TJ 37261, 7 mars 2025, RG 24/03119

MINUTE N° : 25/0146

JUGEMENT
DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03119

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 10] HABITAT, inscrite au RCS d’[Localité 8] sous le n° 086 180 387

ET :

[E] [H]

Débats à l'audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :
à [Localité 10]

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 10] HABITAT, inscrite au RCS d’[Localité 8] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Mme [V] munie d’un pouvoir en date du 16 janvier 2025

D'une Part ;

ET :

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D'autre Part ;

RG 24/03119

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la SA [Localité 10] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [E] portant sur logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 338,96€ charges comprises.
Par un second acte signé le 28 juillet 2023, la location d’un parking numéroté 35 situé à la même adresse a été consenti à Monsieur [H] [E] moyennantt le paiement d’un loyer mensuel de 16,00 € charges comprises.

Le 20 mars 2024, la SA [Localité 10] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que la bailleur a fait assigner Monsieur [H] [E] par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation des baux consentis à Monsieur [H] [E] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [H] [E] se trouve être occupant sans droit ni titre à compter du 21 mai 2024 ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [H] [E] à payer à la SA [Localité 10] HABITAT la somme de 1974,24 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 27 mai 2024, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à la date de l’assignation pour le surplus ;
- la fixation d'une indemnité légale d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales,, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [H] [E] au paiement de l’indemnité mensuelle ainsi fixée ;
- la condamnation de Monsieur [H] [E] à verser au bailleur la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [H] [E] aux entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, les frais de signification des actes d’huissier dont l’assignation, les frais de notification et de dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 27 juin 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, la SA [Localité 10] HABITAT- représentée par Madame [V] [Y] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 684,88 € arrêtée au 15 janvier 2025. Elle précise qu’un plan d’apurement de la dette locative a été finalisé avec Monsieur [H] [E] qui demande l’homologation de cet accord.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 signifié à étude, Monsieur [H] [E] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d'Allocations Familiales de la situation d'impayés le 12 septembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique réceptionné le 27 juin 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats les deux contrats de bail signés entre les parties le 20 décembre 2022 et le 28 juillet 2023 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 20 mars 2024 à Monsieur [H] [E] et portant sur la somme de 1170,18 € dont 1083,80 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [H] [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mai 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant les deux contrats de bail signés les 20 décembre 2022 et 28 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 20 mars 2024 et le décompte de la créance arrêté au 15 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 684,88 € à la charge du locataire au titre du logement et du parking.
Le bailleur verse également aux débats l’accord collectif local signé par les parties justifiant du prélèvement sur le compte locataire de la somme mensuelle de 8,18 € au titre de l’entretien multiservices.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 156,91 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [E] à verser à la SA [Localité 10] HABITAT la somme de 451,77 € (684,88 € - 156,91 € - 76,20 €) au titre des impayés de loyers et de charges du logement et du parking arrêtés au 15 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière. Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire perçoit une allocation de 639,00 € de France Travail, qu’il vit seul en France et a un enfant à charge.

En outre, il ressort du décompte produit que Monsieur [H] [E] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis mai 2024. Le bailleur sollicite la mise en place de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [H] [E] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 20 mars 2024 et de l’assignation à la charge de Monsieur [H] [E].

PAR CES MOTIFS