CA Besancon, 13 mars 2025, RG 24/00989

Le copies exécutoires et conformes délivrées à

BM/FA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00989 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EZGX

COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 avril 2024 - RG N°12-23-0006 - PRESIDENT DU TJ DE BESANCON

Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre

Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Bénédicte Manteaux, présidente de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

Madame Bénédicte Manteaux, conseiller, présidente de l'audience a rendu compte, conformément à l'article 806 du code de procédure civile aux autres magistrats :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller.

L'affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [U] Née [O] [K],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-003931 du 24/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

S.A. NEOLIA SA de HLM immatricuée au RCS de BELFORT, au capital de 20 192 096, 00 euros, agissant par son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège

Sise [Adresse 1]

Représentée par Me Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2018, la SA d'HLM Neolia a donné en location à Mme [U] [K] un logement de type T3 situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 368,16 euros outre provision sur charges, soit un total mensuel de 573, 43 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société Neolia a fait signifier à Mme [K], par commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 1 836,48 euros en principal visant la clause résolutoire du bail. Dans les deux mois du commandement, Mme [K] n'a ni réglé les sommes dues, ni saisi le juge d'une demande de délais.

La société Neolia a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon par assignation délivrée à Mme [K] le 3 octobre 2023, aux fin d'obtenir :

- la condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 2 046,71 euros, à titre de provision sur les loyers et charges récupérables échus et impayés jusqu'au terme d'août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, somme à parfaire au jour de l'audience, demande portée à 4 383,65 euros à l'audience,

- la constatation de la résiliation de plein droit dudit bail et l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, suite au commandement infructueusement délivré le 18 juillet 2023 et en vertu de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

- la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 838,09 euros égale au montant du loyer courant et des charges, révisable annuellement, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a, par ordonnance rendue le 30 avril 2024 :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent :

- condamné Mme [K] à payer à la société Neolia les sommes suivantes :

3 216,70 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 838, 09 euros à compter du 19 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail,

- rejeté la demande de délais de paiement,

- constaté la résiliation de plein droit au 18 septembre 2023 du contrat de bail,

- ordonné à Mme [K] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef,

- dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde meuble qu'il plaira au tribunal,

- condamné Mme [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2023.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

- il ne saurait être tenu compte, au stade des référés, de la somme de 27,22 euros au titre des réparations locatives ;

- le décompte devait être diminué de la somme de 255,01 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou frais irrépétibles ;

- il existait une contestation sérieuse sur les charges d'eau (884,72 euros) ;

- il n'existait pas de contestation sérieuse sur le montant du loyer, la loi n'imposant pas au bailleur d'informer spécifiquement le locataire de la révision annuelle du loyer prévue au bail et Mme [K] ne contestant pas le calcul effectué par le bailleur sur ce point ;

- Mme [K] ne justifiant d'aucun élément démontrant qu'elle paraissait en mesure de régler sa dette dans le délai de trois ans, sa demande de délai devait être rejetée.

Par déclaration du 6 juillet 2024, Mme [K] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions du 3 septembre 2024, la société Neolia a relevé appel incident.

Aux termes de ses conclusions transmises le 22 août 2024, Mme [K] conclut à l'infirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- dire que la société Neolia ne saurait lui réclamer la somme de 884,72 euros au titre des charges d'eau dont elle n'a jamais informé le locataire ;

- dire que le dette locative s'élève à la somme de 2 331,98 euros ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- dire n'y avoir lieu à prononcer la résolution du bail liant les parties ;

- lui accorder la faculté de s'acquitter de sa dette locative par des mensualités de 64,77 euros sur une période de 36 mois conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- au cas où la cour retiendrait une dette locative de 3 216,70 euros, lui accorder la faculté de s'en acquitter par 36 versements mensuels de 89,35 euros, en deniers et quittances ;

- condamner la société Neolia aux entiers dépens de l'instance.

Elle fait valoir que :

- le juge de première instance n'a pas répondu au fait que la dette de loyer était sérieusement contestable en son montant qui n'a cessé de varier au cours de l'instance ;

- l'information annuelle relative à une augmentation du loyer ne lui a jamais été communiquée ;

- la facture d'eau produite ne correspond pas à la consommation d'eau de son foyer, n'est pas personnalisée et semble être consécutive à une erreur à l'occasion du changement des compteurs d'eau effectué de manière non contradictoire et sans que les relevés des anciens compteurs ne soient produits ; cette demande est donc également sérieusement contestable et ne relève pas du juge des référés ;

- elle a déposé un dossier de surendettement et son affaire, qui a fait l'objet d'un appel de la part de la société Neolia sur l'ordonnance de recevabilité, est en cours ; sa situation personnelle et financière justifie que des délais de paiement lui soient accordés.

La société Neolia a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 3 septembre 2024 pour demander à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a limité la condamnation de Mme [K] à son profit en fixant sa créance à la seule somme de 3 216,70 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, et de débouter Mme [K] de toutes ses demandes présentées devant la cour, et, statuant à nouveau sur le point à infirmer, de :

- condamner Mme [K] à lui payer la somme provisionnelle de 6 005,78 euros à valoir sur les loyers et charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 31 août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Giacomoni SCP.

Elle fait valoir que :

- Mme [K] est irrecevable à contester toute augmentation de loyer en raison de la prescription pour la période courant de 2018 à mars 2019, sa première contestation remontant à l'audience du 19 mars 2024 ;

- pour la période postérieure au 19 mars 2021, sa contestation des sommes au titre de la révision du loyer ne peut prospérer puisque celle-ci est conforme au contrat et lui a été présentée dans les avis d'échéances qu'elle n'a pas contestés ;

- les frais de réparations locatives lui incombant sont prouvés par la facture du 10 mai 2023 qui lui a été communiquée avec son relevé de compte daté du 7 septembre 2023 dans le cadre de l'assignation et qu'elle n'a jamais contestée (13,61 euros ) ;

- la demande au titre de la facture d'eau est irrecevable en raison de la prescription s'agissant de charges de 2018-2019 et est infondée pour la période suivante puisque le dysfonctionnement du compteur n'est pas prouvé et qu'elle n'a pas contesté ces charges dans les six mois de l'envoi du décompte ;

- le dossier de surendettement de Mme [K] a été jugé irrecevable par le juge des contentieux de la protection statuant sur son recours.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 16 janvier 2025 suivant et mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande de provision au titre des loyers :

Le juge des référés a fait droit à la demande au titre des loyers, jugeant que l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'imposait pas au bailleur d'informer spécifiquement le locataire de la révision annuelle du loyer prévue au contrat de bail. Il a relevé que Mme [K] ne contestait pas le calcul effectué lors de la révision annuelle du loyer en référence au contrat de bail, sa contestation ne portant que sur l'absence d'information.

Devant la cour, Mme [K] reprend cette contestation en indiquant qu'elle ne contestait pas avoir effectivement reçu les avis d'échéance de loyers et charges mais ne pas avoir reçu d'information annuelle sur cette augmentation.

Réponse de la cour :

En liminaire, la cour relève que si la société Neolia indique dans le corps de ses conclusions que Mme [K] est irrecevable à contester les augmentations de loyer antérieures au 20 mars 2021 pour prescription, elle n'a pas formulé de fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'en est pas saisie.

La cour souligne que Mme [K] se contente de se plaindre de ne pas avoir été informée annuellement de l'augmentation du loyer ; elle ne donne aucun fondement juridique à cette obligation alléguée.

La cour adopte les motifs du juge des référés sur la validité de l'augmentation annuelle du loyer conforme au contrat de bail et confirme ce point de l'ordonnance entreprise.

- Sur la demande de provision au titre des réparations locatives et autres frais :

Le juge des référés a considéré que la somme réclamée par la société Neolia au titre des réparations locatives (27,22 euros) ne relevait de sa compétence mais de celle du juge du fond ; de même, il a considéré que les frais à hauteur de 255,01 euros figurant dans le décompte ne devaient pas être intégrés au décompte du bail mais inclus dans les dépens ou les frais irrépétibles. Ces deux sommes ont donc été déduites de la somme réclamée par la société Neolia au titre du décompte des loyers, charges et autres frais.

Mme [K] a relevé appel de l'ordonnance mais ne conteste pas, dans ces conclusions, la décision sur ces deux postes inclus dans le décompte locatif.

La société Neolia a relevé appel incident sur ce point mais indique qu'il convient de déduire les frais de justice mentionnés sur le décompte

Réponse de la cour :

La demande présentée par la société Neolia devant la cour sur la base du décompte arrêté le 29 août 2024 a bien déduit les frais de justice s'intégrant dans les dépens ou les frais irrépétibles.

L'ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce point.

En revanche, la somme réclamée par la société Neolia au titre des réparations locatives est prouvée par la facture produite aux débats ; Mme [K] ne la conteste pas plus qu'en première instance. Cette somme de 27,22 euros sera intégrée avec infirmation de l'ordonnance.

- Sur la demande de provision au titre des charges locatives :

Le juge des référés a considéré que la demande de la société Neolia contre Mme [K] au titre des charges d'eau, qui comportait une contestation sérieuse, ne relevait pas de sa compétence, mais de celle du juge du fond.

Devant la cour, Mme [K] demande à la cour de « dire que la société Neolia ne saurait [lui] réclamer [...] la somme de 884,72 euros au titre des charges d'eau dont elle n'a pas informé la locataire » lors de la régularisation des charges d'eau 2018-2019 et qui indique une consommation d'eau qui ne s'expliquerait que par une erreur de relevé lors du changement de compteurs. C'est pourquoi elle conteste le montant de la somme de 3 216,70 euros retenue par l'ordonnance alors que sa dette aurait dû être fixée à 2 331,98 euros, après déduction de la somme de 884,72 euros au titre des charge d'eau.

La société Neolia conteste l'ordonnance qui a exclu cette charge d'eau de 884,72 euros et fait valoir d'une part que la contestation de Mme [K] sur ce point est prescrite puisque portant sur des charges remontant à 2018/2019 et d'autre part, elle est infondée puisque Mme [K] ne justifie pas d'une difficulté technique née du changement des compteurs d'eau, ni de demande de production des justificatifs lors de la régularisation des charges alors que les échéances mensuelles faisaient apparaître dès 2019 cette augmentation de la consommation d'eau.

Réponse de la cour :

Il résulte des demandes des parties qu'est seulement contestée, au niveau des charges, la somme réclamée pour la consommation d'eau de 884,72 euros figurant au titre de la régularisation des charges d'eau 2018-2019 en date du 14 octobre 2019.

La cour relève en premier lieu que si la société Neolia évoque une prescription de cette demande qui a trait à une régularisation remontant à plus de cinq ans, la cour n'est cependant pas saisie d'une fin de non recevoir dans le dispositif des conclusions de la société Neolia et n'en est donc pas saisie. La prescription n'est, en outre, pas un moyen qu'elle peut relever d'office.

La contestation étant recevable, il appartient à la société Neolia de justifier du montant de cette consommation d'eau en produisant la facture contestée, les relevés de compteurs et, s'il y a eu changement de compteurs, le relevé contradictoire de l'ancien compteur. En effet, le délai de six mois invoqué par Mme [K] est celui qui impose au bailleur de tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives pour consultation, mais pas un délai de forclusion opposable au locataire pour contester une charge.

Or, malgré ce débat déjà développé devant le juge de première instance, la société Neolia se contente de fournir des régularisation de charges et des relevés « Telé » du nouveau compteur ; ni une véritable facture avec répartition à Mme [K] ni les relevés de compteur contradictoires lors du changement de compteurs ne sont versés aux débats. Ainsi, la société Neolia échoue à établir la consommation d'eau de Mme [K] à cette période et sa demande provisionnelle à ce titre sera rejetée devant le juge des référés, juge de l'évidence.

La cour confirme donc l'ordonnance qui a déduit la somme de 884,72 euros au titre des charges d'eau de 2018-2019.

- Sur les comptes actualisés entre les parties :

La cour a donc confirmé les points en litige de l'ordonnance déférée qui fixait le montant de la dette de Mme [K] à l'égard de la société Neolia à la somme de 3216,70 euros au 19 mars 2024, somme qui ne prenait déjà pas en compte les charges d'eau contestées (884,72 euros).

La société Neolia a actualisé sa créance au 29 août 2024 dans ses conclusions transmises le 3 septembre 2024.

Il y a lieu de rappeler que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu'elles tendent à la même fin (article 565 du code de procédure civile). Ainsi, les demandes d'actualisation devant la cour de condamnation à loyers, charges et indemnités d'occupation impayés sont recevables.

Au vu du relevé de compte au 29 août 2024, et après déduction des frais de justice irrégulièrement inclus dans les décomptes locatifs pour 625,72 euros et réintégration de la somme de 27,22 euros au titre de la réparation locative, la cour condamne Mme [K] à payer à la société Neolia la somme de 6005,78 euros incluant les loyers, charges, réparation locative et indemnités d'occupation impayés au 29 août 2024. Cette somme produit intérêts à compter du présent arrêt.

L'ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point.

Pour l'indemnité d'occupation, le montant est confirmé par la cour.

- Sur le constat de résiliation du bail et ses effets :

La cour adopte les motifs du juge des référés concernant la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et l'impossibilité de lui accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire faute de reprise du paiement du loyer.

- Sur la demande de délais de paiement :

La cour adopte les motifs du juge des référés concernant l'incapacité financière de Mme [K] à pouvoir rembourser sa dette dans le délai de trois ans et le rejet de cette demande ainsi que de celle tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS