TJ 28085, 18 févr. 2025, RG 24/02156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

N° RG 24/02156 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GLBU

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[N] [F]

SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHÂTEAUDUN ”LE LOGEMENT DUNOIS”,
dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant - 28200 CHÂTEAUDUN
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me Gladys LACOSTE, demeurant 4 place Châtelet - Cabinet secondaire - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N] [Y],
demeurant 20 rue Henri Dunant - Appt 837 - 28200 CHATEAUDUN
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2018, la société LE LOGEMENT DUNOIS aux droits de laquelle intervient la société HOMY, a consenti à Monsieur [F] [N] [Y] un bail portant sur un logement sis à CHATEAUDUN .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 5 avril 2022 , d'avoir à payer la somme de 1 371,13 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 25 août 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de le condamner au paiement de la somme de 2 268,45 € au titre des loyers échus au 6 juin 2022 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de le condamner à lui payer la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2022 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties jusqu’au 7 novembre 2023 date à laquelle elle a été radiée ; elle a été rétablie, à la demande de la partie demanderesse, à l’audience du 17 décembre 2024 ;

A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 190 € au 30 novembre 2024 inclus, et maintient ses autres demandes, indiquant s’en rapporter à justice sur tous délais de paiement.

Le locataire ne comparaît pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 26 août 2022 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines;
et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 5 avril 2022, le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 6 juin 2022 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 190€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 novembre 2024 ;

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...).
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort des explications du bailleur que le locataire a repris le paiement des loyers depuis l’audience du 9 mai 2023 et que sa dette de loyers a été considérablement réduite ;

Dans ces conditions, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement de quatre mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [F] [N] [Y] pourra être expulsé sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si le locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, il sera réputé occupante sans droit ni titre depuis le 6 juin 2022, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS