TJ 93008, 19 mars 2025, RG 24/05381

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/05381 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH4U
N° de MINUTE : 25/00397

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PARC DE [Localité 10] SISE [Adresse 9], représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE SAS.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître [T], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [L] est propriétaire du lot n°10542 de la résidence PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 7] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, a fait assigner Monsieur [Z] [L] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [Z] [L] 4 payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 6] la somme de 13.433,12 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement.

Condamner Monsieur [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 6] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Dire et juger n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire de la décision a intervenir.

Condamner Monsieur [Z] [L] 4 payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 6] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l'inscription d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN avocat en application de l’article 699 du Code Civil.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Z] [L], propriétaire d'un lot au sein de la résidence et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires et ce, d'autant que Monsieur [L] a déjà fait l'objet de condamnations au titre des charges de copropriété impayées, par jugement du tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois (93) du 17 décembre 2018 et par jugement de ce même tribunal du 20 décembre 2020. Il précise que les causes de ce dernier jugement n'ont été réglées qu'à la suite du jugement d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 janvier 2022, rendu dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière, qui a fixé la vente aux enchères publiques du lot de Monsieur [L] au 14 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires s’estime, au regard de ces éléments, bien fondé à obtenir la condamnation du défendeur au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Z] [L] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024 et fixée à l'audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [L];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 30 mars 2022, 17 mai 2022, 12 juillet 2023 et 12 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 12 septembre 2023 au 30 septembre 2024,
- la mise en demeure du 27 mars 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte soit la somme de 2.005,75 euros se décomposant comme suit :
frais d'assignation du 04 février 2020 de 343,17 euros,frais d'hypothèque légale du 04 février 2020 de 177,93 euros,frais de « redressement jugement » du 19 février 2021 de 343,17 euros,frais de « saisie immobilière » du 08 mars 2021 de 355,88 euros,frais d' « honoraires transmission dossier avocat » du 11 avril 2024 de 500 euros,frais d' « honoraires prise hypothèque » du 11 avril 2024 de 285,60 euros.
Il sera relevé que le jugement du tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois du 17 décembre 2020 a condamné Monsieur [L] à titre principal au paiement de la somme de 5.620 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 février 2020.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2020 et le 1er avril 2024 a été de 13.209,33 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 1.781,96 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.427,37 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre de l'exercice du 30 septembre 2023 au 1er octobre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 mars 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [Z] [L], sur la somme de 10.702,37 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.005,75 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 mars 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
les frais d'assignation du 04 février 2020 de 343,17 euros,les frais d'hypothèque légale du 04 février 2020 de 177,93 euros,les frais de « redressement jugement » du 19 février 2021 de 343,17 euros,
les frais de « saisie immobilière » du 08 mars 2021 de 355,88 euros.Frais dont il sera de surcroît relevé, de façon surabondante, qu'ils se rapportent à une procédure judiciaire distincte.

En outre, il convient également de déduire les frais de « honoraires transmission avocat » du 11 avril 2024 à hauteur de 500 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, faute de justifier de diligences particulières ou inhabituelles dans le cadre de la réalisation de cet acte.

En revanche, les diligences d'inscription d'hypothèque du 11 avril 2024 étant justifiées en procédure, il convient de faire droit à la demande à ce titre mais de la limiter toutefois à la somme de 272,40 euros, comme fixée au contrat de syndic.

Monsieur [Z] [L] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 272,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées. L'intérêt au taux légal ne sera dû qu'à compter du présent jugement, les diligences d'inscription d'hypothèque ayant été effectuées postérieurement à la délivrance de la mise en demeure du 27 mars 2024.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [Z] [L] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance d'Aulnay sous Bois des 17 décembre 2018 et 17 décembre 2020. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [Z] [L] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Z] [L], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [L] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,