TJ 13055, 19 sept. 2024, RG 24/04129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :
Le 15 novembre 2024
à Me Rémy STELLA
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04129 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FER

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DANAMAJE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er janvier 2021 ayant pris effet le 10 novembre 2020, La SCI DANAMAJE a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [W] [R] portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros outre la taxe sur ordures ménagères ;

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [W] [R], le 22 avril 2024 pour un montant en principal de 3726,32 euros ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 23 avril 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, dénoncé le 26 juin 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, La SCI DANAMAJE a fait assigner Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir:
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et prononcer la résiliation du bail
- rejeter toute demande de délai
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [R] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique
- condamner Monsieur [W] [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3178,56 euros comptes arrêtés au 12 juin 2018, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [W] [R] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir ;

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 septembre 2024 ;.

A cette audience, La SCI DANAMAJE a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4894,06 euros au 1er septembre 2024 ;

Monsieur [W] [R], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 juin 2024 a été dénoncée le 26 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 19 septembre 2024

De surcroît, la SCI DANAMAJE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Enfin, La SCI DANAMAJE justifie par ……………………………… versée aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent La SCI DANAMAJE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [W] [R] le 22 avril 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3726,32 euros  au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 juin 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [W] [R] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit  808,15 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux ;

La SCI DANAMAJE fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 4894,06 euros au 1er septembre 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [W] [R] n'a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l'assignation, le paiement d'indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 600,42 euros portée au débit du compte du locataire au titre des mouvements antérieurs au 1er janvier 2022, qui n’est pas justifiée ;
De surcroît, seront déduites les sommes de 163,94 euros et de 232,60 euros correspondant à des frais de procédure et la somme totale de 54,45 euros correspondant à des frais de relance ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur 3842,65 euros au 1er septembre 2024, Monsieur [W] [R] sera condamné à payer à La SCI DANAMAJE la somme de 3842,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement la suspension de la clause résolutoire ;
De surcroît La SCI DANAMAJE s’est opposée à l’octroi de tout délai ;
La dette est conséquente et le tribunal se trouve dans l'ignorance de la situation financière de Monsieur [W] [R] et ne peut, dans ses conditions, déterminer les mensualités susceptibles d'être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 3] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion si besoin est avec le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [R] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [R] à payer à La SCI DANAMAJE la somme de 300 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure ;
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS