TJ 75056, 19 mars 2025, RG 24/06779

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [S] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06779 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VZZ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet MY SYNDIC (SAS) sis [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [D]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/06779 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VZZ

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [D] est propriétaire du lot n°1 d'un immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet MY SYNDIC (SAS), a fait assigner M. [S] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
3 142,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2024 inclus,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

M. [S] [D], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [S] [D] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°1,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 et arrêté à cette date à 3 142,48 euros (en ce inclus 90 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 19 mai 2022, 24 mai 2023 et du 5 juillet 2023 ayant notamment :
approuvé les comptes pour les exercices 2021 et 2022,approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,décidé des travaux ou opérations suivants : étude ravalement pignon, indemnité empiétement sur parcelle dans le cadre du ravalement en ITE.
Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le compte de charge pour l'année 2022 justifiant la régularisation de la somme de 260,68 euros. Cette partie de la demande doit donc être écartée.

Au vu des pièces produites, M. [S] [D] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 791,80 euros, pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2024.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais relatif à trois courriers de mise en demeure, en l'absence de preuve de l'envoi de ces mise en demeure, la demande en paiement formée au titre des frais nécessaires est rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [S] [D] n'a procédé à aucun paiement depuis le mois d'avril 2022. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [S] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [S] [D] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]) une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,