CA Douai, 13 mars 2025, RG 24/00948

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 13/03/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/00948 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VMFH

Jugement (N° 22/01291)

rendu le 19 septembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]

prise en la personne de son syndic la société Sergic

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille substitué par Me Durand Farina Laurine, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur [F] [P]

né le 10 octobre 1964 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Me Philippe Selosse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 03 décembre 2024, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [P] est propriétaire du lot n°63 dépendant de l'immeuble « Résident America 1 » situé [Adresse 2] à [Localité 1] et soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS Sergic.

Par acte du 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [P] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de le voir condamner au paiement de :

La somme de 2582,46 euros correspondant aux charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2019, date de la mise en demeure ;

La somme de 2131,56 euros en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi sur la copropriété ;

La somme de 1100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Les frais et dépens.

Par jugement du 19 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Lille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :

Condamné M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble[Adresse 2]» situé à [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, la somme de 1489,25 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2019 (3ème trimestre 2019) au 30 septembre 2023 (appel de travaux du 1er juillet 2023 et appel de fonds du 3ème trimestre 2023 selon décompte arrêté au 26 juillet 2023 (pièce 12) ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 2] » de ses demandes au titre de l'article 19-2 du la loi du 10 juillet 1965 et au titre des frais de recouvrement ;

Condamné M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 2] » la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [F] [P] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision uniquement en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes au titre de l'article 19-2 du la loi du 10 juillet 2965 et au titre des frais de recouvrement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Le recevoir en son appel principal ;

Infirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en date du 19 septembre 2023 en ce qu'il l'a débouté de ses demandes au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre des frais de recouvrement ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [F] [P] à lui verser la somme de 1314,56 euros au titre des charges de copropriété échues à la date du 1er juillet 2024 portant sur les charges qui étaient provisionnées mais non encore échues dans le cadre de la procédure de première instance ;

Confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en date du 19 septembre 2023 pour le surplus ;

Rejeter l'appel incident de M. [F] [P] ;

Rejeter toutes demandes formulées par M. [F] [P] formulées son encontre ;

Condamner M. [F] [P] à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles portant sur la procédure d'appel ;

Condamner M. [F] [P] aux entiers frais et dépens

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 6 juin 2024, M. [P] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille le 19 septembre 2023 en ce qu'il l'a condamné:

à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 489,25 euros, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1 er juillet 2019 (3 e trimestre 2019) au 30 septembre 2023 (appel de travaux du 1 er juillet 2023 et appel de fonds du 3 e trimestre 2020), selon décompte arrêté au 26 juillet 2023 » ;

à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

aux dépens ;

confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille le 19 septembre 2023 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre des frais de recouvrements

En conséquence et statuant à nouveau :

juger qu'il est débiteur d'une somme de 774,25 euros à l'égard du Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2023 ;

En tout état de cause :

débouter le syndicat des copropriétaires l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les frais et dépens d'instance et d'appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

La clôture a été prononcée le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le syndicat des copropriétaires soutient que c'est en méconnaissance des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le jugement l'a débouté de ses demandes de condamnation au titre des provisions à échoir en 2023. Il précise qu'en toute hypothèse les sommes réclamées au titre de l'article 19-2 de la loi de 1965 c'est-à-dire des provisions non échues, sont aujourd'hui échues.

Le syndicat fait valoir que la somme de 1 329,63 euros correspond aux charges dues pour la période allant du 1er octobre 2023 au 1er mai 2024.

Il indique avoir adressé une nouvelle mise en demeure à M. [P] le 06 mai 2024 et réclame la somme de 1 314,56 euros correspondant au solde débiteur du compte de M. [P] au titre des charges échues pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024.

M. [P] soutient d'une part que la mise en demeure produite par le syndicat en date du 19 juin 2020 ne faisait nullement référence au montant des charges à échoir pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 et que d'autre part, il a été convenu d'un échéancier de paiement et que différents règlements sont intervenus.

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Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,  les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

L'article 14-1 prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La mise en demeure prévue à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit, pour constituer une interpellation suffisante, indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La procédure accélérée au fond permet d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d'une provision à sa date d'exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

L'action du syndicat des copropriétaires a été engagée sur la base de la mise en demeure du 20 juin 2020 sollicitant le règlement de l'arriéré de charges de 2 171,57 euros selon décompte du 18 juin 2020 outre les provisions non échues, si l'arriéré était pas réglé dans les 30 jours de la mise en demeure.

C'est à juste titre que le premier juge a relevé que la mise en demeure délivrée en 2020 ne pouvait rendre exigibles les provisions à échoir en 2023, par principe les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 n'avaient pas été votés, le jugement sera confirmé sur ce point.

En cause d'appel les demandes du syndicat des copropriétaires portent sur les charges échues au 1er juillet 2024 et le syndicat des copropriétaires actualise ses demandes, faisant état d'une nouvelle mise en demeure du 6 mai 2024, il sollicite une somme de 1 314,56 euros au titre des charges échues au 1er juillet 202.

Le syndicat des copropriétaires produit :

le procès-verbal d'assemblée générale annuelle en date du 14 mars 2024 approuvant les budgets provisionnels des années 2022-2023 et 2023-204 ;

les appels de fonds pour :

le 1er octobre d'un montant de 1417,07 euros à payer ;

le 1er janvier 2024 d'un montant de 2134,21 à payer ;

le 1er avril 2024 d'un montant de 3542,03 euros à payer ;

le 1er mai 2024 d'un montant de 2978,18 euros à payer ;

le 1er juillet 2024 d'un montant de 3098,04 à payer ;

auxquels sont joints en annexe les relevés du compte du lot de M. [P] ;

une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 mai 2024, envoyé par son conseil mettant en demeure M. [F] [P] de payer la somme de 3692.03 euros et visant le décompte du 25 avril 2024 et rappelant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

un extrait d'historique de compte arrêté au 25 juillet 2023,

un extrait d'historique de compte arrêté au 1er juillet 2024.

Il ressort de l'historique du compte de M. [P], produit par le syndicat des copropriétaires, qu'il a été tenu compte des versements que celui-ci a effectué en 2022 et 2023, il n'est pas fait état par l'intimé de règlements intervenus postérieurement au 31 mai 2023.

Il ressort ainsi du compte arrêté au 25 juillet 2023, qu'à cette date était due au titre des charges échues la somme de 1489,25 correspondant au solde du compte qui était de 1524,25 euros déduction faite d'une somme de 35 euros (correspondant à des frais de mise en demeure non justifié par les pièces), le jugement étant par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné M. [P] au paiement de la somme de 1 489,25 euros.

Il ressort également du décompte actualisé et des appels de fonds produits que la somme de 1314, 46 euros correspondant aux charges échues au 1er juillet 2024 tenant compte des paiements effectués par M. [P], M. [P] sera condamné au paiement de cette somme.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au frais irrépétibles et aux dépens.

M. [P] succombant, sera condamné aux dépens de l'instance ainsi qu'à une indemnité procédurale que l'équité commande de fixer à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS