CA Nimes, 14 mars 2025, RG 24/01788

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°80

N° RG 24/01788 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JGSF

CC

PRESIDENT DU TJ DE NIMES

30 avril 2024 RG :24/00153

S.A.R.L. BEAR GALERIE

C/

S.C.I. ALJEM

Copie exécutoire délivrée

le 14/03/2025

à :

Me Emmanuelle VAJOU

Me Roch-vincent CARAIL

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 14 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de NIMES en date du 30 Avril 2024, N°24/00153

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Février 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. BEAR GALERIE, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 537 941 254, poursuites et dilgiences de son gérant en exercice domiciliés en cette qualité en son siège social,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Louise HAREL avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.C.I. ALJEM, Société civile immobilière au capital de 45 734,71 € immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° D 394.095.079, prise en la personne de son

représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Famille [M] [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Roch-vincent CARAIL de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'ancien article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 14 Mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 24 mai 2024, enregistré le 27 mai 2024, par la SARL Bear Galerie à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 30 avril 2024 par la première vice-présidente, par délégation du président du tribunal judiciaire de Nîmes, dans l'instance n° RG 24/00153 ;

Vu l'ordonnance de référé rendue le 11 octobre 2024 par la présidente de chambre à la cour d'appel de Nîmes, désignée spécialement pour suppléer le premier président de la cour d'appel de Nîmes (n° RG 24/00085) ;

Vu l'avis du 4 juin 2024 de fixation de l'affaire à bref délai à l'audience du 24 février 2025;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 14 février 2025 par la SARL Bear Galerie, appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 février 2025 par la SCI Aljem, intimée, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l'ordonnance du 4 juin 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 20 février 2025.

***

Par acte sous seing-privé du 11 avril 2022, la société Aljem a donné à bail commercial à la société Bear Galerie un local situé [Adresse 1] ; ladite location étant consentie pour une durée de 9 années à compter du 11 avril 2012 et moyennant un loyer mensuel de 9 030,12 euros hors TVA et taxes.

La société Bear Galerie y exploite une galerie d'art.

Le 11 juillet 2023, la société Aljem a fait dénoncer, en vain, à la société Bear Gallerie un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 2 958,93 euros, à titre d'arriéré locatif au 7 juillet 2023, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce s'y trouvant expressément rappelées.

Par exploit du 5 mars 2024, la société bailleresse Aljem a fait assigner en référé la société Bear Galerie en constat d'acquisition de la cause résolutoire, en expulsion ainsi qu'en paiement de diverses sommes devant la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes

***

Par ordonnance de référé du 30 avril 2024, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes :

« - Constate que la résiliation du bail, liant la SARL Bear Galerie à la société civile immobilière Aljem, est acquise à la date du 12 août 2023 ;

- Condamne la SARL Bear Galerie ainsi que tous occupants de son chef à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 10 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d'un serrurier ;

- Ordonne, à défaut de départ volontaire dans les 10 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Bear Galerie ainsi que tous les occupants de son chef, avec le concours d'un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

- Condamne la SARL Bear Galerie à payer à la société civile immobilière Aljem, à titre provisionnel, la somme de 3 835,49 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges, de taxes et d'indemnités d'occupation, arrêté au 24 janvier 2024, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2 958,93 euros et à compter de la présente décision sur la somme résiduelle ;

- Condamne la SARL Bear Galerie à payer à la société civile immobilière Aljem, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 981,41 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

- Condamne la SARL Bear Galerie à payer à la société civile immobilière Aljem, une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la SARL Bear Galerie aux dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la levée d'état des inscriptions et de l'assignation en référé ;

- Rappelle que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

***

La société Bear Galerie a relevé appel le 24 mai 2024 de cette ordonnance de référé pour la voir annuler ou à tout le moins réformer en toutes ses dispositions.

Par ordonnance de référé rendue le 11 octobre 2024, la présidente de chambre à la cour d'appel de Nîmes, spécialement désignée pour suppléer le premier président de la cour d'appel de Nîmes, a arrêté l'exécution provisoire de l'ordonnance déférée.

Dans ses dernières conclusions, la société Bear Galerie, appelante, demande à la cour, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, de :

« Statuant sur l'appel formé par la SARL Bear Galerie, à l'encontre de l'ordonnance rendue le 30 avril 2024 par juge des référés près le tribunal judiciaire de Nîmes,

Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Réformer l'ordonnance de référé du 30 avril 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'elle a :

- constaté que la résiliation du bail liant la SARL Bear Galerie et la société civile Aljem est acquise à la date du 12 Août 2023

- condamné la SARL Bear Galerie ainsi que tout occupant de son chef à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 10 jours de la signification de la présente décision faute de quoi elle pourra être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d'un serrurier

- ordonné, à défaut de départ volontaire dans les 10 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Bear Galerie, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d'un commissaire de justice et si besoin de la force publique - condamné la SARL Bear Galerie à payer à la société civile immobilière Aljem, à titre provisionnel, la somme de 3.835,49 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, de taxes et d'indemnités d'occupation, arrêté au 24 janvier 2024, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2.958,93 euros et à compter de la présente décision sur la somme résiduelle ;

- condamné la SARL Bear Galerie à payer la société civile immobilière Aljem, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 941,41 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

- condamné la SARL Bear Galerie à payer à la société civile immobilière Aljem, une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Bear Galerie aux dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la levée d'état des inscriptions et de l'assignation en référé ;

Juger que la SARL Bear Galerie est à jour de l'intégralité de ses loyers et charges au 4 juin 2024.

Accorder à la SARL Bear Galerie des délais rétroactifs.

Et suspendre par conséquent les effets de la clause résolutoire.

Débouter la SCI Aljem de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires principales et subsidiaires, ainsi que de son appel incident.

Condamner la SCI Aljem aux entiers dépens d'instance. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Bear Galerie, appelante, intimée incidente, expose être totalement à jour de ses loyers et demande le bénéfice de délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir que les conditions d'exploitation de son local sont particulièrement difficiles en raison d'infiltrations persistantes qui lui causent un réel préjudice d'exploitation.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Aljem, intimée, demande à la cour, au visa de l'article L. 145- 41 du code de commerce, et de l'article 1343-5 du code civil, de :

« Dire et juger prononcer l'appel recevable mais mal fondé,

Confirmer l'ordonnance de première instance du 30 avril 2024 à l'exclusion des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouter la société Bear Galerie de sa demande de délai rétroactif et de suspension des effets de la clause résolutoire

Infirmer partiellement l'ordonnance de référé du 30 avril 2024

Condamner la société Bear Galerie à porter et payer à la SCI Aljem la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance

À titre subsidiaire sur la demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire par la société Bear Galerie,

Vu les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,

Vu les pièces versées,

Dire et juger prononcer que la décision qui accorderait des délais rétroactifs à la société Bear Galerie et la suspension de la clause résolutoire soit assortie d'une clause de déchéance du terme, disposant qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités de l'échéancier accordé, ou de défaut de reprise ou du défaut de paiement d'une seule mensualité du loyer commercial et des charges courantes, l'intégralité des sommes dues redeviendra exigible et la SARL Bear Galerie, expulsable immédiatement, sans autre procédure.

Condamner la société Bear Galerie à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel et aux entiers dépens d'appel. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Aljem, intimée, expose que la locataire est de mauvaise foi. Elle était parfaitement informée par l'état des lieux d'entrée et les termes du bail commercial qu'elle établissait une galerie d'art dans une cave humide, ainsi que l'a indiqué l'expert judiciaire dans un litige portant sur l'imputabilité des désordres.

La bailleresse fait valoir que la locataire ne donne aucune justification plausible et avérée sur le défaut de paiement des loyers pendant plusieurs mois et que l'absence de régularisation l'a contrainte à agir en justice. Elle fait remarquer qu'elle a dû engager des frais sans commune mesure avec l'obtention d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. Elle s'oppose donc à titre principal à la demande de délais et à titre subsidiaire demande le bénéfice d'une clause de déchéance du terme.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

La société Bear Galerie impute le non-paiement de ses loyers à des conditions d'occupation très difficiles et à des difficultés financières (dont elle ne justifie pas).
En ce qui concerne les lieux loués, une expertise judiciaire, déposée en 2017, relève des infiltrations d'eau subies par le locataire dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, selon arrêt de la présente cour du 30 janvier 2025.

L'expert judiciaire avait également relevé des infiltrations provenant des vitrages des lieux loués mais le bail commercial prévoit expressément que le preneur prend à sa charge les réparations de ces vitrages.

Il n'y avait donc aucune raison pour le locataire (qui a loué une cave et un local en rez-de-chaussée avec 3 vitrines sur rue) de cesser le paiement des loyers et il n'est pas discuté qu'il n'a pas régularisé sa situation dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer. La clause résolutoire est ainsi acquise, avec tous effets de droit.

Il est produit une attestation du gestionnaire Foncia mentionnant que le locataire est à jour du paiement de ses loyers au 4 juin 2024 et une quittance de loyer pour le mois de décembre 2024 faisant état du paiement de l'indemnité d'occupation et de la somme de 500 euros correspondant à l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions mais, compte tenu des efforts apportés au règlement de sa dette par le preneur, nonobstant les désordres subis dans la jouissance de son local, imputables à la copropriété, il sera fait droit à la demande d'octroi de délais rétroactifs, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce.

Les causes du commandement étant apurées, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

L'équité qui ne commandait pas de modifier le montant des frais irrépétibles en première instance, justifie d'allouer au bailleur la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

Les dépens seront supportés par la société Bear Galerie qui a été défaillante en son obligation au paiement des loyers.

PAR CES MOTIFS :