TJ 75056, 19 mars 2025, RG 24/04755

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [U] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04755 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZDV

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 5], Représenté par son syndic la société LE TERROIR, SASU, sise [Adresse 1]
représenté par Me Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [E]
domicilié chez Monsieur [K] [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04755 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZDV

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [E] est propriétaire des lots n° 620 et 640 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 4] à Paris (75016), représenté par son syndic, la société LE TERROIR, a fait assigner M. [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
3 729,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2024,717,74 euros au titre des frais de recouvrement, arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2024,2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

M. [U] [E], régulièrement assigné à domicile, n'a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l'audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [E] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°620 et 640,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 et arrêté à cette date à 3 729,75 euros,
- les appels de fonds couvrant la période,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 7 juin 2023 et du 16 mai 2024, ayant notamment :
approuvé les comptes pour l'exercice 2023,approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2024.
Au vu des pièces produites, M. [U] [E] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 3 729,75 euros, pour la période allant du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 1er juillet 2024, date de réception de la mise en demeure du 26 juin 2024, pour la somme de 2 214,94 euros, somme due hors frais à la date de la mise en demeure, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est sollicité 250,85 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat et 146,40 euros pour l'envoi du dossier à l'huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Sont réclamés également les frais de 4 lettres de mise en demeure, justifiées avec la production du bordereau d'accusé réception, (du 7 décembre 2023, 6 mars 2024 et du 26 juin 2024) ainsi que d'une sommation de payer (du 14 mai 2024).

Cependant, l'article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 9,04 euros par acte.

En conséquence la somme globale de 36,16 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [U] [E] n'a pas payé régulièrement ses charges sur la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [U] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [U] [E] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,