dans l'acte authentique qu'à sa connaissance, le bien vendu n'était grevé d'aucune autre servitude que celle, de passage, qui y était instituée.

Cette assurance donnée à l'acquéreur ne peut procéder d'une omission ou d'une erreur, puisqu'elle indique elle-même avoir remis à l'agent immobilier un exemplaire de la convention instituant cette servitude, qu'elle n'avait donc pas oubliée, étant relevé que celle-ci avait été constituée par la famille [B].

Quant à Me [F], qui ne discute pas véritablement l'existence même de sa faute, il a commis un manquement à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait.

Tenu de lever un état de formalités pour établir la situation juridique et matérielle du bien au regard des inscriptions et servitudes pouvant le grever, et au surplus spécialement informé par le compromis, qui le désigne pour dresser l'acte authentique de vente, que le bien était acquis en vue de réaliser sur la parcelle, après démolition du bâtiment existant, une opération de construction d'un bâtiment à usage professionnel ou commercial d'une superficie de 2.400 m², il a manqué à ses obligations, comme il l'a reconnu dans un courriel adressé le 29 mars 2019 au représentant légal de la Sci JP2M3B en lui écrivant que sa consoeur rédactrice du compromis comme lui-même, rédacteur de l'acte de vente, avaient l'un comme l'autre 'omis cette servitude dûment publiée'.

Par ailleurs, de ce que la société [B] & Fils savait devoir porter à la connaissance de l'acheteur du fonds l'existence de la servitude qui le grevait, il ne résulte nullement, contrairement à ce que soutient Me [F], que la responsabilité du notaire ne pourrait pas être engagée car il ne pourrait pas lui être reproché d'avoir rappelé à une partie l'obligation de bonne foi à laquelle elle était tenue, sa responsabilité étant engagée à l'égard de la partie qui ignorait l'information et dont la mauvaise foi n'est donc pas en cause,

Le tribunal a retenu par des motifs pertinents, qui ne sont pas réfutés en cause d'appel, que les fautes respectives de la SARL [B] & Fils et de Me [F] engageaient leur responsabilité, la première sur un fondement contractuel, le second sur un fondement délictuel, et qu'elles étaient en lien direct de causalité avec le préjudice subi par l'acheteur du fait de la présence de cette servitude qu'il ignorait.

L'architecte en charge de l'opération de construction de cellules commerciales sur la parcelle expose et détaille dans un courrier au gérant du 5 mars 2021 dont les énonciations ne sont pas suspectes, sont cohérentes avec les productions et les éléments du dossier, et ne sont pas contredites, les conséquences techniques, juridiques et financières de la découverte en cours de chantier de la servitude électrique non apparente, indiquant ainsi, notamment qu'elle a requis

-de déplacer un local technique et local surpresseur qui se trouvaient au droit de la ligne et qu'il a été nécessaire de reculer, pour tenir compte de la mise en place annoncée d'un transformateur électrique, ce qui a nécessité de déposer un permis de construire modificatif :

-de déplacer la ligne électrique, la bande de terrain où elle était située étant la seule où pouvait se faire l'infiltration des effluents, laquelle requiert une zone nom imperméabilisée et vaste qui ne se trouvait pas ailleurs sur la parcelle

-de créer un transformateur électrique en raison du déplacement de la ligne HT, qui dessert d'autres structures situées à proximité immédiate ou plus lointaine

-de modifier le système de collecte et d'infiltration des eaux pluviales par une filière différente, nécessitant une nouvelle intervention du bureau d'études, et plus coûteuse

-de modifier, compte-tenu des distances à respecter, l'emplacement des réseaux enterrés en adduction d'eau potable, en courant fort et en courant faible.

La Sci JP2M3B justifie d'ailleurs avoir conclu avec Gérédis, dont elle a accepté le devis le 22 décembre 2020, une convention de déplacement d'ouvrage ligne HTA souterraine sur sa parcelle (sa pièce n°16).

L'appelant dénature la teneur de ce courrier en affectant d'y voir au contraire la preuve que ces études et travaux résulteraient d'une autre cause que la découverte en cours de chantier des lignes à haute tension enterrées, et notamment de la position de la commission d'aménagement commercial, alors que l'architecte y fait référence pour indiquer que la ponction foncière induite par l'implantation d'un transformateur sur la parcelle réduira d'autant la surface vouée à être végétalisée.

Ce préjudice subi par la société JP2M3B a été pertinemment chiffré par les premiers juges au vu des productions.

Il est certain et actuel, puisqu'il tient aux contraintes, surcoûts induits par la présence sur son fonds de lignes électriques à haute tension dont elle ignorait l'existence lorsqu'elle a acheté la parcelle, et Me [F], dont la négligence et l'inaptitude à assurer l'efficacité de l'acte qu'il a dressé sont avérées, et en lien de causalité avec ces préjudices, n'est pas fondé à prétendre qu'il incomberait à la victime de ce préjudice d'y remédier en un premier temps à ses frais avancés pour l'en indemniser ensuite, alors qu'il est tenu à réparation et non à garantie, et que sa responsabilité l'oblige précisément à réparer le préjudice, de sorte que son objection tirée de ce que la demanderesse produit des devis et non pas des factures acquittées et qu'elle ne communique aucun permis de construire intégrant les travaux à réaliser est dépourvue de pertinence, et inopérante.

Les sommes allouées sont des dommages et intérêts réparant le préjudice subi et non une partie du prix d'achat qui serait restituée et comme tels, peuvent être mises à la charge du notaire.

Les condamnations prononcées in solidum seront confirmées.

La Sci JP2M3B ne prouve pas la réalité du préjudice de dévalorisation de son bien ni celle des préjudices qu'elle invoque à l'appui de sa demande de dommages et intérêts complémentaires formée par voie d'appel incident, et ces demandes seront rejetées.

La SARL [B] & Fils, dont la responsabilité est retenue, ne prouve pas que l'action dirigée à son encontre soit abusive et a été déboutée à bon droit de sa demande de dommages et intérêts à ce titre, le jugement étant également confirmé de ce chef.

S'agissant des demandes réciproques de garantie formées par la société [B] & Fils et par Me [F], elles ne pouvaient faire l'objet d'un rejet pur et simple au motif que la condamnation entre eux avait été prononcée in solidum, car ils sont fondés à prétendre disposer d'un titre exécutoire pour recouvrer la part excédant leur contribution à la dette pour le cas où le créancier, comme il lui est loisible, réclamerait à l'un la totalité du montant des condamnations ou seulement même plus que la moitié de ce montant.

La SARL [B] & Fils sollicite entière garantie auprès du notaire, mais elle a commis une dissimulation, et l'auteur d'une faute intentionnelle ne peut obtenir qu'un tiers, auteur d'une faute d'imprudence ou de négligence, soit condamné à le garantir intégralement des condamnations prononcées au profit de la victime (cf Com. 28.04.2004 P n°01-13032)

Si le juge peut décider d'écarter tout recours en garantie contre le notaire, en dépit de la faute professionnelle commise par celui-ci, il dispose également de la faculté de condamner l'officier public, en considération de la faute commise par lui, à une garantie partielle (Cass. 1° civ. 03.03.1998 P n°95-20637).

En l'espèce la faute commise par Me [F] a contribué, avec la réticence dolosive de la société [B] & Fils, à l'ignorance par l'acquéreur de la servitude de ligne électrique grevant la parcelle qu'il acquérait pour y construire des cellules commerciales à donner à bail commercial, et cette faute justifie qu'il soit condamné à relever la venderesse à concurrence de moitié des condamnations mises à sa charge.

Symétriquement, la demande de garantie formulée par Me [F] à l'encontre de la société [B] & Fils doit être accueillie à concurrence de la moitié des condamnations prononcées in solidum à son encontre.

Ainsi, la charge définitive des condamnations prononcées en première instance en principal, intérêt, dépens et indemnité de procédure sera supportée à proportion de moitié chacun par la société [B] & Fils et par Me [F].

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Me [F], appelant, succombe en son recours et supportera les dépens d'appel.

Il versera une indemnité de procédure à la Sci JP2M3B au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS