CA Aix Provence, 13 mars 2025, RG 21/07443

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 86

Rôle N° RG 21/07443 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPFY

Syndicat CASTORS DU RIGHI BAT C

C/

[F] [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Me Marie-Christine MOUCHAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] en date du 13 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03132.

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires « LES CASTORS DU RIGHI BATIMENT C », sis à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE DES PALAIS dont le siège social est situé [Adresse 2] lui-même représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [F] [T] [Z]

née le 04 Juin 1967 à [Localité 10] (Irlande), demeurant [Adresse 3] [Adresse 13] - IRLANDE

représentée par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 30 juillet 2012 (27 août 2012), reçu par Maître [W] [R], Notaire à [Localité 9] (06), madame [F] [T] [Z] a acquis la propriété des biens et droits immobiliers, dépendant de l'immeuble en copropriété, comprenant cinq bâtiments, dénommé '[Adresse 11] du Righi', sis [Adresse 6], à [Localité 14] (06), cadastré section LW, n°[Cadastre 4], lieudit [Adresse 16], à savoir :

- dans le bâtiment 3 :

* Lot n°30

Un appartement deux pièces principales comprenant : une cuisine, une salle d'eau, un séjour et une chambre avec placard, une terrasse ;

Situé en rez-de-jardin

Figurant sous liseré vert au plan

Et la jouissance exclusive et perpétuelle du terrain figurant sous le numéro 30 du plan I

Et la jouissance avec le lot 31 de la partie commune spéciale à ces deux lots figurant sous teinte orange au plan

Et la jouissance avec les lots 31, 32, 33 et 15 du terrain [Cadastre 5]

Avec les 358/10 000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 86/10 000 èmes des parties communes de la construction

* Lot n°32

Une cave située sous terrasse figurant sous liseré rouge au plan

Et la jouissance privative avec les lots 30,31, 33 du terrain sous le numéro 32 du plan 2 et la jouissance avec les lots 30,31,33 et 15 du terrain [Cadastre 5].

Avec les 10/10 000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 2/5 000èmes des parties communes de la construction

Fin 2012 ou courant 2013, les copropriétaires du bâtiment 3 ont souhaité que ce bâtiment soit retiré du syndicat initial pour constituer un syndicat séparé.

Le principe de scission a été adopté au cours de l'assemblée générale réunie du 25 avril 2016. Un mandat a été donné aux membres du conseil syndical d'avaliser le projet définitif de l'acte de scission et le règlement de copropriété.

Les copropriétaires désormais 'les Castors du Righi Bâtiment C' ont donc été appelés par la suite à adopter un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif de division, ce qui a nécessité l'intervention d'un géomètre.

Lors de l'assemblée générale le 21 février 2017, les copropriétaires ont validé le projet du nouveau règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Par la suite, les copropriétaires ont adopté lors de l'assemblée générale spéciale du 18 avril 2018, la refonte des tantièmes de la copropriété 'les Castors du Righi du bâtiment C', suivant étude du 'Cabinet [G] Expertises' (résolution n°4) et ont donné mandat au syndic pour signer tous les actes administratif nécessaires à l'enregistrement et à la publication des nouveaux tantièmes (résolution n°5), outre le règlement des honoraires du cabinet '[G] Expertises' (résolution n°6).

Mme [Z], soutenant qu'il ressortait de cette refonte des tantièmes, que la configuration du lot n°304, ex- lot n°30 lui appartenant serait modifié en ce qu'elle serait privé d'un mètre carré donnant accès à sa terrasse, a, suivant exploit d'huissier en date du 4 juillet 2018, attrait le syndicat des copropriétaires 'Les Castors du Righi Bâtiment C' devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir :

- annuler les résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 18 avril 2018 ;

- le condamner à lui rembourser a sa quote-part du règlement des frais et honoraires du bureau [G] Expertises ;

- le condamner à lui verser une indemnité de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

- dit ne pas y avoir lieu à se prononcer sur le faux, ni à procéder à une vérification d'écriture dès lors qu'il peut être statué sans tenir compte de l'attestation critiquée ;

- annulé les résolutions n° 4 et n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2018 de la copropriété de la Résidence '[Adresse 12]', sise [Adresse 8] ; 5

- débouté madame [F] [T] [Z] de sa demande d'annulation de la résolution n°6 ;

- débouté madame [F] [T] [Z] de sa demande de remboursement de sa quote- part du règlement des frais et honoraires du bureau [G] Expertises ;

- condamné le syndicat des copropriétaires 'Les Castors du Righi Bâtiment C'

à payer à madame [F] [T] [Z] la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- dispensé madame [F] [T] [Z] en application de l'article 10.1 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ce magistrat a notamment considéré :

- Sur l'inscription de faux :

- que Mme [T] [Z] avait formé une demande d'inscription de faux incidente communiquée au ministère public selon la procédure prévue pour les actes authentiques, relativement une attestation du 29 août 2016 attribuée faussement selon elle, à monsieur [N] [I] [E], décédé depuis, qui indiquait, que la première partie du palier desservant la porte d'entrée de monsieur [J] (son voisin), était une partie commune ;

- qu'outre le fait que ladite attestation n'est pas un acte authentique pouvant relever des articles 306 et suivants du code de procédure civile et de l'article 1371 du code civil dont Mme [Z] se prévalait, il n'y avait pas lieu à se prononcer sur sa demande visant à voir déclarer sur ces fondements qu'il s'agissait d'un faux, ni à requalifier la demande en incident de faux sur le fondement de l'article 299 du code de procédure civile relatif aux actes sous seing privé et à procéder à la vérification de l'écrit contesté, selon la procédure prévue aux articles 288 et suivants du code de procedure civile, dès lors que le tribunal disposait d'éléments suffisants pour statuer sans tenir compte de l'attestation querellée ;

- Sur la demande d'annulation des résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du I8 avril 2018 et de remboursement de la participation aux frais et honoraires du cabinet de géomètre :

- que Mme [Z] avait acquis le lot n° 30 au sein de la copropriété désignée, dans son titre de propriété comme : 'un appartement de deux pièces principales comprenant une cuisine, une salle d 'eau, un séjour et une chambre avec placard, une terrasse située en rez-de-jardin...'

- que cette description correspondait à celle de l'état descriptif modificatif de division du 8 novembre 2007, dont le plan annexé à l'acte laissait clairement apparaitre que le palier litigieux faisait partie de la terrasse de Mme [Z], laquelle, au regard de la configuration des lieux en bénéficiait manifestement de manière exclusive ;

- que d'une part, les plans du lot n° 304, ex n° 30, ex RDJ du lot n°18 intégraient le palier litigieux dans la terrasse de Mme [Z], et d'autre part, ne laissaient apparaitre l'existence d'une porte de palier dormant sur la terrasse que pour le seul appartement de Mme [Z], à l'exclusion du lot voisin, de sorte que la porte voisine vitrée et grillage d'une facture relativement moderne qui apparaissait sur la photo produite par le syndicat des copropriétaires, ne pouvait justifier de l'utilité du palier en question pour plusieurs copropriétaires et contredire sa jouissance exclusive par Mme [Z] ;

- que le nouveau règlement de copropriété validé par l'assemblée des copropréetaires 21 février 2017 à la suite de scission du bâtiment 3, avec le syndicat initial adopté par

l'assemblée générale le 25 avril 2016, reprend la description de l'appartement de manière identique à celle prévue par l'acte de propriété sans précision particulière sur les parties communes ou les parties privatives, de sorte qu'il apparaissait que les propriétaires n'avaient pas entendu apporter par ce nouveau règlement de copropriété, de modification au mode de jouissance exclusif de la terrasse par Mme [Z] tel qu'il résultait des plans annexes à son titre ;

- que si la résolution n°4 n'avait pas expressément pour objet une modification des modalités de jouissance du palier faisant partie de la terrasse de Mme [Z], il n'en demeurait pas moins, que l'adoption de cette résolution, dès lors qu'elle s'appuyait sur une étude dont le plan prévoyait la suppression de la jouissance du palier en question, conduisait, en parallèle de la refonte des tantièmes, à entériner, une nouvelle configuration des lieux, et par la même, adoption de nouvelles modalités de jouissance dudit palier pour Mme [Z] et ce, en contradiction avec son titre de propriété, ce qui ne pouvait lui être imposé ;

- que le vote de la refonte des tantièmes de copropriété touchait indéniablement au droit de propriété sur l'immeuble, ce qui requérait l'unanimité ;

- que par conséquent, la résolution n°4 ainsi que la résolution n°5 qui en découlait directement seraient annulées ;

- que s'agissant de la résolution n°6 portant le vote du montant des honoraires du bureau '[G] Expertises', Mme [Z] qui relevait une étude litigieuse, ne justifiait néanmoins d'aucun moyen de nature à entrainer son annulation et elle serait déboutée de la demande de ce chef ainsi que de sa demande de remboursement de sa quote-part au titre du règlement de ces frais et honoraires, charge commune devant être supportée par l'ensemble des copropriétaires, quand bien même Mme [Z] ne serait pas satisfaite du travail accompli.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :

- annulé les résolutions n°4 et 5 de de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2018 de la copropriété de la Résidence '[Adresse 12]', sise [Adresse 7] ([Adresse 1] ;

- condamné à payer à madame [F] [T] [Z] la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- dispensé madame [F] [T] [Z] en application de l'article 10.1 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance ;

- ordonné l'execution provisoire ;

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires

Par conclusions transmises le 20 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle :

- le reçoive en son appel ;

- réforme la décision entreprise en ce qu'elle a annulé les résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 18 avril 2018 et condamné le syndicat des copropriétaires aux frais irréptibles et dépens ;

- confirme le jugement entrepris pour le surplus :

* déboute Mme [Z] de ses demandes ;

* condamne Mme [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

- qu'il n'y a pas d'atteinte à la destination du lot de Mme [Z] ni é ses droits, la privant d'une jouissance exclusive d'un pallier d'un mètre carré qui ferait partie intégrante de la terrasse de son appartement et constituerait selon ses dires son seul accès ;

- qu'elle considère à tort avoir la jouissance exclusive de toute sa terrasse et parce que dans le cadre de la refonte des tantièmes du syndicat, il a bien été précisé qu'un m² ne lui était pas exclusif ;

- qu'il n'est pas contesté que le plan annexé au titre de Mme [Z] semble englober le palier mais que ce dernier est contraire à la réalité factuelle ;

- qu'en matière de propriété immobilière la preuve est libre ;

- que ce n'est pas parce qu'elle prévaut d'un titre que cela démontre définitivement qu'elle a la propriété de la jouissance exclusive de ce m² de terrasse ;

- que le palier dont il est question n'est pas à l'usage exclusif de Mme [Z] mais dessert à la fois sont lot et un second lot contigü (pièce 1, photo) ;

- que l'un des constructeurs de l'immeuble M. [B] et ancien propriétaire, avait écrit en 2016, pour confirmer que ce pallier ne pouvait être qu'une partie commune, celui ci étant partagé entre deux copropriétaires (lot n°30 et lot n°33) ;

- que considérer que Mme [Z] aurait la jouissance exclusive sur ce pallier serait en contradiction avec la réalité factuelle et empêcherait ses voisins de bénéficier de cet accès ;

- que les deux accès sont existants depuis l'origine, et que s'il ne s'agit pas du seul accès du lot voisin de Mme [Z], il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas possible de le réserver à elle seule ;

- que le seuil a depuis toujours desservi les deux portes ;

- que l'EDD sur lequel s'est fondé le tribunal est erroné et n'a pas de valeur contractuelle ;

- que les deux lots n°33 et 30 sont notamment issus de la division du lot n°18 (pièce n°' et 5) ;

- qu'il est manifeste que le lotn°33 bénéficie de cet accès au pallier que revendique Mme [Z] ;

- que la résolution n°4 votée par l'assemblée générale en 2018 permettant de remettre une situation factuelle en corrélation avec une situation juridique ;

- que la refonte des tantièmes ne supprimerait aucun droit à Mme [Z] mais qu'à l'inverse ce serait supprimer un droit au lot n°33 ;

- que les résolutions querellées ne portent pas atteinte aux droits de Mme [A] qui n'a jamais bénéficié de la jouissance exclusive de ce m² de terrasse ;

- que le courrier de M. [I] [E], décédé le 5 octobre 2018 est valable ;

- que les frais et honoraires du bureau d'études ne peuvent pas être remis en question car cette étude était indispensable du fait de la scission préalablement votée.

Par conclusions transmises le 25 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Z] sollicite de la cour qu'elle :

- procède à la vérification d'écriture prévue par les textes 29, 287 à 295 du code de procédure civile ;

- dise et juge que l'attestation du 29 août 2016 attribuée à M. [I] [E] constitue un faux au sens de l'article 444-1 du code pénal ;

- déclare nulle et de nul effet ladite attestation et l'écarte des débats ;

- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°4 et 5 de l'assemblé générale du 18 avril 2018 ;

- le réforme pour le surplus et :

- fasse droit à son appel incident ;

- annule la résolution n°6 de ladite assemblée générale ;

- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- condamne le syndicat à lui rembourser sa quote-part du règlement des frais et honoraires du cabinet an De Perre Expertises ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Mouchan ;

- la dispense de toute participation aux frais de la procédure d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- qu'elle a acquis le bien objet du présent litige, de M. [X] et Mlle [U], qui venaient eux-mêmes aux droits de M. [I] [E] ;

- que son titre de propriété renvoie aux divers actes qui ont régi successivement la copropriété et en particulier, le modificatif reçu par Maître [K] le 8 novembre 2007 ;

- que les lots qu'elle a acquis sont issus de la division de l'ancien lot n°18 ayant appartenu à M. [I] [E] ;

- que l'état descriptif de division dressé par Maître [K] le 8 novembre 2007 a créé deux appartements lots n°30 et 33 et deux caves lots n°31 et 32 ;

- qu'à la lecture des plans de géomètre annexés à cet acte le nouveau lot n°30 est délimité par un trait noir épais qui englobe la totalité de la partie privative en ce compris le petit palier d'un m²;

- qu'aucune modification n'a été apportée à la configuration des lieux à l'occasion de l'élaboration et l'approbation de l'état descriptif modificatif de division du 8 novembre 2007 ;

- que son titre de propriété ne peut donc subir aucune limitation matérielle ou juridique quant à l'accès et à la jouissance de la terrasse attenant à son appartement ;

- qu'elle peut se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée résultant de l'article 2272 du code civil ;

- que le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de ses écritures un document intitulé 'acte rectificatif' et que ce document est inutile à la compréhension du litige ;

- que cette refonte des tantièmes la prive du palier d'un m² inclus dans son lot par son titre ;

- que son lot est en rez-de-jardin tandis que le lot n°33 se situe au 1er étage et que sa terrasse et l'entrée de l'appartement ont toujours été situées en façade Est ;

- que l'escalier d'accès et l'entrée de l'appartement du lot n°33 ont toujours été situés en façade Ouest ;

- que les plans annexés à l'état descriptif de division du 8 novembre 2007 montrent que la chambre Nord Est de l'ex lot n°33 dispose d'une fenêtre orientée à l'Est et qui a pu être transformée en une porte-fenêtre, ce qui ne peut pas avoir pour effet d'apporter une quelconque restriction à ses droits ;

- que l'attestation de M. [I] [E] est un faux en écriture privée ;

- que l'erreur du cabinet lui a porté préjudice eu égard aux résolutions n°4 et 5 adoptées et qu'elle est bien fondée à demander d'une part l'annulation de la résolution n°6 et d'autre part, que le syndicat soit condamné à lui rembourser sa quote-part du règlement des frais et honoraires du géomètre.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 27 mars 2024.

Initialement fixée à l'audience du 10 avril 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 2 octobre 2024 et 22 janvier 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur l'ampleur de la dévolution :

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

L'article 562 alinéa 1 du même code précise que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l'article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s'agissant de l'intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu'il a rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n'est pas précédée d'une demande expresse d'infirmation dudit chef.

En l'espèce, Mme [Z] ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a 'dit ne pas y avoir lieu à se prononcer sur le faux, ni à procéder à une vérification d'écriture'.

Aucun appel incident n'a donc été formalisé sur ce point en sorte que la cour ne peut se considérer saisie de cette demande.

A titre surabondant, comme l'a relevé le premier juge, il peut être statué sans tenir compte de l'attestation critiquée.

La cour statuera dans les limites de l'appel.

Sur la demande en annulation des résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 18 avril 2018 :

Sur les résolutions n°4 et 5 relatives à la refonte des tantièmes de la copropriété

Aux termes de l'article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L'article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

- tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

- le droit d'affichage sur les parties communes ;

- le droit de construire afférent aux parties communes.

Par ailleurs, l'article 26 de ladite loi prévoit que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

En l'espèce, il est acquis que Mme [Z] est devenue propriétaire, suivant acte authentique du 30 juillet 2012 des lots n°30 et 32 au sein de la copropriété '[Adresse 12]'.

Au soutien de ses prétentions visant à démontrer que la résolution n°4, de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2018, ayant eu pour objet la refonte des tantièmes de la copropriété, est illégale en ce qu'elle porte atteinte à son lot n°304, ex-lot n°30 et la prive du palier de 1 mètre carré donnant accès à sa terrasse et qui fait corps avec celle-ci, elle verse aux débats :

- son titre de propriété dans lequel le lot n°30 est désigné de la manière suivante :

* Un appartement deux pièces principales comprenant : une cuisine, une salle d'eau, un séjour et une chambre avec placard, une terrasse ;

Situé en rez-de-jardin

Figurant sous liseré vert au plan ;

- l'acte de vente du 8 novembre 2007, des consorts [I] [E] au profit de M. [C] et Mme [P], duquel il ressort les vendeurs ont modifié le lot n°18 afin de le subdiviser en quatre lots les numéros 30, 31, 32 et 33, une assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2007, ayant autorisé cette division ;

- l'état descriptif de division modificatif annexé par Maître [K] dans l'acte de vente du 8 novembre 2007, avec les plans annexés desquels il ressort :

* le nouveau lot n°30, a exactement la même configuration que la partie en rez-de-jardin de l'ancien lot n°18 ;

* aucun changement n'a été apporté du fait que cet appartement ouvre sur une terrasse à laquelle on accèdes par un escalier précédé d'un petit palier d'environ 1 m²;

* le nouveau lot n°30 issu de la division de l'ex-lot n°18, est délimité sur le plan par un trait noir épais qui englobe la totalité de la partie privative, en ce compris de petit palier d'1 m², laissant clairement apparaître que Mme [Z] en bénéficie de manière exclusive ;

- la convocation à l'assemblée générale du 18 avril 2018 et ses annexes dont l'étude du cabinet '[G]' avec un plan annexé, laissant apparaître que le plan du lot n°304 ex lot n°30, n'inclut plus le palier permettant l'accès à la terrasse ;

- le procès-verbal de l'assemblée générale, du 18 avril 2018 adoptant les résolutions, objet du présent litige, selon l'étude réalisée par le cabinet '[G] Expertises'.

Au soutien des ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle est détentrice d'un droit de jouissance exclusive de ce palier.

Il ne conteste pas le plan annexé au titre de Mme [D], dont il admet qu'il semble englober le palier mais estime qu'il est contraire à la réalité factuelle.

Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats :

- une photographie du palier litigieux ;

- une attestation de M. [I] [E] du 29 août 2016 avec plans datant de la construction de l'immeuble ;

- un acte rectificatif du 12 décembre 2007 à l'acte de vente du 8 novembre 2007, précisant pour les lots n°30 et 31 qu'est attachée au lot n°30 une partie commune spéciale et à la cave n°31 située sous terrasse';

- un plan de 1967 ;

- le plan élaboré par le cabinet '[G] Expertises', duquel il ressort que le palier d'1 m² à l'entrée de la terrasse de Mme [Z] devient une partie commune, dont elle n'a plus la jouissance.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que la résolution n°4 portant refonte des tantièmes porte atteinte à la destination du lot n°304, ex lot n°30 de Mme [Z] et à ses doits, en la privant de la jouissance du palier faisant partie intégrante de la terrasse de son appartement.

En effet, l'adoption de cette résolution s'appuie sur un plan qui prévoit la suppression de la jouissance du palier en question et conduit donc à entériner une nouvelle configuration des lieux et de nouvelles modalités de jouissance dudit palier.

La scission de la copropriété et la refonte des tantièmes ne peuvent pas avoir pour effet de modifier le lot de Mme [Z], tel qu'il résulte de son titre.

Au surplus, il n'est pas contesté que la porte implantée à côté de celle de l'appartement de Mme [Z] n'est pas l'accès principal du lot n°301, puisque ce dernier s'ouvre sur la façade opposée de l'immeuble.

Il s'évince des documents versés aux débats que les propriétaires du lot n°301 ont voulu rétablir un accès qui existait antérieurement à la subdivision du lot n°18 et à la création des lots n°30 et 33 devenus 304 et 301, comme le démontre la photographie du seuil de la porte. Cependant, cette modification ne saurait s'opérer au détriment des droits de Mme [Z] possède sur le lot n°304.

En tout état de cause, c'est par des motifs pertinent que le premier juge a analysé que le vote de la refonte des tantièmes de la copropriété touche indéniablement au droit de propriété sur l'immeuble, ce qui requiert l'unanimité.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé les résolutions n°4 et 5 qui en découle directement.

Sur la résolution n°6 et la demande visant à annuler la participation de Mme [Z] aux frais et honoraires du géomètre:

Même si Mme [Z] justifie avoir alerté les deux syndics de copropriété successifs de l'erreur affectant la délimitation de son lot, cette résolution portant sur le vote des honoraires du bureau [G] expertises, qui a effectué la prestation ne saurait être annulée.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande d'annulation de ladite résolution, de même que sa demande de remboursement de sa quote-part au titre du règlement de ces frais et honoraires, charge devant être supportée par l'ensemble des copropriétaires, quand bien même Mme [Z] n'est pas satisfaite de la prestation accomplie.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, et à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter les dépens d'appel. Il sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [Z] la charge de ses frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] sera dispensée en application de l'articel 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commuen des frais de procédure, afférents à la présente instance.

PAR CES MOTIFS :