TJ 13055, 19 sept. 2024, RG 24/01552

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 15 novembre 2024
à Me DEFENDINI [Localité 4]
Le 15 novembre 2024
à Me Serge JAHIER
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01552 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4U7Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 1]
(AJ partielle)
représenté par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 1er mai 2022, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a consenti à Monsieur [H] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 357,52 euros.
Alléguant des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [H] [J] le 31 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 874,80 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 24 avril 2023 ;
Par acte de commissaire de justice du 06 février 2024, dénoncé le 07 février 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, et demande au juge des référés de :
- constater faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;
- - ordonner par voie de conséquence, l’expulsion de Monsieur [H] [J] ainsi que celle tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;
- le condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 1382,60 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir;
- le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, jusqu’au départ effectif des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice;
- condamner le requis au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- le condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières;

L'affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et après un renvoi a été retenue à l'audience du 19 septembre 2024 date à laquelle l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD et Monsieur [H] [J] ont été représentés par leur conseil respectif;
Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [H] [J], demande au juge des référés de :
A titre liminaire
Déclarer 13 HABITAT irrecevable faute de justification de sa qualité de propriétaireLe condamner à verser directement entre les mains de Maître [D] [P], la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridiqueA titre principal
Prononcer la nullité du commandement de payerJuger que les demandes de 13 HABITAT se heurtent à l’existence de contestations sérieusesDébouter 13 HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusionsLe condamner à verser directement entre les mains de Maître [D] [P], la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridiqueA titre subsidiaire
Juger que les demandes de 13 HABITAT se heurtent à l’existence de contestations sérieusesDébouter 13 HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusionsA titre infiniment subsidiaire
Accorder à Monsieur [J] les plus larges délais pour quitter les lieuxAccorder à Monsieur [J] les plus larges délais de paiement pour le règlement de l’indemnité mensuelle d’occupationDébouter 13 HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Monsieur [J] fait valoir que 13 HABITAT ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ni de la dénonce de l’assignation à la Préfecture des Bouches du Rhône ;
Il fait valoir une première contestation sérieuse au vu de l’illisibilité de la clause résolutoire et de l’absence de paraphes sur la page mentionnant cette clause, une deuxième contestation sérieuse concernant les charges qui ne sont pas mentionnées dans le bail, une troisième contestation sérieuse en faisant valoir qu’aucun décompte n’était annexé au commandement de payer et que la somme figurant au commandement ne détaille pas entre les loyers et les charges ;
A titre subsidiaire, Monsieur [J] fait valoir des contestations sérieuses résultant de l’insécurité de l’immeuble, 13 HABITAT n’assurant pas la jouissance paisible des lieux générant ainsi une créance au titre d’un trouble de jouissance laquelle devra se compenser avec une éventuelle dette locative ;
A titre infiniment subsidiaire Monsieur [J] fait valoir qu’il n’ a pas lieu d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et sollicite l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux au vu de sa situation et sollicite des délais de paiement ;
Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3589,19 euros au 31 août 2024 ;
L’EPIC 13 HABITAT indique justifier de la propriété du bien immobilier objet de la présente procédure et de la dénonce de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône ;
L’EPIC 13 HABITAT ajoute produit le contrat de bail lisible signé et paraphé par le défendeur ;
S’agissant des provisions sur charges le requérant renvoie à l’article 2.3 du contrat de bail et que les loyers sont révisés en application des stipulations contractuelles ;
S’agissant de l’absence de décompte, l’EPIC 13 HABITAT fait valoir que le commandement comporte 11 feuilles dont le décompte et que Monsieur [J] se prévaut des éléments communiqués à l’occasion du commandement de payer ;
Sur la contestation au titre d’un prétendu trouble de jouissance , le requérant observe que les troubles allégués ne sont pas du fait du bailleur et ne rendent pas impossible la jouissance du logement, qu’aucune exception d’inexécution ne peut donc être opposée ;
La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité
Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation du 06 février 2024 a été dénoncée le 07 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 16 mai 2024 ;
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 06 février 2024.
Enfin, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie par l’acte de vente reçu les 14 et 17 avril 1986 par Maître [V] [F], notaire à [Localité 6], que l’OPAC a acquis la pleine propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond :

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [H] [J] fait valoir une première contestation sérieuse au vu de l’illisibilité de la clause résolutoire et de l’absence de paraphes sur la page mentionnant cette clause ;
Toutefois, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droit de l’OPAC SUD produit aux débats un exemplaire parfaitement lisible comportant 8 pages paraphées par Monsieur [H] [J]
Et ce bail conclu le 1er mai 2022 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [J] le 31 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 874,80 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Monsieur [H] [J] fait valoir une deuxième contestation sérieuse concernant les charges qui ne sont pas mentionnées dans le bail, et une troisième contestation sérieuse en faisant valoir qu’aucun décompte n’était annexé au commandement de payer et que la somme figurant au commandement ne détaille pas entre les loyers et les charges ; il en conclut que le commandement de payer est entaché de nullité ;

Le requérant fait valoir que le décompte est bien joint au commandement et que l’huissier mentionne le nombre de feuillets correspondant ; qu’aucune nullité n’est encourue ;
Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il est rappelé que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail;

En l’espèce il ressort du commandement de payer signifié à Monsieur [H] [J] le 31 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 874,80 euros en principal, versé aux débats qu’aucun décompte détaillé et précis n’est joint à ce commandement et si le commissaire de justice mentionne que l’acte a été établi en 11 feuillets cela ne correspond pas à la pièce produite aux débats, le seul détail des sommes dues au 21 juillet 2023 produit sous forme de tableau attaché au commandement mentionne un solde débiteur de 1130,42 euros en mars 2023 non justifié et des sommes au débit et des sommes au crédit de façon globale sans ventilation entre les loyers et les charges réclamés ne permettant pas au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation ;

Au moment de la mise en oeuvre de la demande en résiliation du bail, et aux termes des pièces produites, le locataire n’était pas en mesure au regard des pièces produites d'identifier et de vérifier les sommes qui lui étaient réclamées à hauteur de 874,80 euros, même si cette somme est justifiée par les décomptes ultérieurs;

De surcroît si le contrat de bail prévoit dans son article 2.3. intitulé charges locatives qu’en plus du loyer, 13 HABITAT est fondé à demander au locataire le remboursement d’un certain nombre de dépenses appelées charges, et que des provisions sur charges peuvent être réclamées au locataire en attente de la régularisation annuelle, force est de constater que le requérant ne justifie pas du montant initial de la provision sur charges contractuellement due par le locataire ;
Partant la provision sollicitée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayée se heurte à l’existence d’un contestation sérieuse ;

Il y a donc lieu de retenir l'existence de contestations revêtant un caractère sérieux faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur l’ensemble des demandes de l’EPIC 13 HABITAT venant aux droit de l’OPAC SUD qui méritent un débat au fond ;
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes formulées, à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire, par Monsieur [H] [J] ;

Il parait équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

De la même manière chacune des parties conservera la charge de ses dépens de référé ;

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,
DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD recevable en ses demandes ;
CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses tant la demande de provision à valoir sur la dette locative que sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion et en paiement d'indemnités d'occupation;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 ;
 
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE