TJ 37261, 7 mars 2025, RG 24/04411

MINUTE N° : 25/00140

JUGEMENT
DU 07 Mars 2025

N° RC 24/04411

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[M] [V]

Débats à l'audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :
à Me D’INDY

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [M] [V]
née le 16 Novembre 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
non comparante

D'autre Part ;

RG 24/04411

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2021 et conformément à la convention de mise à disposition consentie par l’ESH TOURAINE LOGEMENT à la SCI FICOSIL, cette dernière a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [M] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à JOUE LES TOURS (37300) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 517,96 € charges comprises.

Le 18 juin 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [V] [M] par acte d'huissier du 18 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 31 juillet 2024;
- dire et juger en conséquence que Madame [V] [M] se trouve être occupante sans droit ni titre ;
- l'expulsion de Madame [V] [M] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit ; et ce, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier 
- la condamnation de Madame [V] [M] au paiement de la somme de 6752,00 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 5 septembre 2024 ;
- la fixation d'une indemnité légale d'occupation due à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail d’était poursuivi ;
- la condamnation de Madame [V] [M] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Madame [V] [M] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 18 juin 2024 ;

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] le 19 septembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SCI FICOSIL - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation.

Régulièrement citée par acte d'huissier du 18 septembre 2024 signifié à étude, Madame [V] [M] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d'Allocations Familiales de la situation d'impayés le 12 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure de puis cette date.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 19 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 vient réduire ce délai à six semaines pour tous les baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur soit le 29 juillet 2023.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 25 février 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 2.12 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 18 juin 2024 à Madame [V] [M] et portant sur la somme de 5293,71 € dont 5135,66 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandemant fait application de l’article 10 de loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour régler les causes du commandement. Or, le bail a été conclu le 25 février 2021 pour une durée de trois renouvelable tacitement soit antérieurement avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement.

Madame [V] [M] n'a pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 février 2021, le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 à Madame [V] [M] et le décompte de la créance arrêté au 14 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 9854,33 € à la charge de la locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier pour un montant total de 493,89 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé à la locataire l’échéance de janvier 2025 exigible au 31 janvier 2025. Ainsi, il convient de déduire du décompte locatif la somme de 517,96€ non encore exigible au jour de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [V] [M] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 8842,48 € (9854,33 € - 493,89 € - 517,96 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [V] [M] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

En ne comparaissant pas, Madame [V] [M] s’interdit de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire qui ne peut être prononcée d’office par le juge.

En outre, il ressort du décompet produit qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis novembre 2024.

Il n’y a pas lieu d’ordonner des délais de paiement dans la mesure où le décompte présente un solde créditeur au profit de Madame [V] [M].

Il n'y a donc pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 19 août 2024 et d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [M].

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [V] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 19 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 18 juin 2024 à la charge de Madame [V] [M].

PAR CES MOTIFS