CA Montpellier, 13 mars 2025, RG 24/03575

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/03575 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QJXW

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 14 JUIN 2024

PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS

N° RG 24/00108

APPELANTE :

S.C.I. INES prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [H] [P]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Assigné le 26/7/2024 à étude

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BEAUREGARD dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Béziers sous le numéro 331 357 608, exerçant sous le nom commercial LOCAP GESTION LANGUEDOC IMMOBILIER ET LES PROFESSIONNELS RÉUNIS dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 04 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

- rendu par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 13 février 2025 puis prorogée au 13 mars 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Inès est propriétaire au sein de la Résidence [8], sise [Adresse 1]) d'un lot de copropriété n° 8 situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, à usage commercial.

Par acte notarié du 27 janvier 2022, la SCI Inès a acquis auprès du [Adresse 9], suite à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2019, le lot n° 23 de cette copropriété à usage de cellier. L'acte indique que "l'acquéreur s'oblige à équiper le lot vendu d'une porte de service qui sera installée à ses frais".

Il résulte du procès-verbal dressé le 5 septembre 2022 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2022 une décision de procéder à la fermeture du lot n° 23 donnant sur les parties communes. Ce procès-verbal a été notifié à la SCI Inès le 6 septembre 2022.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2023, il a été décidé de donner mandat au syndic de procéder aux démarches pour obtenir la fermeture du lot n° 23 donnant sur les parties communes. Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à la SCI Inès le 6 septembre 2023.

Monsieur [P] a été mandaté par le syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux de fermeture du lot n° 23, lequel a réalisé cette fermeture par un mur maçonné

C'est dans ce contexte que la SCI Inès a, par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, saisi le juge des référés aux fins de remise en état de l'accès du lot n° 23 aux parties communes outre diverses indemnités.

Par ordonnance réputée contradictoire du 14 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a :

- Débouté la SCI Inès, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamné la SCI Inès, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Locap Gestion, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

- Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 9 juillet 2024, la SCI Inès a interjeté appel de cette ordonnance.

Malgré la signification de la déclaration d'appel, de l'avis de fixation à bref délai et de ses conclusions par la SCI Inès, par actes de commissaire de justice des 26 juillet 2024 et 12 août 2024, Monsieur [P] n'a pas constitué avocat.

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 7 août 2024, la SCI Inès demande à la cour d'appel de :

- Juger recevable et bien fondé l'appel formé par la SCI Inès ;

- Réformer l'ordonnance du 14 juin 2024 en ce qu'elle a :

o Débouté la SCI Inès, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l'ensemble de ses demandes ;

o Condamné la SCI Inès, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l'instance ;

o Condamné la SCI Inès, prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Locap Gestion, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

- Condamner solidairement sous astreinte de 500 euros par jour courant à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir à remettre les lieux en état, soit par la destruction du mur en parpaing édifié de manière totalement illégale et la remise en place d'une porte équivalente à celle préexistant et libération du ventilateur de la climatisation emmurée ;

- Condamner solidairement les requis à payer à la SCI Inès la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- Condamner solidairement les requis à payer à la SCI Inès la somme de 3 000 euros à valoir sur l'ensemble des préjudices subis ;

- Condamner solidairement les requis à payer à la SCI Inès la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers frais et dépens de l'instance, dont le coût du procès-verbal du commissaire de justice associé dressé le 1er février 2024.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 12 août 2024, le [Adresse 9] demande à la cour d'appel de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées :

- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

- Débouter la SCI Inès de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant :

- Condamner la SCI Inès à payer au [Adresse 9] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI Inès aux entiers dépens d'appel.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

La clôture a été prononcée le 4 décembre 2024 par l'ordonnance de fixation de l'affaire à bref délai du 17 juillet 2024.

MOTIFS

L'objet du litige porte sur la fermeture de l'accès du lot n° 23 et si elle constitue un trouble manifestement illicite constitué par une atteinte au droit de propriété de la SCI Inès.

Sur le trouble manifestement illicite

Le juge des référés a écarté l'existence d'un trouble manifestement illicite aux motifs que :

- L'acte de vente du 27 janvier 2022 ne précise pas que la porte devait être installée sur le mur séparant les lots n° 8 et n° 23 ;

- La réalisation du mur de fermeture a été régulièrement approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ;

' La demande de la SCI tend ainsi à contester les décisions de l'assemblée générale, et qu'il lui appartenait de le faire dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

' En l'absence d'une telle contestation, la SCI échoue à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite.

La chronologie des faits et leur appréciation in concreto permettent de constater que :

- Le 27 janvier 2022, la SCI Inès a fait l'acquisition de divers lots et cet acte évoque la mise en place d'une porte séparative sans indiquer son emplacement,

- Le 5 septembre 2022, l'assemblée générale des co propriétaires prenait la décision de procéder à la fermeture du lot n° 23 donnant sur les parties communes. Ce procès-verbal a été notifié à la SCI Inès le 6 septembre 2022 et des travaux étaient entrepris à cette fin.

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que "le président du tribunal judiciaire ['peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite."

Il s'avère donc le trouble manifestement illicite dont se prévaut la SCI Inès n'est que l'application de la résolution de l'assemblée générale de la copropriété dont elle a eu connaissance et qu'il lui appartenait de contester dans le délai de deux mois suivant la notification des procès-verbaux en application des dispositions de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En l'absence d'une telle contestation, la SCI Inès ne démontre pas le caractère manifestement illicite du trouble, l'ordonnance du 16 juin 2024 du tribunal judiciaire de Béziers sera confirmée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI Inès, succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS