CA Nîmes, 13 mars 2025, RG 24/01512

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01512 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JFWI

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

18 mars 2024 RG :23/01254

[I]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le

à : Me Trombert

SCP AKCIO BDCC

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 18 Mars 2024, N°23/01254

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Décembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Mme [Z] [I]

née le 06 Juillet 1972 à

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-2983 du 16/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.A. ERILIA SA au capital de 117 000,00 € immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le n° B058.811.670, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2021, prenant la suite d'un contrat initial du 1er février 2011, la SA Erilia a donné à bail à Mme [Z] [I] un logement situé sur la commune de [Localité 8], [Adresse 2], [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 595,49 € outre 114,47 € de provision pour charges.

Des loyers demeurant impayés, en date du 19 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1 520,65 €.

Mme [I] a également été mis en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la SA Erilia a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir :

-constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,

-ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

-condamner Mme [Z] [I] à payer :

*la somme de 2 996,54 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

*une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à entière libération des lieux,

*la somme de 400 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 18 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SA Erilia recevable et bien fondée,

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Mme [Z] [I] à la date du 19 août 2023,

En conséquence,

-débouté Mme [Z] [I] de l'ensemble de ses demandes,

-ordonné l'expulsion domiciliaire de Mme [Z] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 8], [Adresse 2], [Adresse 7], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures d'exécution,

-condamné Mme [Z] [I] à payer par provision à la SA Erilia à compter du 19 août 2023 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

-condamné Mme [Z] [I] à payer par provision à la SA Erilia la somme de 5 208,40 € au titre de la dette locative arrêtée au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

-dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement,

-condamné Mme [Z] [I] à payer à la SA Erilia la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Mme [Z] [I] aux entiers dépens.

Par déclaration du 26 avril 2024, Mme [Z] [I] a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions.

Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Z] [I], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1244 et suivants du code civil, de :

Accueillant l'appel de Mme [Z] [I],

-le dire régulier en la forme et bien fondé au fond

-réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire contentieux de la protection de Nîmes du 18 mars 2024,

Au principal,

Constater l'existence de contestations sérieuses excédant la compétence du juge des référés, les demandes relevant manifestement du juge du fond

Subsidiairement,

-suspendre le jeu de la clause résolutoire

-lui accorder les plus larges délais de paiement.

-réformer concernant l'article 700 et la demande de condamnation aux dépens.

Au soutien de son appel, Mme [I] prétend à l'existence de contestations sérieuses au motif que la SA Erilia aurait manqué de bonne foi dans ses obligations, et soutient par conséquent à titre principal l'incompétence de la juridiction saisie qui relève de toute évidence du juge du fond dans la cadre d'un débat au fond.

Elle indique que l'appartement qu'elle occupe ne répond pas aux normes d'habitabilité et manque d'isolation.

Subsidiairement, elle justifie sa demande de suspension de la clause résolutoire en l'état des démarches effectuées par la locataire via l'Agence Départementale de l'Habitat et du Logement en vue d'un accord préalable FSL. Elle entend préciser à la cour que depuis que l'ordonnance de référé a été rendue, elle a eu confirmation que l'aide au travers d'un accord préalable FSL Global avec maintien lui était accordé.

La SA Erilia, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 8 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :

-confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

-juger n'y avoir lieu à contestation sérieuse,

-débouter Mme [I] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais,

-condamner Mme [I] au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mme [I] aux entiers dépens,

A l'appui de ses écritures, la SA Erilia fait valoir que Mme [I] soutient à titre purement dilatoire un manquement à l'obligation d'entretien du bailleur afin d'obtenir indirectement les délais qui ne sauraient lui être accordés, et pour rester dans un logement qu'elle critique comme non conforme.

Elle fait grief à Mme [I] de produire des photos ni datées ni identifiées, lesquelles sont donc nullement probantes pour tenter de justifier que l'appartement qu'elle occupe ne répond pas aux normes d'habitabilité.

Elle reproche également à Mme [I] de maintenir sa demande de délai de paiement devant la cour sans justifier sa capacité à apurer sa dette locative et à régler le loyer courant, étant relevé que le fait d'avoir effectué des démarches auprès de l'Agence Départementale de l'Habitat et du Logement en vue d'un accord préalable FSL ne peut suffire pour faire droit à sa demande.

Elle précise de surcroît que depuis son entrée dans les lieux en 2011, et même quand le loyer était adapté, Mme [I] a été chroniquement en situation d'impayée.

MOTIFS

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il y lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique à l'encontre de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SA Erilia recevable.

La décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, " dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le bail liant les parties en date du 9 novembre 2021 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois à compter du commandement de payer demeure applicable.

Le commandement de payer du 19 juin 2023 respecte les prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que le locataire n'a pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Mme [I] invoque une contestation sérieuse tenant au manquement par la bailleresse à l'exécution de bonne foi de ses obligations, l'appartement manquant d'entretien, d'aération d'isolation et ne répondant pas aux normes d'habitabilité.

Elle produits aux débats des photographies.

Il convient de rappeler que le preneur est en droit d'opposer l'exception d'inexécution lorsque, du fait du manquement du bailleur, il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ou que le bail ne peut plus remplir l'usage auquel il est destiné.

Or, en l'espèce, les seules photographies produites non identifiés et non datés, ne démontrent pas l'inhabitabilité du logement.

Il n'existe en conséquence aucune contestation sérieuse et la clause résolutoire est donc acquise au 19 août 2023.

L'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Par ailleurs, Mme [I] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d'application immédiate à compter du lendemain de sa publication, soit le 29 juillet 2023, aux procédures en cours en l'absence de dispositions transitoires " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "

Cependant, il n'est pas contesté et relève du décompte produit par l'intimée que l'appelante n'a repris que très partiellement le paiement du loyer avant la date de l'audience.

Par ailleurs, l'octroi du FSL au profit de Mme [I] est plus qu'incertaine puisque conditionné à l'attribution d'un logement plus adapté à sa situation financière, d'autant qu'il ressort du courrier du conseil départemental du Gard du 31 mai 2024 que l'accord préalable FSL Global Maintien est valable que 6 mois à compter du 31 mai 2024, délai en conséquence expiré à ce jour.

Confirmant la décision déférée, la demande de délais de paiement et par suite celle au titre de la suspension de la clause résolutoire seront rejetées.

L'expulsion de la locataire, devenue sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire au 19 août 2023, doit être ordonnée.

Par ailleurs, il n'est pas sérieusement contestable que l'appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d'une indemnité d'occupation justement fixée par le premier juge au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales.

L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ses chefs sauf à fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation au 20 août 2023.

S'agissant de la demande de provision de la SA Erilia au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, cette dernière sollicite aux termes du dispositif de ses conclusions la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] [I] à payer par provision à la SA Erilia la somme de 5 208,40 € au titre de la dette locative arrêtée au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n'est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d'occupation, étant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il y lieu de déduire du décompte produit par la bailleresse en date du 27 juin 2024 les frais de justice d'un montant de 514,34 € qui relèvent des dépens ou des frais irrépétibles de la présente instance ou des instances antérieures.

Ainsi, Mme [Z] [I] reste redevable au 16 février 2024 de la somme de 4 694,06 €.

Infirmant l'ordonnance déférée, Mme [Z] [I] sera condamnée à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 4 694,06 € arrêtée au 16 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Les dispositions de l'ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante qui succombe, supportera les dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS